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1、基于利益冲突视角下土地财政问题研究,开发商,政府,百姓,演讲：庞宏威,Design PANG,Design PANG,Design PANG,Design PANG,Design PANG,小组：庞宏威 李金凤 徐静林,2,技术路线,土地财政概述,形成土地财政原因,土地财政弊端,解决途径,土地财政概念及现象,不同相关主体的利益诉求,成因分析,定量化分析,经济驱动因素,政治驱动因素,社会驱动因素,数据收集调查,变量线性回归,结论及建议,（一） 土地财政概念：是指中国现有的体制造成的地方财政过度依赖土地所带来的相关税费和融资收入的非正常现象。,一、土地财政概述,一方面通过划拨和协议出让土地等方式招
2、商引资，促进制造业、房地产业和建筑业超常规发展，以带来营业税、企业所得税等地方税的大丰收。另一方面通过招、拍、挂等方式收取土地出让金，并以土地使用权和收益权获得土地融资，以此带动地方经济发展。,“土地财政”属于预算外收入，又叫第二财政、制度外收入，占地方可支配财政收入的比重高达40%-60%，有些地方甚至超过了第二、三财政之和。一直以来，土地收入作为财政收入来源中的重要一项，在各地方政府财政中占有很大份额。一些城市的城市G D P、官员的政绩、地方的建设与发展都与土地收入绑在一起。,（二） 土地财政的形式 1、最主要的就是通过出让土地获得土地出让金。宪法“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规
3、定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”一方面，地方政府可凭借各种行政力量减少对于被征收者的补偿，即所付成本较小；另一方面，由于土地属于不可再生的稀缺资源，随着社会经济发展，必然出现供给量减少而需求量大增，这就导致了土地出让价格越来越高。 2、土地财政的另一个形式是与土地运作相关联的税收收入。 土地税费收入可以分为三个部分：与土地直接相关的税收收入（如土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税）；间接税收收入（如企业所得税，房产税以及由房地产业所创造的税收）；政府部门收费项目。,（三） 土地财政的现状目前，我国大部份地方政府都是以土地财政维持财政支出。而且土地出让收入在其中起到举足轻重的作用。
4、,2000-2007浙江省财政收入与土地出让收入,（四）不同主题的相关利益诉求在房地产体系中，隐含着不同价值，不同目标的群体，他们有着各自的利益诉求，他们之间的博弈成为土地财政产生的原因,从利益角度分析：每个利益主体都在不同层面与不同角度对房地产价格施加影响。某些群体由于共同的利益会结成同盟，例如地方政府与开发商。地方政府为借助房地产拉动GDP，为开发商提供拿地便利，房地产商也依靠土地房产获得其经济利益。从房地产市场短期发展来看，政府手中最大的资源是土地，土地是不需要投入的。那么，通过出让土地，充分发展房地产业，增加GDP和地方财政收入，也可以改善市容市貌，开发重点工程。从利益主体角度出发，地
5、方政府会积极推动土地市场供应与房价上涨，也与开发商所期待的结果不谋而合。,二、土地财政形成原因,（一）经济驱动因素国家分税制改革与激励约束机制（二）政治驱动因素国家现行的土地制度与征用制度（三）社会驱动因素地方政府扩大城市规模与城市化,（一） 经济驱动因素国家分税制改革与激励约束机制,1994年国家实施分税制改革,目的是为了提高中央财政收入在国民收入和财政总收入中的比例。直接导致分税制改革后地方政府“财权上移”、“事权增加”的实际状况,形成地方财政收入和支出间的缺口。面对我国经济发展所导致的地方政府财政支出规模迅速膨胀与财政收入规模狭窄的矛盾,地方政府必然转向另一种激励机制来扩大财源。分税制改
6、革后土地出让金及房地产业、建筑业的营业税是地方政府可以独享的。在现行的政绩考核体系下,促使地方官员通过做大GDP和上缴财政收入来显示政绩,获得晋升的机会。所以,行政管理体制中存在的激励约束机制和地方政府官员的政绩考核标准的错位,成为地方政府追逐土地财政的内在经济驱动因素。,上收税收，下放责任,地方政府财政事权不平衡,地方政府财政收支不平衡,提高服务，解决财政困难,非规范税收,管理不规范,只规范预算内政府资金管理，预算外资金收入运作模式没有有效规范,(二)政治驱动因素国家现行的土地制度与征用制度依据宪法，“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。这就在法律上规
