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1、精品资料市场分析市场分析一、中心城区商品房发展历史一、中心城区商品房发展历史1990-2000 年，住房制度由国家分配向商品房市场过渡，进行房屋改制， 中心城区一般家庭通过房屋改制对分配住房进行购买，市场陆续推出部分商品 房，该阶段商品房开发受开发理念、技术支持、营销手段等因素制约，品质较 低，区域方面主要集中在城市老城区和南外新区（县政府搬迁促进南外新城） 的建设、发展。商品房价位主要集中在 500-800 元基础上，属于商品房起步阶 段。2003 年，以西外天恒花园建设为标志，达州市商品房建设进入一个新的时 期，无论是从小区规划、园林设计、建筑规划、营销策划还是物业管理等各方 面都将达州市
2、商品房开发建设进行了重新定义，楼盘销售均价突破 1000 元/， 达州房产建设真正意义上的进入了商品房的系统开发。2005 年，随着达州市政府西迁工作正式完成，达州市建设以西外新区为城 市未来中心区域的战略开始逐步实施，新区科学的区域布局，先进的市政基础 设施配套以及规整的待开发用地为达州市商品房的品质升级打下坚实基础。以 罗浮阳光、宏宇花园、以及金兰小区的建设带动整体板块升温。房价上升至 1200-1500 元/。老城区其经济、商贸中心地位以及便捷生活配套促进房价上 升，中心广场、滨江丽都等楼盘的销售价格在 1500-2000 元/左右。2006 年至今：达州天然气田勘探确认和建设西部天然气
3、化工基地的利 好因素以及相关天然气工程的动工开展，极大促进达州市房地产升温。二、中心城区房地产市场发展现状：二、中心城区房地产市场发展现状：达州市中心城区房地产建设现已形成老城区、西外新区、南外新区和北外 新区等 4 个片区组团，以下将根据各区域不同特点进行分别介绍： 1、老城区建设：、老城区建设：老城区作为中心城区传统商贸中心，学校、医院、交通、娱乐、购物等各 种设施配套完善，地理区位优势明显，适合年轻人置业需求。现阶段该片区房 产开发以沿河区域和中心广场区域为开发重点，楼盘形态主要以高层、小高层 品质电梯公寓为主，销售价格集中在 2000-2800 元/区间，其中龙郡项目以打 造半个达州城
4、的气魄，成为该区域当之无愧的领跑者。 代表楼盘：龙郡、滨江丽都 龙郡：“龙郡”项目位于达州市翠屏山一带，占地 1.97 平方公里（近 3000 亩） ，精品资料总建筑面积 189 万平方米，居住规模 35 万人，总投资达 20 亿元，由中铁二 局集团、马来西亚嘉时公司、四川鸿源星集团联手开发。整个项目共分三期建 设，一期工程拟建成一个兼容居住、观光、休闲、娱乐以及餐饮的商业性建筑 群体，主要由三个部分构成，一是州河步行景观廊桥，将该项目与老城区翠屏 路相连；二是滨河广场；三是靠山一侧的局部商住楼。二期工程主要是翠屏山 新城市政配套设施建设及低密度高品质商品房开发，三期工程主要是火烽山游 乐项目
5、等公益设施配套开发。“龙郡”处于达州市大城市规划中的“核心自然保护地”和“中央居住地” 的中心，由六大主题公园（龙郡项目范围内 3 个、人工湖 1 个、火峰山森林公 园 1 个，翠屏山山体公园 1 个）山、水、湖、溪等自然景观组成，所以又被称 为“公园中的城市” 。作为改善达州城市人居环境、提升达州城市形象的重点 项目， “龙郡”将充分利用翠屏山坡地和湿地资源，师法自然，依势而建，低 密度开发，创造经典，以“亲山亲水” 、 “可居可游”的公园人居模式，打造一 座适应未来人居环境和城市发展趋势的现代化山水园林新城。 龙郡现阶段销售价格：均价 2500 元/；龙郡项目优劣势分析：龙郡项目优劣势分析
