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1、20070605,名流逐郡（Amalienborg Castle） 整合营销推广策略,汇报纲要,二、核心卖点提炼,一、产品力解读,四、广告策略,三、产品定位,五、阶段推广思路,六、营销策略建议,一、产品力解读,项 目 环 境,市场处于上升通道未来竞争加剧,潜在竞争压力大,本地客户刚性需求,第一层,第二层,第三层,2013年市区商品房上市量将达300万，较去年增长10%以上,中高端楼盘、中小户型比例增加,产品38-64小三房及两房产品逐渐获接受。 需求低端日益萎缩，中高端楼盘逐渐成为主流。,城南区域，刚性需求为主,迎宾大道第一LOFT盘,城郊,临湖,非知名品牌企业,157000建面,纯小户型,城
2、南小蓝工业园开发区，城市未来热点发展区域,品牌认知度低,项目无明显优势,核心矛盾,城南,LOFT,城南未知市场,城市未来热 点发展区域,加强区域认同,塑造产品价值,SWOT分析-优势,丰富的开发经验，强大的资金支持,地处南昌市和南昌县的交通枢纽,独享 优势,独有一线交通 LOFT小户型，大空间 超低首付 越过国五条二套房首付门槛首选,交通,共享 优势,项目 优势,企业 优势,核 心 优 势,第一LOFT盘 独有交通路段 超低价首付和 总价,SWOT分析-劣势,在当地缺乏知名度,周边市政、生活配套缺乏。,项目仅有中小户型,在当地缺乏知名度,干扰性劣势,项目 劣势,企业 劣势,核 心 劣 势,区域
3、发展 尚不成熟,障碍性劣势,可克服性劣势,不可克服性劣势,生活配套缺乏不方便,周边市政、生活配套缺乏。,SWOT分析-机遇,独享机遇,共享机遇,地铁二号线即将投入修建，期间将带动周边经济的发展，项目将有大好的发展前景。经济发展迅速，对周边市县居民的居住吸引力增强；区域出现小户型LOFT住宅空白。,外部机遇,超低首付即可入住，投资置业的首选,SWOT分析-威胁,直接挑战,间接挑战,竞争性挑战,影响性挑战,可回避挑战,不可回避挑战,汇仁阳光，华宇尚城，正荣大湖之都，是主要竞争对手,楼盘增多，竞争加剧,本市其他高端项目对客户的分流,中高端项目放量增多，入市相对集中，潜在威胁较大,居民整体收入偏低，有
4、效需求后劲不足,交通差、城市吸引力低，外部高端客户不认可区域价值,外部挑战,因为总价过高或首付过高而造成客户回避,项目机遇与特有优势资源梳理,项目独有优势资源,企业资源优势,项目资源优势,丰富的开发经验，强大的资金支持,一线湖景 风格楼盘 精致小区景观园林,项目唯一性,第一别墅盘,项目机遇,独享机遇,共享机遇,项目超越性,利用市场空白 通过营销引导市场,项 目 竞 争 力,2011年城运会在江西奥林匹克体育中心举行，期间将带动周边经济的发展，项目将有大好的发展前景。区域出现高端住宅空白。地铁一号线修建,艾溪湖大桥的修建；,借势,楼市机遇 小户型LOFT项目空白,先入为主，树立领军地位,项目营销
5、轨道,战略一：区位突破,目前区域欠成熟,负面因素,影响物业价值及价格,突出地段独立性和稀缺性,正面因素,概念挖掘,重新定义片区价值，提升物业价值及价格,强化内部配套及环境打造,联合政府部门描绘片区远景,强化周边环境打造,硬件建设,项目营销战略,项目营销战略,思考点：如何通过营销概念将项目的被动因素变成有利条件,战略二：定位突破, 区位打造,临城市主干道的LOFT 南昌市小蓝经济开发区 地铁二号线岱山站 站口附近, 区位打造,不可取代的交通要道位于迎宾北大道，连接南昌市与南昌线的一条脐带，共享两城市的所以资源！, 环境打造,毗邻高教园区 自带热闹成熟小吃街文化氛围浓郁，人文环境优越。, 规划打造
