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1、铁岭市商业市场酒店市场研究分析报告,1,2013年10月,（下）,典型个案 铁源酒店,客房整体环境尚可，基本符合自身三星级标准 开业早，设施存在老化的问题,大床房,标准间,商务套房,2,典型个案 铁源酒店,业态及收入占比率分析,酒店除客房外，还涵盖餐饮、洗浴、西餐酒吧等多个业态。 目前收入构成中，中餐和客房各占收入的40%和30%，是酒店收入的构成主体。由于临近火车与客运总站，所以酒店存在不少协议客户，该类客户能占客房收入的20%。 餐饮消费主体以本地消费者为主，外地客户不多，本地客户以个体户、亲朋、结婚、政府、私企人员为主。 洗浴一直是铁岭星级酒店收入的构成主体之一，但该酒店由于设施、环境陈
2、旧了，客人都不爱光顾了，但预计今年投入200万进行维修、翻新，现在已经开始维修大堂转门了。 酒店推出999元会员卡优惠，可在酒店消费享受一站式折扣优惠。,酒店餐饮收入占总收的50%以上是铁岭星级酒店的一大特性,3,酒店深访调查,调查对象：铁源酒店徐总经理,客户背景 铁源酒店徐总经理，负责酒店日常运营管理所有工作。 酒店经营情况 酒店03年开始筹划，05年正式开业，经营状况至今一直挺好，但自去年开始业绩有所下降。,客户特征,典型客户访谈摘要,酒店是政府招商引资过来的，原来是营口的，酒店所用的楼是租赁的，产权归铁路，租赁期是10年，经营期限一直到2015年。 开始的时候，铁岭星级酒店较少，铁源和天
3、兴可以说是平分天下，但是近几年有了惠丰、粤海，竞争越来越大，从去年开始业绩逐渐下滑，年营业额不到5000万。 粤海是新建的，基础设施好、硬件新，但是前期投入非常大，一年半载想盈利很困难，如果能挺住还有点希望。 天兴、惠丰时间比较长，客房条件一般，天兴客房和宴会收入是主力，各占50%，惠丰以宴会为主要收入来源，天兴和惠丰每年宴会收入能达到1500-1800万。 铁源酒店收入分布是，协议客收入占20%，中餐占40%，肥牛占5%，洗浴占5%，但近年洗浴收入占比有所下降，主要是由于设施、环境陈旧了，客人都不爱光顾了，预计今年投入200万进行维修、翻新，现在已经开始维修大堂转门了。,典型个案 铁源酒店,
4、4,酒店主体是15层，1层是快餐、早餐 ，还有洗浴，2层是潮州菜，3层是肥牛火锅是本店一大特色。 共有92间客房，总统套间一间，门市价是1888元，最低能做到1000元，套间是10间，门市价是428，最多能给打个9折，双人标间45间，门市价是288，会员价是268元。 现金999元购买酒店会员卡，随卡赠送多样酒店产品，并能享受更为尊贵的服务，享受消费打折。 酒店挨着火车站占据了很大的优势，一般入住率能达到85%。 消费主体以本地消费者为主，外地客户不多，本地客户以个体户、亲朋、结婚、政府、私企人员为主。 铁岭本地人是非常矛盾的，渴望与外边城市联系，又不愿意接受新事物，需要一个适应的过程，所以新
5、城那边的大连渔港生意一直冷冷清清。 新城主要是老年人和年轻人，人气少，消费能力不足。 新城现在缺少会议中心，综合体，游乐设施，或者是温泉项目，能吸引人过来，但是缺乏能留住人的项目，人玩完就走了，都没有购物、休息的地方。 在新城做项目，一定要跟政府要各种福利和利好政策，比如免十年行政税，或者缓交十年行政税，起码能够保证项目的日常人员开支，如果没有政策支持和特惠措施，新城做项目会非常艰难。,典型个案 铁源酒店,5,本案评述与小结,2,3,项目地处铁岭市火车站与长途客运总站旁，且处于唯一市级中心商圈核心辐射范围内，客群来源能获得相对保障。 酒店用楼是租赁的铁路用房，05年开业，租期10年，所以整体投
