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1、,2010-1,张家口高炮旅项目客群定位及 产品建议报告,本次报告要解决的核心问题,客群定位,产品建议,本案的目标客群是谁？,应打造何种产品迎合市场需求，满足客户需求?,1,2,1、客群定位,城市解读,城市概况,城市发展战略,自身条件,SWOT分析,外部条件,客群分析,客群定位,解读本案,客群定位,市场篇,城市住房规划,经济发展水平,2、产品建议,产品分析,产品分析,客户调查,产品定位,户型配比建议,产品定位,产品建议,产品篇,城市概况,城市发展战略,城市住房规划,经济发展水平,市场篇,教育配套,张家口市共分五区十三县，主城区为桥东区、桥西区、高新区,城市概况,张家口市户籍总人口459.67万
2、 桥东区户籍人口27.46万 桥西区户籍人口23.80万 高新区常住人口14.52万,行政区域划分五区、十三个县,张家口主城区划分,张家口市总面积36860平方公里 桥东区面积 113平方公里 桥西区面积 141平方公里 高新区面积（不详）,城市解读,7,教育配套,城市解读,一主三副、两轴四区的空间结构发展,城市发展战略,一主三副：以五个区为为主，辐射万全县。以怀来、张北和蔚县为三个副中心，辐射周边其他县,两轴四区：依托交通走廊，形成东西和南北两轴。根据自然、生态、经济条件划分为北部坝上次区域，东部次区域，中部次区域和南部次区域,张家口市经济发展水平较低，整体经济实力在河北省排名倒数第三位,经
3、济发展水平,城市解读,08年张家口市GDP 720.4亿元，全省排名第九位,08年张家口市GDP涨幅为11.9%，全省排名第五位,单位亿元,09年张家口市前三季度GDP538.2亿元，全省排名第九位,数据来源：张家口市统计局,09年张家口市前三季度GDP涨幅为8.8%，全省排名第十位,张家口市住宅建设力度较大，发展、改造区域较广,城市住房规划,城市解读,中心城区住房用地布局,中心城区住宅建设用地规划,小结,城市解读,张家口市整体经济发展水平较低，且09年前三季度GDP涨幅相对于08年大幅下降，自08年全省第五位落居第十位，经济发展形势不容乐观近年来，张家口市住宅建设呈现出力度大、范围广的两大特
4、点,自身条件,外部条件,市场篇,本案区位,自身条件,武城街商圈,百货大楼商圈,帝广商圈,容辰商圈,本案,以上四个商圈为张家口市最繁华的四个商圈，本案区位属容辰商圈辐射范围，距容辰商圈仅500米，是桥东区房地产市场的热点地段。,项目四至及配套,本案,本案规划指标 占地面积：8万 建筑面积：17万 容 积 率：2.1,自身条件,北至为 居民区,南至红旗路南街,本案周边配套齐全；交通便利,西至建国路,东至外环路,配套状况 医疗配套：二五一医院、第二医院、第五医院 学习教育：卫华小学、探机学校、第五中学、第六中学 生活配套：容辰超市发、帝达超市；工商银行、商业银行 交通状况：西至建国路与南至红旗楼南街
5、均与主干道胜利路相接，交通便利,周边商业配套,本案周边商业配套已很完善，发展水平较高,本案,1,2,1、容辰商业街,2、铂金时代商业,自身条件,本案开发条件已成熟，开发潜力大，地块自身条件适合打造中高端物业,地块价值评析,自身条件,注：上表评分标准，5-优，4-良，3-中、2-一般，1-差,自身条件,外部条件,市场篇,张家口市整体居民消费力与收入水品均较低，经济能力有限,民众生活,外部条件,08年张家口市社会消费品总额为232.6亿元，排名第九位,09年前三季度张家口市人均可支配收入为9733元，排名第十一位,08年张家口市人均可支配收入为12054元，排名第十位,09年前三季度张家口市社会消
6、费品总额为221.2亿元，排名第九位,数据来源：张家口市统计局,张家口市房地产市场明显供大于求，且供需比正在拉大,房地产供需情况,外部条件,08张家口市主城区总施工面积为3075568，总销售面积为554214，供需比为5.5：1,09前三季度张家口市主城区总施工面积为3987015，总销售面积为522037，供需比为7.6：1,数据来源：张家口市统计局,张家口市主城区09年土地放量较大，房地产市场竞争加剧,09年土地供应情况,外部条件,数据来源：张家口市国土资源局,张家口市主城区仅09年土地放量就达3288.01亩，折合面积为219万。三区中桥东区土地放量相对较小，高新区为主城区土地主要放量
7、地带，约占主城区总放量的50%。,小结,外部条件,张家口市居民整体消费能力与收入水平较低，处于河北省各市中的后三位，居民对房产的购买能力相对较差因张家口市三年大变样政策影响，张家口市住宅建设发展速度较快，但需求量无过大涨幅2009年张家口市土地放量较大，2010年房地产市场竞争越加激烈,在售项目一览图,外部条件,张家口市区现 在售项目48个 桥东区13个 桥西区23个 高新区12个,09年新入市项 目21个 桥东区3个 桥西区13个 高新区5个,区域为本案直接竞争项目,22,容辰庄园属张家口市标杆项目，现今张家口市最高端的成熟社区,经典案例解析,外部条件,尚峰国际地处桥西区最繁华地段，属桥西区
8、高端项目,经典案例解析,外部条件,新东亚时代广场为大型综合项目，属高新区的大型高端项目,经典案例解析,外部条件,SWOT分析,解读本案总结,客群分析,客群定位,市场篇,张家口市中高端项目客群相同，均以私营业主与公务员为主,客群分析,客群定位,客户级别梳理,以上项目分别代表张家口市桥东区、桥西区、高新区的高端项目,一级：张家口市区客户,一级：私营业主，生意人,一级：改善居住环境,二级：周边区县客户,二级：公务员，企事业单位,二级：考虑子女就学而购房,客群定位,客群定位,第二圈层,第一圈层,张家口市区的私营业主与企事业单位人员 购买动机以改善居住环境为主,张家口市各区县的私营业主与企事业单位人员
9、购买动机以自住为主，多为考虑子女就学问题,产品分析,产品定位,产品建议,产品篇,产品分析,产品分析,据张家口市统计局数据统计：张家口市09年前三季度90以下住宅销售13996套，占全部销售套数的63%，可见经济型产品在张家口市需求量较大。,张家口市房地产市场呈现出经济型产品热销的局面,受访客群户型需求以两居、三居为主；户型面积需求以经济型户型为主,客户调查,产品分析,发放问卷 100 份，其中回收有效问卷 93 份,受访客群对多层产品较为青睐，对高层产品仍存在一定的抗性,产品分析,客户调查,发放问卷 100 份，其中回收有效问卷 93 份,产品定位,产品定位,产品定位：以经济型户型为主的张家口市高品质社区产品类型：花园洋房与高层产品相结合,定位依据： 张家口市居民收入水平与消费能力较低的城市特点 本案地块价值条件优越，具备打造为张家口市高品质社区的基础 张家口市房地产市场经济型户型去化速度较快，符合购房客户需求 张家口市购房客群对多层产品较为青睐，需打造部分多层产品用以 满足客户需求增加项目卖点,户型配比建议,产品建议,结合张家口户型去化特点与客户需求，将两居和三居定为本案的主力户型,张,产品建议,
