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1、宣城时代奥特莱斯购物商场前期市调报告,目录,1、宣城核心购物商圈概况研究2、新百个案分析3、商之都个案分析4、丽晶国际个案分析5、国购广场个案分析6、其他商业项目概况7、项目周边现状分析8、问卷调查 .,一、宣城核心购物商圈概况研究,本案,状元南路,叠嶂西路,商之都,丽晶国际中心,府山广场,新百百货,国购广场,现有商场,在建商场,步行街,核心商圈，租金发散式递减,本案处于核心商圈外围,本案位置在核心商圈外围，处于交通枢纽的位置，人流量较大，但是由于商业氛围较差，留不住人。,1、路况及人流分布研究,2、服饰业态内部组合研究 A、叠嶂路,叠嶂路目前以男士正装、时尚女装、皮鞋店为主，这三个业种占了总
2、个业态的64%。,目前叠嶂路服饰档次普遍低下，品牌店较少。,业态单一，同质化严重，运动休闲类品牌匮乏,B、锦城南路,锦城南路由于内有学校，繁华度由南向北呈递减态势，业态较为丰富。锦城南路主要以餐饮业为主，服饰业较少。品种分布比较平均，其中青少年商品稍多。,C、锦城北路,本段路是宣城最繁华、人流量最大的一段路，服饰类店铺也最多，而且基本以专卖 店为主，档次较高。服饰品种比较集中，形成规模经营，但是同质化严重。,D、梅溪路梅溪路是宣城连接外地一条的主干道，交通十分便利，人流、车流量都较大，宣城长途汽车站就位于这条路上，目前沿街商铺以餐饮、零售百货、宾馆住宿、旅游接待、汽车配件等业态占据绝对统治地位
3、，其他业态严重匮乏，服饰类店铺除了世纪联华里面之外几乎没有。,此区域内目前没有任何大型购物商场，现有沿街商业业态比重极不合理，这对我们项目将是一个绝好的机会，但也正因如此，我们项目将会成为一个孤岛，不能享受到周边商圈的辐射作用，这将是一个潜在的威胁。,3、目前经营面积区间研究,目前商业主力面积区间在20-40平方米左右，整体规模较小。,4、租金水平研究,整体租金从核心商业圈往外呈发散性递减，其中以锦城北路位最高，达到20甚至30元每平每天，随着距离核心商圈对外发散，租金落差较大。,二、新百个案分析 A、项目规模 20000平方米，总投资1亿元。项目主体四层。 B、业态分布及品牌,三、商之都个案
4、分析 A、项目规模 14000平方米。项目主体四层，地下一层为超市。 B、业态分布及品牌,四、丽晶国际个案分析 A、项目规模 6000平方米。项目主体两层 B、业态分布及品牌,五、国购广场个案分析项目概况：项目占地5.8万平方米，容积率4.0，建筑密度35%，绿地率25%，总建筑面积25万平方米,其中商业约占20万平方方，囊括购物中心、商务酒店、高端写字楼、中央公馆、财富金街等多种业态，并规划设计超大地下停车场等配套。项目分2期开发，1期共1#A、1#B、2#A、2#B、11#B四栋楼，一期工程包含1#、2#、11#楼B段，总建筑面积185827.74。其中地上建筑面积132379.21,地下
5、建筑面积53448.53（其中地下超市16375.84计入容积率，商铺1959.71位于二期建设用地范围之内，计入二期计容积率建筑面积内，地下车库中30383.25位于二期建设用地范围）。二期用地面积29792.47，二期工程含3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼，总建筑面积47737.29，其中地上建筑面积46663.34,地下建筑面积1073.95。车位详情：地下车库总建筑面积33612，地上车位109个，地下车位960个，总共1069个车位。商铺主力户型在50400平之间。目前商铺销售均价在3500040000左右。,国购广场招商 目前已经确定五大主力店：八佰伴百货、大统华
6、超市、环球影城、寓言KTV、美高美娱乐中心，一起共签约263个品牌。,国购广场是将来宣城新的商业中心，离我们项目位置较近，是我们项目最主要的竞争对手。,六、其他商业项目概况A、麦莎广场项目位于水阳江大道与创业路交汇处，占地261亩，总建筑面积27万平方米，主要为沿街商铺、摊位等，项目规划为以家居建材为主题，集家居建材装饰广场、主题购物中心、品牌大卖场超市四星级酒店、数码城、小商品城、酒店式办公、特色商业街、休闲娱乐、物流仓储配套等多种业态。目前商铺销售均价在12000元/平方米。B、星隆国际宣城星隆国际广场,（香溢梅溪小区）建设地点位于城市南部，东邻薰化路和扬子鳄湖景区，南邻城市主干道水阳江大
