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1、1,德化城市认知,PART 1,城市概况 城市经济 城市规划,2,城市认知/城市概况/概况,德化县位于“闽中屋脊”戴云山麓，被称做“中国陶瓷之乡”、素有“德化名瓷，瓷国明珠”之美誉。,德化位于福建省中部，泉州市西北部，东与永泰县、仙游县毗邻，南和永春县接壤，西连大田县，北毗尤溪县。 德化连续数年年被评为“福建省经济发展十佳县”综合经济实力全省第13位。 全县总面积2232.16平方公里，其中山地面积273万亩。县辖18个乡镇，202个村，全县总人口27.79万，县城镇居民19.31万（近70%） 自然资源丰富，素有闽中宝库之称，是福建最宜居之地，矿藏丰富，旅游资源丰富（戴戴云山、石牛山、岱仙湖
2、、唐寨山公园等）,3,城市认知/城市概况/行政结构,德化城区为2个街道，城区发展目前处于相对缓慢的状态。,德化全县南北长60.4千米，东西宽62.1千米，总面积2209.5平方千米。人口27.79万人。以汉族为主，有畲、回、壮、满、高山等11个少数民族。通闽南方言。 全县辖10个镇、8个乡：浔中镇、龙浔镇、三班镇、龙门滩镇、雷峰镇、南埕镇、水口镇、赤水镇、上涌镇、葛坑镇、杨梅乡、汤头乡、桂阳乡、盖德乡、国宝乡、美湖乡、大铭乡、春美乡。共有11个社区、191个行政村。县政府驻浔中镇。,城市认知/城市概况/行政结构,德化山多，矿产资源丰富。,德化是一个资源丰富、环境优美的县份，境内山多、水足、矿富
3、、瓷美，素有“闽中宝库”之称，是福建省最适宜人居住地，也是福建最佳旅游目的地。县内海拔1000米以上的山峰258座，可供开发的水力资源30.2万千瓦，已发现优质瓷土矿、铁矿石、石灰石储量均在亿吨以上，铁观音茶、无公害绿色农产品、山野茶、名贵中草药等农副产品众多。生态环境良好，拥有戴云山国家级自然保护区和石牛山国家地质公园、石牛山国家森林公园、岱仙湖国家水利风景区、唐寨山省级森林公园和106万亩的生态公益林，境内生态环境质量全居全国前列，全省第一，城区环境空气质量接近国家一级标准。,城市认知/城市概况/城市地位,德化交通便利，但是通达方式单一，进出德化主要为一条高速公路及一条省道。,城市通勤 德
4、化福州 ，历时：3小时 德化泉州 ，历时：1小时46分 德化厦门 ，历时：2小时 德,德化目前已经有高速公路直达距省会福州3个小时车程，特区厦门2个小时车程，古城泉州1个小时车程，闽南“金三角”后花园的角色日显突出。,德化城市认知,PART 1,城市概况 城市经济 城市规划,7,城市认知/城市经济/经济概况,德化县经济发展呈现四大特点：一是经济觃模持续扩大，二是城镇化水平高，三是基础设施日益完善，四是社会事业协调发展。,2013 年全县实现生产总值154.73 亿元，工业实现增加值92.34亿元，增长15.2%，1996 年以来连续多年被评为“福建省经济发展十佳县”，县域综合经济实力位居福建省
5、各县（市）第（13）14 位。 德化全县统计户籍人口约30万，城镇总人口约为19万，城镇化率达到近70%，城镇化率高，居民集中度高。 建成省级工业园区1 个、县级工业项目区16 个。 连续三次被评为“全国科技进步先进县”，连续五届荣获“省级文明卫生县城”称号，拥有“福建省科普先进县”、“省级文化先进县”、“第三批全国科普示范县”等称号，2008 年荣获“福建最佳旅游目的地”和“全国绿化模范县”称号，2009 年初荣获“全国首届文明县城”荣誉称号及“福建省优秀旅游县”荣誉称号。 德化县旅游资源丰富而独特，为打造陶瓷文化游、乡土风情游、地质奇观游品牌，重点推介国际陶瓷艺术城、生态农业、戴云山大小险
6、、温泉度假村、星级酒店等项目。 随着城区的加速扩张，原有的文体设施已不能满足人民群众日益增长需要，德化县在城区规划1065 亩作为文体园区，拟建设田径场、游泳馆、游乐园、影剧院等，经济效益与社会效益突出。依托省级森林公园的优美环境，开发其周边房地产业，打造闽南后花园的人居典范，伴随着旅游的不断升温，市场前景十分广阔。,城市认知/城市经济/人口,德化全县统计户籍人口约30万，城镇总人口约为20万，城镇化率达到近70%，城市化已经接近完成；同时，在总体上来看，人口处于净流出状态。,第六次普查全县常住人口为27.79万人，同第五次全国人口普查2000年的30.20万人相比，十年共减少2.41万人，减
