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1、南 京,城市研究,范围：总面积为2947平方公里，占市域总面积的45%。至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市 空间结构：“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。 经济核心发展城市，承载了长三角经济辐射中部区域的核心地位。 “一小时经济圈”辐射城市：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等。,南京为中心构造的一个长江中下游的大都市圈，可望集中7710万的总人口，都市发展区内适宜进行相对集中的城市建设用地在700平方公里左右，南京将成为都市圈内的核心城市。,多中心格局规划可以充分发挥南京作为区域中心城市的职能，完善主城中心体系。
2、 同时仙林新城的优势地位仍将得到进一步加强，正日益成为社会精英上流阶层居住的场所。,南京市区呈“一城三区”城市格局；城市中心由单核向多中心城市规划发展过渡,为缓解老城区城市压力，南京实施“一城三区”的发展新战略，以主城为核心，结构多元，多中心的城市发展格局，将打破以新街口为中心的“单核”城市发展布局； “单核”城市发展布局的突破，主城区板块扩大，城市空间概念得以延展，为目前主城区以外的房地产板块尤其是城东新城区预留了一定的发展空间。 仙林新市区是南京总体规划的“一城三区”之一，是以发展教育个高新技术产业为主，为房地产发展提供了教育等配套优势。 仙林以其紫金东麓保存完好的生态环境，成为南京地区仅
3、存不多的“风水宝地”，给仙林房地产的发展造就了一个无法可比的生态优势。保利、招商等大腕品牌的纷至沓来，仙林板块正日益成为南京楼市中的亮点。,新街口,城市研究, 2011年1季度CPI同比增5%，三月增5.4% 通胀问题愈发严重，年初至今两次加息，通胀仍未得到有效控制 通胀是上半年乃至全年中央宏观调控的第一要务,十二五3600万套，2011年1000万套，李克强亲自督导 各地强制执行，地方政府与中央政府签下“军令状” 公共租赁房占据未来保障房主流位置，发挥保障功能 , “国八条”规定全国直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策，其中户籍限购2套，非户籍限购1套 目前全国已有39个城市出台新版
4、限购令及执行细则,截至1季度末，全国608个城市出台房价控制目标 多数以GDP增速和人均可支配收入增速为参考标准 此后，国务院督察组到各地督察调控落实情况 , 上海、重庆试点房产税 两个城市实施2个月以来上缴税款寥寥无几,2011年1月26日“新国八条”出台，2月19日，南京限购令落地，并出台限购令细则。如此强度和密度的房地产调控政策，充分表明了政府对于控制房价、抑制投机和改善住房购买机构的雄心。,市场政策,政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控未来政策储备基本定型，未来房地产市场导向偷紧，市场不容乐观。,市场政策,按照往年的市场规律，自南京2月份限购令出台，下半年市场情况将更加
5、不容乐观。,按照往年的政策对楼市的影响，一般政策的消化期为10-12个月左右，期间市场对政策作出相关回应。,市场政策,政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控未来政策储备基本定型，未来房地产市场导向偷紧，市场不容乐观。,一级市场,11上半年，南京土地市场成交共31宗，总面积达237.92万平米，其中含住宅用途土地成交17宗，面积达173.28万平米，占总成交量的72.8%11上半年，南京全市成交土地总成交金额为192.05亿元，同比去年有较大幅度的下滑，仅达到去年全年成交的30%左右。,11上半年，南京土地市场上半年土地供应29宗，总面积达229.60万平米。 从土地性质来看，11
