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1、唐山西山道项目营销报告,阳光胜道 至诚服务,目录,1、市场 2、市调 3、客户 4、产品 5、营销 6、推广, 市场,金九银十近几年来，唐山市区商品房销售价格基本保持不断上扬态势，虽然涨幅出现过回落，但房价总体仍然偏高。发展中国家房价收入比在4-6倍之间比较适宜。但2009年上半年，唐山市区城市居民人均可支配收入为9226元，按户均3人计算，年户均可支配收入约27678元，同期唐山市区商品住宅销售均价为4876元/平方米，单套住房建筑面积按90平方米计算，则每套房438840元，房价收入比达到了7.9倍，高出了房价收入正常比值。,从紧缩到放松,作为河北省的经济龙头，唐山的经济实力不容小看。20
2、08年，唐山第一次跻身“全国GDP3000亿元俱乐部”，2009年，唐山GDP全国名列第十九，总量逾3800亿元，增长11%，稳定快速的增长势头再次凸显了唐山强大的经济实力。唐山雄厚的经济总量引起了商家的广泛关注，众多商业巨头纷纷将橄榄枝抛向唐山。商业地产巨头不断入驻，带动了新商圈兴起。,小结,国家开始执行适度放松的货币政策以应对全球性的经济危机，扩大内需保持经济增长成为当前宏观层面上的大的基调，各个地方开始相续出台房地产救市政策，但效果还没有显现出来或不足以扭转当前的局面。传统房地产市场交易的金九银十已经过去，成交量持续萎靡，没有出现期盼已久的井喷或回升。, 市调,房地产市场分析 唐山市20
3、10年7月份商品房成交情况 市中心区（路南、路北、高新）新建商品房成交情况,成交套数,7月份市中心区总成交1215套，较去年同期下降了31.66%。其中：住宅成交995套（路北区669套、路南区196套、高新区130套）；非住宅成交220套（路北区45套、路南区76套、高新区99套）。,成交面积,7份市中心区总成交12.36万平方米，较去年同期下降了28.01%。其中：住宅成交9.91万平方米（路北区6.9万平方米、路南区1.72万平方米、高新区1.29万平方米）；非住宅成交2.45万平方米（路北区0.67万平方米、路南区0.81万平方米、高新区0.97万平方米）。,成交均价,7月份市中心区商
4、品住房成交均价为6223元/平方米。其中：路北区商品住房成交均价为6337元/平方米，路南区商品住房成交均价为6190元/平方米, 高新区商品住房成交均价为5658元/平方米。,7月份住宅成交价格区间统计,7月份住宅成交面积区间统计,09年9月份到10年7月份商品房成交价格走势图,市场概况： 1、区域位置： 唐山地处环渤海湾经济圈中心位置，临渤海，依燕山，与秦皇岛市接壤，借势北京、天津，是联接华北、东北两大地区的过度环节和走廊 。现辖2县级市（迁安、遵化），6县（滦县、滦南、乐亭、迁西、玉田、唐海）6区(路南、路北、开平、古冶、丰润、丰南)和6个开发区（高新技术开发区、海港开发区、南堡开发区、
5、芦台经济技术开发区、汉沽管理区和曹妃甸工业区）。总面积13472平方公里，人口约750万左右。,交通运输： 京沈、唐津、唐港、西环四条高速公路在唐山境内全长达到288公里，构筑成“型的高速公路主骨架，高速公路密度达到每百平方公里2.12公里，达到世界发达国家和地区水平。市区周围有唐山北、唐山东等8座大型互通式立交桥，位于环城高速的八个方向，从市区任何方向出发，都能很快进入全国高速公路网，真正实现了四通八达，方便快捷。高速公路网的崛起，一改城市之间的时空概念。从唐山进京（北京）一个半个小时，到卫（天津）、出关（东北）1个小时，下海（京唐港）40分钟，极大地促进了唐山与这些地区间人流、物流、信息流
