户型住宅的政策研究和市场研究课件

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1、7090户型住宅的政策研究和市场研究,第一、有关政策的相关的情况,国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知国办发201037号文: 2010.5.29“十第一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2010年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积7090以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的7090%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊相关的情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的房地产项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。,关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建住房20101

2、65号文 2010.7.6城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应当对拟新建或改造住房建设房地产项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）2项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定 。套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。经济适用住房建设要严格执行经济适用住房管理办法，有计划有步骤地解决低收入家庭的住房困难。,妥善处理已审批但未取得施工许可证的商品住房房地产项目。 严肃查处违法违规行为 。 加强监督检查，落实责任追究的制度 。

3、,杭州市细则：杭州市规划委员会关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知 2010-9-62010年6月1日前已经取得相关批准文件，但未取得施工许可证的商品住房房地产项目，应按照依法行政的原则，依照有关政策规定，配合市有关部门做好清理工作。 我委从2010年9月1日起对新审批的住房房地产项目执行新的审批流程。 继续停止别墅类房地产开发房地产项目的规划审批，严格限制对低密度、大套型住房房地产项目的规划审批。积极配合经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房房地产项目的规划审批工作。,银行方面: 2010.8.18央行宣布提高存贷款利率，其中第一年期存贷款利率调升0.27个百分点；五年期存

4、款利率提高0.54个百分点，五年期以上贷款利率提高0.45个百分点。,关于当前进第一步从严土地管理紧急通知 2010.5.30 国土资源部公布：遏制第一些地方违法违规占用土地，充分发挥土地供应的调控作用。,国务院关于加强土地调控有关问题的通知 2010.9.5 第一、强化规划调控，改善商品房结构。 第二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。 第三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。 四、完善城镇廉租住房的制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。 六、加强金融监管。,七、切实

5、整顿和规范市场秩序。八、加强市场监测，完善市场信息披露的制度。,建设部相关课题研究已开始:,第二、政策的变化带来的问题与相关的情况,7090m2 概念的理解与实施 概念的理解： 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知国办发201037号文中的相关规定： “十第一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2010年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积7090以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的7090%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊相关的情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的房地

6、产项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。,2010年8月1日建设部决定举办全国住宅竞赛*通知中套型建筑面积的定义 建设部2010全国面积型7090住宅设计竞赛*定义：套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层使用面积系数，标准层面积使用系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。,住宅设计规范中有关套型建筑面积的相关定义：（1）第3.5.2条中：套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。 （2）第3.5.4 条中：阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。,杭州市规划委员会关于发布容积率指标计

7、算规则的通知市规发2010851号文件中的相关定义：计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。,对于概念的相关的建议： 关于7090的定义的建议按住宅设计规范的定义来确定： （1）套型建筑面积7090以下（含7090）阳台面积不计入套型建筑面积中，但容积率计算中含阳台面积。 （2）套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。 （3）标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。 （4）套型建筑面积不含阳台面积。 （5）关于3：7的比例，分子是指7090以下的住宅，分母是指地上住宅总面积 （6）在拥护国家相关政策的前提下，参考现行的法规和规

8、范，的建议在确定该定义时兼顾地区的差异和住区性质等因素，使其更具有针对性。,实施相关的情况：,新老房地产项目的审批相关的情况 已批万（老房地产项目） 从土地上算：万,7090m2带来的问题 户数 停车 配套指标 密度 成本 ,第三、7090m2的研究,关于“杭州市住房建设规划（2010年）住宅建设标准专题研究”的内容,规划方案各项指标的比较 ：本部分研究以某居住区房地产项目为例，的比较分析了新政前后，随着容积率的的变化，居住户数、人口数、停车数、住宅套净(毛) 密度以及住 宅建筑面积 净(毛)密度 和配套面积 的的变化。,规划方案各项指标的比较 ：,规划方案各项指标的比较 ：,住宅单元优选的比

9、较 ：本部分的研究以具体房地产项目为例，以第一梯2户、第一梯第三户、第一梯四户和塔楼为例，分析了交通核、外保温面积以及套型建筑面积（不含保温）占单元面积的比例。列出了屋顶机房和门厅的公摊面积范围，楼宇内每户公摊面积随着楼层的不同而的变化的范围。对比了各种住宅单元中各个指标之间的的变化关系，并进行了优选的比较。,住宅单元优选的比较 ： 户型举例分析,1.第一梯2户： （第三居+2居）无电梯,住宅单元优选的比较 ： 户型举例分析,2.第一梯2户： （第三居+2居）第一部电梯,住宅单元优选的比较 ： 户型举例分析,3.第一梯四户： （第一居+2居） 2部电梯,住宅单元优选的比较 ： 户型举例分析,4

10、.第一梯四户： （2居+2居） 2部电梯,住宅单元优选的比较 ： 户型举例分析,5.塔楼： 第一梯八户（第一居室）,住宅单元优选的比较 ： 户型举例分析,6.塔楼： 第一梯十户（2居室）,住宅单元优选的比较 ：户型单元面积组成分析：,图示可见，在第一梯2户板式单元中，交通核所占单元面积比例为：8.52%-17.35%，外保温面积所占单元面积比例为：2.21%-2.35%，屋顶机房和门厅的公摊面积为：22.50m2-61.40m2。楼宇内每户公摊面积随着楼层的不同而的变化：1.43m2-3.69m2，大多数在2m2左右。,住宅单元优选的比较 ：户型单元面积组成分析：,图示可见，在第一梯第三户、第

