《北京市农村房屋买卖合同后办理了集体土地使用证,买卖合同效力如何》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京市农村房屋买卖合同后办理了集体土地使用证,买卖合同效力如何（63页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、北京市农村房屋买卖合同后办理了集体北京市农村房屋买卖合同后办理了集体 土地使用证土地使用证, ,买卖合同效力如何买卖合同效力如何篇一：农村房屋买卖合同效力的分析想学法律？找律师？请上http:/ 农村房屋买卖合同效力的分析核心内容：房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。下面由法律快车的小编为您介绍农村房屋买卖的合法性问题，希望能对您有所帮助。一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景农村房屋买
2、卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，XX年 10 月 1 日开始施行的物权法第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 ”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转让宅基地使用权是有条件的， 土地管理法等法律虽有涉及，但比较原则，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。二、对农村
3、房屋买卖合同效力的分析因此，在实践中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点：一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。国务院办公厅 1999 年 5 月 6“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证” ；XX 年 12 月 24 日，国务院关于深化改革严格土地管
4、理的决定再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地” 。由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同，因违反了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。有法律问题，上法律快车/retype/zoom/6a85f2b184254b35eefd34eepn=2二上诉人耿姣、睢天庆及被上诉人睢志刚已经于 1998 年将其户口迁出，地已收回，不再具有该村集体经济组织成员身份，同时二被上诉人还向法院提交了 1998 年 12 月 5 日被上诉人毛永亮与袁志红签订的
5、房屋买卖协议一份，以证明其房屋已经卖给他人。上诉人耿姣、睢天庆对以上证据不予认可，认为居委会证明内容不实，房屋买卖协议是虚假的。xx 中院审理后认为，原审法院适用简易程序审理本案，经过庭前多次调解，被上诉人毛瑞琴、毛永亮也向法庭提交了调解申请，根据最高人民法院关于民事调解工作的相关规定，法院调解期间不计入审理期限;且上诉人耿姣、睢天庆也无证据证明原审法院审理的时间可能影响案件的正确判决。故上诉人耿姣、睢天庆上诉称原审法院程序违法，应当撤销原判，发回重审的请求，理由不能成立，本院不予支持。1997 年 7 月 25 日，被上诉人毛瑞琴、毛永亮与被上诉人睢志刚签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，
6、且被上诉人毛瑞琴、毛永亮已经履行了支付房款的义务，并收到了上诉人耿姣、睢天庆的土地使用证，应属有效协议。二上诉人上诉称，被上诉人睢志刚隐瞒实情，擅自出售其房屋，所得欠款自己挥霍，违法处分自己的宅基地和房产，事后上诉人未予追认，应当认定买卖协议无效的请求，因被上诉人睢志刚系上诉人耿姣、睢天庆之子，经过中间人说合将房屋卖给了属于同一农村集体经济组织的二被上诉人，不违背相关法律规定，且签订协议后又将该房屋土地使用证交给了被上诉人毛瑞琴、毛永亮。二被上诉人在该买卖过程中属于善意无过失，有理由相信被上诉人睢志刚具有代理权。协议签订后，二上诉人将该房屋内的东西搬走，并于 1998 年将其户口从该集体经济组
7、织内迁出，系以自己的行为对被上诉人睢志刚代理行为的承认。故原审法院认定被上诉人睢志刚的行为构成表见代理并无不当;上诉人耿姣、睢天庆的该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人耿姣、睢天庆的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理妥当，应予维持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。评析本案是一起农村房屋买卖纠纷，农村房屋买卖由于涉及到宅基地使用权的转让，对其效力的认定，司法实践中认定不尽相同，本律师认为，农村宅基地使用权有以下特点：其一，农村宅基地的所有权归集体。在我国，土地分别属于国家和集体所有，而用于
8、建造房屋的土地，也因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地则属于集体所有。其二，农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。其三，农村宅基地使用权具有有限性，即宅基地原则上只能有宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权出让和转卖。另外，农村宅基地使用权具有福利性，即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳很少的费用。正是基于以上的特点，加之宅基地使用权是农民安身立命之本，在农村一般一户只允许拥有一处宅基地。我国法律法规对农村宅基地使用权的转让采取