7、少7.98%，年平均减少率为0.83%。 全县常住人口中共有家庭户100721户，家庭户人口269163人，平均每个家庭户的人口为2.67人。全县常住人口中，0-14岁人口为4.58万人，占16.50%；15-64岁人口为21.19万人，占76.2%；65岁及以上人口为2.02万人，占7.3%。 全县常住人口中，居住在城镇的人口为19.31万人，占69.5%；居住在乡村的人口为8.48人，占30.5%。城镇化水平69.5%。 全县流入人口19158人,其中省内流入12810人，省外流入6348人；全县流出人口58945人，其中流出省内51990人，流出省外6955人。,城市认知/城市经济/经济
8、发展,德化县陶瓷业实力强劲，工业经济占据主导地位，是一个单一支柱产业发展的城市，强力的支柱产业的同时也蕴藏着巨大的风险,2013年全县地区生产总值（GDP）完成154.73亿元，比上年增长12.6%,增幅位居全市第3位，GDP增量20.05亿元，相当于1988年GDP总量（22.24亿元）。其中，第一产业增加值9.65亿元，同比增长2.5%；第二产业增加值92.34亿元，同比增长15.2%；第三产业增加值52.75亿元，同比增长9.5%。第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.2%、74.1%、24.7%，分别拉动全县地区生产总值增长0.1、9.3、3.2个百分点。三次产业结构比例为6.2
9、:59.7:34.1。 2013年，德化全县完成工业总产值219.03亿元，规模以上陶瓷企业76家，实现工业产值117.28亿元,城市认知/城市经济/经济发展,德化县社会消费品零售总额呈逐年递增的发展态势。这表明德化县商贸市场规模正不断扩大，市场逐步呈现繁荣景象。,城市认知/城市经济/经济发展,德化县2013年固定资产投资高位回调，房地产处于稳步发展阶段，健康合理,全年全社会固定资产投资完成68.83亿元，比上年增长25.2%。其中，房地产开发完成投资20.38亿元,增长280%；项目投资47.19亿元，同比下降2.7%。 分产业看，第一产业投资1.4亿元，比上年下降43.9%；第二产业投资2
10、2.9亿元，增长14.3%；第三产业投资44.5亿元，增长37.4%。 在第二产业投资中，工业投资22.87亿元，增长14.3%；其中，采矿业投资2.01亿元，增长30.5%；制造业投资20.6亿元，增长15.8%；电力、热力、燃气及水生产和供应业投资0.2亿元，下降65%。,城市认知/城市经济/经济发展,第三产业发展落后，成为政府重点发展的方向,2013年实现第三产业增加值52.75亿元，增长9.5%，比年度预期目标低0.5个百分点。一是第三产业增加值占GDP比重有所降低。 在GDP构成中，第三产业增加值的比重由去年同期的34.9%降低到34.1%（2013年第三产业比重全国为46.1%，福
11、建省为39.1%，泉州市为34.9%），第三产业对GDP增长的贡献率为24.7%，与全市第三产业对GDP增长贡献率29.9%相比，仍有较大差距；二是第三产业内部构成不合理。 德化第三产业的增长主要是传统的批零住餐业、交通运输业、房地产业，其中房地产业对服务业增长贡献率达55.6%。受经济总量偏小、区位优势不明显等因素影响，德化金融、物流、信息、商务、创意等生产服务业还处在起步阶段，同时传统服务业规模化、信息化提升缓慢。,德化城市认知,PART 1,城市概况 城市经济 城市规划,14,城市认知/城市概况/城市特色,德化规划：德化未来10年的划发展空间布局：“一个中心，四个片区”的格局，而项目地块
