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1、购物中心筹备及招商运营,主讲：熊 杰,沟通：13602264618 QQ: 296809963,第二单元：购物中心筹备期管理,第一章：购物 中心市调 第二章：购物中心商业定位、业态配比、品牌规划 第三章：租金政策 第四章：招商准备工作及招商实施 第五章：招商常识性知识,第一章：购物中心前期市调,宏观和微观经济数据调查 消费者调查 竞争者调查 政府政策和需求调查 业主调查 租金市场调查 交通调查 品牌调查,调查手段,网络调取 实地考察 同业交流 实体采样访问 政府数据获得 行业协会获得,一、市场环境调查 城市经济概况 主要商圈 主要业态及当地企业调查 消费者特征及需求调查,购物中心前期市调,二
2、项目环境调查 商业位置 交通位置 该区域购物中心研究 该区域人口研究,调研要求： 1、 宏观经济、人口、社会零售总额及结构、城市居民收入消费水平、城市规划、各商圈信息可采用当年政府统计公报信息 2、消费者调研样本量不低于150个样本，采用随机抽样，必须能代表不 同性别、年龄段、收入消费水平、职业特点人群,3、消费者样本投放重点在项目所在商圈核心范围内，根据城市大小、商圈大小及居住人群分布情况将样本重点投放在项目所在区域的2-5公里半径范围内，以及交通在半小时内的符合客层，核心商圈样本量不低于总样本的50%，不高于总样本量的70% 4、业态及品牌调研应包含服装服饰、生活精品及餐饮美食等几大类别，
3、重点放在后期招商可能引进的同等档次的品类和品牌，同时当地知名餐饮品牌须形成专题调研报告；,第二章:经营定位和业态规划、品牌规划,经营定位 经营定位准确与否关系到购物中心的基因及发展； 经营定位来源于详细、精确的市场调研； 经营定位是业态规划和品牌落位的依据。 业态规划 业态规划须遵循各业态的配比； 业态规划注重各业态的协调性和关联度 业态规划关注楼层的差异化。,第三章租金预测,1. 项目概况描述； 2. 项目定位和招商业态布局； 3. 主力店、精品商铺租金收益指标； 4. 主力店、次主力店的租赁年限和递增率； 5. 主力店、次主力店的装修期及免租期限。,（1）项目发展测算：根据土地价格综合测算
4、； （2）市场比较法：选项目所在城市3个可比项目的租金水平或同等级别城市3个可比项目的租金水平，以此为依据结合项目预测租金指标； （3）经验分析法：对同等级别城市，且在同级别商圈已开业满2年以上购物中心租金标准和经营数据进行综合分析，结合项目预测租金指标； （4）商户反馈法：单个租赁区域，根据与3个以上目标商户的洽谈摸底，分析不同商户的营业额及租金接受水平，预估待招区域租金指标。,不同城市间的租金算法,根据项目所在城市等级、城市人口总量、人均支配收入、所在商圈分项排名，根据单项权重进行综合排名，根据既定系数得出该项目步行街区域租金指标。,第四章：招商准备工作及招商实施,1、招商团队组建 2、招
5、商计划制定 3、招商资源积累 4、招商手册、视频、运营介绍文件的制定 5、招商统一说辞 6、招商大会、说明会、推介会、联谊会 7、招商策略,招商常识,主力店：百货、超市、KTV、电玩、家居、电器、电影院、大型餐厅、主题专门店、健身、美容、医疗保健 次主力店：,品牌认识 业务人员对品牌认识需要长期强化和吸收； 对品牌认识的深度，会直接影响谈判的走势和结果； 品牌组合 品牌组合的合理性，要先把握住品类的划分； 品牌组合注重品牌之间的协调性； 品牌落位 落位品牌须符合经营定位； 落位品牌须在符合当地消费； 落位品牌须符合品牌级次需要,品牌认识、品牌组合、品牌落位,Contents,服装服饰类别品牌认
