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1、宋家庄交通枢纽 商业定位方案汇报,汇报内容,枢纽经济专题研究,枢纽研究什么是枢纽经济,城市枢纽经济反映了一个城市成长过程中工业化与现代化的程度以及城市可持续发展的综合水平。,枢纽，其英文解释为“终端（terminal）”，即当运输对象使用某种运输工具沿某路线到达车站，需要换乘或转运时，该站能满足运输对象改用其他交通工具或沿其他路线运行的需求。“枢纽经济”就是围绕交通枢纽形成的经济圈。,枢纽对房地产的价格影响机理,枢纽研究枢纽经济的作用,枢纽经济专题研究,第一影响区域距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的
2、区域;开发强度很高（very high)。 第二影响区域距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high)。,枢纽研究枢纽经济的共性,枢纽经济专题研究,第三影响区域距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能，开发强度取决于地块以及开发内容。,项目研究枢纽分类,枢纽经济专题研究,根据我们对枢纽经济的专题研究，我们认为宋家庄枢纽属于的 B1类枢纽。宋家庄枢纽的开发需要遵循 B1类枢纽的物业发展共性，同时，根据项目的自
3、身特点，还需要进行一定层级的个性开发。我公司委托对宋家庄枢纽的站内商业项目进行了量身定做式的策划工作。本次策划工作主要分两个阶段进行。第一阶段是市场调查阶段，是对项目所在区域的市场进行全方位的调查，真实体现市场现状，形成初步成果；第二阶段是项目定位策划阶段，在市场研究的基础上，对相关资料、数据进行提炼、分析和深层次的研究，为本项目的定位和发展提出建设性的意见。,枢纽经济专题研究,项目背景,宋家庄枢纽将建成一座集轨道交通、市区公交于一体，包括出租车等多种方式衔接的综合客运枢纽。宋家庄枢纽与地铁5号线、10号线和亦庄线三条轨道线接驳； 枢纽主体建筑为地上四层、地下一层，主要承担地铁换乘、公交到发、
4、出租车到发及公交夜间驻车等功能。,枢纽位置,宋家庄交通枢纽是北京市规划的13处综合交通枢纽之一，位于南三环到四环间。,项目背景,枢纽总规划用地面积约4.2公顷，其中，建设用地面积约3.14公顷。总建筑面积5.26万平方米（地上约2.9万平方米，地下约2.36万平方米）。,区域演变 区域发展现状 区域商业竞争分析 区域商业典型案例分析,区域特征,区域东北部与成熟的方庄居住区相连，西临南中轴线南苑路，北望天坛公园、龙潭湖公园；,是市区东南通往亦庄的必经之路 是沟通市区与亦庄经济开发区的纽带,区域演变,贫民区 双庙村,北京化工三场 红狮油漆厂,中低档住宅 经济适用房,工业氛围没落 1997年开始，化
5、工三厂停产腾地，目前在建经济适用房项目； 2001年开始，北京红狮涂料有限公司经过分析论证，制订了搬迁、技术改造等规划，2006年初，搬迁完成，目前正在建设万科两限房项目。,区域发展现状,昔日的红狮涂料厂,昔日的化工三厂,区域住宅品质较低 整个区域多为中低档住宅，经济适用房占很大比重，目前区域还处在一个“城中村”的状态，还有很多的平房、小商铺和厂区宿舍等。,区域发展现状,平房区,政欣园,区域发展现状,区域生活配套相对滞后整个区域生活配套主要依托于方庄、木樨园、城外城、成寿寺华润万家等;区域内无大型超市、餐饮和休闲娱乐设施，仅有几个小区有底商正在经营； 公共事业事实配套设施缺乏，如银行、邮局、移
