《资产评估学》第二章

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1、第二章 资产评估的基本程序与方法,本章内容,第一节 资产评估的程序 第二节 收益法第三节 成本法第四节 市场法,第一节 资产评估的程序,二、资产评估程序 （一）资产评估程序定义 是指资产评估工作人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。 （二）资产评估程序的重要性 1.资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。 2.资产评估程序是相关当事方评价服务的重要依据。 3.资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。,2018/9/5,4,（三）资产评估程序的内容,1、明确资产评估业务基本事项（重点）（见后详细

2、）； 2、签订资产评估业务约定书； 3、编制资产评估计划； 4、资产勘查与现场调查； 5、收集资产评估资料； 6、评定估算（即进行评估，确定评估价值）； 7、编制和提交资产评估报告书； 8、资产评估工作档案归档；,资产评估方法,如何做,资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。,资产评估方法体系,基本途径,资产评估基本途径和方法,第二节 成本法,成本法的基本原理 成本法中的基本要素 成本法中的具体评估法,成本法的基本原理,(一）成本法的概念 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已经存

3、在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 其计算公式：或 评估值=重置成本X成新率,评估值=重置成本各项贬值因素,实体性 功能性 经济性,成本法的基本原理,（二）成本法的基本前提1、被评估资产处于继续使用状态； 2、应当具备可利用的历史成本资料；3、形成资产价值的耗费是必须的。,第二节 成本法,成本法的基本原理 成本法中的基本要素成本法中的具体评估法,成本法中的基本要素,（一）重置成本 资产的重置成本就是资产的现行再取得成本，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本。,复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时

4、价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。,更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。,成本法中的基本要素,（二）资产的实体性贬值资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。 实体性贬值率资产实体性贬值/资产重置成本 （三）功能性贬值 指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 （四）经济性贬值是指由于客观环境变化的影响而引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。,第二节 成本法,成本法的基本原理成本法中的基本要素 成本法中的具体

5、评估法,成本法中的具体评估方法,（一）重置成本的评估方法 1.重置核算法 利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算，然后累加得到资产的重置成本，分购买型和自建型。 第一、购买型。资产重置成本由资产现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成。 第二、自建型。根据重新建造资产所需的料、工、费以及必要的资金成本和合理开发收益等分析和计算出资产的重置成本。,例2-12 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1 000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元。该机器设备重置成本为

6、： 直接成本50 0001 00080051 800（元） 间接成本（安装成本）=500 0.8=400（元） 重置成本=直接成本+间接成本=52 200（元,2.物价指数法 是指利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本调整为重置成本的方法。 重置成本=资产的历史成本价格指数 重置成本=资产的历史成本（1+价格变动指数）,物价变动指数,定基指数,环比指数,评估基准日物价指数 资产购建时物价指数,a1a2 a3an,（其中an表示第n年环比价格指数）,某项待评估资产购建于1995年10月，账面原始价值为20万元，现评估其1999年10月3日的价值。调查得知该类资产在1995年和199

7、9年的资产定基物价指数分别为120%、160%；1996-1999年的环比价格指数分别为110%、105%、120%、96%，物价变动（上涨）指数约为33%。估算该资产的重置成本。,3.功能价值法,参照物 功能价值,被评资产 重置成本,（单位生产能力）,是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。,资产生产能力变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系，生产能力越大，成本越高。 被评估资产重置成本参照物重置成本被评估资产年生产能力参照物生产能力 4.规模经济效益指数法 假定资产的生产能力与其重置成本之间呈非线性同方向

8、变化关系。被评估资产重置成本=参照物重置成本（评估对象生产能力参照物的生产能力）x 5.统计分析法,四、实体性贬值的估算1.观察法 资产实体性贬值=重置成本（1实体性成新率）=重置成本实体性贬值率 2.使用年限法 是指利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率，来估测资产的实体性贬值。,公式一： 实体性贬值（重置成本预计残值）（实际已使用年限总使用年限 公式二： 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 公式三： 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 公式四： 资产利用率截至评估日资产 的累计实际利用时间截至评估日资产的累计法定利用时间100%,某机器设备购建于

9、1994年10 月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，确定该设备的名义已使用年限、资产利用率、实际已使用年限。,某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%，适用折现率为10%。估算该资

