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1、ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,中建股份公司商品房销售 法律培训,中伦律师事务所 王飞 合伙人律师,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,目录,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,商品房销售法律环境与政策变迁,商品房销售面临的基本法律环境,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,主要法律体系架构,中华人民共和国城市房地产管理法 （2007.8.30）,商品房销售管理办法（2001.6.1）,城市商品房预售管理办法（2004.7.20）,中华人民共和国物权法(2007.3.16),物业管理条例(2007.8.26）,土地使用权出让、房
2、地产行业管理及房地产交易管理,商品房现售及商品房预售管理,商品房预售管理,房地产确权、房地产征收、房地产他项权利设定,资产管理、物业管理,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,2008年6月1日 关于实行商品房预售合同网上联机备案的通知 ,自2008年6月1日起，北京市实行商品房预售合同网上联机备案。,2008-2009年商品房销售政策变化,2008年6月13日 北京市关于住宅专项维修资金交存标准的通知,2008年2月1日起签订商品住宅买卖合同（包括其他转让协议，以下同）的，首期住宅专项维修资金的交存标准如下：多层（六层及六层以下）为100元/建筑平方米；高层（六层以上）为200
3、元/建筑平方米。,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,2008-2009年商品房销售政策变化,2008年10月22日 关于调整房地产交易环节税收政策的通知 ,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。 对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 对个人销售住房暂免征收土地增值税。,2008年7月1日 房屋登记办法,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,2008-12-20 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见,加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。放宽了第二套房的贷款政策。 支持房地产开发企业合理的融资需求，加大对中低价位、中
4、小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度。 取消城市房地产税。,2009-1-22 关于贯彻国办发131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见,自2009年1月1日至12月31日，暂停执行关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知(京建交2007103号)中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。,2008-2009年商品房销售政策变化,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,中华人民共和国中外合资经营企业法 （2001年3月15日）,中华人民共和国中外合作经营企业法 （2000年10年31日）,中华人民共和国外资企业法 （2000年10月31日）,外
5、国投资者并购境内企业的规定 （2006年8月8日）,中华人民共和国外汇管理条例 （2008年8月1日）,其他政府主管部门不断发布的外商投资房地产方面的政策规定（详述见后）,外商投资法律体系架构,外商投资房地产的政策变化及其影响,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,外商投资房地产的政策变化及其影响,2004年11月3日 外商投资产业指导目录（2004修订）,“普通住宅开发建设”被列为鼓励类项目； 而“土地成片开发（限于合资、 合作），高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，大型主题公园的建设、经营”被置于限制类项目。,2006年7月1日 关于规范房地产市场外资准入和
6、管理的意见（171号文）2006年8月14日 关于贯彻落实有关问题的通知（192号文件）2006年9月1日 关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知（47号文件）,外资投资非自用房地产应当遵循“商业存在”原则。 提高外商投资房地产企业的“投注差”比例。 外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得国有土地使用证的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,2006年8月8日 关于外国投资者并购境内企业的规定（10号令）,适用于外资并购境内股权，认购增资，购买资产等行为；
7、按外商投资产业指导目录进行审批； 明确了投资总额和注册资本比例限制； 股权可作为支付手段； 被并购的境内公司或其股东应当聘请在中国注册登记的中介机构担任顾问。,2007年5月23日 关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（50号文）,严格控制外商投资高档房地产； 严格控制返程投资； 商务部备案； 严格控制结汇。,外商投资房地产的政策变化及其影响,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,2007年6月1日 国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知（130号文）,禁止2007年6月1日以后（含）取得商务主管部门批准证书且通过商务部
8、备案的外商投资房地产企业（包括新设和增资）举借外债。,2007年10月31日 外商投资产业指导目录(2007年修订),继续限制外商投资于高档房地产项目； 投资土地成片开发必须与内资企业合资、合作； 限制投资房地产房地产中介或经纪公司； 不再鼓励投资普通住宅的开发建设。,外商投资房地产的政策变化及其影响,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,2008年6月18日 关于做好外商投资房地产业备案工作的通知（23号文）,自2008年7月1日起，商务部将原由其负责的外商投资房地产业备案的部分工作委托给省级商务主管部门。,2008年8月29日 关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业
