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1、在若干设想中，我们开始起步,一个颠覆时代的工程 一个令人追忆的徽号 一个献给后人的图腾 我们所要面对的将是 更高、更深、更广、更厚、更宽的历史使命,一期启动，迫不及待,中华巴洛克项目一期启动方案,写在前面的心里话 根据项目现状和整体大环境的变化， 一期项目应尽快启动！,给个理由先？,中华巴洛克项目一期启动方案,理由二：众所周知，中华巴洛克项目从一开始就得到了社会各方面的广泛关注，巴洛克项目的社会影响力非同寻常，这也要求我们在考虑本项目的经济效益的同时，必须要充分考虑到社会效益，甚至，在某种程度上而言，本项目的社会效益要大于经济效益，正是基于此，如果长时间不启动，恐怕会招致一些负面的猜想及舆论的
2、产生。,中华巴洛克项目一期启动方案,理由三： 08年金融海啸带来了困境也带来了机遇！在将近半年的压抑之后，资本扩张的能量会得以释放，加上政府的振兴计划，因此，为中华巴洛克项目的启动营造了良好的启动的时机。,纲 要,一、整体定位梳理与深化 二、业态定位深化 三、商业布局细节建议 四、租赁建议 五、招商原则与措施,一、整体定位梳理与深化,初步定位：,哈尔滨中华巴洛克文化旅游风情街 道外区新休闲商业中心； 哈市特色新干线； 中华巴洛克建筑艺术公园； 哈市新的“旅游片区。,关键词：形象牌、文化牌、旅游牌、商业牌,深化原则一：建筑形态与商业定位的关系 1、围合建筑，独立成院，具有相对独立性与私密性； 2
3、、异国风情，建筑即带有文化符号与浪漫元素； 3、单体面积600-1200m2,多为1-2形式，从单体内部交通动线看，内部结构不易分割； 4、长形商街，纵深延长，动线单一，定位必须考虑经营竞争性与同质化,一、整体定位梳理与深化,深化原则二：周边区域与商业定位的关系 1、老城区； 2、虽具有一定商业氛围，但以批发和比较低端的零售商业为主深化原则三：市场需求与商业定位的关系 1、整个城市缺少具有一定文化属性和品牌效应的特色餐饮娱乐商业街；,一、整体定位梳理与深化,定位深化：哈尔滨 中华巴洛克 餐饮娱乐 文化风情街诠释： 充分结合现有建筑形态与规划，并将建筑特色发挥极致； 跳开区域，打造哈尔滨餐饮娱乐
4、街旗舰，定位于哈尔滨及旅游全客层； 填补市场空白,一、整体定位梳理与深化,纲 要,项目介绍 一、整体定位梳理与深化 二、业态定位深化 三、商业布局细节建议 四、租赁建议 五、招商原则与措施,中华巴洛克项目一期启动方案, 项目简介 ,中华巴洛克项目一期启动方案,中华巴洛克座落于哈市道外区靖宇大街、南勋街、南二道街与南三道街合围处，该建筑属于西洋巴洛克建筑风格与中国建筑艺术，在立面装饰技巧上的有机结合，体现了中西合璧建筑手法和独特的建筑风格，是哈市目前不可多得的建筑瑰宝，其历史价值、观赏价值和商用价值都很高。该建筑现有八个院落，每个院落面积均不相同，总体建筑面积为31874平方米，建筑分为复式和多
5、层，最高建筑不超过三层，整体建筑形态为以外围建筑包围内部建筑，其各个院落相互通畅又相对独立的建筑群落形式。,一期项目概况:,中华巴洛克项目一期启动方案,中华巴洛克位于道外区最为繁华的靖宇大街侧，其周边有：大罗新旧物市场（经营：古玩、字画、旧家具等物品）、哈药古玩艺术品广场（经营：古玩、字画、古币、玉器，等物品）、北三道街农贸市场（靖宇大街侧最繁华的农贸市场）、温州商贸城（经营：电器）、同记、中亚金行，老鼎丰、老独一处酒店、狗不理包子店、草市街的餐饮一条街（经营哈市多种名优小吃）。南勋街沿街的酒店用品、刀具一条街。其地理位置是在众多商业的包围区内，非常适合商业用途。,项目周边环境:,金色区域为中
6、华巴洛克一期范围,中华巴洛克项目一期启动方案,一、特色商业街城市商业新宠 二、中华巴洛克建筑文化与文化商业的融合 三、自由精神与开放格局形成哈尔滨文化商业第一街 四、“特色支柱”打造哈尔滨文化休闲的商业天堂,市场形象的定位,中华巴洛克的核心竞争优势在于通过各种各样的先进设施，以人为本、修旧如初的建筑特色，体贴周到的物业服务，丰富多样的社区建筑格局，为经营商户提供一种优越、超值、个性化的经营享受，令本项目的经营商户有一种无与伦比的优越感和安全感，能切实感受到一种可以触摸得到的商业文化和历史文脉氛围，以个性化服务享受为核心的竞争优势才是一种在短期内不可模仿的优势，是中华巴洛克相对于其他项目的所打造
7、的独一无二的市场形象和品牌。,中华巴洛克项目一期启动方案,项目定位,根据诸多的现实经验和成功案例及我项目所处的地理位置，加之区域环境和周边商业态势，结合项目的特点和道外地区原有和现有的经营特色，从项目角度出发来考虑营销方案，则租赁模式才是最优的方案。长期持有物业的增值和持续经营获利，更在社会效益方面有着由为突出的优势。,哈尔滨中华巴洛克文化旅游风情街 道外区新休闲商业中心； 哈市特色新干线； 中华巴洛克建筑艺术公园； 哈市新的“旅游片区。,中华巴洛克项目一期启动方案, 是道外区商业百年之后新崛起的起点。, 城市会客厅；, 精品建筑特色和文化风情旅游街区；, 哈尔滨景观第五极，是继防洪纪念塔、中
