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1、第八章 土地财产制度概论,第一节土地财产制度简述 第二节土地所有制 第三节土地使用制第四节土地国家管理制度第五节土地产权及其权能构成,第一节 土地财产制度的概念和构成,一、土地财产制度的概念和构成 二、土地财产制度的特点三、土地财产制度的演进与改,一、土地财产制度的概念和构成,(一)土地制度 广义的土地制度泛指与土地所有、使用、管理及利用技术等有关的一切制度；狭义的土地制度是指土地由所有、使用、管理的土地经济制度及相应的法权制度构成的土地财产制度。 (二)土地财产制度土地财产制度是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规
2、范和制度化体系。它的形成和发展取决与社会生产力的发展并反映土地关系。 (三)土地财产制度的构成 首先，土地财产制度包括土地经济制度，其次，土地财产制度还包括相应的土地法权制度。,土地经济制度和土地法权制度,土地的经济制度是人们在一定的社会制度下在，在土地利用中形成的土地经济关系的总和。是社会生产关系的重要组成部分。 土地的法权制度是人们在土地利用中形成的土地关系的法律体现，是社会上层建筑的组成部分。,土地经济制度,土地法权制度,基础，决定土地法权制度,反映、确认、保护、规范和强化土地经济制度,二、土地财产制度的特点,地位的基础性 国度的差异性 构成的复杂性,二、土地财产制度的演变与改,在人类历
3、史上，各个时期的土地财产制度都随着社会生产力的提高和整个社会经济制度的发展而不断向前推进和演变。这种推进和演变，有时是自上而下自发地渐进进行的；有时是通过国家政权的力量自上而下统一推动的。后一种方式，实际上就是你在一个国家（地区）内普遍进行土地财产制度的改（命）。 这种推进和演变只有符合经济发展的需要、遵循客观经济规律才能去的成功。,第二节 土地所有制,一、土地所有制的产生与发展 二、土地所有制的法律形式 三、土地所有权的流转制度,一、土地所有制的概念及其产生与发展,土地所有制是指人们在一定的社会制度下土地所有权归属的制度规定。它是整个土地财产制度的核心，是土地经济关系的基础。 土地所有权是土
4、地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利。这种权利可以分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。这些权能在一般情况下是统一的，归属于一个主体，但在特定情况下也可以是分离的，分属于多个主体。 土地所有权是土地所有制的法律体现。,土地所有制作为社会生产关系的重要组成部分，主要是由社会生产方式决定的。而社会生产方式归根结底是由社会生产力状况决定的。因此不同的土地所有制，最终也是由社会生产力状况决定。 一个国家土地所有制的具体形式还受到社会经济条件、历史发展特点和土地资源禀赋等影响。因此即使是社会制度相同、生产力发展水平接近的国家，其土地所有制的具体形式及其构成也有很大差异。,土地所有制的产
5、生与发展,人类社会经历了五种生产方式原始社会的氏族公社土地所有制；奴隶主国家土地所有制；封建土地所有制；资本主义土地所有制；社会主义土地所有制。 上述可分为两种基本形式：公有制和私有制,二、土地所有制的法律形式,任何一种土地所有制都必须有国家法律的确认和保护才能得以实施 国家确认并予以保护的土地所有制，都要通过一定的法律文件土地所有权证书来体现。,三、土地所有权的流转制度,随着经济社会的发展，必然发生土地所有权的流转。土地所有权的让渡和流转，在市场经济条件下一般是有偿的（土地买卖），有时也可能是无偿的（赠与、遗赠等）土地所有权的让渡和流转，是土地所有者处分权能的体现。,第三节 土地使用制,一、
6、土地使用制的概念 二、土地使用制与土地所有制的关系 三、土地使用制的分类 四、土地租赁关系的性质 五、土地使用制的法律形式,一、土地使用制的概念,土地使用制是对土地使用条件、形式和程序的制度规定，是土地财产制度的另一个重要组成部分。 土地使用权是依法对一定土地进行占用、使用并取得部分土地收益的权利，是土地使用制的法律体现。,二、土地使用制与土地所有制的关系,在整个土地财产制度中，土地所有制决定着土地使用制 每一种社会形态都存在着与土地所有制相适应的土地使用制及其具体形式。 土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种具体形式。,土地所有制,土地使用制,决定,变动
7、较慢 较少 持续时间长,反映、体现实现和巩固,具有相对独立性和灵活性,三、土地使用制的分类,按土地所有权与使用权相互关系的不同，土地使用制可以分为两“权”合一与两“权”分离两大类两“权”分离：有偿使用制 无偿使用制,四、土地租赁关系的性质,在土地“两权”分离条件下所实行的土地有偿使用制，无论其具体形式如何，实质都是土地的租赁关系 土地租赁关系的性质因社会性质和土地所有制度的不同而不同，反映着不同的阶级关系和产品分配关系 在封建社会中，土地租赁关系决定着地主阶级无偿占有佃农的全部剩余劳动 在资本主义社会中，土地租赁关系反映的是土地所有者和租地农业资本家共同占有雇佣工人剩余价值系 在社会主义社会中
8、，土地租赁关系反映的是国家、集体和个人如何分配土地收益,五、土地使用制的法律形式,土地使用制与土地所有制一样，也要由国家以一定的法律形式加以确认和保护才能得以实施。 在实行各类土地租赁制的情况下，双方都要签订土地租赁契约（佃契、租约等农村土地承包合同，城市土地使用合同） 这些契约都必须经过司法部门或行政主管机构的登记才具有法律效力。,第四节 土地国家管理制度,一、建立土地管理制度的客观必要性 二、土地国家管理的基本内容、目标和手段 三、土地管理机构的设置及职能分工,一、建立土地管理制度的客观必要性,世界上无论什么性质的国家,也无论实行什么样的土地制度,国家政权都要以社会代表的身份,对全国的土地
