《房地产工程管理思想、理论、方法》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产工程管理思想、理论、方法（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、项目工程管理的思想、理论、方法 为了加强项目工程管理工作，有效进行管理，推动项目工程建设的 顺利进行，完成既定的建设目标，特制订项目工程管理的思想、理 论、方法，分六大方面阐述，简称965332-九项具体内容、六个 手段、五项基本原则、三大权力系统、三个范围方面、两个目标成 果，具体阐述如下。 一、工程管理九项具体内容：质量、进度、投资、安 全（风险）、信息（资料、沟通） 、合同（执行）、人 员-组织-协调、分解工作范围、合成系统整体等内容 1、质量方面 树立高度责任感理念，为用户负责任，也为企业、社会负高度责任； 以质量为根本出发点，在质量、进度、投资三方面交互影响中不以 牺牲质量为前提；
2、预防为主，优良的工程产品质量是合理规划、规范设计、精心施工、 系统管理的过程中创造出来的结果，因而主要从过程中进行管理、 重点从内因方面来预防； 按图家规范与图纸内容进行控制施工实施，及时纠正进程中所产生 的偏差内容； 技术论证以建设方、施工方、监理方、设计方开展，汇集众人智慧 进行，从技术方面提高质量保证；组织相关方进行施工前图纸会审， 提出问题及解决方案； 以经济为保障，从价格、资金、付款方面建立质量的经济保障； 以材料供应为保障，采用考察、样品、择优、进场验收等手段从材 料方面进行质量控制； 实施样板工程，进行验收并提出改进意见，按样板进行推广施工； 全过程质量系统管理，从方案设计、扩初
3、、施工图、实施、竣工、 使用等全过程进行系统质量管理； 质量管理的工具方法 - 分层法、调查表法、直方图、帕累托（Pareto ） 排列图法、因果分析图法、相关图法、PDCA 等工具进行质量管理。 2、进度方面 编制网络计划图、横道图反映进度情况，按图中逻辑顺序控制进度； 实事求是、合理制订计划工期，并按此控制进度； 统筹质量、投资、进度三方面交互关系，达到三者交集最大化，将 三者对立统一； 推动工程进度顺利进行，防范工程进度过程中的各种风险，结合穿 插、流水、同步等各项工作开展，以关键工序为控制点，对工程进 度进行控制，按合理计划进行，防止工期的过度提前与延误，造成 对其他方面的影响；各项分
4、部工作开展前，以编制分部计划、准备 相关材料，咨询相关人员进行实施； 按周、月统计工程进度实况，并分析进度提前与滞后部分的原因， 为纠正进度偏差提供依据； 提前策划事件，了解办理事件的新情况，新问题，提前准备，突出 “凡事预则立，不预则废”的思想； 按工程节点进行进度控制，重点控制关键线路上的进度情况； 进度管理的工具方法 - 网络计划图、横道图、S 曲线，挣值法等。 3、投资方面 重点控制方案设计、扩初设计、施工图设计三阶段，在工程的形态 方面，技术方面考虑投资节约，突出“二八控制原则”的思想； 招标阶段配合其他部门工作，提供投资节约方面的技术支持； 实施阶段协助其他部门进行变更的投资管理；
5、 结算阶段配合其他部门及单位进行竣工资料的工作； 经济、技术、管理三者统筹兼顾，力求交集最大化； 开发流程中，前道工序经济指标控制后道工序经济指标，如投资估 算控制初步设计，设计概算控制技术设计，修正概算控制施工图设 计，施工预算控制招标，合同价款控制施工，结算控制竣工，见下 图； 投资管理的工具方法 - 挣值法，二八控制原则，前算后控，价值理 论，经济评价法，三算二比法，偏差分析法。 4、安全（ HSE） 、风险方面 安全以预防为主原则，突出安全为项目工程管理中最重要方面，突 出以人为本，崇尚生命至上，生命无价的思想观念； 建立预防突发性事件应急处理方案，并在大型节假日前进行安全专 项检查，
