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1、银 鑫 莲 花 半 岛,与莲结缘,在重庆，一湖碧水之畔，有盈盈半岛，绿意葱茏，湖山清媚，有宅谓莲花半岛。,爱莲说,爱家园有爱莲心有莲意说不尽红尘,爱家园有爱,在莲花半岛，有您想要的家。,莲花半岛在哪里,渝北区 回兴宝圣湖 （宝桐大道）,回兴,从重庆市区出城往北到空港，有一条20公里的高速景观大道。沿高速路前行，临近机场时，有一汪清澈的湖水，犹如晶莹剔透的翡翠，这就是重庆有名的宝圣湖。 以此湖为中心，环绕于周围30平方公里的土地，就是渝北区回兴街道办事 处的辖区。如今，在这30平方公里的土地上，高楼林立，工厂遍布，校园清新，居民小区内花团锦簇一片现代化的新城区矗立起来。,高速发展的回兴,2005
2、年，回兴完成经济总产值40亿元，在1992年的基础上翻了近10番；入库税金1.7亿元，是10年前的100多倍。工业、房地产、文化三大产业，成为回兴的优势产业。 以长安福特、泰山电线电缆为龙头的汽车摩配业、加工业、服装业等工业产业迅速成长起来。通过房地产业的发展来加快城市化进程。渝海集团等40多家房地产开发商，相继开发出100多个精品楼盘，吸引了重庆主城内一批购房者购房入住。 文化是一个城市的灵魂。西南政法大学、海联专修大学、三峡联大外语学院、川外南方翻译学院等大学及川外双语学校等一批学校进来。到目前为止，在回兴辖区内的各类在校学生已达5万人。宝圣湖畔，一片新兴的城区已经初具规模，这片城区与重庆
3、主城连为一体。,交通条件极为优越,项目与210景观大道和渝北回兴转盘不过咫尺之遥，交通四通八达，江北国际机场近在咫尺，与西南地区最大的火车编组站龙头寺火车站、长江上游最大的深水港寸滩码头直线距离不到3公里，国道319、渝邻高速、机场高速、渝怀铁路、金开大道和即将开工建设的重庆中环高速路、轻轨3号线贯穿其间。项目的门口就是通往两路城区、空港片区、北部新区以及主城的重要通道，公交系统非常发达。现有穿梭两路全城的环城车，多达20条公交线路通往阳光城、龙溪镇、杨家坪、解放碑、菜园坝、沙坪坝、朝天门、南坪、烈士墓等地。从这里出发，驱车15分钟到观音桥，25分钟到解放碑，5分钟内直抵江北国际机场。,宝圣湖
4、周边品质项目,在水一方圣湖天域水木青华,在水一方,在水一方位于回兴宝圣湖畔,总占地300余亩, 沿湖岸线延展而已依地形呈多组团规划,建筑层层错落,统一南北朝向布局。均价2500元。,圣湖天域,水木青华,规划总平面1、项目总占地300亩，依据地块的自然环境划分为三期开发。 2、由多层洋房、小高层与双拼别墅构成 3、低层低容积率，容积率0.96， 4、以板式多层与点式小高层构成，最小间距20米。 5、多层为5+1板式结构（一层2户），小高层为全部13层（一梯4户）、 6、户型套内面积80-400，主力户型110-120的三房。,水木青华小小岛 水木青华小小岛总占地3.4万方,总建筑套内面积8173
5、1，总户数520户，车位430个，容积率为1.96，建筑密度21.18%,绿地率超过30%，是一个低密度，高绿化的生态亲水小区。 ,小区以高层住宅、小高层花园洋房为主，共7幢楼。,项目比较,项目相似点较多地段基本无区别涵盖了各种居住形态与圣湖天域 项目尤为相似,调整视角，深入审视自我,知人者智，自知者明,渝北区最大的湖泊，自然水体与人工湖泊的完美结合。 水质常年保持2级以上，在主城范围内甚为稀罕。,宝圣湖,独特的自然环境带给我们最大的生活利益,回兴,主城区与两路镇的连接门户，金开大道、210国道并行穿越，交通设施非常良好。 渝北大学城的所在地，从主城一路行来，四川外语学院、西南政法大学、海联学