7、道，并与宣城市体育公园相望，西与十二中交接；北邻梅溪公园。地形呈鞋形，高低起伏较大，为丘陵岗地，地质条件较好。规划总用地面积132520平方米，由三大部分功能组成：即住宅区、商业区和教育区三部分。 一期主要为商业约10万平米，产品精装学区公寓、产权商铺、星级酒店，未来将会有华润苏果超市、星美影院、万豪大酒店三大主力店入住。项目目前尚未开盘。C、仁和时代广场（宣城商业风情街）项目位于宣城经济开发区水阳江大道以北，创业路东西两侧，开发商是安徽宣城锦龙投资有限公司，项目总用地面积129085平方米，规划建筑面积约170000平方米，其中商业约占14万平方米，集高档次酒店、娱乐、商业、公寓为一体，项目
8、总体主题定位是市民活动广场、大型停车场、零售商业及其配套设施。其中项目同期开发的宣城国际大酒店，是宣城首个五星级酒店。每间商铺面积在201300平之间，主力户型为40平米左右，目前7000起价，均价在17000左右，售后三年托管经营，年回报率根据铺位不同在7%8%不等。D、东方润园项目位于宣城市中心梅溪路,北临城市主干道梅溪路，项目占地19004平方米，总建筑面积12万余平方米，其中商业约占70000平方，目前招商已基本完成.沿街铺面租金在4元/平方米天，地下在2元/平方米.天,对进驻商户给予三个月装修期.,本案,星隆国际,创业路,麦莎广场,仁和时代广场,东方润园,七、项目周边商业现状分析本案
9、坐落在梅溪路与状元南路交叉路口东北角，距离宣城长途汽车东站100米左右，梅溪路是宣城连接外部交通的一条主干道，状元路也是市内交通的主干线，交通十分便利。周边社区日常生活配套也很完善，但由于不在城市核心商业圈内，商业氛围较差，沿街店面以餐饮、零售、住宿为主，整体档次较低，租金较低，大致分布在1.5元/平方米天到3.5元/平方米.天之间。,本案,餐饮、住宿、零售百货加起来占整个业态比重的84%，业态分布同质化严重且整体档次低，没有大型购物商场，大型超市仅有一家新开业的世纪联华，只要合理定位，我们项目将能填补这块空白。,八、问卷调查 我们在进行市场调研的同时对宣城主商圈开展了问卷调查活动，其中各业态
10、商户问卷30份、消费个体问卷50份，合计100份，调研结果如下（使用问卷另附）： 一、商户经营问卷调查 A、经营者性别及年龄分析,通过数据分析，目前经营者以女性居多，店主年龄层次分布较杂，但整体来说以青中年为主,B、目前经营业态：,通过数据分析，目前宣城商户经营业态较杂，木有形成规模经营，缺乏统一管理，我们项目在这方面具有很大优势,C、目前经营面积区间分布,通过数据分析，目前商户经营面积都比较小，这对我们以后招商目标客户群体的确定有着方向指引作用。,D、目前月租金分析,通过数据分析，目前大部分经营商户租金水平不高，每平方日租金在一块五到三块之间，只有锦城路段较高。,E、月营业收入分析,通过数据
11、分析，由于目前商户经营规模较小，所以导致了经营额也都比较低。,F、目前的租约期限,通过数据分析，目前市场上的经营商户租期主要以一年一签为主，从中我们可以看出由于其规模较小，所以抗风险性能力也较差。,G、对目前经营状况是否满意,通过数据分析，虽然目前整个市场经营状况或多或少都有问题，但是大部分经营者都比较安于现状，这对我们以后的招商工作是一个必须解决的问题。,H、认为目前的经营场所有哪些不足,通过图表分析，我们可以看到大多商户对目前场所的不满主要都体现在缺乏统一管理、统一宣传、整体市场档次不高上，这一点对于我们来说是一个契机。,I、认为大型商场内哪些服务最有利于经营,通过图表分析，可以看出大部分
12、经营者对大型商场的认知度不够，看重的都是比较实际的东西，这对我们以后的招商工作开展有很大的指导作用。,J、是否愿意进一步接受我们的招商电话或商业信函,通过数据分析，大部分商户还是愿意考虑进一步了解我们项目的。 部分经营者有地域情结，不愿意更换经营场所。,二、消费个体问卷调查 A、个人基本情况 我们在商场、沿街随机抽取了25位男士、25位女士进行问卷调查,我们抽样的年龄主要分布在青、中年，通过数据分析我们可以看出由于宣城没有高校，运动品牌服饰缺乏稳定的消费群体，品牌消费观念有待提升。,B、最经常去的购物场所,调查显示，越来越多的人更愿意去大型商场内购物，尤其是年轻人。,C、日常交通工具,相对来说，选择公共交通方式的较多，这就显示了宣城的消费群体应该主要以在周边消费圈消费为主。,D、消费者眼中宣城现有的商场经营场所有哪些不足,调查显示，目前宣城的商场并不很被广大消费者认可，有许多改善的空间，这就为我们项目提供了很多借鉴之处。,E、商场相比其他购物场所最吸引消费者的因素,调查显示，商场相比于其他购物场所有很多因素能够更加吸引顾客，因此大型购物商场将是今后购物场所的一个主要发展趋势。,问卷结论： 通过60份问卷调查结果显示，大多数商户和消费者都更愿意选择在商场内经营或者购物，其中经营者主要看重的是商场的统一管理、宣传力度和配套设施；消费者主要看重的是商场的促销活动、购物环境。,