6、督促整改工作及安排值班人员； 对已发生的事故事件，第一时间赶赴现场及时处理，同时报告主管 部门，并处理善后工作； 建立安全生产责任制度、教育制度、检查制度、措施制度、监察制 度、伤亡报告处理制度、 职业病报告处理制度、 安全设施三同时 （设 计、施工、投入）制度； 应用“海恩法则”，消除隐患量的积累， 培养人员安全责任心、 素质； 应用“墨菲定理”，中止安全隐患发展路径； 六要六不 - 要充分准备、不仓促上阵，要有应变措施、不进退失据， 要见微知著、不掉以轻心，要鉴以前车、不孤行己见，要举一反三、 不固步自封，要亡羊补牢、不一错再错； 安全管理的工具方法 - 多米诺抽取法，海恩法则，墨菲定理，
7、冗余 设计，并联理论，瑞士奶酪模型贯穿理论，紧急预案； 环境管理措施有文明施工、环境保护、场容管理、消防安保、卫生 防疫； 协助总包搭建临时设施，提供临水、临电、道路、场面平整等工作； 协助总包进行场内施工道路、排水等相关布臵，达到文明工地要求； 协助监督部门进行安全文明检查工作，授权监理人员对总分包进行 管理； 定期对管理人员进行健康体检，创造和谐的工作环境，促进愉快工 作，开展心理健康工作； 关心工人身体健康； 为员工创造良好饮食条件，工作配餐做到营养合理、卫生清洁； 风险管理的方法 - 蒙特卡洛模拟法、模糊数学法、敏感性分析、决 策树、调查打分法，层次分析法； 风险应对策略 - 风险规避
8、、转移、抑制、自留、利用； 风险控制计划 - 有风险计划、灾难计划、应急计划； 风险管理程序 - 识别、分析评估、制订策略、实施策略、控制运行； 全面风险管理 - 全过程、全方位风险管理； 5、信息（资料、沟通）方面 资料进行分门别类管理，原件移交公司保存，预留多份复印件； 登记图纸发放，来往文件收发，设计晒图联系； 整理与编制竣工资料； 档案馆所需资料移交； 工程备案资料收集工作； 接待政府职能部门资料检查工作、上级公司巡查工作； 提前对资料进行预验，对新规定及时收集、了解； 信息管理的工具方法 - 归类法，建立信息平台。 6、合同执行（招标、采购）方面 配合招投标工作，提供技术支持，编制技
9、术要求内容； 为合同的有效、具有可操作性提出合理化建议； 严格执行合同内容，及时与相关人员联系，处理合同执行过程中各 种问题； 合同执行管理的工具方法 - 归纳法，类同法。 7、人员、组织、协调工作 建立工程管理人员组织结构，使工作指令关系严谨、分工明确、流 程清晰； 以直线职能制组织结构指令为主，指令线路中不出现重复或断缺； 协调工作中各单位、各部门之间的配合关系，做到工作到位，不缺 位，不越位； 项目初期建立与总分包每天工作问询机制，预防并及时处理问题， 将问题处理在萌芽状态、初期； 工作协调以服务为主，发挥主观能动性、综合平衡、以系统化方式 开展工作； 建立积极向上、热爱事业、高效运作、
10、学习型团队，同事之间和谐 共事，团结友爱，相互帮助工作，补台协助工作； 培养工程管理人员要有高度的责任感、历史使命感、工作紧迫感， 负有职业责任，职业道德，具有激情，敬业精神，求真务实，开拓 创新；具有雄才大略，敢于决策，披荆斩棘；面对工作中的成绩要 总结经验、失误要总结教训，更要有坦荡的胸怀，日省三身，请教 别人，宽容接受批评与指责； 人员、组织管理的工具方法- 直线职能制，不确定条件下应用“本 主系明反”管理准则，工程管理中使用五项（控监确协考）基本原 则。 8、分解工作范围 分解工作结构，并形成前后关系的串联，平行关系的并联，逻辑关 系清晰明确，各项工作范围清楚，形成无缝对接，防范工作范
11、围重 叠与脱节； 按专业结构进行分解管理- 以建筑、结构、给水、排水、供电、有 线、电讯、智能化、暖通、通风、燃气、景观进行各项分工，并系 统对照各专业，化解处理有交叉、冲突的部分； 按结构部位进行分解 - 桩、基础、地下室、主体、墙体、装修、配 套分解，制定各阶段任务； 按项目阶段进行分解 - 项目建议书、可行性研究报告、立项、方案、 扩初、施工图、招投标、施工、验收、竣工、移交、维修进行分解 管理； 按证件办理进行分解 - 土地证、用地规划许可证、建设工程规划许 可证、建设工程施工许可证、预售许可证、房地产权证等进行节点 管理； 按参建单位进行分解 - 投资方、开发方、施工方、监理方、设计