6、院、南方翻译学院等高等学府遍布周边，还有重庆唯一的华人美术馆，人文气息浓厚。 渝海在水一方、水木清华、翠湖柳岸、山语间别墅等高品质住宅散布其间，生活氛围浓厚。 农业园区、模具工业园区为本地建立起良好的产业基础，都市化进程带来城市价值的提升。 生态基础良好，符合宜居城市标准。 银行、超市、中小学校、幼儿园、医疗设施等生活配套齐全。,区域成熟度高，生活配套完备，城市环境良好,景观很独特：三面环水，环境良好； 高层有优势：经过多年的限高，周边高层建筑稀少，具有独特的景观视野； 户型适应性强：70-120区间是市场最为畅销的户型； 绿化有特色：全方位立体绿化设计，地下生态车库、地面绿化带、架空休闲层、
7、空中花园、屋顶花园； 空间合理布局：外立面现代简洁，立体感强，无突出设备管线；室内无突出强面的梁柱，优化空间布局。 配套有品质：星级酒店、社区休闲商业。,产品具有均好性特征，整体市场适应性强。,银鑫莲花半岛,周边配套,中小学:一中寄宿学校、海联学院（大、中、小学部）、川外、西政、 综合商业:享受市政配套、小区自身打造的商业街 银行:工商银行、信合、建行等等 医院:重庆医学研究院、南丁医院、回兴医院等等,离主城距离较远：从本案所在地距江北商圈仅20来分钟车程，但在心理上仍然属于两路镇，离主城较远。,面临的实际问题,城市向北，已是大势所趋,区域市场高层产品缺乏,整个住宅市场放量巨大消费意愿走强,区
8、域认同度提高,市场压力在哪里？,市场机会在哪里？,210国道沿线住宅区发展成熟,市场留给了我们一道半掩的门：,直接竞争楼盘重点关注,整个住宅市场放量巨大消费意愿走强,经过06年的沉寂，2007年房地产市场显示出强大后劲，各路 开发企业都将在本年度推出自己的产品。从普通住宅、商务 公寓、花园洋房、联排别墅、叠拼别墅、独栋别墅等产品全 线进逼； 消费者经过长时间的观望，已经在逐步走出观望心理，市场 趋于活跃，房屋需求呈现多元化，并显示出强大的购买力。,210国道沿线住宅区发展成熟,经过多年的发展建设，210国道农业园区至回兴段的发展建 设已经成熟，随着几个大学校区的相继启用，周边楼盘的竣 工入住，
9、各种配套也日趋完备，公交系统发达。,区域市场内高层产品缺乏,由于多年内空港周边建筑限高的影响，区域内建筑以多层为 主，很少有突破，近年来随着城市的发展，政策有所松动； 并且，整个北部新区的物业以亲地性物业为开发主导，市场 适应性更强的高层物业鲜见其踪； 由此形成区域内高层景观住宅稀缺；,区域认同度提高,随着城市的发展，回兴已经逐步从两路的影响中脱离出来， 形成以大学校区人文和宝圣湖自然景观为重点的区域中心； 同时，区域内高品质社区入住人员不断增多，人气逐步旺 盛，市场对本区域的认同度正在不断升高。,直接竞争楼盘重点关注,圣湖天域 相同地段、相同产品属性、相同物业特征 甚至是规划都是如此接近。
10、与本案形成强烈的比对效应。 该楼盘进入市场已经有比较长的一段时间，市场反响平平， 目前处于胶着状态。,总的来说，银鑫莲花半岛是一个以宝圣湖为资源特征，以高性价比为核心的纯居社区。我们这样来表达产品定位宝圣湖畔高层集景洋房纯居生活城,竞争定位,本案很有可能是后入市者,错位竞争策略,市场缺什么？市场有没有需求？产品有没有差异可以深层挖掘？,错位竞争的细节思考,规划设计错位 景观诉求错位 品质形象错位 配套功能错位 价格策略错位 物管服务错位,2007年重庆春季房交会置业数据,消费者需求的面积形态,消费者需求的建筑形态,消费者需求的建筑形态,小高层建筑最受消费者欢迎，其次是中高层、多层，分别占28.