6、入相对较低，但同时利润提升也相应有所受限。 酒店折后主力房价区间在268-385元/天之间，价格相对适中，由于临近交通枢纽站所以存在不少协议客户，酒店整体入住率基本能保持在85%，而客房收入约占总收的30%。 酒店还是以餐饮为主打，餐饮收入占总收50%以上，特色潮州菜以及肥牛火锅吧是酒店目前最火创收项目。 酒店开业早，主要设施、环境存在陈旧和老化的问题 。 酒店消费主体仍以本地消费者为主，外地客群不多，本地客群以个体户、亲朋、结婚、政府、私企人员为主。客群存在固化性。 酒店是铁岭最早的星级酒店之一，但随着周边惠丰、粤海的出现，固有客群被严重分化，竞争激烈，从去年开始业绩已经出现下滑，说明城市承
7、载力不够，人气不足，消费力提升困难，酒店开发现阶段存在风险。,典型个案 铁源酒店,6,典型星级酒店个案分析,1,2,3,金城粤海国际酒店 天兴国际酒店 铁源酒店 惠丰酒店 如意湖酒店（金融会馆） 晟泰酒店 水木华园十一号会所,4,5,6,7,7,典型个案 惠丰酒店,项目：惠丰酒店 所处区位：坐落于铁岭市银州区柴河街南段77号（毗邻城南开发区政府） 营业面积：约1.8万平 酒店标准：准四星级 客房数量：90间 房价区间：178-1140元/天 酒店特点：特色餐饮主打粤菜、休闲洗浴 平均入住率：70%,中心商业区,铁岭火车站,大商新玛特,兴隆百货,乐购,城南商圈,惠丰酒店,兴隆生活广场,8,酒店楼
8、层布局,楼层布局比较混乱，1F、2F、4F、6F均涉及到餐饮、宴会；3F为白金会馆洗浴中心，5F为客房，客房夹在楼层中间似乎欠妥，在一定程度上会干扰客人休息，不如放在顶层合适。,1F：大堂吧（宴会、餐饮） 2F：罗曼宫（餐饮） 3F：白金会馆洗浴中心（洗浴） 4F：惠丰阁餐饮包房（宴会、餐饮） 5F：商务客房 6F：多功能宴会厅 7F：时尚娱乐室,典型个案 惠丰酒店,宴会 餐饮,9,酒店客房,总统套房,客房数量及价位、入住情况： 标准间约70间左右，单间、豪华间、套房20间左右，总统套1间 标间价位：门市 480元、会员5折 豪华间价位：门市340-570元、会员5折 套房价位：门市800-1
9、140元、会员5折 总统间价位：1140元，不打折 （会员1万元冲值办理，客房5折，餐饮9折；协议客，客房仅为9折） 注：因正在装修的原因，入住率约为60-70%左右，平时约达到90%,典型个案 惠丰酒店,10,餐饮配套,4F惠丰阁：欧式豪华包房，各俱风格，在品尝地道粤菜的同时川、鲁、粤、辽、湘、吉菜也相得益彰。 人均消费80-150元 午间上客量60-80%，晚间上客量达到90-100%,2F罗曼宫：欧陆风情，尊贵典雅。以燕鲍翅参、珍肴粤菜为主。 人均消费300元左右 投资2000万，铁岭最豪华,典型个案 惠丰酒店,11,多功能宴会,酒店六楼为豪华多功能大厅，面积1200平，在铁岭首屈一指。
10、可同时接待600人就餐或1200人的会议。是婚宴、寿宴、商务宴请、举行会议和演出的首选之地。,典型个案 惠丰酒店,赵本山女儿婚礼现场（六楼宴会厅）,一楼牡丹厅（40桌）,四楼惠丰厅（20桌）,六楼多功能厅（60桌）,大型多功能宴会厅：六楼宴会厅40-60桌 中型多功能宴会厅：惠丰厅20桌；牡丹厅40桌；玫瑰厅30桌 小型多功能宴会厅：百花厅8桌 五楼会议室：近百人举行会议,12,洗浴配套,三楼大型豪华洗浴中心，设有葵花浴、周身浴、瀑布浴、流淋浴、火浴、冰浴、盐浴、奶浴及氧吧。最新推出韩式汗蒸房，另有特聘专业按摩技师。,典型个案 惠丰酒店,会馆前台,女浴区,汗蒸房,男浴区,13,营业收入构成,从
11、惠丰酒店的营业收入构成来看，宴会餐饮收入占比60%左右，其次为客房收入，占比30%，洗浴占13%，娱乐和其他占7%。 惠丰是铁岭市各个星级酒店的餐饮部分营业收入最高的酒店之一，主要通过承办各种宴会来带动餐饮收入。当初赵本山女儿的婚礼就是在惠丰酒店举办的，可见惠丰的宴会厅在铁岭市的知名度和影响力。,典型个案 惠丰酒店,14,典型个案 惠丰酒店,客户背景 营运部副总，负责 整个酒店经营运作 店铺经营情况 自称准4星，经营状况良好，平均拥有员工400人，最高可达到500-600人左右；主要以大型宴会餐饮为主要盈利部分，可占酒店整体盈利的70%以上，客房、洗浴为辅，年营业额 约5000-6000万,典