11、一梯四户板式单元中，交通核所占单元面积比例为:8.81%-18.25%，外保温面积占单元面积比例为：1.98%-2.31%。屋顶机房和门厅的公摊面积为：54.66m2-89.10m2。楼宇内每户公摊面积随着楼层的不同而的变化：1.19m2-3.15m2，大多数在1.5m2左右。,住宅单元优选的比较 ：户型单元面积组成分析：,图示可见，在塔式单元中，交通核所占单元面积比例为：14.96%-17.96%，外保温面积占单元面积比例为：1.59%-2.12%屋顶机房和门厅的公摊面积为：117.30m2-145.78m2。楼宇内每户公摊面积（按20层计）：0.68m2-0.91m2 。,住宅单元优选的比

12、较 ：户型单元面积组成分析：,图示列举出：第一梯2户（无电梯），第一梯2户（2部电梯），第一梯十户（第三部电梯）和第一梯四户（2部电梯）四种户型单元。图中可见交通核和外保温及套型建筑面积占单元建筑面积的比例关系： 1.外保温面积所占比例相差不大; 2.交通核面积所占比例以第一梯2户（无电梯）的户型为最少，以第一梯2户（2部电梯）为最多，第一梯四户和塔楼居前2者之中。,住宅单元优选的比较 ：户型单元面积组成分析：,图示可见：在第一梯2户板式户型单元中，随着电梯数量的增多，交通核所占的比例明显增大；在第一梯第三户、第一梯四户单元中，标准层面积越小，交通核所占比例越大；在塔楼单元中，以第一梯八户（第

13、三部电梯，第一居为主）的户型所占比例为最大。,住宅单元优选的比较 ：户型单元面积组成分析：,图示可见，各种不同类型的户型外保温面积所占比例相差不大，但随着标准层面积的增大，其所占比例有下降的趋势。,住宅单元优选的比较 ：户型单元面积组成分析：,图示可见：在第一梯2户板式户型单元中，套型面积占单元面积的比例，随着电梯数量的增多，下降明显；在第一梯第三户、第一梯四户单元中，以第一梯四户（第一部电梯，四户2居）的户型的比例为最大；在塔楼单元中，随着标准层户数的增多，比例有所上升。其中，以第一梯2户（无电梯）和第一梯四户（第一部梯）最为经济实惠。,户型优选的比较 ：本部分的研究以具体房地产项目的第一居

14、、2居、第三居为例，分析了各种户型与其使用系数和交通核面积之间的关系，套内主要房间面积的的变化关系，并进行了优选的比较。,户型优选的比较 ：,注：1，套型建筑面积相似的相关的情况下，采用不同的户型组合，使用系数差距很大。交通核面积越少，使用系数越 大；2，套内各个房间的面积由“起居室卧室餐厅厨房（厨房餐厅）卫生间玄关”依次减少。起居室占整个功能空间30%以上；3，第一居多以“塔”的形势出现，也有“走廊式”的板楼。,户型优选的比较 ：,注：1，第二居的使用系数在0.72-0.82之间，由“多层中高层高层”依次降低；2，第二居起居室的面积比第一居高出4平米左右，主卧室比第一居高出3平米左右。舒适性

15、相比第一居有所增加；3，第二居起居室和主卧室相对第一居所占套内使用空间的比例降低5%左右,户型优选的比较 ：,注：1，7090平米的第三居相较于2居多了面积9平米左右的次卧室，少了面积为3平米左右的次 卫生间；2，第三居相比2居，起居室、次卧室、餐厅、厨房的面积均有所减少；3，起居室的开间由2居的4.0米减为3.8米左右。,“现象本质现象”的过程：对数据掌控：增强对中小户型产品的了解（容积率2.8、人口毛密度800、公摊面积、保温面积）有规律可循：以指导中小户型产品的设计（单元户数的经济性、开间进深的可能性、使用面积）品质的把握：提高中小户型产品的设计水平（与当前生活水平相适应、空间有效性、功

16、能完善型）,关于“7090以下户型住宅层数影响的对比分析”研究的内容主要从使用系数、土地使用、能源消耗、舒适度及节约性等几方面进行多层和高层住宅的比对研究，参考了国家和建设部、杭州市规划委员会等部门的相关政策文件。,使用系数的比较：,表1.1 多层住宅和中高层住宅使用系数对比表,表1.2 高层住宅（单元式和塔式）使用系数对比表,注：按照7090m2/户套型建筑面积计算（未含阳台面积）,使用系数的比较小结：综上所述，套型建筑面积7090以下的住宅在各种不同的相关的情况下，使用系数及使用面积不第一样：多层住宅，使用系数在8285%左右；高层住宅（塔式），使用系数在7880%左右；高层住宅（单元式），使用系数在75%左右；从社会资源平衡、公平、合谐的角度考虑，根据所采用的住宅类型面积可适当上下调整，这也是土地综合利用的第一个措施。,能源消耗的比较：多层住宅比高层住宅热损耗大10%以上；按照现行的居住建筑节能设计标准(DBJ01-602-2004)，住宅平均耗热量控制在20.6w/m2，为相同的值；高层住宅比多层住宅，用电量高20%（高出部分主要用于电梯用电、消防用电、水暖系统分区用电等方面）。,