6、知,服装服饰类别品牌组合,服装服饰类别品牌落位原则详解,结束语,服装服饰 业态,-购物中心的灵魂,服装服饰业态 -认知品类特点,业态涵盖范围： 国际知名品牌：牛仔、男女集合、潮流集合、 优雅成熟、时尚都市、流行少女、时尚男装 女装：优雅成熟、设计师品牌、性感唯美、时 尚都市、流行少女 男装：时尚男装 品牌集合店：潮流集合、男女集合 牛仔：牛仔 运动：时尚运动、户外运动,购物中心定位的关键： 购物中心的灵魂体现 完全决定购物中心的定位及发展方向 有效拉动客流，带动交易额提升 大部分品牌承租能力较好、有效提高租金收益 成长性良好，为提升购物中心稳提升定位铺垫 品牌形象好，充分体现“区域化风景”,服
7、装服饰业态 -认知品类特点,品牌认知：知己知彼，百战不殆 吸收消化，再吸收再消化： 做为零售行业的从业人员，对于品牌的认识，要像我们每天吃饭喝水一样，吸收消化，再吸收再消化。 了解品牌的市场定位： 充分了解到每个品牌的市场定位，针对顾客的年龄段、价位、风格、营销模式，以及品牌在市场运作团队能力等等。 专业的话语权： 当你和品牌谈判时，才有专业的话语权，同时才能很专业的把卖场的品牌落位的最合适、合理。,服装服饰业态,品牌认知-优雅成熟的淑女装 代表品牌： MaxMara、ST.Jone、John&David、Ports等. 主要风格： 端庄、成熟、优雅，不以单纯追求时尚度为设计主线，典雅，用料上
8、乘. 适应人群： 白领，成熟女性.,服装服饰业态,MAXMARA,品牌所属国：意大利 品牌风格 ：端庄、大方、富传统色彩，绝不跟随流俗,ST.JOHN,品牌所属国：美国 品牌风格 ：典雅、高贵，诠释顶尖的时装工艺,John&David,品牌所属国：美国 品牌风格：高雅、简约的裁剪、搭配大方得体以， 颜色实而不华,PORTS,品牌所属国：加拿大 品牌特点 ：设计风格简约优雅、简练流畅、 工艺精湛、细节完美.,品牌认知-时尚都市女装 代表品牌： Max&co、Patrizia Pepe、KOOKAI、On & on等. 主要风格： 高雅、品味、时尚，设计经典大方，搭配性强。 适应人群： 年轻、时尚
9、女性。,服装服饰业态,MAX&CO,品牌所属国：意大利 品牌风格 ：时尚，款式新颖简洁、讲究搭配,Patrizia Pepe,品牌所属国：意大利 品牌风格： 富现代感、前卫之余，不失典雅、实而不华.,KOOKAI,品牌所属国：法国 品牌风格 ： 颜色多姿多彩、设计悦目、款式不落俗套，自成一格，领导潮流.,on&on,品牌所属国：韩国 品牌风格 ：高贵，典雅及柔和,品牌认知-流行少女装 代表品牌： MARC BY MARC JACOBS、Chocoolate、Juicy Couture、 MANGO 主要风格： 轻快活泼、时尚潮流、彰显个性 适应人群：时尚潮流少女,服装服饰业态,MARC BY
10、MARC JACOBS,品牌所属国：美国 品牌风格 ：强调混搭 (mix and match)、轻快活泼、年轻时尚.,Chocoolate,品牌所属国：中国香港 品牌风格 ：裁剪舒适、别具风格，展现出简介的轻便时尚感.,JUICY COUTURE,品牌所属国：美国 品牌风格 ：走甜美女孩路线，颜色鲜明，奢华运动，强调舒适与时尚并重。,MANGO,品牌所属国：西班牙 品牌风格 ：时尚、摩登、大都会感.,品牌认知-设计师风格 代表品牌： 例外、NISISS、DECOSTER、ICICLE 主要风格： 打破传统、创造潮流，创新解构主意方式、尊重自然元素为设计原理 适应人群： 追求个性生活方式和态度的
11、知性女性,服装服饰业态,例外,品牌所属国：中国.广州 品牌风格 ： 打造一种东方哲学式的当代生活艺术.,NISISS,品牌所属国：中国.珠海 品牌风格 ： 优雅与活泼、现代与古典、时尚与文化有机结合.,德诗(DECOSTER),品牌所属国：中国.上海 品牌风格 ：在表现东方的古朴内敛和西方的个性张扬的同时，倡导的是一种轻松有趣的生活方式及态度.,ICICLE,品牌所属国：中国.上海 品牌风格 ： 含蓄、轻松、年轻、舒适的通勤装.,品牌认知-男 装 商务休闲 都市时尚 户外运动 牛仔,服装服饰业态,品牌认知-商务休闲 代表品牌： ERMENEGILDO ZEGNA、HUGO BOSE、DUNHI