12、方、 勘察方、咨询方、监督方进行分解； 工作范围分解管理工具方法-WBS ，工作编码。 9、系统整体方面 以系统的理论、观念、方法进行整体工程项目管理； PEST、5W2H 、SWOT 、PORTER 、WSR 进行分析问题； 各分项工作协同集成管理； 各参建单位协同集成管理 项目与上级公司整体战略发展集成管理； 以周例会、专题会议协调工作内容； 工程管理的哲学思想 - 计划是相对的，变化是绝对的；平衡是暂缺 的，失衡是长久的；井然是偶然的，干扰必然的；顺利是异常的， 曲折是正常的；凡事存在，必有其合理性；在此哲学思想指导下， 以平和淡定的心态开展工作，办理事项做到居安思危，临危不惧， 稳如泰
13、山，碰到困难，才能有胜似闲庭信步的坦然，及具有高度革 命乐观主义的精神。 系统整体管理的工具方法- 统筹法，控制论，信息论，耗散结构， 协同论，突变论。 二、工程管理的六个手段： 系统化、网络化、标准化、 节点化、程序化、信息化 1、系统化：工程管理进行两个系统化管理， 一是全过程管理系统化， 二是服务于公司整体运营系统化；全过程管理系统化：从工程立项、 建议书、可行性研究、方案、扩初、施工图、招投标、施工、竣工 验收、销售、物业等内容当成一个整体系统管理，服务于系统工作， 相互依从关系中平衡各制约因素，统筹求出最优条件；服务于公司 运营系统，将整个项目按上级公司整体系统进行管理；各专业职能
14、工程系统化；各参建单位协同管理系统化。 2、网络化：以资料员为中心， 建立网络联系平台， 运用因特网（OA、 MSN 、QQ） 、传真及手机等通信手段，将指令及信息进行传递，提 高工作效率，将每天要完成的工作做到日事日毕，日清日高； 3、标准化：制订与运用工作规范，用标准格式，如表格，规则，制 度； 4、节点化：按每个事项具有独立性为单位进行节点化管理，划清各 项工作的界面，关联度，形成无缝衔接，防范各工作界面重叠与脱 节，各项工作的责任独立，防范工作的推诿与扯皮； 5、程序化：按公司制度、规章、程序进行办事，规范办事行为，以 灵活、动态方式办理，防范逾越程序与墨守成规两个极端情况出现； 6、
15、信息化：充分利用各方面信息，立体多方位收集信息，为决策提 供基础工作。 三、工程管理五项基本原则：控制依权、监督依势、 确认依规、协调依情、考核依约五项基本原则 1、控制依权：业主方工程主管人员，根据公司授权范围与工作职责 依权进行管理，不能超越权限与不履行工作职责两个极端，对超过 本岗位权力与授权工作范围事件，及时汇报上级并跟踪上级处理意 见，直至处理完毕； 2、监督依势：委派监理公司人员，从上至下进行监督工作，现场监 理人员对总、分包施工人员进行过程管理与成果管理，对工人进行 指导及监督，总监或总监代表对现场监理人员情况及时向业主方人 员汇报情况，并组织进行安全、质量检查工作，材料进场核验
16、，资 料报验，试块取样、送样见证； 3、确认依规：对总包、分包完成工程量按规定 （图纸、变更、实物、 合同等）进行确认，并签署意见； 4、协调依情：协调工作根据实际情况进行，做到合情合理合法，有 理有节，不偏不袒； 5、考核依约：对总、分包进行奖励与处罚时，根据合同约定。 四、工程管理三大权力系统指导方针：控制方有错必 纠、监督方有错必报、执行方有错必改 1、业主方工程人员，发现错误一定要纠正，要求监理方人员发现错 误一定汇报，督促执行方（总、分包）发现错误一定改正；防范、 指导、服务、督促综合应用，多管齐下，服务于工程； 2、三大权力系统应用中，坚持原则、方式灵活、有进有退、有坚持 有妥协，有支持有制约的方针平衡执行； 3、甲方授权给监理的范围为质量、安全等方面（投资与进度方面不 予授权，由甲方直接控制） 。 五、工程管理三个范围：内部管理4 方面计划、组 织、领导、控制（协调、创新）等；项目管理9 方面 质量、进度、投资、安全、信息、合同、人员组织、 分解范围、系统整体等；过程管理 6 方面