6、的沟通，改善了唐山的投资环境。,城市区域划分： 唐山市辖17个市辖区、其中下辖2个县级市。面积13206平方公里，人口735万（2009年6月）,城市规划：,2008年起，以“四大功能区”建设(曹妃甸国际生态城、凤凰新城、南湖生态城、空港城)为重点的现代化大规模基础设施建设格局已经形成。唐山曹妃甸国际生态城（唐山与瑞典意大利荷兰新加坡等合作，全国只有上海浦东中英生态城，天津滨海新区中新生态城可以与之相媲美）到2020年，将累计投资一万亿元，建成一座120万人的世界一流的生态城市、港口城市、示范性城市、国际性城市和环渤海中心大都市，这座由智慧的唐山人民建设起来的国际生态大都市，回答了未来100年
7、甚至2020年后世界城市发展的方向！,唐山市,高新区,路北区,路南区,开平区,渤海湾经济发展趋势,五星级酒店： 唐山锦江国际饭店，5唐山渤海国际会议中心（渤海国际大酒店）。 四星级酒店：唐山昌盛国际酒店、唐山锦江贵宾楼饭店、唐山新华大酒店、唐山海澳大酒店。 三星级酒店：如家快捷唐山新华东道店、唐山饭店。 二星级酒店：格林豪泰唐山胜利桥店。 经济型酒店：唐山世博商务酒店、唐山金槟酒店、唐山如玉酒店、唐山凯源饭店、唐山锦峰商务大酒店、唐山爱时特套房酒店等共计22家。 交有影响餐饮酒家：鸿宴饭店、松子芋泥、外婆桥川味自助火锅、好伦哥比萨、开滦大酒店、京唐宾馆、御粥坊，凤凰园美食城火锅，东来顺火锅，不
8、少于100家。 KTV、酒吧：亨利KTV、银座KTV、天上人间，蓝妮儿酒吧，亨利酒吧等娱乐场所TV、酒吧共计24。 大型商业中心：三利、唐山百货大楼、华联、远洋城MALL、艾特、等共计7家。 茶楼：唐山六福茶艺楼、金泽园茶艺楼、碧露轩茶楼等12家茶楼； 咖啡店：两岸、上岛、乐可可共6家咖啡店。,消费场所,唐山市居住用途基准地价图,唐山市商业用途基准地价图,相关数据,来自唐山统计部门的数字， 2009年1至11月，我市房地产开发投资完成188.21亿元，同比增长1.2倍，同比增幅已连续9个月保持在1倍以上，增幅比1至10月回落10个百分点。其中，商品住宅开发完成投资140.83亿元，同比增长1.
9、1倍，增幅比1至10月回落6.8个百分点，占全市房地产开发投资的74.8%。其中，90平方米以下商品住宅完成投资76.66亿元，占商品住宅开发投资的54.4%。商业营业用房完成投资19.60亿元，占房地产开发投资的10.4%。1至11月，全市房地产开发企业完成土地购置面积264.49万平方米，同比增长23.9%；完成土地开发面积207.62万平方米，同比增长40.5%。1至11月，全市房地产开发房屋施工面积1413.62万平方米，同比增长1.1倍。其中，商品住宅施工面积1187.20万平方米，同比增长93.8%；房屋新开工面积763.75万平方米，同比增长1.3倍。全市房屋竣工面积157.57
10、万平方米，同比增长47%，其中，商品住宅竣工面积144.93万平方米，增长47.6%。, 在售项目 个案分析,个案分析,解读竞争项目 树立本案核心,路北区,新天地鹭港,物业类别 住宅 项目特色 宜居生态地产,景观居所 建筑类别 小高层、高层 装修状况 毛坯,精装修 物业地址 路北兴源道和翔云道之间，光明路两侧 交通状况 乘坐46路、20路、77路鹭港小区下车或乘坐38路、56路鹭港小区下车，向西走1000米路西占地面积:572800平方米 建筑面积:859200平方米 容积率：2 绿化率：39% 物业费：约1.5-2.0元/平米.月 总户数:3000户 开发商:唐山新天地房地产开发有限公司 均
11、价：7000元/平米，8100元/平米（精装） 户型范围:一居52-76,二居80-100,三居106-153,跃层145-186 主力户型：两居80-100平米 优惠政策：一次性97.5 推广方式：户外、围档、报广、网络,优劣势分析：,优势：1、项目景观设计好。由庭院园林、景观步行道、中心公园，点、线、面构成的立体化园林景观体系，四季有景，移步移景。 2、项目配套完善且有会所。 3、项目安全系数高。全面引入了先进的智能化管理系统，如可视对讲带室内安防系统；小区闭路电视监控系统；背景音乐及公共广播系统；无线巡更系统； 车辆出入口管理；门禁及一卡通管理系统；周界防盗报警系统；防雷接地系统等。 劣