12、型客户访谈摘要,客户特征,酒店配套情况： 酒店共7层，配套为餐饮（1、4楼）、洗浴（3楼）、客房（5-7楼，6 楼有容纳600-1000人宴会大厅1个）（一楼2个婚宴大厅、3F洗浴 正在装修） 餐饮消费及上客量情况 2F罗曼宫，粤菜为主，人均消费300元（2000万投资，铁岭最豪华），4F餐饮人均消费80-150元之间，午间上客量60-80%，晚间上客量达到90-100% 客房数量及价位、入住情况 标准间约70间左右，单间、豪华间、套房20间左右，总统套1间 标间价位：门市 480元、会员5折,调查对象：惠丰酒店刘副总,典型客户访谈摘要,15,典型个案 惠丰酒店,豪华间价位：门市 340-57
13、0元、会员5折 套房价位：门市800-1140元、会员5折 总统间价位：1140元，不打折 （会员1万元冲值办理，客房5折，餐饮9折；协议客，客房仅为9折） 注：因正在装修的原因，入住率约为60-70%左右，平时约达到90% 客户来源情况 主要以商务客为主，本地人居多，多为政府部门及铁岭市各企业公司人员，约占整 体客源80%左右 对铁岭及新城区看法 铁岭真正玩的地方较少，大部分有钱的铁岭人都去沈阳消费，新城区目前没有购房的打算，主要因为人气较低，配套较少，将来有可能会有置 业的想法，要看发展情况，认为政府应该不会放弃对新城区的建设 ，将来还是有信心的。,16,本案小结,由于惠丰酒店建成的时间也
14、比较长了，客房以及洗浴中心的一些硬件设施产生不同程度旧化，导致部分客户的流失，惠丰最近也在进行部分重装修处理，以崭新的面貌重新迎接广大客户。,2,3,典型个案 惠丰酒店,17,典型星级酒店个案分析,1,2,3,金城粤海国际酒店 天兴国际酒店 铁源酒店 惠丰酒店 如意湖酒店（金融会馆） 晟泰酒店 水木华园十一号会所,4,5,6,7,18,典型个案 如意湖酒店（金融会馆）,项目：如意湖酒店（金融会馆） 所处区位：位于市政府新行政中心核心区西侧，毗邻凡河与如 意湖 营业面积：约5万平（二店合一） 酒店标准：四星级打造 客房数量：151间 门价区间：680-1680元/天 酒店特点：政府直属产业，不对
15、外营业 平均入住率：20-30%,如意湖酒店,新行政中心,如意湖酒店主楼,金融会馆,19,典型个案 如意湖酒店（金融会馆）,十二层酒店主体内部空间布局,1F：大堂、商务中心 2F：报告大厅及休息区、大宴会厅、包房 3F：多功能厅、会 议室、健身娱乐区 4-12F：客房、小型 会议室,功能布局中规中矩、导向性较强，特别是二层报告大厅休息区极具亮点。,20,典型个案 如意湖酒店（金融会馆）,布局亮点,二层报告大厅休息区采用挑空设计、视野开阔、布局色彩鲜明、极具借鉴价值,21,典型个案 如意湖酒店（金融会馆）,酒店客房,大床房：680元/天（含早餐）,标准间：680元/天（含双早）,豪华套房：128
16、0元/天（含早餐）,每间房均配备中央空调系统、安全消防系统、冰箱、私人保险箱、宽带及有线电视等设施。,22,典型个案 如意湖酒店（金融会馆）,餐饮配套,中西皆具，大宴会厅可同时接纳300人同时就餐，另外还有风格各异的独立餐饮包房适合举办不同的宴会及活动。,23,典型个案 如意湖酒店（金融会馆）,会议培训设施,会议中心及微机培训室均配备先进的视听设备，能比较全面的满足各类培训与会议所需。该类会议及培训设施在目前铁岭同级别酒店具备独一性。 但小型会议室硬件设备较弱，特别是缺乏必要的视听设备。,会议中心,微机培训室,小型会议室,24,典型个案 如意湖酒店（金融会馆）,其他相关配套,25,典型个案 如意湖酒店（金融会馆）,