7、定了农村土地的集体所有权与城市土地的国家所有权处于不平等的被动从属地位,现行的土地制度与征用制度为地方政府补充财政预算和城市扩张所需的资金提供了一条捷径。,国内国外对比,土地增值的剪刀差价,中国：政府，开发商（政府主导）,西方：土地所有者 （纯粹市场化）,根源：政府垄断土地所有权,(三)社会驱动因素地方政府扩大城市规模与城市化要启动城市化,就要扩张城市的外延和投资规模,而城市规模的扩张,意味着政府手中必须有支持基础设施建设的先期垫付资本。因此,“经营城市说”也就大行其道。国有土地出让,不仅解决了地方政府城市基础设施建设的财政资金紧缺的问题,也带动了地方政府房地产税、营业税等税费的增加与本地经济
8、的繁荣。,土地财政收入与城市扩张,所得结论：地方政府财政收入对土地财政有很强的依赖性，而且有逐步递增的趋势发展。问题？ 地方政府财政收入与中央政府财政收入，土地财政收入三者有何必要性联系？,三、土地财政收入与国家财政体制关系,(一)财政与土地收入数据及变量的选取1988年通过的土地管理法修改议案,增加了“国家依法实行国有土地有偿使用制度”的内容,标志着土地使用权转让制度正式确立。也就是说经济体制改革以来国家或地方政府已有土地出让金收入。本研究为充分证实分税制改革后地方土地财政收入与国家财政体制之间的依存关系,所以选取分税制改革后样本区间为19952010年16年间中央与地方的财政收入数据,不再
9、选取19791994年的相关数据。,发现的问题：当地方政府财政收入占政府收入比例高的时候，土地财政收入占地方政府收入较低。当地方政府财政收入占政府收入比例低的时候，土地财政收入占地方财政收入较高。地方财政收入/中央财政收入 土地财政/地方财政收入,推断：（负相关？）,（二）变量DZ与变量TD回归分析地方财政总收入占全国财政总收入比重: DZ=100(+) / (+)=地方财政收入/中央财政收入 地方土地财税收益占地方财政总收入比重: TD=100(+) / (+)=土地财政/地方财政收入,（1）相关性分析得出19952010年16间的两变量相关系数为 -0915,显著性值为000,远远小于00
10、5,说明16年间变量(DZ)与(TD)存在着很强的负相关性。（2）回归分析 首先以地方财政总收入占全国财政总收入比重(DZ)为自变量,以地方土地性财政收入占地方财政总收入比重(TD)为因变量,经计算得出回归模型: TD=267609-4324DZ 同理,以(TD)为自变量, (DZ)为因变量,其回归模型为: DZ=60810-0193TD,（3）基本结论自国家实行分税制税收制度以来,地方政府财政总收入占全国财政总收入比重(DZ)与地方土地财税收益占地方财政总收入比重(TD)存在着很强的负相关性。同时,通过变量(DZ)与(TD)互为自变量与因变量回归分析可以看出他们之间的存在着相互依赖的反向变化
11、关系,即在时间序列上存在“此消彼长”关系。,四、土地财政收入弊端,客观上讲，土地财政是地方政府的主要理财方式，通过融资，推进了城市的快速发展。但是，地方建设对土地的依赖也越大，其存在风险的可能性也越大，不利于地方财政安全、金融和经济社会的可持续发展，其负面的效应大概有以下几方面：一、大规模的拆建、征用土地，既造成土地浪费，也带来农民失业。 二、推高房价，加剧城市居民购房困难。 三、积累财政、金融风险。 四、容易滋生地方政府“懒政行为”、“腐败行为”。,五、土地财政的解决途径,(一)尽快建立完善与地方政府事权相匹配的财政体制减轻目前加在地方的不合理事权,改变地方政府财政收支不平衡的局面,确保政府
12、能够不依赖于土地财政入而保证财政自给。(二)从制度保障方面建立现代农村土地产权征用制度 1、以法律、制度设计尽快明确明晰农民土地财产权,使农民真正像主人一样掌控土地,能够自主流通和抵押土地使用权,保证农地流转中农民利益和土地经济价值同步增长。 2、另一方面,改革征地补偿制度,重新制定征地的补偿标准,使其与城市扩张、建设的收益挂起钩来，确立农民主体地位。,(三)建立以增强公民福利为指向的官员政绩考核体系政绩考核体系应该减少经济指标,以人为本地在关注GDP和财政收入指标的同时,将主要的、目前或将来可预见时间内技术上可控的社会发展、人民生活以及环境资源指标界定为有约束力的指标。(四)严格土地利用规划,确保城市建设用地后备资源必须严格土地利用规划、城市规划,把规划的修改上升到法律的程序,要经立法机构才能进行调整;要增大规划的透明性和公众参与性。(五)充分发挥市场机制对土地资源配置的基础性作用打破政府垄断土地一级市场的格局,改变地方政府作为建设用地的“地主”和土地经营者的角色,改变土地的城乡“二元”状态,让所有能流通的土地都流通起来。,SOHO中国有限公司董事长 “中国房地产十大功勋人物”,潘石屹,”真正要让房地产行业能够很平稳发展，最根本就是要降低地方政府对土地财政的依赖性。“,Thank you,