6、动营业厅等。,正在招商的政华小区底商,鑫兆雅园底商,经济适用房总建筑面积：185万平米,普通住宅总建筑面积：192万平米,区域发展现状,+,=,总建筑面积：377万平米,区域人口预测： 按户均面积90平米，户均三口人计算，周边社区居住人口将不少于12万人。,近期区域内楼盘开发情况,区域商业状况分析,地铁5号线催热宋家庄商圈,地铁5号线，南起宋家庄，北至天通苑，连接了丰台、崇文、东城、朝阳、昌平5个区。 途经崇文门、王府井、天坛、东单、东四等繁华商业区、旅游区。 宋家庄是三条地铁线贯穿的枢纽，人流量大，商业潜力不容忽视。,宋家庄区域因为5号线的贯通，住宅的供应量和需求量会进一步放大； 随着住宅供
7、应量加大较大，人口会进一步形成聚集。区域内商业配套供应不足。社区型的小规模商业已不能满足居民日益增长的消费需求； 宋家庄作为京南最大的轨道交通枢纽，配套商业的供应将缓解区域内巨大需求，商业潜力巨大。,区域商业状况分析,商业供应不足，发展潜力巨大,宋家庄,区域商业状况分析,商业档次较低，业态分布不均,区域内多以社区底商商业为主，缺少集中商业，其业态主要包括洗衣店、蛋糕房、便利超市、网吧、理发店、房地产中介等满足居民日常生活类的需求； 区域内配套商业匮乏，有些小区（如政馨家园）还在依靠村落商业来满足居民日常生活需求； 扑满山项目的底商开业后，对周边居民生活需求有所改善。,区域商业状况分析,扑满山底
8、商 鑫兆雅园底商 顶秀欣园底商 政华家园底商 政馨园门外平房区商业 京深海鲜市场,区域酒店状况分析,宋家庄交通枢纽周边500米范围内有5家酒店，档次为经济型酒店及准四 星标准商务酒店。 从酒店的扎堆开店可以看出，宋家庄区域有巨大的商业、商务发展潜力。,区域商业竞争分析,竞争项目1扑满山,位置： 扑满山位于丰台区宋庄路71、73号院。地铁五号线宋家庄站西南出入口与本项目地下二层相连。 规模：总建筑面积约23万平方米，住宅及公寓总户数1713户。小区建筑主要由15栋楼及4组商业裙房组成。 商业：地下一层至地上三层为商业用房，总建筑面积2万平米。,业态细分： 地下一层：京客隆超市 餐饮 咖啡 一层：
9、快餐 化妆品 钟表 珠宝饰品 箱包 二层：鞋 时尚女装 三层：商务男装 运动休闲 婴幼儿用品 图书,区域商业竞争分析,竞争项目1扑满山,竞争项目2鑫兆雅园,位置： 项目位于丰台区宋庄路69号，扑满山项目南侧，在建地铁亦庄线西侧。 规模：该项目占地6.5万平方米，总建筑面积22万平方米，由6层、14层板楼、22层塔楼组成。 商业构成：该小区临近地铁亦庄线一侧为地上一层底商，底商形式为独立商铺，主要为满足社区居民生活的需要。 商业业态：好利来蛋糕房、链家地产、我爱我家、物美便利店、自行车销售商店、美容美发店、服装店等。,区域商业竞争分析,竞争项目3顶秀欣园,位置：顶秀欣园小区位于丰台区石榴庄，市皮
10、革五金厂内。据宋家庄交通枢纽300米。 规模：该小区是2003年北京市政府批准的经济适用房项目，占地2.61公顷，总建筑面积11.33万平方米,由四栋22层塔楼组成，总户数为1031户。 商业：该小区商业主要分三部分，分别为锦江之星旅馆、全福德烤鸭店、龙健都商务酒店。,区域商业竞争分析,竞争项目4政华家园,位置：该小区为政馨家园三区，项目位于宋家庄苇子坑149、150号，距地铁5号线宋家庄站100米。 规模：小区由4栋22层高的塔楼和7个板式小高层组成。占地2万平方米，总建筑面积13.2万平方米。 商业：政华家园的底商集中在E座，包括地上两层和地下一层，共12260平米。该项目商业定位为小商品
11、市场，档次较低。,区域商业竞争分析,商业业态细分： 地下一层：蔬菜、水果、生鲜、小五金、小百货 一层：珠宝饰品、鞋、箱包皮具、数码通信、小家电 二层：男女休闲服装、运动服装、针织、床上用品、儿童婴幼用品,区域商业竞争分析,竞争项目4政华家园,典型案例分析 /明天第一城,案例选择依据,同为交通枢纽，明天第一城位于立水桥交通枢纽，立水桥枢纽与地铁5号线、13号线接驳； 明天第一城和本案同处地铁5号线，且分布于南北两端； 立水桥区域和宋家庄区域都不是传统的商业区，是5号线开通催生的新兴商圈； 立水桥区域和宋家庄区域都有大量的居住区，且经济适用房比重较大； 区域商业配套严重不足，商业需求大于区域供给。