6、上半年的土地供应中住宅用地面积达171.97万平米，占总供地面积的74.9%；商业用地面积达40.64万平米,占总供地面积的17.7%；办公用地面积达16.99万平米，占总供应面积的7.4%。 从供应的地块性质来看，11上半年南京土地市场供给仍以住宅用地为主，办公性质用地所占比重较小。,一级市场,上半年低容积率住宅用地主要集中在江宁及六合，主城区域没有供应,2010年2-7月份与2011年2-7月成交量对比（单位：万方）,2010年2-7月月均成交32.18万方,2011年2-7月月均成交27.10万方,南京2011年2月新政后，住宅成交量大量减少，2-7月份月均成交27.10万方，同比去年月
7、均成交32.18万方下降15.8%。,新政下，南京市场整体成交情况同比去年下降15.8%，受新政影响严重。,二级市场,二级市场,全市住宅市场表现,各区住宅供应情况,新政之后，南京市场供应增大，需求减少，市场表现为供大于求，淡市下开发商跑量现象明显，住宅价格持续走低。,城东成交、认购套数走势,城东成交套数、面积走势,2011年上半年，城东成交量整体呈现“先降后升再降”的态势，第一个高峰出现在1月份，随即在新政的打压下跌入谷底，市场浓重的观望氛围一直持续，城东市场受新政影响严重。,二级市场,常 州,13,长三角 世界第六大都市圈,巴黎大都市圈,伦敦大都市圈,纽约大都市圈,东京大都市圈,长三角大都市
8、圈,世界六大都市圈线,五大湖大都市圈,Changjiang Delta The sixth metropolitan region,世界六大都市圈：世界创造财富最多的地方大都市圈融合：21世纪经济发展的主旋律,14,常州位于世界第六大都市圈长三角经济圈，快速交通的实现，使常州既作为长三角重要节点枢纽城市，又成为苏锡常都市圈核心发展之城,城市级别界定,苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是长三角经济圈的有机组成部分。发达的交通网络，使得常州与长三角其他城市圈紧密相连。常州处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈均在两小时车程范围,15,城市总体规划,产业发展轴,居住商业发展轴,居住商业发展轴
9、,产业发展轴,产业发展轴,居住商业发展轴,生态居住发展轴,产业居住发展轴,产业居住发展轴,主城区实施“拓展南北，提升中心”的空间发展战略，项目所处区位位于生态居住发展轴，未来将成为常州新居住集聚地段,常州市以立足城区中心优质商贸资源为核心点，向城市南北两轴拓展产业形态，对旅游、高薪技术、教育产业进行升级。 常州市呈三大组团发展态势，逐渐衍生多个集中商圈，区域效能定位明显 加强和拓展城市东、西两翼规划投入，远期形成“一体四翼”的城市空间格局。“七片”：为主城区外围相对独立、各具特色的孟河、奔牛、卜弋、湟里、漕桥、洛阳、横山桥7个片区。,16,沪宁乘际铁路在常州境内全长约44公里，设常州、戚墅堰站
10、，预留横林、新闸东、奔牛东3处城际站，穿越武进、新北、a钟楼、天宁、戚墅堰5个区，届时，沪宁两地车程用时将控制在1小时左右，这样上海、常州两地车程用时约在40分钟左右，大大提高了出行时间,全线1318公里的京沪高速铁路，与其他三大都市圈距离拉近，同时促进城市与北方经济市场商务往来。,南京,上海,常州,无锡,苏州,三十分钟,四十分钟,沪宁城际与京沪高铁双向快速轨道交通，使常州与上海仅40分钟路程，与北京也缩短为仅5小时，与上海、南京、北京距离的缩短，吸引外地资金投入常州地产市场。投资型、度假型社区将随着快速交通发展而增加,城市外部交通,随着高速轨道交通的通车，作为重要交通节点的常州必将成为地产投
11、资的热点区域之一，如京津高铁通车后，沿线香河、丰润都成了地产投资热点。里程时间缩短，投资型、度假型社区随着异地购房者增加情况而增长。,17,武进中心区与常州老城区相连接的多条快速路和主干道路已经建成或正在建设和衔接改造中 计划在年底完工的快速公交一号线，直接连接常州的两翼，南向终点站位于项目东北侧的武进汽车站,轨道交通从远期来看，能加强常州跟武进以及新北区的联系，带动城市一体化发展，将武进、新北区纳入城市体系，吸引城南乡镇人口的城市化，使武进发展成为城南的城市中心,城市快速交通,18,常州第二产业仍占据产业结构中主导地位，对外来人口需求增大；随着产业的升级，人口构成由三角形向橄榄形转变，中高端