6、： 优势：优势： 区位优势：近邻中心城区，区位优势无可复制； 环境优势：项目整体坐北朝南，前临洲河，后傍翠屏山，其山之秀丽、水之灵 气，风水宝地； 交通优势：南门口一桥飞架南北，繁华、便捷生活触手可及，过境公路有效连 接西外、南外新区； 户型优势：品质电梯公寓，符合达州市民对高标准住宅定位，2 梯 4 户宽阔设 计提升居住品质，户型设计方正实用，明厨明卫于细节漳显功力，入户花园亮 点设计给予客户更多惊喜； 建筑施工：中铁四公司建筑施工，品质保证； 政府支持：龙郡打造半个达州城的整体理念和先进规划，符合达州市建设川东 北区域中心城市整体定位，政府的大力支持，提升项目公信力。劣势：劣势： 价格定位
7、：项目产品定位高端项目，价格较高，目标客户群体相对减少； 资金压力：项目前期工程投入大，资金压力促使销售周期加速以确保资金回收；洪水威胁：近年洪水灾害频繁，洪水水位屡创新高，对地基以及下层停车库的 威胁增加销售难度； 项目总体量巨大，项目总体成功开发必须契合达州市整体发展增长，增加不可 预料性； 环境威胁：南外建设化工基地，对环境的影响力不可小视；项目一期住宅紧邻 过境公路，噪音、粉尘污染； 实景呈现：项目无实景环境呈现，无样板房实际体验，项目缺乏感性打动。精品资料2、西外新区建设：、西外新区建设：随市政府西迁工作完成，政府公务员小区建成并陆续入住，公务员主流群 体带动效应正逐步呈现，市属多家
8、行政单位（工商局、税务局、检查院、公安 局国家电力、银行）和中石油、中石化等均在西外新区拿地建房，随达州市 整体发展，其新区中心地位将逐步确立，而新区先进的市政规划为高品质楼盘 打造奠定坚实基础，以国际新城、罗浮阳光、天恒花园、宏宇花园、恒阳骊都 为代表的一批高品质楼盘及各行政、事业机关自建小区将共同提升该区域房产 整体品质。目前，该区域的新建楼盘市场均价已达 2000 元/左右，而以国际 新城和罗浮.知天下、恒阳骊都为代表的新建高品质楼盘在 5 月的销售均价已提 升至 2300-2800 元/。 代表楼盘：罗浮.知天下、恒阳骊都、国际新城（该阶段未开盘，预计 6 月中、 下旬开盘）通锦国际新
9、城：通锦国际新城：项目位于达州市西外新区南北干道与东西干道交汇处，与新的市政府隔街 相望。项目总占地 600 余亩，项目共分成 5 期开发完成，其中一期占地 170 亩， 一期 A 区启动部分占地 80 亩，共开发 618 套住宅，面积从 83.2-203m2 不等， 户型涵盖套二到五、平错，跃层。项目优劣势分析：项目优劣势分析： 优势：优势： 区位优势：地处西外新区，先进的基础设施建设，区域分布合理，市政府及整 体区域的发展带动，潜力巨大，邻近火车站和机场，交通便捷； 环境优势：项目整体地块呈缓坡分布，适宜造景以提升项目品质； 实景呈现：一期部分业主入住，样板房、园林景观实景呈现，项目实际感
10、受， 增加可性度； 营销方式灵活：唱响达州独家赞助营销点选取巧妙，增强项目宣传力。 劣势：劣势： 网站未及时更新，对项目网络宣传板块欠缺； 城区平面宣传缺失，项目获知渠道单一； 进城公共交通相对滞后； 生活配套缺乏，购物氛围未形成； 项目邻近还迁区，人员构成相对复杂，周边人员素质较低。罗浮罗浮.知天下：知天下：项目位于通川区西外新东西干道东段南侧，项目由 3 栋电梯公寓围合而成， 1-3 层为项目商业裙楼，楼盘总规划为 2 梯 6 户，总套数：367 套 总面积： 55242.05，楼盘北临凤凰大道、南面为纪委宿舍、西临金兰路、东邻达一中 新校区。周遍配套有体育场馆、达一中、区八小、市结合医院
11、（在建） 、市疾 病控制中心、华隆商厦、塔坨农贸市场、银行、市政南广场（在建）等，距离 中心广场仅需 10 分钟车程；距离火车站也只需要 10 分钟车程；距离市政府办精品资料公大楼仅 5 分钟车程。途经项目的公交线路有 7、9、16 路公交车。楼盘以外 墙保温及中空玻璃为产品卖点，设计有近 1000 平方米酒店式入户大堂、 4000地下车库和星级私人会所，项目销售价格创新西外房价新高，楼盘均价 达到 2500 元/，部分单位单价已达 2700 元/，其从售楼部现场销控表显示 项目已完成近 70%销售，其中 120以下户型基本销售完毕，其市场反馈情况 良好。3、南外新区：、南外新区：南外新区随着
