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1、天津小站住宅市场调研报告,2012.5.23,目 录,一、市场分析 、当前政策及未来发展趋势 2、当前总体及区域市场状况 3、个案调查表 4、汇总分析 二、项目在售产品情况 三、营销建议 1、营销思路和办法 2、建议项目当前均价水平（各类产品均价调整表） 3、营销节奏把控,一、市场分析 、当前政策及未来发展趋势,当前重要政策： 1、工行出于自身业务结构等方面考虑取消首套房贷8.5折，其他银行仍可申请。 2、央行：5月18日起再降存准率0.5个百分点，让开发商看到资金政策放宽的曙光。 3、全国各地陆续出现公积金贷款购买首套房优惠政策刺激刚需。 4、住建部官员：房价回调是房地产市场发展主基调。 5
2、、国务院重申限购，年内房产税或难扩围。 6、19日温家宝在武汉调研经济形势指出：稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。,未来发展趋势： 从5月份以来的房地产政策来看，央行再降存准率及各地陆续出台公积金购买首套房优惠政 策来看，对房地产是利好消息。温家宝在武汉调研经济形势提出把稳增长放在更重要位 置 ，稳定房地产市场调控政策，没有再次强调房价回归，代表着没有更严格的政策预期， 预计年内楼市没有更加严厉的房地产调控政策出台，所谓房地产业的政策底部已经出现。,关键词：政策底已现+稳定
3、房地产市场调控政策+严格实施限购政策,一、市场分析 2、当前总体及区域市场状况,当前总体市场状况： 1、多地楼市政策微调，房企以价促量，5月前三周全国楼市成交量明显回升。 5月前三周全国新房市场表现出三个鲜明特点：全国房价趋于稳定，刚需购房者入市积极性提高；多个城市调控政策微 调，有效促进刚需入市；央行年内再次下调存款准备金率，对房地产行业的影响将会逐步显现。 根据链家地产统计数据显示，5月前3周,包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都在内的全 国十大重点城市新房成交量为56513套，比4月同期上涨22.6%。 2、住宅市场整体回暖，但楼市仍不存在大幅反弹的基础。 政策
4、方面，限购等红线调控政策的执行力度不减；市场方面，由于开发商的库存依然偏大，同时未来潜在供应依然处于 较高水平，因此楼市不存在大幅反弹的基础。同时，截止到目前已经有近30个城市出台了有利于刚需的微调政策，刚需 的入市使得市场逐渐出现了底部特征。 当前区域市场状况： 1、5月天津市场“以价换量”为导向成交上扬，一、二手房价格倒挂现象升级。 进入5月以来，由于开发商面对楼市调控的压力，纷纷推出价格优势以应战，刚需入市，成交量呈现了一定的上扬趋势。 致使一些地区一、二手房价格倒挂现象升级。在市场大量存量房的情况下，5月新开盘项目有46个之多，业内分析预计 5、6月份新房二手房倒挂现象更加严重，价格差
5、距进一步加大。 2、津南区域楼盘营销花样多，加大促销力度。 面对库存量大，新开盘项目多的特点，津南区域楼盘创新营销模式以电商团购、买房赠面积、承诺退还差价”、无理由退 房、特价、折扣等形式加大价格让利力度以促成成交去化库存缓解资金压力。,关键词：特价+优惠+折扣+促销 +电商团购+以价换量,市场小结： 未来房地产市场调控以促进房地产平稳健康发展为目的。在国家抑制房地产投机投资需求下，房企获得信贷支持仍较困 难，房地产企业普遍存在资金压力。现阶段供应量和价格策略依然是影响开发商销售表现的主要原因。若政策面环境没有 实质性的松动，房地产开发商以价换量的策略预计将始终贯穿全年。,一、市场分析 3、个
6、案调查表,融创中央学府,一、市场分析 3、个案调查表,碧桂园,一、市场分析 3、个案调查表,星耀五洲,一、市场分析 3、个案调查表,海尔家国天下,一、市场分析 3、个案调查表,钱隆学府,一、市场分析 3、个案调查表,欧筑1898,一、市场分析 3、个案调查表,津南新城,一、市场分析 3、个案调查表,境界梅江,一、市场分析 3、个案调查表,远洋万和城,一、市场分析 3、个案调查表,恒盛尚海湾,一、市场分析 3、个案调查表,通用陆院,一、市场分析 3、个案调查表,水墨兰庭,一、市场分析 3、个案调查表,溪谷港湾,水墨兰庭 5300元/,碧桂园 高层4500元/，双拼13000元/,融创中央学府高层