9、了限制态度。如：担保法第三十七条规定：“宅基地的使用权不得抵押。 ”虽然我国土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。 ”没有指明宅基地使用权不得出租、出卖。但其立法本意即在于保护农民的宅基地的专有使用权。随着我国改革开放进一步深化和城市化进程的不断加快，农村大量剩余劳动力进入城市，把大量的私有房产留在了农村以及其他原因，使一户拥有了多处住宅，这样就出现了大量的农村私有房屋买卖，本案即属此种情况。在此情况下，对该涉及到农村房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律按无效对待或仅仅适用土地管理法第六十二条的规定，地随房走一律认定有效，而是应从宅基地使用权的特
10、点上去把握。一般来说，确认的农村房屋买卖合同有效应符合以下几个条件：1.转让人拥有两处以上的农村住房;2.转让人与受让人应为同一集体经济组织内部成员;3.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;4.转让行为已征得集体经济组织同意。因此，本案应确认该房屋买卖合同有效。篇六：农村房屋买卖合同效力的认定农村房屋买卖合同效力的认定时间：XX-10-17 10:22 我要评论(0)【找法 农村房屋买卖】内容摘要：在现行的法律法规中，由于农村房屋法律定位模糊，农民对其自有房屋是否有处分权在立法上存在矛盾，导致在实践中带来很多社会问题。司法机关只能援引实际上不能作为判决依据的行政规章来作出判决，
11、因此应通过修改土地管理法对农村房屋能否买卖、如何买卖等问题予以明确。本文认为，因宅基地的特殊性，可以通过一些特殊的方式如法定租赁权等，让农村房屋在市场上自由流通，从根本上保障农民的利益，使农民真正享有物权。关键词：农村房屋买卖合同效力财产权土地管理法农村房屋买卖案例分析XX 年 7 月 1 日，李女士以万元的价格购买了北京通州区宋庄镇辛店村村民马先生的父亲留下的一套院落，后花费十几万元把院子进行整修和布置。当时，李女士还拿到房屋买卖协议和土地使用证。不过，宅基地土地使用证无法“过户” ，只是在变更栏注明“房屋出售给李女士使用” 。XX 年 12 月，原房主马先生要求原价收回住房遭到拒绝后，马先
12、生夫妇向法院提起诉讼，要求撤销合同、收回房子。XX 年 7 月 10 日，北京市通州区法院宋庄法庭作出判决，认为李女士的房屋买卖协议无效，判令马先生向李女士支付93808 元房屋补偿，限李女士 90 天内“退房” 。但判决后，李女士不服提出上诉。XX 年 12 月 17 日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，判决双方签署的房屋买卖协议无效，原告向被告返还房屋，被告向原告支付原房及添附部分的折价补偿为人民币 93808 元。这起案件也是农村房屋买卖纠纷的一个缩影。目前，很多农村房屋买卖纠纷都与此相类似，而法院的判决也与上述判决雷同。本文认为，从长远的社会效果看，类似判决带来的不良效果要比判决本
13、身不公平对社会的负面影响严重。首先，从法理上讲，类似于上述的判决结果与法律价值趋向追求的是公平和正义相悖。作为农村房屋买卖合同的当事人之一，农民在出卖自己房屋时，其目的是为了获得经济利益，而且在签定房屋买卖合同时买卖双方都是自愿的，而在涉案的房屋市场价上升以后，作为原告的卖方此时认为有利可图，因此提起诉讼，利用民事诉讼作为自己谋取更多利益的手段，所以法院以农村房屋买卖合同无效判决将升值的房屋返还给原告，这实质上认可了原告这种不诚信的行为，而原告当初的违法行为却因此而获得了更多的利益，因此该类判决与诉讼法所提倡的正义和公平原则是不相符的。其次，从法律的效果来看，类似上述的判决并没有达到稳定社会秩
14、序的目的，作为原告的农村居民将自己的房屋卖掉时，说明他确实已经没有使用该房屋的需要了，才将房屋卖给作为被告的城市居民，而法院判决被告作为购房人将房屋返还给原告，该判决本身就蕴含了潜在的纠纷，因为原告有可能再次将房屋出售给另外的居民，再次获利，而当房屋再次升值时候，又会以同样的手段将房屋收回，因此，类似上述的判决实际上是让原告利用法律对此问题没有明确规定的漏洞，达到了不合法的目的。农村房屋买卖相关法律规定目前，我国法律体系中没有一部专门法律来规范农民的房屋所有权，只是在一些行政规章中对农村房屋问题作了规定。如国务院办公厅 1999 年发布的关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知(以下称通知)第二
15、条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证” 。还如 XX 年 11 月国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见(以下称意见)规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证” ，从这些规定中似乎可以看出城镇居民购置农村住宅是违法的。但是在一些全国人民代表大会颁布的基本法律中并没有严格的禁止农村房屋买卖，如根据土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准” ，该规定表明法律并未禁止农民出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住
16、宅以后，农民丧失了再申请宅基地的权利。同时， 物权法第 155 条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续” ，该条款也表明了宅基地是可以转让的。因此从上述的条款中可以看出我国的基本法没有禁止农村房屋的买卖。而且从法律的效力上看， 物权法和土地管理法是基本法，属于上位法，上述的通知和意见是行政规章，是国务院的下属部门作出的规章，属于下位法，其效力远远不及基本法的效力，因此可以认为法律是允许农村房屋买卖。在司法实践中，法官对于农村房屋买卖合同认定无效的原因，在于我国现行的相关法律法规和政策对该问题的规定出现了不统一和不协调。目前，涉及到农民房屋所有权的法律只是零星的散落在宪法 、 民法通则 、 物权法和土地管理法中，而我国现有的用来规范房地产行业的法律如城市房地产管理法 、 城市规划法 、 建筑法等都是用来系统的阐述城市房屋所有权的问题。与此同时，散落在上述几部法中关于农村房屋买卖问题的法条也出现了冲突，例如根据土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使