12、势：1、项目规模大，物业管理难度大。 2、户型设计不人性化，部分户型厅的设计采光不好。,凤凰世家,物业类别 住宅、高档住宅、别墅、花园洋房 项目特色 特色别墅,豪华居住区,宜居生态地产 建筑类别 高层、小高层、多层、别墅 装修状况 毛坯 物业地址 路北友谊路与兴源道交叉口西 交通状况 46路、77路凤凰世嘉站下车，30路38路德源里下车西行100米 开盘时间 2009-08-08（住宅），别墅未开盘 入住时间 现房（住宅） 占地面积:268398平方米 建筑面积:560000平方米 开工时间:2008-10-10 容 积 率 2.20 绿 化 率 32.80% 物 业 费 1.50元/平方米月
13、 物业公司 唐山永和物业管理有限公司 开 发 商 唐山市兴盛房地产开发有限责任公司 均价：8000元/平米（住宅尾房），14200元/平米（别墅） 主力户型：两居70-103平米（一居：61-65，三居：114-117） 优惠政策：暂无 推广方式：户外广告、围档、网络,优劣势分析：,优势：1、小区景观设计好。由大型中心组团景观、内庭园林组成，创新的采用枯山水的设计理念，打造了一个以水为主题的水社区。为了能够使社区四季有景，运用了丰富的树种以及景观小品。 2、小区做到了真正的人车分流。车位空间让位于步行空间，每个组团独立的地下停车场真正做到了使人车分流。 3、建筑设计人性化。建筑全部采用规则方正
14、的建筑形体，以控制建筑体形系数，减少空调和采暖的能源消耗。 住宅外墙面采用100厚的挤塑聚苯板保温，屋面采用115厚的挤塑聚苯板多层保温体系，保证达到国家最新要求的65%的节能指标；中空玻璃断桥铝外门窗，同时以太阳能热水器，太阳能路灯等节电的设备和用具节约电能，降低用电能耗。 4、小区安全系数高。为了增强小区的安全性与便捷性，采用车辆管理系统、周界防范系统、电视监控系统、门禁管理系统、居家安防系统、可视对讲系统、智能布线箱系统、背景音乐系统等，全面打造智能化小区。 劣势： 1、小区为普宅、洋房别墅混合体。人员结构层次不匀衡。 2、小区容积率较高，人口密度大。 3、社区规模大，物业管理难度大。,
15、梧桐大道,物业类别 住宅 项目特色 豪华居住区,花园洋房 建筑类别 高层、多层 装修状况 毛坯 物业地址 路北友谊东路东侧，裕华道南路与朝阳道之间 交通状况 56路、38路梧桐大道站下车即到 开盘时间 2008-4-26 入住时间 现房 占地面积:187800平方米 建筑面积:491100平方米 开工时间:2008-01-15 总户数:2800 容 积 率 2.00 绿 化 率 30% 物 业 费 2.48元/平方米月 物业公司 朗城物业有限公司 开 发 商 唐山中冶置业房地产开发有限公司 均价:8500元/平米 户型范围:两居:89-115平米,三居:130-196平米,四居:246平米 主
16、力户型:三居:130-196平米 优惠政策:一次性95折 推广方式：报广、广播、口碑,优劣势分析：,优势： 1、项目的物业配套设施先进人性化。户式中央空调+新风+加湿”系统， 考虑到唐山干燥的气候条件和工业城市的空气质量，“梧桐大道”特别采用户式中央空调、新风及加湿系统，实现对居室温度与湿度的自由控制。 2、项目位置好。处于唐山市西北方向，远离东部重工业带，空气质量更佳。 3、项目户型设计好。采用别墅的户型设计理念，所有户型实现明厨明卫，大面宽、短进深、多阳台设计，高层部分户型进深更短至6.4米。在高层户型中，“梧桐大道”设计了非常难得的三面采光的起居室。在多层户型中，设置入户空中花园，其豪华主卧拥有大面积阳光主卫和超大更衣间，别墅也自叹弗如。 4、人文环境好。本项目为唐山市首家高档住宅。 劣势： 1、项目地处凤凰新城，竞争项目多。 2、生活相对市中心尚不完善。 3、销售价格相对于周边项目价格较高。,