11、7、22.7和22。选择别墅和底层产品的消费者共占总数的12%。,消费者购房选择区域(加权),购房区域与居住区域分样,购房区域与工作区域分样,大部分购房者置业时会选择与自己居住区域和工作区域相近的区域，以实现较为便捷的生活工作方式和节约工作和生活产生的交通成本。本次调查显示，购房者最垂青的区域分别是江北区、南岸区和渝北区，对这几个区域的接受比例分别是27.1%、24.0%和14.8%。大渡口区和其他区域则不为大多数购房者关注，总和仅2.9%。,结 论,城市向北，已成大势所趋,政府的宏观规划，开发商的着力打造，整个重庆城市重心向 北扩张，都市生态圈已初具规模！,市场的压力在哪里？,离主城的实际距
12、离和心理距离都是比较远，但又不属于传统意义上的两路板块； 区域内替代产品较多，消费者可选择面大； 品牌力不够强势，对项目很难提供支撑； 圣湖天域的比对效应，如处理不当会构成相当大的市场阻力； 虽然区域逐步成熟，但市场及公众的关注度还是不够； 在公众认知上还是属于两路板块，对价值尺度的认可处于比较低的状态。,市场的机会又在哪里？,项目占据宝圣湖畔绝版资源； 区域生活配套基本成熟； 交通条件良好； 处于农业园区、工业园区、大学城的核心位置，将带来大量潜在客户； 城市中心商圈不断扩张，很多居民向郊区转移，为此带来更多的市场机会。,我们的观点,我们无法左右市场的变化，但我们可以改变市场对我们的看法；
13、我们无法改变产品的物理属性，但我们可以赋予其精神价值； 我们必须了解开发商的愿景，这个愿景将会为市场推广提供理念上的支撑。,关于企业愿景,从银鑫集团的企业质量观可以一见端倪：用户是标准，品牌靠品质这让我们对银鑫莲花半岛的产品品质有了底气，有了标准； 也给我们的包装推广提供了一个准则：品牌贯穿推广的始终，表现要体现出品质感。,关于“高层集景洋房”,相同的产品形式可以赋予不同的内涵， 但精神价值需要用时间来体会； 惟有两者的结合，才能够超越产品物理属性， 进入市场竞争的蓝海。,同时这一切又有赖于我们项目自身的价值追求。,拨开项目的外表，看看其内核,【核心价值】 宜人的居住环境宝圣湖自然资源，且宝圣
14、湖畔再无如此环境地段。 成熟的生活区域回兴片区成熟生活圈。【主要问题】 对板块的价值认知程度低。 就算拥有湖景资源也难有公众价值认知上的突破。,结论 不必讳言，在市场推广中，项目的优势特征和不足同样昭然若揭。 唯一的解决之道：根据消费者的心理特征，满足他们的心理需求。打造项目推广中的 唯一性！,这就是我们面临的问题,如何让消费者了解？ 如何打动人心？ 或许 我们的问题将从消费者身上找到答案！,他（她）们是谁？,消费者洞悉,已生活多年的周边居民（渝北区） 年龄幅度大，家庭成员不定，处事理性，注重实在，他们将是项目较大户型的主力消化对象,A:本地居民,老房子，居住品质差 子女成家，考虑照顾老人 长
15、期租房，没有归属感,习惯了这里的生活圈子 就是喜欢这里，一种偏好 亲戚朋友都在附近，方便 在附近上班，子女在附近上学 在附近经营小生意 这里是他们严格意义上的家乡,对现状不满,不愿意远离,就近提升生活品质,B:外来工作人员,因城市扩展，工作机会、地点向回兴、两路转移； 具有较高的文化素养； 思维更理性、全面，对于居家的考虑更细致，情感因素更多；,他们的居住现状：,在市中心租房 居住在老宅,他们的置业需求：,缺乏归属感，需要安定 旧房拆迁，寻觅新居所 居住要求提升 结婚用房，成立新家 更幸福的生活,提升居住品质，实现生活梦想,他们是这个城市里最勤奋的人群！ 正在为生活到处奔波，需要加倍的努力拼搏
16、，也需要生活为事业提供足够的便利。,他们希望劳累之余的舒适生活！ 在事业中万分努力的他们，也期待生活能够给予自己和家人足够的犒赏，对于一些高尚住宅甚至是别墅、花园洋房，他们充满了向往，这是他们的生活梦想。,他们更理性，希望更舒适、更经济、更高效、更合理的居家！ 城市已然太拥挤和嘈杂，安静的环境付出的经济成本又太高，城市中心缺乏满足理想的居住环境。优雅的湖畔社区是不错的选择，时间上离城市很近，却获得更人文的生活。,他们也是事业有成者！ 事业有成，生活当然有美，所谓的富人区在他们看来显得过于冷清和缺乏人情味，更不愿意选择所谓的买一包香烟要开上半小时的汽车； 当然，对自然资源的占有是一种不言而喻的优越。,但我们都在城市中忐忑找寻，是吧,我们都渴望有一扇窗在透出光亮,我们想它是可以通往梦想的,这样的生活梦想随时可以实现！ 梦想不仅仅属于未来，也属于今天！ 有一个所在，你的梦想可轻松实现！,我们必须告诉他们,莲心有莲意,有书香的湖畔生活,
