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1、合肥巢湖经济开发区管委会 合肥市规划设计研究 2012.11,合肥巢湖经济开发区半汤路两侧城市设计,汇报内容,1,扉页,一、规划范围与层次 二、单元规划 三、城市设计,一、规划范围与层次,2,半汤片区单元规划范围图,3,规划范围与层次,项目概况,半汤路城市设计范围图,二、单元规划,4,规划要解决的几个问题,5,单元规划,针对半汤片区的发展需求，本次单元规划重点解决几个问题：1、关于半汤片区的定位问题；2、关于半汤片区的容量问题；3、关于半汤片区的功能问题；,关于定位问题,6,7,京津冀经济圈,长三角经济圈,珠三角经济圈,皖江城市带,成渝经济圈,合肥巢湖经开区,合肥巢湖经开区是联系皖江城市带与长
2、三角经济圈的重要连接点。,合肥巢湖经开区：合肥第四大开发区,2、合肥巢湖经济开发区在皖江城市带承接产业转移示范区“一轴双核两翼”的规划布局中，既在沿江“轴线”之上，是皖江城市带、合肥经济圈和南京都市圈的交汇中心，区位优势得天独厚。,3、合肥巢湖经济开发区随着第十次党代会的召开，跃升为合肥市第四大开发区，是工业发展的主引擎、创新发展的高地。,1、合肥巢湖经济开发区地处合肥最东部，是合肥经济圈承接东部产业转移的桥头堡，是联动合肥、芜湖、马鞍山发展的战略支点。,2.1 背景研究,定位,2.1.1 战略地位,8,巢湖经济开发区作为合肥融入长三角、联动 皖江城市带的交通枢纽，东向发展的门户地 位将凸显。
3、,政策导向优势 合肥市提出将合肥巢湖经济技术开发区打造为合肥市第四大开发区，意味着土地供应指标的增大、大招商带来大企业入驻、财政收入的增加。,2.1 背景研究,2.1.2 打造合肥第四大开发区,经开区,合肥巢湖经济开发区,高新区,新站开发区,定位,9,几大片区关系示意图,半汤片区将通过鲜明的功能特色、优越的交通区位和良好的发展背景，融入巢湖城市格局，引领合肥巢湖经开区建设快速发展。,区位交通优势 半汤片区，交通区位优越明显。 半汤片区北临合芜高速公路，东靠京福高铁和高铁站片区，外部联系便捷；,旅游板块,产业板块,生活板块,服务板块,合巢芜高速公路,至清溪、含山,半汤路,半汤国际温泉度假区,半汤
4、片区,花山工业园,高铁站片区,京福高铁,2.1 背景研究,2.1.3 经开区四大组团,定位,2.1 背景研究,10,2.1.4 上位规划,1、半汤片区为新增城市建设用地的重点发展空间之一； 2、半汤片区南部区域为总体规划确定的市级半汤行政商务公共副中心，重点聚集发展市级行政服务功能，兼顾配套发展相关商务和商业等服务功能； 3、上轮总体规划确定半汤片区北部为工业用地； 4、条件成熟的情况下搬迁现状高速公路出入口；,巢湖市城市总体规划（2009-2030）,定位,2.1 背景研究,11,2.1.5 相关规划,半汤国际温泉度假区,花山工业园,半汤片区,高铁片区,半汤国际温泉度假区概念规划 规划定位：
5、打造集温泉观光、温泉体验、家庭休闲、商务会议、康疗度假于一体的半汤国际温泉度假城。 功能组合：商务会议、康疗养生、夜间娱乐、冷泉、文化体验、田园度假、温泉游乐、山地度假等。,定位,2.1 背景研究,12,2.1.5 相关规划,半汤国际温泉度假区,花山工业园,半汤区,高铁片区,花山工业园总体规划 规划功能布局在结合自然地形与产业设置的基础上，整个规划建设用地分为“三区一中心”。 1、三区：北部工业组团、中部工业组团、南部工业组团。 2、一中心：西南服务中心。,定位,2.1 背景研究,13,2.1.5 相关规划,半汤国际温泉度假区,花山工业园,半汤区,高铁片区,巢湖市高铁站周边城市设计 交通策略：