9、务操作问题的通知（142号文）,强调对资本金结汇所得人民币资金流向和使用情况的监管，“限外”更加苛刻。,2008年12月20日 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（131号文）,围绕扩大内需、释放市场购买力方面，开始为“限外”政策松绑。自此，北京、上海等各地开始尝试放宽外资进入房地产领域的限制。,外商投资房地产的政策变化及其影响,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,目录,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,商品房销售简明指南及流程介绍,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,商品房销售概述,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事
10、务所,商品房销售概述,商品房销售,销售前准备阶段,销售阶段,合同履行阶段,商品房交付阶段,物业管理阶段,商品房销售概述,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,销售团队的组成,前期部,销售部,客服部,财务部,法务部,办理与商品房销售相关的全部政府审批手续等,制定销售计划、寻找客户、完成商品房销售,制作网签合同、客户资料管理,收取房价款及代收代缴税费、联络贷款银行,处理与商品房销售相关的法律事务,顾问,营销顾问 律师,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,商品房预售条件,商品房销售概述,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,商品房现售条件,商品房销售概述,
11、ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,销售机构备案,商品房销售概述,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,预购商品房预告登记,商品房销售概述,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,之前,之后,不得发布预售广告,其他商品房10日内开盘,以开盘楼栋售罄前，确保另有一栋楼开盘,多个楼栋的，3日内至少开盘一栋,住宅3日内开盘且按整栋对外销售,商品房预售限制及变通安排,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,20,变通安排,取得预售许可证前，以加入会员的形式收取入会费，实现先期销售回款。保证会员优先选择房号的权利随时退会及退还会员费,商品房预售限制及
12、变通安排,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,销售引导,销售员向客户介绍房屋基本情况,确定房号,客户选定拟购房屋,签署购房意向单,初步达成购房意向,收集客户资料,按照签约须知的要求收集客户资料,商品房预售流程,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,签署认购书并缴纳定金,查询按揭客户征信情况,调查按揭贷款客户信用情况，初步确定贷款比例、利率，收集贷款资料,支付首付款或全款,合同条款协商及确认,引导客户对草签文本的客户信息、房屋信息、房价款等合同内容进行审看，根据培训口径解释合同条款,商品房预售流程,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,签署草稿合同,客
13、户签署草稿合同，设置合同密码,办理按揭贷款手续,签署按揭贷款文件,签署正式合同及网上联机备案,签署正式合同一式四份及网上联机备案表一式二份,补充按揭资料,与贷款银行沟通资料审查情况，及时补充按揭资料,商品房预售流程,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,跟进销售回款情况,跟进分期付款客户及按揭贷款客户的房款支付情况,合同存档,合同、客户资料及内部流转文件归档,跟进贷款银行资料审查情况，及时补充按揭资料,商品房预售流程,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,达成退房意向,签署解除合同协议书,打印网上解除合同申请表并签署,办理合同注销手续及联机备案解除手续,预售合同解除
14、流程,办理退款手续,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,目录,商品房销售过程中的风险控制,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,ZHONGLUN LAW FIRM,商品房销售过程中的风险控制,中伦律师事务所,主体资格问题,买受人主体资格风险控制,未成年人购房应为监护人签署，并提供监护公证书,委托他人签署买卖合同，提供授权委托公证书,公司购房应提供最新经过年检的营业执照及组织机构代码证,外籍人(含港澳台)及三资企业购房应符合涉外建设项目安全审查的规定,ZHONGLUN LAW FIRM,商品房销售过程中的风险控制,中伦律师事务所,付款问题,付款问题风险控制,合理安排
15、签约流程，确保在签署合同前已经支付了一定比例的首付款,在提交正式合同前先签署草稿合同,约定逾期付款违约责任，以及按揭客户贷款未获批准的处理方式,约定房价款未付清，发展商有权拒绝交房,明确商品房预售合同解除时，客户的配合义务,ZHONGLUN LAW FIRM,中伦律师事务所,商品房销售过程中的风险控制,按揭流程图,按揭贷款问题,ZHONGLUN LAW FIRM,商品房销售过程中的风险控制,中伦律师事务所,担保合同,借款合同,商品房买卖合同,按揭贷款问题之按揭担保关系示意图,ZHONGLUN LAW FIRM,商品房销售过程中的风险控制,中伦律师事务所,依据预售合同、担保合同，要求买受人 解除预售合同，返还商品房，赔偿损失或 偿还款项并赔偿损失,依据借款合同、担保合同从担保账户划款,按揭贷款问题,ZHONGLUN LAW FIRM,商品房销售过程中的风险控制,中伦律师事务所,依据借款合同及抵押登记拍卖抵押物,按揭贷款问题,ZHONGLUN LAW FIRM,商品房销售过程中的风险控制,中伦律师事务所,按揭贷款问题,关于按揭贷款未获批准的风险控制,合理安排签约流程，保证在签署合同前通过银行征信系统了解按揭客户的信用状况，初步确定贷款首付比例及利率。,在合同中明确约定补交首付款或按揭资料的补充期限以及按揭贷款无法办理等情况的处理方式。,