10、产相对于同类新装置的功能性贬值。,六、经济性贬值的估算 根据产品销售困难而导致开工不足和资产闲置而造成资产价值不能够实现的程度来确定其贬值额，主要外部经济、社会环境变化造成的。 经济性贬值有两种形式：第一、运营中的资产利用率下降；第二、资产的年运营收益减少。 1.间接计算法 经济性贬值率=1 （资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力）x 100%,2.直接计算法 经济性贬值额资产年收益损失额（1所得税率）（P/A,r,n） 例：被评估生产线的生产能力为每年20000台，因市场需求结构发生变化，每年减少6000台产量，每台产品损失利润100元，该生产线可继续使用3年，企业所在行业的投资回报

11、率为10%，所得税率为20%，评估该生产线的贬值额。,七、 成新率的估算 （一）观察法 （二）经济使用年限法成新率 = 剩余经济使用年限 （实际已使用年限 + 剩余经济使用年限）,（三）修复费用法成新率 = 1 - 贬值率 = 1 - （修复费用重置成本）资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的，对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。现估算其成新率。,第三节 市场法,一、市场比较法的概念 二、运用市场比较法评估资产的程

12、序 三、进行比较分析和调整的因素,第三节 市场法,一、市场比较法的概念 市场比较法是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（及可参照交易资产）的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的方法。 基本原理：替代原则,计算公式：评估价值 = 市场参照交易价格 + 评估对象优于 参照交易物因素引起的价格差额 - 评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额 评估价值 =市场参照交易价格 修正系数,（二）市场法的前提条件 1.活跃的公开市场 2.有可比的资产及其交易活动,资产及交易可比性,市场法的基本原理,二、运用市场比较法评估资产的程序1.明确评估对象及范围； 2.进行市场调查

13、； 3.选择3个或3个以上可比较的参照交易； 4.进行比较分析，分析两者之间存在的差异因素； 5.调整差异，确定评估值,三、进行比较分析和调整的因素1.时间因素2.地域因素3.功能因素4.交易因素,非正常交易一般包括： 1.交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间，或者类似的关联公司之间等。 2.参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。如企业的破产清算。 3.买方急于想买，或卖方急于想卖。 4.交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。如允许买方分期付款。 5.在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。,

14、四、市场比较法的适用范围主要适用于市场交易活动比较活跃的资产的评估，如通用设备及交易案例较多的房地产的评估，一般不适用于专用机器设备、大部分无形资产以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。,第四节 收益法,一、收益法的概念 二、收益法的评估程序 三、收益法的计算公式 四、预期资产净现金流的估算 五、折现率的估算,一、收益法的概念 （一）基本概念收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。,收益法的基本公式为：i=1,2,3,n其中：V-评估值 i-年序号Ai 为第i年的净现金流 r折现率或资本化率,（二）应用收益法的基本前提条件1

15、、被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。2、资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。3、被评估资产预期获利年限可以预测,评估程序,（三）、适用范围收益法主要适用于企业价值评估或独立计算收益额的单项资产的价值评估。,二、收益法的评估程序1收集验证资产的有关经营、财务状况的信息资料；2计算和对比分析有关的收益、费用指标及其变化趋势；3预测资产的预期资产净现金流，确定适当的折现率；4估算待评估资产的收益价值,例:某企业能持续经营下去，现拟转让。经预测未来预期年收益额均为900万元，现折现率为8%，则该企业价值为：P=A/r=900/8%=11250(万元）,（二） 在年资

16、产净现金流等额递增时如果评估对象收益年限为无限期，则公式 为： V = A1 / r + b / r2,如果收益年限无穷大，则公式为：,例 ：有一宗房地产，目前的纯收益为 50万元，资本化率为5%。 若：（1）各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。分别评估两种情况下的房地产的收益价格。,（1） V = A1 / r + b / r2 （2）,（四）预期资产将在评估基准日后第j年末 以价格vj出售时,例：预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元 、12万元、14万元、15万元，假定该企业可以永续持续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业持续经营下的价值。,四、预期资产净现金流的估算预期资产净现金流的估算，一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平下的预期资产净现金流水平，而不是资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流，或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流。,