6、与姥山路、金巢大道、金湖大道无缝对接。 圈层发展结构：第三圈层，外围影响地区，发展商业休闲、文化娱乐、高端居住、旅游休闲、旅游接待,定位,2.2 案例分析,14,2.2.1 苏州工业园发展历程,1994,1998,2006,2011,工业启动期,居住稳定期,园区成熟期,园区转型期,2003,配套宿舍难以满足中高端人群住房需求。,区域形象改善，成为苏州核心区，土地附加值不断提升。,房地产市场成熟，该区域房价在2010年12月上涨至13694元/平米，成为苏州市房价（12000元/平米）风向标。,园区仅开发8平方公里，园区北部工业带雏形出现，代表企业：安德鲁、艾默生、飞利浦.,经济快速发展，大型企
7、业入驻。中高端人口对居住配套设施的需求进一步增加。,电子、半导体等制造业形成集聚效益，大型企业入驻。区域已形成,产业升级，金融、现代服务业迅速发展。目前共吸引了66家世界500强企业。园区向新兴城市转型。,26亿元,308亿元,482亿元,993亿元,政府驱动+优越的地理条件；中新合作开发，规划先行。,区位价值提升；产居新城，城市核心商圈。,基础设施继续完善，建成涉外和艺术馆医院。,园区转型，从产业从制造业向服务业升级，职能从产业园向新兴城市升级。,经济总量,主要特征,产业情况,房地产市场,商业繁荣期,2001,产居结构逐步完善，1998年建成第一个安居小区。单纯的商业配套无法满足高端人群需求
8、。,产业迅速发展，工业化发展促进新城人口流入，居住配套不断发展。,133亿元,居住与产业配套；工业新城，人居天堂。,中高档楼盘分布在园区中，园区楼盘成为苏州高档楼盘代表之作。,初期在政府的主导下，制定规划，进行基础设施建设，形成发展雏形；中期获得开行资金大力支持，招商引资力度加大，房地产市场开始发展；近期工业园向新兴城市转型，房地产市场迅速发展，房价走势已成苏州市区的风向标。,定位,2.2 案例分析,15,2.2.1 苏州工业园,定位,2.2 案例分析,16,2.2.2 深圳高新科技园,定位,2.2 案例分析,17,2.2.2 深圳高新科技园,定位,功能定位政务文化中心，国内一流的开发区服务平
9、台，低碳生态的宜人生活空间,18,2.3 定位与目标,定位,角色定位合肥巢湖经开区核心区,19,高效的服务功能,集聚的新兴产业,宜居的生活空间,2.3 定位与目标,定位,关于容量问题,20,21,2.4 现状分析,容量,现状多为村庄建设用地、工业企业用地及闲置地,现状用地构成表,现状用地图,岠嶂山,合芜高速,京福铁路,金,巢,温泉河公园,巢湖职业技术学院,大,道,金,山,路,大闸河,淮南铁路,110kv金巢变,路,半,汤,22,2.4 现状分析,道路结构：高速路穿城而过，交通性主干道半汤路联系半汤区至花山区 道路等级：半汤路60m 存在问题： 1、高速路下道口形成五岔路口，交通组织困难； 2、
10、现状道路T形岔口多，需要打通，以形成十字交通； 3、道路网密度偏低，有待提高道路线密度3.21km/km2道路面密度11.8%主：次：支长度比例约为1:0.7:0.1,容量,458m*228m,767m*497m,472m*232m,759m*602m,443m*627m,515m*605m,678m*1105m,750m*1118m,408m*588m,546m*585m,445m*560m,570m*585m,207m*635m,564m*638m,592m*452m,现状道路图,401m*252m,392m*318m,合芜高速,巢,大,道,金,山,路,金,路,半,汤,23,2.4 现状分