9、在宏观上进行管理、监督和调控。这是由土地的一系列经济社会特性所决定的1、土地具有特殊的重要性2、土地供给的稀缺性3、土地利用后果的巨大社会性4、宏观上，土地利用的基本目标是（国家）实现土地的供求平衡。各部门利益不同，国家在各部门间资源优化配置。微观上（使用者），土地利用的目的是实现自己经济利益最大化，而土地利用有很大社会性，土地用途的改变存在一定困难性，要实现土地经济、社会、生态总平衡，只有国家宏观调控才能做到。,二、土地国家管理的基本内容、目标和手段,（一）土地国家管理的基本内容土地权属管理土地利用管理 （二）土地国家管理的基本内容与具体任务 基本目标：保证土地权属清晰，最大限度地满足全社会
10、对土地的需求，促进土地资源得到合理有效利用，维护良好的生态环境 具体任务：（1）保证土地所有权与使用权（2）合理调整土地关系（3）对土地所有权和使用权进行必要地限制（4）保证土地资源在国民经济各个部门和各个使用项目上的合理分配与有效利用, 防止土地资源的闲置与浪费。（5）依法正确征收土地税收 （三）土地国家管理的手段（1）立法手段（2）经济手段（3）行政手段（4）政策手段（5）规划计划手段（6）司法手段（7）技术手段（8）教育手段,三、土地管理机构的设置及职能分工,世界各国和地区土地管理机构的模式基本分为两大类：一类是分类分级管理模式，一类是垂直统一管理模式 这两种模式各有利弊，适应不同的条件
11、。各国应该根据自身国情选择不同的管理模式。,第五节 土地产权制度,一、土地所有权 二、土地使用权 三、地上权 四、永佃权 五、地役权 六、土地发展权 七、土地抵押权 八、土地典权 九、土地租赁权,土地产权,土地产权制度是指一个国家土地产权体系构成及其实施方式的制度规定，是土地财产制度的重要组成部分 土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。 土地产权也像其他财产权一样，必须有法律的认可并得到法律的保护才能成立。,一、土地所有权,（一）什么是土地所有权 （1）法律意义上的额土地所有权，即土地所有者把土地当做自己的
12、财产，土地所有者有对土地实行垄断及其支配的权利。这种权利是法律赋予的，受到法律保护。 （2）经济意义上的土地所有权。土地所有者凭借其对土地的垄断从而收取一定的地租。地租是土地所有权在经济上的实现形式。 这二者不可或缺，任何一方面的丧失，都会使土地所有权不完整 (二)土地所有权的基本属性 （1）土地所有权的完全性（2）土地所有权的排他性（3）土地所有权的恒久性（4）土地所有权的归一性（5）土地所有权的社会性,二、土地使用权,土地使用权是依法对一定的土地加以利用并取得收益的权利，是土地所有权派生的财产权 土地使用权有广义和狭义之分。狭义的土地使用权是指依法对土地的实际利用权，包括土地所有权之内，与
13、土地占有权、收益权和处分权是并列关系；广义的土地使用权是指特定时间之内独立于土地所有权权能之外，是土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益和不完全处分权的集合。,三、地上权,地上权是指以支付租金为代价，在他人土地上设定建筑房屋、种植树木等项权利。地上权是一种用益物权 地上权人的义务是：享受土地便利的同时，对土地尽善良管理人的责任；向土地所有人支付租金；负担地上建筑物的修缮、管理费用及缴纳赋税等,四、永佃权,永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租金，为耕作和放牧的需要长期或永久使用土地，并获得相应收益的权利。 永佃权实质上是土地用益权，是他物权的一种。,五、地役权,地役权，是指为使用自己不动产的便利
14、或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。 其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。 地役权设置的目的是为了调节相邻关系，以便更好地发挥土地效用,六、土地发展权,土地发展权是发展土地的权利，是一种可与土地所有权分离而单独处分的财产权。具体来说，土地发展权是在符合规划的条件下变更土地使用性质，或提高土地利用强度的权利。,七、土地抵押权,（一）什么是土地抵押权 土地抵押权是土地受押人对于土地抵押人不移转占有并继续使用收益而提供担保的土地,在债务不能履行时可将土地的变卖，价款做为受清偿的担保物权。
15、土地抵押权是以土地为标的物的担保物权。土地受押人称为主地抵押权人。设定土地抵押权时, 作为标的物的土地并不发生转移,它仍为土地抵押人占有使用,只以其代表经济价值的某项权利(如所有权、使用权) 作担保。当抵押人到期不能履行债务时, 抵押权人有权将土地拍卖并优先受清偿。抵押人如果按规定的方式和期限偿还债务, 则土地如期回到抵押人手中,抵押权则自动消失。 （二）土地抵押权的特性 （1）土地抵押权的优先清偿性 （2）土地抵押权的附属性（3）土地抵押权的不可分性,八、土地典权,土地典权是指承典人支付典价而占用、使用、收益出典人的土地，出典人在约定期间内回续的一种民事权利。 在约定期间过后，出典人不以典价回续土地，即自动取消典产所有权,九、土地租赁权,通过契约从土地所有权人或土地使用权人处获得的土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权。与土地使用权相比少了一项处分权。 地转租、农村土地转包,
