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1、物业楼宇接管验收标准在房地产的开发过程中，开发建设和售后服务是两个完全不同的概念，完全不同的两个流程。一般地，施工建设（经过政府部门的各项）验收（向发展商）移交（交给物业公司）接管验收（物业公司向业主移交）入伙。到了房屋接管验收阶段，开发建设的工作也基本结束，售后服务（物业管理）工作则刚刚开始。为了搞好开发建设和售后服务两个不同的过程之间的衔接工作，为了更好地保证开发商、业主和物业管理公司三方的利益。确保物业管理公司工作能顺利地开展。小区的接管验收工作，应在开发单位、 施工单位和物业管理公司的协调配合下，组成联合工作组来共同完成，确保开发建设向物业服务工作的顺利过渡。楼宇的接管验收工作， 是物
2、业公司代表业主从开发商手中接收房屋及相关配套设施设备等，接收的内容较多，耗用的时间较长。一般工程接管验收工作应分两个阶段三个部分来完成。两个阶段为：第一阶段为接管验收前的准备阶段；第二阶段为验收、问题整改、接管。三个部分为：第一部分完成住宅部分的接管验收；第二部分完成设施设备的接管验收；第三部分完成资料图纸的接管验收。第一接管验收前的准备一 、 接 管 验 收 条 件按 发 展商 对 物业 管 理 公司 的 委 托合 同 ，在 建 筑 竣工 验 收全 部 合格 的 基 础上 ，物 业公 司 代 表全 体 业 主以 满 足 住户 居 住安 全 、使 用 功 能正 常 为 主要 内 容 的再 检
3、验 。二、楼宇接管工程验收程序小业主收楼验收签署物业管理委托合同选定主要管理人员进楼掌握情况印制验收表格确定验收日期大业主（地产商）或承建商和物业公司组成联合验收小组实物验收每项、每间、每个查验缺陷登记移交钥匙缺陷登记汇总交地盘,由地盘交施工队缺陷返修地盘、管理处按单查验资料移交产权资料技术资料政府验收合格证水电供应合同物业管理公司正式进行物业管理三、人员准备接管验收前物业公司应从已招聘的工程维修技术人员中抽出土建专业、 电气安装专业、 给排水专业的人员从管理人员中抽出档案资料管理人员与开发商和施工单位组成联合验收小组来完成小区的接管验收工作。1、验收小组的组织架构：2、说明：发展商应指派一名
4、副总负责组织物业的接管验收的协调配合工作，工程部、监理、施工单位和物业管理公司各派一名负责人来组织接管验收工作的实施，具体实施人员应由施工单位和物业工程维修人员资料人员组成土建、给排水、强弱电、资料四个验收小组每个组 2-3 人。四、人员培训：1、楼宇本体硬件设施的具体验收标准a) 主体结构：发展商 1 人工程部 1 人监理单位 1 人施工单位 1 人土建组 2-3 人给排水 2-3 人强弱电 2-3 人物业公司 1 人资料组 2 人外墙不得渗水；屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。b) 楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，
5、起砂。c) 内墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；d) 顶棚抹灰面平整，面层无裂缝。e) 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2 厘米左右，不应有倒泛水和渗漏。f) 门、窗：门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。门锁、窗销连接牢固，开启灵活；玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。h) 楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。i) 木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。j) 饰面砖表面平整，无空
6、鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。k) 油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。l) 电器插座安装牢固，符合“ 左零右火 ” 规定，电源已接通正常。有线电视已开通，收视良好。开关安装牢固，开关灵活，接触良好。灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。排水口，无渗漏，无堵塞现象，排水通畅。给水设施安装牢固， 接口密实， 无渗漏、流水通畅， 有足够压力。地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。可视对讲电话安装牢固，对讲通话清晰、效果良好，无锈迹，门铃，操作灵活。防护栏安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，
7、无裂纹、折损。其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。m)公共配套设施接管验收标准天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。屋面避雷设施连接牢固。路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常，灯柱安装牢固，油漆完好。绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。n) 道路：路面平整，无水泥块，无起砂、断裂。路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤。块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角。交通标识线、路牌清楚完好。o) 室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好。消防设施配件齐全。消防管
8、安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便。保安岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。明沟、暗沟排水畅通， 不积水， 无断裂， 沟盖板安装牢固、 平稳。沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。水池、水箱卫生清洁，无渗漏。信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。p) 机电
9、设备的接管验收电梯设备型号、 数量与移交清单相符， 运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证； 配件安全， 标识清楚， 表面光洁平整、 明亮。变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好
10、无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。保安监控设备：同消防监控设备。2、接管验收表格的正确填写A、楼宇建筑接管验收记录表B、楼宇给排水接管验收记录表C、楼宇电器接管验收记录表D、公共机电设备验收单E、室外给排水验收单F、工程资料移交清单G 、房屋及公共设施等移交验收交接表H、房屋附属设施设备移交表I 、工程质量问题整改通知单五、物资准备1、接管验收的表格资料：建筑设施的接管验收表格，强弱电的接管验收表格，给排水接管验收表格，设备接管验收表格，工程问题整改通知单等。2、接管验收的工具：水桶，验电器、笔写字板等。第二阶段验收、问题整改、接管接管验收是站在业主的角度，着重考虑业主的使用功能，与竣
11、工验收有着本质的区别，接管验收是对设施设备进行一一清点数量，查验使用功能，而不是按比例抽查，验收的主要内容包括：业主室内设施设备进行实物清点，使用功能查验； 对楼宇主体结构建筑施工质量进行查验；对小区的配套设施设备进行实物点收，使用功能查验； 对建筑工程资料进行接管验收；将验收发现的工程质量问题进行分类统计，汇总后交给工程部转交施工单位整改实施，整改复验合格接管。一、业主室内的验收业主室内的验收按架构设计的人员和培训的接管验收标准进行验收（具体内容略）二、设备设施的接管验收设备设施的验收按架构设计的人员和培训的接管验收标准进行验收（具体内容略）三、工程资料的移交1 、产权资料 a.项目批准文件
12、； b.用地批准文件； c.建筑执照； d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；2、市府验收合格资料： a.工程竣工验收证书； b.消防工程验收合格证； c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书 d.用电许可证； e.供用电协议书； f.用水审批表、水费收缴合同书； g.卫星地面接收设施许可证； h.电视共用天线合格证； i.电梯使用合格证。 注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。3、工程技术资料 a.建筑、结构、电气（强弱电） 、给排水（包括消防） 、空 调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试 报告等。 b.地质勘察报告； c.工程合同及开、竣工报告； d.
13、工程预决算分项清单； e.图纸会审记录； f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记 录) ； g.隐蔽工程验收记录； h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图； i.竣工验收证明书； j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书； k.新材料、构配件的鉴定合格证书； l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合 格证； m. 砂浆、混凝土试块试压报告； n.供水、供暖管道的试压报告； o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、 试验记录及系 统调试记录。四、整改1、工程问题的整改对接管验收中发现业主室内设施设备及公共设施不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在相应的设施设备接管验收记录中， 交发展商相关负责人签字确认后，由发展商工程部转交施工单位并督促整改。整改完毕通知物业验收， 合格后接管。2、对资料遗留的问题对资料移交中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在资料移交记录表格中，并交发展商相关人员签字确认，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐。3、对物业硬件设施、设备遗留问题一般问题按管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。4、对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给发展商进行备录。