7、 9000元/，叠拼12000元/,钱隆学府 6500元/,津南新城 高层7300元/，双拼12500元/,星耀五洲高层 8500元/，联排11500元/ 独栋20000-30000元/,溪谷港湾 6500元/,远洋万和城 13500元/,价格从天津市区逐次递减,一、市场分析 4、汇总分析,恒盛尚海湾5000元/,欧筑6100元/,价格地图,一、市场分析 4、汇总分析,高层一类竞品,一、市场分析 4、汇总分析,高层二类竞品,一、市场分析 4、汇总分析,洋房一类竞品,洋房二类竞品,一、市场分析 4、汇总分析,别墅一类竞品,别墅二类竞品,一、市场分析 4、汇总分析,1、小站镇水榭花都价格回升，对大
8、港客户的吸纳能力明显减弱。大港区高层小高层洋房价格普降，今年春季开盘或即将开盘项目价格由8000元以上已经降到65007000元的水平，而成交或蓄客也十分不理想；大港区官港湖尚海湾做为大港改善人群置业的另一个方向洋房联排产品销售惨淡，洋房价格已经放到5000元/平米； 2、洋房库存量加大，品质无明显差异，同质化竞争激烈，成交价格下跌明显。近期小站镇水墨兰亭价格下调明显，周末团购房价格在53005500元，北闸口镇的乾隆学府、欧筑项目恶性竞争，成交价格在6100-6500元/左右。 3、产品面积小型化，体验式营销正成为大开发商的普遍手法。中信公园城5.19开放日时大家看到的是8万平米的超强园林展
9、示，其产品联排最大不超过230平米，据传其高层400套房源的开盘价要放到3900元。 4、当下市场降价促销效果非常明显。高端楼盘境界梅江高层自3月21日启动降价促销，原价16000/高层，以8600元/起，主流均价10500元/面世，活动首日去化100余套，随后至3月末达200套，至4月末达350套，至现在只剩7套房源，销售达400余套。 总结：当前市场还是以刚性需求为主，市场疲软态势短期内不会根本改观，当前营销审慎定价，加强营 销活动组织。,二、项目在售产品情况,公司剩余产品多是面积较大，总价较大的大户型产品，不适合当前刚性市场需求。,三、营销建议 1、营销思路和办法,营销思路： 顺应5月份
10、“以价换量”的趋势，加大促销力度，加速回款以促进项目运转，形成良性循环。 营销办法： 方法一：以“天山深耕天津6周年，感恩回馈“为噱头，让利天津市民，以每月回馈”XX千万“为宣传口 号，吸引潜在客户，以成本+15%纯利润的价格回馈天津市民，加快回款速度。 方法二：筑底营销，堵住降价无底洞。以X年以内，房价跌破买入价格，开发商无条件回购的形式来提振 购房者信心，促进成交。,三、营销建议 2、建议项目当前均价水平,高层类均价调整表,本项目参考均价Px=（参考物业均价参考物业比重参考物业权重） 本项目比重,本项目参考均价Px=（45508350%+85008215%+70008935% ）63=70
11、.463=约4435.元/，建议名义均价不变，活动促销均价水平：高层4200元/ ，小高层为4600元/。,三、营销建议 2、建议项目当前均价水平,洋房均价调整表,本项目参考均价Px=（参考物业均价参考物业比重参考物业权重） 本项目比重,本项目参考均价Px=（50007430%+65007820%+53007450%） 74=72.7574=约5400元/ ， 建议洋房名义均价不变，活动促销均价水平：无电梯5350元/ ，电梯5500元/ ,三、营销建议 2、建议项目当前均价水平,别墅均价调整表,本项目参考均价Px=（参考物业均价参考物业比重参考物业权重） 本项目比重,本项目参考均价Px=（87007380%+100007810%+115008010%） 69=122.5469=约8450元/ 建议联排名义均价不变，活动促销均价水平8400元/,三、营销建议 3、营销节奏把控,建议首先推出地段、户型不太好的产品，以特价房的形式推出。 然后带热项目销售后，地段、户型较好的产品价格逐渐上调，增加项目利润率。,谢 谢 聆 听！,
