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1、郑州国瑞城 商业地块定位报告,国瑞城项目泰辰项目组 2014年5月7日,我们期待 ,1,目录 CONTENTS,区域价值研究,郑州的“南大门”：区域属于郑州市南郊区，距郑州市区9公里，为郑州的南大门，成为中心城市向南扩张的“桥头堡” 郑州半小时城市圈：距离郑州市区9公里，新郑距省会郑州38公里，处在郑州市规划的半小时城市圈范围内。 临郑经济效应：区域具有毗邻郑州的区位交通优势，在整个新郑融入大郑州、服务大郑州、承接大郑州的过程中，可以起到率先融入的作用。,区位情况,龙湖镇属郑州市南部航空港组团，是郑州市南向拓展的前沿门户，是郑州市的卫星城。,区域价值-区位优势,区域价值-交通优势,“五横六纵”
2、公路、地铁、BRT快速公交完善的交通规划，加强与市区及航空港区的联系。龙湖将形成公路、地铁、轻轨、航空与一体的立体交通网络。三五年后，龙湖到郑州市中心的时间将缩短为15-20分钟。,郑新快速路已经全面通车，四港联动、沿107国道快速路建设，规划BRT、地铁2号线终点站将设置在龙湖镇区。,逐渐完善的交通网络，打破市区与龙湖沟通瓶颈，为龙湖区域人口导入和郑州客户龙湖购房奠定基础。,区域价值-交通优势,西南绕城高速,老107国道,郑新快速路,祥云路,祥和路,双湖大道,泰山路,鸿鹄路,湖滨路,文昌路,龙湖镇区内道路组织良好，纵横交错呈棋盘式分布；主要道路：老107国道、郑新快速公路、湖滨路、鸿鹄路、文
3、昌路、祥云路、祥和路、双湖大道、泰山路、西南绕城高速等。 对外交通不发达，特别是与郑州市区交通不便，目前普通通道仅有老107国道与郑州市区相连，道路货车流量大，粉尘污染严重，不能有力支撑区内房地产发展；对市内客户置业龙湖有一定限制。,龙湖镇区内交通纵横交错呈棋盘式分布，区内交通便利；对外交通尚不发达，目前与郑州市联接道路仅有老107国道及绕城高速。,区域价值-经济优势,2011年1月26日，“中原经济区”被正式纳入全国主体功能区规划，上升到国家战略层面。 河南省确立建立“以郑州为核心、省辖市为主体、与周边联动发展”的战略格局，郑州市的经济总量、人居环境、城市框架和影响力将得到进一步提升，促进郑
4、州向国际化大都市发展。,龙湖镇的快速发展处于郑州市快速发展的背景下，郑州市是河南省省会，是中原经济区发展的龙头城市，郑州市的快速发展对龙湖有巨大的带动作用。,郑州都市区的核心发展思路：组团发展、产城融合；以东扩、西、南进、北控为发展方针。郑州市将构筑公路港、铁路港、航空港、信息港“四港联动”的大交通格局。 郑州南部的龙湖及航空港区有利于巩固和提升郑州国家级综合交通枢纽地位。,郑州市南部是郑州市的外向型交流区域，将以物流为主的空港经济引领都市发展，龙湖、二七新城及港区等南部区域将得到新的发展机遇。,区域价值-经济优势,区域价值-产业优势,生活配套服务区,商业交易展示区,商务办公区,国际会议展览区
5、,仓储物流配送区,郑州华南城以1200万总规划建筑面积的超大体量，集商贸交易、物流集散、展示推广、信息交流、创新促进、产业培育、特色旅游、城市化综合配套等八大功能于一体。,区域价值-战略位置,1、东南侧加州工业城的辐射：选址于郑州市东南部、精光铁路以东、京珠高速公路以西、郑州经济技术开发区建成区以南，总规划面积46平方公里，起步区总投资不低于20亿美元，2008年完成起步区的基础设施建设，并启动二期工程； 2、东南大学城的投入使用：迄今为止，已有升达大学、中原工学院、河南工程学院、河南职工医学院、河南检察官学院等十余所高校的投入使用，为龙湖注入浓厚的人文气息的同时，加速了郑州与龙湖的融合； 3
6、、郑许一体化的推进：2006年以来，向北的郑州加快了向南发展的步伐，并提出郑州的长远发展方向之一是向南。郑州在北移东扩基础上，提出城区西伸南引。许昌北距郑州主城区约90公里，郑许大道途径龙湖，在郑许融合的同时也对郑州龙湖的融合带来利好因素； 4、郑州工业的南迁：亚洲最大的客车生产基地宇通工业园在龙湖的选址；郑州国棉厂的南迁至龙湖； 5、与郑州交通利好因素：郑路、107国道、紫荆山路向南与龙湖的贯通、南三环大学路至107之间立交桥的修建。,龙湖镇对郑州的战略位置,城市框架的拉大以及城市布局的调整使得龙湖成为城市发展的一方沃土，龙湖产业布局将加速郑州与龙湖的融合。,2,目录 CONTENTS,区域