12、LL、CERRUTI 1881等. 主要风格：定制，剪裁传统 适应人群： 事业有成的成功男性,服装服饰业态,ERMENEGILDO ZEGNA,品牌所属国：意大利 品牌风格 ：以完美无瑕、剪裁适宜、优雅、古朴的个性化风格风靡全球,HUGO BOSS,品牌所属国：德国 品牌风格 : 成熟稳重、剪裁传统、线条硬朗活脱.,DUNHILL,品牌所属国：英国 品牌风格 ： 量体裁衣，提供适合任何心境和场合的服饰.,CERRUTI 1881,品牌所属国：意大利 品牌风格 ： 追求卓越，系出名门，款式中蕴涵了多个著名品牌的设计痕迹，能够适应追逐名牌者的口味,品牌认知-都市时尚 代表品牌： CR、TRUSSA
13、RDI、J.LINDEBERG、AQUASCUTUM等. 主要风格： 个性优雅，简约 适应人群： 追求时尚生活的成熟男性。,服装服饰业态,C.R,品牌所属国：英国 品牌特点 ：意表现成熟男性内心的狂野与桀骜不逊的性格，刻意打造现代都市生活中男性所追求的与众不同的优雅、个性及品位。,TRUSSARDI,品牌所属国：意大利 品牌特点 ：简约、大方、飘逸,J.LINDEBERG,品牌所属国：瑞典 品牌特点 ：设计以简洁与创新见称，无论是日常或运动服饰均充满创意，同时兼具当代的优雅风格。,AQUASCUTUM,品牌所属国：英国 品牌特点 ：花纹格子的运用是AQUASCUTUM的传统，其中保留了传统的双
14、排扣风格的风衣更是最典型的经典。,品牌认知-户外休闲 代表品牌： JEEP、THE NORTH FACE 、NAUTICA 、Onitsuka tiger等 主要风格： 舒适、自然、适用 适应人群：个性鲜明，休闲，自然的成熟男性.,服装服饰业态,JEEP,品牌所属国：美国 品牌特点 ： 充分体现个性化、功能性及自然、舒适、实用的特点,THE NORTH FACE,品牌所属国：美国 品牌特点 ： 提供高性能服装、装备和鞋类等一系列丰富产品的供应商,NAUTICA,品牌所属国：美国 品牌特点 ： 以海洋、水上活动为主题，鲜明深刻的美国休闲形象.,Onitsuka tiger,品牌所属国：日本 品牌
15、特点 ：追求舒适和细节的完美，推崇手工制作的严谨与完美，融舒适性与可穿性的设计风格 ，注重细节的完美和别致魅力，既保持稳重，又不失轻松的时尚感.,品牌认知-牛仔 代表品牌： Armani Exchange、DIESEL、 LEVIS、WRANGLER等. 主要风格： 独立、潮流、富有创意。 适应人群： 时尚、个性、年轻一族。,服装服饰业态,Armani Exchange,品牌所属国：美国 品牌特点 ： 源自街头文化、跳舞音乐和一切象徵自由和个人的风格,DIESEL,品牌所属国：意大利 品牌特点 ： 以牛仔材质设计男女服装，风格年轻而富有创意.,LEVIS,品牌所属国：美国 品牌特点 ： 是美国
16、精神的一个典型服饰代表，带有鲜明的符号象征意义：“独立”、“自由”、“冒险”、 “性感”.,WRANGLER,品牌所属国：美国 品牌特点 ：实际而不浮夸，充分展示美国西部牛仔的粗犷、豪迈而内敛的感觉。,服装服饰业态 品类品牌组合特点,品类区域组合： 其合理性，要把握住品类大区域的划分合理性。 淑女装 运动户外,说明： 淑女装区域如果与运动区域衔接，所吸收的客群完全是两 个不搭配的人群。 让顾客从一个成熟优雅、单价偏高、精细挑选的商品品类 突然跨越到年轻、休闲、单价较低的动感区域，首先对顾 客的连带销售会产生极大的阻碍。 加之这两个品类对灯光的运用、音乐的选择、装修风格等 等极大反差，会令到顾客有极其的不舒适感觉。,服装服饰业态 品类品牌组合特点,尝试另外一种组合,服装服饰业态 品类品牌组合特点,说明： 淑女装衔接少淑女装、内衣，同时有女鞋手袋及装饰性杂品等区域为邻，或配有童装。 让我们试想，当顾客完成以服装为主项的消费之后，可以自然走到鞋子区域搭配一双鞋子、一个手袋、一条精致的装饰项链，同时又为自己的孩子选择了一身可心的衣服。 这就是品牌组合的魅力。因为一套衣服的选择而连带出了系列商品的成交，这就是好的商品过度的艺术。,