11、析,容量,现状设施分析,变电所,加油站,武警消防支队,加气站,现状有110kv变电站一处； 半汤路与金山路交口处有一座加油站； 金巢大道北部有一个加气站； 半汤路南侧有武警消防支队。,24,2.4 现状分析,规划范围内以24m以下建筑为主； 行政办公建筑为24m60m； 广电中心超60m,容量,现状建筑高度,25,2.4 现状分析,行政办公建筑和居住小区，建筑质量较好； 工业用地，厂房建筑质量一般； 城中村居民点建筑质量较差。,容量,现状建筑质量,26,2.4 现状分析,容量,现状地籍分析,巢湖市市委市政府,财政局,地税局,广电中心,中国移动办公,驾校,巢湖建筑工程学校,玫瑰园小区,公路局,武
12、警消防支队,交警支队,市公安局,质监站,四海花园小区,名仕嘉苑小区,岠嶂华庭小区,聚龙房产公司,西山雅居小区,高速路管理处,半汤华府小区,欧亚汽车,经开区管委会,合肥职业技术学校,居住、行政办公、商业服务业单位共23个,27,2.4 现状分析,容量,现状地籍分析,亚南电缆,鼎力铁塔,维尔服饰,多式通用机械,希安琦,新奥燃气,群欣,省粮油,皖中印务,中源智业,巢东建材,新思维,德力西,亚夏汽车公司,吉瑞汽车,神功机械,汽车交易市场,盐业公司,国风工业园,晨光食品,工业、贸易企业20个,28,2.4 现状分析,容量,安徽国润管业有限公司,聚源机械,华新数码电子有限公司,惠美庄蜂窝纸品,新兴服饰,金
13、成动力机械有限公司,和成纸品有限公司,龙天洋机械设备有限公司,金桥焊接,风日光电公司,广通汽改,尊龙环保节能建材,西山社区工业园,纸箱厂,环宇机械有限公司,君子兰工贸有限公司,安徽皖中商贸,恒昌巴德机械制造厂,新星职业培训学校,海欣丽宁服饰,三星冷冻,工业、贸易企业21个,29,2.4 现状分析,容量,筹建地块,舜友电器有限公司,标准厂房选址1,都纤维,标准厂房选址2,希玛伟业公司,达华电器公司,紫金华府小区,30,2.4 现状分析,城中村居民点可改造度高，巢湖建筑工程学校已废弃，可改造。 工业厂房搬迁成本较高，可改造度中。 现行政办公用地，建设质量良好，可改造度低；现状建成小区，可改造度低，
14、避免重复拆迁建设,容量,可改造分析,31,2.5 关于土地增量与存量,容量,建议：土地集中成片出让开发，提高土地利用效率,问题：用地较为零散，没有形成规模，功能分区不明确,32,2.6 关于行政办公量,容量,国家规定，政府公务员人均办公面积为12-24平方米。半汤片区现状行政办公建筑总量为185454平方米，取人均办公面积24平方米来计算，则可容纳公务人员约7700人。（经开区现状总人口约5万人,巢湖市现状总人口约78万人）据统计，中国目前公务员人数与总人口比例约为1:122。,建议：释放多余的行政办公建筑，通过功能置换提高效率,33,2.7 关于商务办公量,容量,商务办公量=总人口就业比重商
15、务业从业人口比重人均商务办公面积,主要国家和城市商务业从业人口比重（）,根据总体规划预测，2030年合肥巢湖经开区总人口约30万人，就业比重按70%；预测商务业从业人口比重占15%，商务业人均办公建筑面积按照30平方米计，商务业用地平均容积率取2.0；得到经开区2030年商务业从业人口数量为3万人，计算得到商务楼宇需求规模为90万平方米，商务业用地面积45公顷。,建议：规划适当增加商务办公用地,34,2.8 关于商业量,商业面积=区域社会消费品零售总额/商业平均坪效值,容量,根据合肥巢湖经济开发区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要：2010年经开区社会消费品零售总额7.1亿元，据统计，商业面积84.58公顷，平均容积率取2.5，则估算出商业建筑总面积为253万平方米，则商业平均坪效值为280元/平方米。根据总体规划，2030年经开区社会消费品零售总额达到100亿元，则到2030年，预测商业平均坪效值提高到1500元/平方米，则需要商业建筑总面积为660万平方米，即商业用地面积约260公顷。,建议：规划适当增加商业用地,