6、,多元产品，多重选择尊崇LOFT、夹层、错层单身公寓、居家办公多元化产品规划，满足不同需求, 建筑打造,雅致立面，品味生活立面风格现代感强烈，线条简洁流畅，识别性强,完美套型，极致规划套型均好，户户朝南，通风采光极佳, 品质打造,经得起时间考验的建筑 经得起您最挑剔的目光钢筋、水泥、沙石等等 钢筋捆扎方式、嵌入根数、砖的扁/竖方向等等 防渗、防漏、抗震指标，保温情况等等此部分内容建议作为重点宣传，建议甲方提供详细资料，制作成专业的宣传手册。（产品使用说明书）, 物管打造,贵族式物业管理，无与伦比的优越人生 贴心物业服务体验，知名物业管理, 高性价比,最具亲和力的LOFT，完美梦想兑现 轻轻松松
7、告别“租房”的无奈时代，享受有天有地的家园生活,开发团队打造,强强联手，大师合作，公演传世之作 开发商品牌：329实业发展有限公司 策划机构：深蓝策略机构 建筑设计：彪哥国际设计团队 景观设计：远盛园林集团 施工企业：昭亮建筑工程有限公司 物业管理：志军物业有限公司,二、核心卖点提炼,产品核心卖点, 综观该产品各项优势，最主要的卖点在于六大方面：城市里的梦想家园 得天独厚LOFT大空间 过硬的工程质量 独享的居间 物超所值的高性价比 专业的贴身服务队伍,三、产品定位,名流逐郡和,产品定位,【雷霆名流逐郡（Amalienborg Castle）】,城市、小资、青年置业,【雷霆名流逐郡（Amali
8、enborg Castle）】 形象素描,名流逐郡（Amalienborg Castle） ，给你发现自然天性的承诺 名流逐郡（Amalienborg Castle） 许诺你，你能重现自己最健康、最完美的状态！ 名流逐郡（Amalienborg Castle） ，两边边是城市的繁华，中间是自己安居的领地。 名流逐郡（Amalienborg Castle） ，有市中心的便捷，还有郊外的宁静。,纯美,纯净,当城市让你干燥时，名流逐郡（Amalienborg Castle） 生活滋养你 当心灵逃逸的净土时，名流逐郡（Amalienborg Castle） 犒赏你 当你的心灵不复往日的柔软时，悠悠湖水
9、来开启 当你忘记自己更属于自然时，名流逐郡（Amalienborg Castle） 轻声唤醒你,名流逐郡（Amalienborg Castle） 是重现你真挚天性的别墅 对你的四体，和你的内心 。它告诉你，你能重现自己最完美的状态！,纯净,亲和,名流逐郡（Amalienborg Castle）， 一个纯粹、纯美而富有亲和力的承诺， 送给你内心的那个完美生活着的人 轻松告别夹层生活，名流逐郡（Amalienborg Castle） ，象征着一种可撷取的奇迹,奇迹,它和你有一种坦诚而无暇的信任. 名流逐郡（Amalienborg Castle）毫无水分地带来幸福与满足; 它不会利用因行业黑盒子造就
10、的障眼效果, 相反的,它是品质信心的缔造者. 当你居住时, 会产生真正的满足感, 一种和别墅耳鬓厮磨的完美感受, 它好象在对你说，“瞧，一个关于LOFT的奇迹正在浮现”.,四、广告策略,关 键 词 1,地 段领 先,关 键 词 2,资 源领 先艾湖：是南昌城市中心几大生态景点之一，在湖畔，你将邂逅每个人都梦想过的风景阳光、鲜花、大片草地，尚未成名的年轻艺术家支着画架，衣着优雅的老夫妇在喂鸟，情侣在老树下亲热，肌肤发亮的小伙子带着小狗慢跑，这篇湖水见证了许多故事的开始与结束 。 而这一切，将为你私享！,关 键 词 3,规 模领 先建筑面积 3、5 万平米，134套是南昌城区首个大规模、邻湖的大型
11、城市别墅群,关 键 词 4,产 品领 先国际标准、高尚舒适住区、城市人文生态，构建代言城市价值,（二）【雷霆名流逐郡（Amalienborg Castle）】 广告策略表现,主题SLOGAN1,谁，动了南昌的心？,大多数人都在与他人分享 能够独享的只是极少数 分享快乐、分享成功、分享喜悦、分享甜蜜当分享成为主流， 独享便愈发难能可贵 在这里，独享不再是一种奢望，妖娆隽美的“湖”，成为你窗前永 恒的风景； 清晨推窗，红日、湖水、绿景，美幻美伦的湖畔美景都归你独享,形象推广阶段 (客户蓄水),形象宣传手段a、围墙、户外看板b、售楼处包装、样板间、模型等c、工程手册、宣传册、产品说明书、信函d、报纸