12、,位置：朝阳区立水桥，紧邻13000亩国家森林公园 商圈：立水桥商圈 环线位置：北五环至六环 建筑面积：50万平米，其中商业面积10万平方米 投资商：北京明天房地产开发有限公司 开发商：北京中联亚国际会展中心有限公司 楼型:框架结构，社区底商与独体商铺,基本信息,典型案例分析 /明天第一城,交通,京北惟一的轨道交通枢纽中心; 距北五环路仅3公里，安立路、北苑路、立汤路三条贯穿京城南北的交通大动脉，汇集30多条公交线路，日车流量达10万车次； 轻轨13号线和地铁5号线交汇站立水桥站的核心要冲，1小时可以通达北京东西南北中。,典型案例分析 /明天第一城,商业规划,整个商业中心根据各自的地理位 置，
13、规划了六大主题商业区： “超级购物港” “美食名品街” “热力不夜城” “蓝调风情街” “精品休闲城” “立水桥市场” 业态涉及家居百货、超市购物中 心、休闲娱乐、餐饮名品等百姓生 活的各个层面。,典型案例分析 /明天第一城,周边住宅规模(终端消费群),典型案例分析 /明天第一城,周边商业分布及租金水平,典型案例分析 /明天第一城,经营者分析 消费者分析,调研方式：面对面深度访谈 涉及业种：中餐、健身房、美容院、中式快餐等 需要特征：经营者特征： 年龄在30-45岁之间 有一定的经营经验 有经济基础 有商业发展眼光 能承受较大压力,经营者分析,经营者分析,对本案的关注点： 枢纽周边人流量大，居
14、民区众多，商业发展潜力大； 周边餐饮稀缺，多引进餐饮业种，达到规模效应。 周边居民对休闲娱乐产业有较大需求。 物业产品的面积可灵活分割，以便不同业种的经营选择。,调研方式：结构式问卷拦截访问 调研对象：地铁5号线宋家庄站及周边居民区 样 本 量：400份,消费者分析,调查问卷模板,消费者分析,年龄特征：枢纽客流以年轻人为主，18-35岁占到总体的74%；受教育程度特征：被访者受教育程度较高，有82%的受访者受过中高等教育；,消费者构成特征,消费者分析,职业特征：以商业、服务业等第三产业为主，值得关注的是由于金融危机的影响，待业者比例也在上升。收入特征：以中等收入为主，63%的人收入在1000元
15、到5000元，但收入在10000元以上的高收入者较少。,消费者构成特征,消费者分析,出行方式：日常出行以公共交通方式为主，占到70%；到达项目地的频率：受访者大多数是住在宋家庄周边或来宋家庄换乘，每月往来项目地的次数较多，每月往来16-22次的人达到47%。,消费者出行特征,消费者分析,对超市的需求：受访者对超市需求较大，每月去超市消费次数较多，只有9%左右的人每月去超市消费不到两次；对百货商场的需求：受访者对百货商场的需求相对于对超市的需求较低，每月有36%的人去百货商场购物次数不到两次。,消费者消费特征,超市的消费规模：每次超市消费客单价在20-50元占的比重最大，达到57%；百货的消费规
16、模：每次百货商场消费客单价在200元-500元占的比重最大，达到49%。,消费者分析,消费者消费特征,消费者分析,业种方面：对餐饮的需求较大，其中对特色小吃和中式快餐较为青睐。业态方面：希望枢纽周边的商业业态有大型综合性超市、品牌专卖、中西快餐、休闲咖啡、茶餐厅等。,消费者对商业的需求特征,消费者分析,消费者特征总结：,年轻人 受过中高等教育 生活节奏快 享受公共交通带来的便利 追求快捷文化 有一定消费能力,项目内部状况 项目四至 项目周边交通状况 项目SWOT分析,项目内部状况,地块内部目前为公交车停车场；南侧为待拆迁平房，临街有部分门商铺,地块内部东北侧为中铁四局亦庄线01标项目经理部,地块内部西侧为地铁亦庄线施工现场,东部：政华小区、格林豪泰酒店、如家快捷酒店,西部：鑫兆雅园、扑满山商住公寓、地铁亦庄线,