12、人群大量涌现；同时第三产业的发展，将为城市带来大量中高层白领,常州市目前以制造业、材料加工业、新型纺织业为主导产业。但是随着产业结构的调整，在向产业多元化迈进； 第二产业在生产总值中占据多数，高出第三产业20个百分点，但第三产业05年09年增加值为199.03亿、234.7亿、836.4亿。增幅巨大； 常州外来人口两年之内增长了90多万，随着常州制造业、服务业的发展，劳动力需求明显； 产业人口组成中，私营业主和机关人员数占51%，农民和产业工人占42%，贫富差距大；,常州区产业类型配比,常州产业人口构成,常州区产业结构配比,常州人口外来人口增长,城市产业和人口,常州第三产业增加值,19,此外，
13、城市化建设迅猛，高速增长的迁移人口迫使城市骨架拉升,从江苏省城市化水平的梯队来看，常州处于第二梯队，落后于苏州无锡，潜力巨大,43.3%,45.7%,54.5%,65%,75%,常州城市化率,城市化水平： 2010年城镇人口达265万人左右，城市化水平达65；2020年城镇人口达333万人左右，城市化水平达75常州城市总体规划2004-2020,徐州-盐城-连云港,扬州-南通-泰州,常州-镇江,南京-无锡-苏州,40%50%,50%60%,50%60%,60%以上,常州市人口稳定增长， 2006年底，市区的户籍总人口222.5万人，外来人口142.7万人，主城区人口约180万人，人口集聚效应明
14、显 近2年全市暂住人口增幅较大，暂住人口主要集中在市区 外来人员层次两级分化比较明显，其中经商、服务的人员最多,常州历年暂住人口增长,资料来源：常州2007统计年鉴,城市化发展,2011 年上半年，常州市新增商品房土地供应113宗，总供给面积469.37万平米，总出让金额116.02亿元。可以看出，今年2、3月份土地出让处于低位，而到了6月份出让面积和金额再次出现下滑。,一级市场,总的来看，2011 年上半年土地出让较为火热，武进区同比出现大幅上升，而中心城区和新北区同比出现大幅下滑。,一级市场,从各区域的商品房土地供给面积来看，2011年上半年，武进区以337.54万平米供地成为全市第一，占
15、全市土地供应的71.9%，同比增加45.5%。中心城区新增土地供给38.59万平米，占全市土地供应的8.2%，同比减少49.7%。新北区新增土地供给4.38万平米，占全市土地供应的0.9%，同比减少95.4%。 从各区域的商品房土地出让金额来看，2011 年上半年，武进区以84.32 亿元供地成为全市第一，占全市土地出让总金额的72.7%，中心城区新增土地出让金额15.27 亿元，占全市土地出让总金额的8.2%，新北区新增土地供给4.38亿元，占全市土地供应的1.2%。,一级市场,2011年上半年常州市商品房土地成交118宗，总成交面积432.94万平米，总成交金额125.64亿元。,一级市场
16、,总的来看，2011 年上半年土地成交也较为火热，共流拍5 宗，武进区4 宗，中心城区1 宗，总面积22.97万平米。武进区出让量较大，所以相应的成交量也是非常的大。,从各区域的商品房土地成交面积来看，2011年上半年，武进区以262.34万平米成为全市第一，占全市土地成交的60.6%，同比增加47.0%。中心城区土地成交76.18万平米，占全市土地成交的17.6%，同比减少0.68%。新北区土地成交4.38万平米，占全市土地成交的1.0%，同比减少96.4%。 从各区域的商品房土地成交金额来看，2011 年上半年，武进区以145.5 亿元成为全市第一，占全市土地成交总金额的49.4%，新北区土地成交90.1亿元，占全市土地成交总金额的30.6%，中心城区土地成交59.0亿元，占全市土地成交的20.0%。,2011年上半年，常州全市商品房新增批售面积为237.47万平米，同比减少27.2%。总成交面积为328.81万平米，同比减少19.7%。总成交套数为33393套。除去4月和5月是传统市场旺季，预售量高于成交量外，其余各月成交量都较低。,