8、央大街、索菲亚教堂、龙塔之后的第五个来哈必到的景观；,道外区新休闲商业中心；,哈市特色新干线；,中华巴洛克建筑艺术公园；,哈市新的“旅游片区,中华巴洛克项目一期启动方案,项目定位,业态定位：餐饮娱乐为主力业态（90%以上）突破传统餐饮与娱乐的经营形态； 零售小百为辅助业态（不高于10%）具有品牌知名度或城市特色的经营项目,二、业态定位深化,餐饮业：具有一定主题的特色餐厅和哈尔滨知名的传统餐厅特色餐厅如文化餐厅、休闲餐厅、音乐餐厅、概念餐厅等,二、业态定位深化,素食、慢食都可以成为餐厅的主题,餐饮业：具有一定主题的特色餐饮和哈尔滨知名的传统餐厅特色餐厅如文化餐厅、休闲餐厅、音乐餐厅、概念餐厅等,
9、二、业态定位深化,或音乐或优美环境或国际知名品牌，都是这些餐饮的特性。,娱乐业：酒吧、私人会所、商务会所,二、业态定位深化,酒吧，可与室外有机互通、并且间间具有独特的调性；,娱乐业：酒吧、私人会所、商务会所,二、业态定位深化,私密性、舒适性、尊贵感是会所必备的要素。,零售小百：国际二线名品旗舰店和哈尔滨特色商品(如俄罗斯商品）,二、业态定位深化,项目的建筑风格符合国际服饰品牌对文化与品位的追求。,二、业态定位深化,业态落位图,1#,3#,2#,5#,4#,6#,7#,8#,纲 要,一、整体定位梳理与深化 二、业态定位深化 三、商业布局细节建议 四、租赁建议 五、招商原则与措施,布局原则：以建筑
10、风格为主要基调，根据八个院落不同的业态赋予不同的主题，在园林、小品、景观、道具等方面加以完善和充实1、景观与园林 主要元素：植物、建筑 青山绿树古建中，隐藏着世界的风情；曲径深处，是诱人的美食与城市的喧嚣。,三、商业布局细节建议,2、小品与道具 主要元素：地面、墙面、店招、公共区域 地面画出的“立体画面”，独特，给人惊喜；,三、商业布局细节建议,2、小品与道具 主要元素：地面、墙面、公共区域 把握细节，点缀与建筑匹配的装饰元素，充满异域风情，将特色发挥到极致；,三、商业布局细节建议,2、小品与道具 主要元素：地面、墙面、店招、公共区域 体现老哈尔滨特色的小品与院落主题呼应，更添味道,三、商业布
11、局细节建议,3、sign 在店铺间的动线上，可利用店招道旗作引导，又可增加商业氛围； 路灯与指示牌的巧妙结合，美观而别致,三、商业布局细节建议,4、店铺橱窗 橱窗可落地，即增加了展示面，又可与外界联通，增加院落的商业利用空间,三、商业布局细节建议,纲 要,一、整体定位梳理与深化 二、业态定位深化 三、商业布局细节建议 四、租赁建议 五、招商原则与措施,1、店铺分割租赁原则具备独立交通动线，包括内部交通与外部交通； 以1-2/1-3形式进行租赁，尽可能不出现只租首层的现象； 尽量保持店面的独立性与完整性，择优能够整栋租赁的商户。,四、租赁建议,招商定位,中华巴洛克项目一期启动方案,1、以租为主，
12、对部分空摊位采取 联营或自营。 2、租赁期限：一年或二年期限，部分主力店合同期可适当延长。 3、交二年租金的在第一年租金的基础上，享受一定的优惠政策。 4、每个摊位收取质量保证金（抵押金）10000-20000元。 5、收取装修押金5000元，经物业验收合格后退还。,2、租赁价格建议 建议采用1-2/1-3 平均租金的形式报价 即整体日均租金为1.9元/平方米，年均租金693.5/平方米,四、租赁建议, 具体店铺的租金将根据店铺位置、租赁面积、品牌知名度、租期等因素进行调整,4、租赁形式建议 建议采用给付租金的形式，尽量规避保底抽成或分成的形式,，以规避在 现有经济环境下的经营风险,四、租赁建
13、议,3、租期建议：5年 原因： 根据中、大型餐饮娱乐业经营回报，租期一般为5年-10年 国际名品店租期一般为5-8年, 具体租期根据商户具体情况而定,5、租金一览表,四、租赁建议,制表说明： 按照现有店铺分割面积、店号、业态落位情况，给每一个店铺定租金，根据哈尔滨商铺租赁的实际情况，分别定出成交租金和报价租金； 业态与租金的关系：品牌店 饮品店 餐饮店,纲 要,一、整体定位梳理与深化 二、业态定位深化 三、商业布局细节建议 四、租赁建议 五、招商原则与措施,1、外埠招商-以哈尔滨政府的名义，在南方一线城市举行招商说明会；2、定向招商-选择国际/国内知名品牌（包括餐饮、零售），直接接洽； 3、适度让利-目前经济环境导致许多商户纷纷降低成本、缩小经营，因此经营店铺的前期投入成本和经营风险将是招商的最大抗性，建议制定招商优惠政策，尤其是可降低商户前期风险的措施，如延长免租期、支付部分装修款等，以求顺利启动现场经营。,五、招商原则与措施,