7、商业分析,3,目录 CONTENTS,宗地属性分析,宗地区位分析-从龙湖角度分析,宗地位于祥云路与湖滨路交汇处，近邻郑新快速路，是由绕城高速轩辕站进入龙湖的首个项目，扼守龙湖入口。4#、7#地块位于项目最北端，昭示性更强，人流量更大。 启示：优越的地理位置形成了对龙湖区域的强辐射，有利于提高入驻商家知名度，提高商家形象，是大型商家、形象旗舰店的最佳选址。,宗地区位分析-从项目角度分析,宗地位于社区主入口，是业主进出社区的主要通道，人流量大，对社区业主影响较大。 启示：社区商业分布较为分散，多为住宅底商，规模小，形象差。而4#、7#宗地做为集中商业，可有效弥补社区配套不足，辐射别墅、高层全体业主
8、，满足业主较高层次的消费需求。,宗地技术经济指标分析-4#宗地分析,由宗地技术经济指标可知：地块总建筑面积约5800，建筑基底最大面积约为1597，建筑楼层最小为4层。 启示：商业价值随楼层升高而降低的市场状况要求我们追求最大基底面积，而地块28.6%的建筑密度又降低了基底面积的上限，限制了大型商家的进驻。在业态规划中要注意结合商家需求实际，合理规划业态组合，同时注意停车位的配备。,宗地技术经济指标分析-7#宗地分析,由宗地技术经济指标可知：7#宗地面积大，容积率高，可售面积大，但形状不规则，受道路红线限制，可用于建筑的基底面积较小。如何合理规划建筑形态实现价值最大化是需要考虑的主要问题。 启
9、示：商业回报大于公寓住宅，保证商业面积是获取最大化价值的关键。建议采用裙楼加公寓的形态，获取最大商业面积，同时可为大型商家的引进提供硬件支持。,SWOT分析,小结 宗地地理位置优越，背靠国瑞城万余业主，向外扼守龙湖入口，辐射片区数十万居民，可有效弥补区域商业配套不足，提升商业运营环境。但同时市场后期面临激烈竞争，片区人口增长尚需时间培养，如何合理规划建筑形态及业态组合成为影响项目成败的关键。,宗地属性分析-小结,4,目录 CONTENTS,项目定位建议,消费客群定位,立足国瑞，辐射龙湖,项目高层、别墅业主,商场周边居民、龙湖常住居民,路过客户,消费客群特征白描,项目高层业主：以日常生活消费为主
10、，提供便利的、完善的购物条件 项目别墅业主：较高的消费水准，追求一种品位的、格调的体验，满足其日常社交场 所需求 商场周边及龙湖常住居民：丰富其生活方式，提供不同与现在的多样消费需求 路过客户：随机、猎奇、个性化、冲动型的消费特征，需要有直观的视觉刺激,形象定位,满足了别墅改善客群的格调生活 为高层刚需客群提供了便利生活 丰富了整个龙湖片区居民的生活,商业配套的完善：,形象定位,国瑞城堡,一种格调的、便利的、丰富的生活体验,产品定位,建筑规划：,4#宗地分析 由宗地技术经济指标可知：地块总建筑面积约5800，建筑基底最大面积约为1597，建筑楼层最小为4层。 启示：商业价值随楼层升高而降低的市
11、场状况要求我们追求最大基底面积，而地块28.6%的建筑密度又降低了基底面积的上限，限制了大型商家的进驻。在业态规划中要注意结合商家需求实际，合理规划业态组合，同时注意停车位的配备。,产品定位,7#宗地业态建议：,1F：品牌旗舰店、精品百货 23F：大型超市如永辉、世纪联华、家乐福,4#宗地分析 由宗地技术经济指标可知：地块总建筑面积约5800，建筑基底最大面积约为1597，建筑楼层最小为4层。 启示：商业价值随楼层升高而降低的市场状况要求我们追求最大基底面积，而地块28.6%的建筑密度又降低了基底面积的上限，限制了大型商家的进驻。在业态规划中要注意结合商家需求实际，合理规划业态组合，同时注意停车位的配备。,产品定位,7#宗地业态建议：,1F：品牌旗舰店、精品百货 23F：大型超市如永辉、世纪联华、家乐福,业态定位,业态组合：结合市场特征及产品实际情况，本商业涵盖的业态组合如下：,业态定位,规划原则：,业态定位,4#宗地业态建议：,银行网点,高端餐饮,商务接待,时尚快餐,休闲娱乐,商务休闲,业态定位,4#宗地业态建议：,业态定位,7#宗地业态建议：,品牌旗舰店,品牌旗舰店,精品百货,大型超市,大型超市,产品定位,7#宗地业态建议：,