12、达县政府的迁入，整体规划优于老城区，2003 年达州房地产 加速发展，南外以仙鹤路片区和南外三里坪两区域进行发展，南外区域房产在 2006 年前以其较低的价格（600-900 元/）形成了以达州市中心城区周边乡镇 外出务工人员为主流购房群体的特征。从 2006 年开始，随达州房地产市场价 格大幅上升，现商品房价格已上升至 1000-1800 元/） 。现靠近洲河的一些高 品质楼盘价格已接近上升至 2000 元/。 代表楼盘：锦州国际华都、盛源城市风景锦州国际华都：锦州国际华都： 锦洲国际华都项目位于达州曹家梁地区、南外镇洲河南岸，经通川桥与达州市 中心老车坝紧紧相连，东侧及南侧为密集居住区，总
13、占地面积 138.36 亩，规划 建筑面积近 30 万方，容积率 2.78、绿地率 36，功能以居住为主，同时具有 会所、幼儿园、配套商业等功能，设计定位为达州市中高档住宅区，具备现代 化设施，配套完善，建筑风格清新典雅、环境景观舒适，集餐饮、休闲、娱乐、 居家、观光为一体的大型综合性住宅社区。 项目地势高低错落，高差最大达 30 余米，视野开阔，观景条件良好。此外， 项目距老车坝、柴市街中心商圈不足 700 米，距南外汽车站不足 1000 米，地 理位置优越，交通便利，是商业投资、家庭居住的理想所在。 建筑风格建筑风格 建筑造型设计中，借鉴了北欧建筑人性化、朴素的特点，同时突出本设计与目 前
14、流行样式的差别，使得该住宅形式成为未来国内住宅产品设计中的经典之作。 设计中以简洁的形式、精致的西部，以及略带怀旧的色彩来体现未来住宅建筑 风格的趋势。 空间形态空间形态 小区分为 6 个组团，多层及小高层、高层住宅的布局依照环境资源的不同进行 合理分配，建筑单体错落有致、长短变化，单体平面也有板式、点式等差异， 并注意山墙面不同处理。整个小区显现疏密有致、南低北高的多层次空间形态。小区步行主入口处设置了一系列的广场空间，完成了城市空间到小区空间再到 中心景观空间的良好过渡，入处的半围合广场既丰富了城市街道空间，也强调 了小区主入口的标志性特征。 道路交通道路交通 达州市锦州国际华都紧邻市中心
15、，主入口设在滨江大道，另在西侧及东侧规划精品资料道路上设次入口，交通方便。 小区主干道以优美的曲线将地块分为独立开发建造的组团，曲线形道路既可避 免车辆的直接穿越，又可减缓坡度，同时增加道路节点设计，提供了道路空间 的层次与趣味。 环境与景观环境与景观 环境景观以临江水景为画龙点睛之处，营造 西南水乡风情，提高社区品质。 景观节点通过木质平台、木廊、雕塑、座椅等景观设计要素，提供可感受与体 验的环境细节。 营造绿意葱茏、错落有致、步移景异的花园式居住空间，使居民感受都市乡居 的生活情趣，是环境设计的最终目的。设计中以小区北部架高绿化平台，中心 配以弧形景观绿带、组团庭院绿化、宅前绿地构成公共到
16、私密的层次丰富的景 观系统。充分利用坡地优势，采用台地、吊脚、架空等多种手法利用空间，达 到传统与现、人工与自然宛若天成般的和谐风景，成为小区可识别性的个性特 征。 步行商业街步行商业街规划方案中的商业街作为该项目今后重要的商业利润来源及充满趣味的城市 空间，是本规划设计的另一侧重点。设计中以步行街为空间主轴，小型休闲广 场为节点，单元商铺形成连续的商业界面，并在四个方向上连接城市道路，使 整个步行商业街与城市空间融合一体，形成一定的经营规模，商业空间既有序 又张弛自如，富有节奏感。 由于商业街线性较长，规划中将商业空间形态作了不同的区分： 1） 骑楼式商铺，内部一、二层相连，外部与街道形成过渡灰空间。 2） 立体式商铺，一、二层分别单独经营，创造丰富的空间层次。 3） 传统式商铺，可灵活分隔，组成一些较大规模如超市等商业形态。 户型设计户型设计 住宅平面强调明厅、明橱、明卫及自然采光与通风的设计原则，厅房方正实用， 统一设计室外空调机位、冷凝水管、厨房烟道、热水器排气口等，每户皆有生 活阳台和工作阳台，主阳台进深不少于 1.5 米