12、即处于城东片区,即以二环路以内老城区为中心，城后路以北的城北片区、南二环路以南的城南片区、龙东桥以东的城东片区和龙津桥以西的城西片区,城市认知/城市概况/城市特色,中心城区形成“一心四组团”组团式布局结构。分别为老城区和城北、城南、城西、城东组团等五个部分,城市认知/城市规划/规划目标,德化人口集中度高，但是受制于人口总量少，城区的发展受限明显,投资环境分析,PART 2,新房市场 未来发展研判,18,投资环境/新房市场/概况,自2007年伊始，德化房地产开发投资开始扩大，2014年1-11月开发投资额为20.2亿元，2014年1-11月德化房地产投资总额为20.2亿元,投资环境/新房市场/概
13、况,德化房地产市场变化幅度较大，与市场供给及政府保障性住房供应有着密切的联系，其中2014年1-11月德化商品房销售总面积为16.23万,投资环境/新房市场/概况,德化商品房销售均价逐年提升，2014年德化商品房销售均价为7677元/，其中住宅销售均价为6712元/，商业销售均价为16498元/,投资环境/新房市场/概况,德化新房市场中，90-130的三房是主流，未来伴随着房价的高涨，90-100三房将会成为市场的热点,投资环境/新房市场/新盘,基础信息：,德化首个城市综合体,投资环境/新房市场/新盘,基础信息：,城中央，安静宜居,投资环境/新房市场/新盘,基础信息：,高性价比,投资环境/新房
14、市场/小结,投资环境分析,PART 2,新房市场 未来发展研判,27,投资环境/未来发展研判,建材市场竞争分析,PART 3,市场概况 市场规模 未来竞争态势 市场问卷分析,29,建材市场竞争分析/总体商业市场,德化县中心城区商业以松散型点状、线状的商业布局为主，虽未形成中心圈和放射型相结合的圈型主体结构，各主要商业网点的功能陈旧、分布零乱、业种重复，但相比同级别城市则商业体量较大、商业市场较为繁荣，其中属浔南路、陶瓷街最为繁华,建材市场竞争分析/家居建材市场现状,德化家居建材专业市场现状:零散分布与全城,零散分布于全城 德化的家居建材市场是零散分布于全城，自身业态混杂，并没有统一的规划。 临
15、街商铺为主 除在诗墩有一个经营状况很差的建材城外，德化的建材家居专业市场均以临街商铺为主。 私宅民房、以及老小区房的底层为主 现有大部分建筑均为民房与老旧小区，目前新小区的阳光星城底商几乎全部为家居建材，大部分为原宝美街商户搬迁而来 自发形成，无统一规划 整个家居建材行业自发形成，并没有统一规划，因此目前整个市场杂乱无章,建材市场竞争分析,PART 3,市场概况 市场规模 未来竞争态势 市场问卷分析,32,建材市场竞争分析/市场规模,1、瓷都大道商业街,瓷都大道全长约700米，是德化县的主干道之一，街区形象较好（多为商品房底商），但由于大量车辆穿行使得商业氛围不够浓厚，呈现车多人少的现象。,建
16、材市场竞争分析/市场规模,2、湖前路商业街,湖前路全长约700米，是德化县的沿溪道路，沿街店面多为早期自建房底商，街区形象较为破旧。这导致了该路段商业氛围薄弱，店面租金不高。,建材市场竞争分析/市场规模,3、浔南路商业街,浔南路全长约1.5公里，是德化县商业最为集中、人流量最多、店面租金最高的传统商业街区，但沿街店面多为早期自建房底商，导致了浔南路街区形象不好。浔南路未来商业发展和改造空间不大。,建材市场竞争分析/市场规模,4、浔北路商业街,浔北路商业街全长约800米，沿街店面多为早期自建房底商。浔北路商业量仅次于浔南路，但商家经营业种多为中档及中低档次，因此街区店面租金水平难以拔高。,建材市
17、场竞争分析,PART 3,市场概况 市场规模 未来竞争态势 市场问卷分析,37,现有市场总结,现有无专业市场，零散商家靠熟客支撑生意,现有建材市场基本在城区的老街道上，目前城区核心已经实现白天禁止货车进入。 由于临街不宜停车，对众多商家来说，影响较大，据了解，而今年德化新房交房较少，家居建材生意较差，以前的宝美街租金上涨厉害，很多商家已经开始往阳光星城和城东搬迁； 整体缺乏市场规划，杂乱无章。 市场的经营分布范围广、比较零散，但是市场分布较分散也是老市场的一个弊端，没有形成产品分区，使广大消费者购买不方便，所以大部分是以熟客经营为主； 临街商业门面大部分都是租赁，由于业主随市场行情，租金涨幅较大,