12、、杂志、网站、电视、,认筹阶段,推广手段VIP 卡发行活动（活动具体内容详见附页，以该活动贯穿 销售一、二期）VIP卡发放（开盘前一周）,解筹阶段,开盘a、开盘公告新闻b、户外看板更换c、选房,附：,1 雷霆名流逐郡（Amalienborg Castle）vip卡活动炒作方案 2 雷霆名流逐郡（Amalienborg Castle）产品推介暨VIP卡认购酒会方案 3 雷霆名流逐郡（Amalienborg Castle）VIP卡发行方案细则 4 雷霆名流逐郡（Amalienborg Castle）护照发行方案细则,1 雷霆名流逐郡（Amalienborg Castle）售卡活动炒作方案,一、 活
13、动目的, 通过发行名流逐郡宫（Amalienborg Castle） VIP金卡以及对此卡的炒作，引爆市场，促使项目开盘强销,扩大本楼盘的知名度及开发商品牌的美誉度,在以最低的广告费用投入下，赚足人们的眼球，制造较强的影响力,二、 活动策略,根据项目特点，举办雷霆名流逐郡（Amalienborg Castle）产品推介暨VIP卡发行酒会（见附件）及开盘前活动。以此进行充分炒作，达到预期目的。,VIP卡活动说明：, 卡的种类为金卡金卡：售价100000元，可抵扣200000元房价,VIP卡活动说明：, 考虑到其它问题，金卡不做公开销售，只在前期赠送。,VIP卡活动说明：, 为制造金卡的稀有性及可
14、炒作性，建议金卡只发行20张，给客户制造其稀有、珍贵以及神秘度。,VIP卡活动说明：, 产品推介暨VIP卡认购酒会公开发行40张 金卡事先预留部分，视活动情况而定。,三、 活动节点, 炒卡的过程大致分为：,送卡（关系户）公开发卡,5月,四、活动注意事项：,1、避免因选房序号引起不必要的问题。2、活动后卡的回收问题。,2 雷霆名流逐郡（Amalienborg Castle）产品推介暨VIP卡认购酒会,营销活动，贵在执行，详细的活动方案另附，在此不再详细阐述,3 雷霆名流逐郡（Amalienborg Castle）VIP卡认购方案细则4 雷霆名流逐郡（Amalienborg Castle）护照发行
15、方案细则,六、营销策略建议,营销软环境,营销硬环境,销售体系,情景体系,物管体系,活动体系,客户会组织,别墅营销概念的导入,外展场,工地包装,营销中心,园林包装,样板房,销售体系,营销软环境,物管体系,情景体系,1、销售人员招聘 2、销售员强化提升系统封闭培训 3、客户服务人员招聘、培训 4、客户私人俱乐部成立,MR.G服务体系管家服务,增加生动性、体验性场景展示,策略细分,围绕品质构造和奢享生活理念进行,活动体系,营销软环境创新,销售服务模式,1、大客户经理接待制 2、SP接待模式 3、大客户管家第一接待制 4、对讲机服务模式 5、大客户经理预约接待流程 6、增值服务 7、卖场气氛营造 8、
16、开放式营销,1、大客户经理接待制,高端消费人群位于金字塔消费的最顶端，他们多为各行业中的精英、领袖，有多次置业的经验，他们对接待服务的尊贵感和专属感非常在意，设立大客户经理接待模式，满足了他们的身份和心理上的需求。销售人员统称为“大客户经理”，实行“一时一客、专人专属、首任责任制、一跟到底”接待模式。,【一时一客、专人专属】即原则上一个时间段只接待一组客户，即使有2组或2组以上客户出现，也尽量安排不发生交叉碰面，可安排不同区域，比如预约的客户在二楼贵宾室，未预约的可安排在一楼区域；【首任责任制、一跟到底】提倡以人为本，以服务提升品质的接待原则，从客户第一次来电或来访开始，到购买产品至后期入住过程中所产生的相关问题，都由首次接待客户的大客户经理来进行协调解决，做到对待客户不推托、拖延，给客户以贴身置业服务的感觉。通过“一对一”，甚至是“多对一”的贴身的“专案销售服务”模式，达到品质服务广众传播的目的。,
