控制性详细规划-总2013田宝江

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1、控制性详细规划,田宝江同济大学建筑城规学院 博士 副教授 硕导 注册城市规划师,引子 天津、上海、波士顿、广州城市发展中的空间演变,引子 天津城市发展中的空间演变,引子 天津城市发展中的空间演变,引子 天津城市发展中的空间演变,引子 天津、上海、波士顿城市发展中的空间演变,引子 上海城市发展中的空间演变,波士顿大开挖：耗资146亿美元，历时15年,广州：环城路高架,第一部分 基础理论,一、控规的涵义、特征与作用,（一）控规的地位,总体规划,详细规划,总体规划,分区规划,控制性详规,修建性详规,城乡规划法第十九条：城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。

2、城乡规划法三十七条、三十八条：以划拨或出让方式提供国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书、建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。,控制性详细规划的法律地位,（二）控规的涵义,控制性详细规划以总体规划或者分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，它强调规划设计与管理及开发相衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制 。,（三）控规的特征,1、实现土地细分管理2、规定性与引导性的统一3、法规性与实

3、践性的统一4、图则标定,（四）控规的作用,1、维护公共利益2、防止“市场失灵和政府失灵”3、制定城市开发规则4、落实城市发展战略,二、控规产生的背景：在总体规划、分区规划与修建性详细规划（实施性规划）之间，有必要出现一个“既能深化、完善总体规划宏观意图，又能进行全面、微观的具体控制；既能满足规划编制要求，又能适应规划管理工作需要；既能硬性控制，又能灵活变通；既能实现三个效益统一，又能对土地开发进行有效调控”的控制性详细规划编制层次。,城市经济、社会、产业结构调整,城市土地使用制度改革,改革常规的规划设计手法,改革常规的规划管理方法,三、相关规划类型美国区划法,（一）美国规划体系概况美国的城市规

4、划体系可分为两个层面：综合规划（comprehensive plan）区划法规（zoning regulation） （二）区划产生的背景 （三）区划原理地块划分，管理规定。确定每一地块的用地性质和有条件允许混合使用的用途，同时引入了城市设计的思想，确定了土地开发的物质形态方面的要求和控制指标。 （四）区划的主要内容：用地性质、开发强度、环境设施,美国区划：以通则为主，图则为辅。 区划条文：明确控制通则、不同用地类型的控制要求，包括允许和有条件允许的用途、建筑高度、退界、建筑密度等。 区划图纸：全市一张区划图纸，标注用地类型，作为条文的索引。,零售商业用地,允许的用途,有条件允许的用途,建筑的

5、布局和高度,退界,建筑密度,周边控制,标识,麦迪逊市区划条文,麦迪逊市区划图纸,工作思路,德国建造规划：以图则为主。图则：用地控制图和地块控制指标 ，包括用地类型、建筑密度、容积率、体积率、建筑高度、建筑方式、屋顶形式、建筑控制线和建筑线等。 文本：对图则的解释。,德国建造规划图则,香港法定图则：图则+通则。法定图则：全香港建设用地全覆盖，纳入100张图则，反映控制线、用地性质、配套设施等刚性要求。 注释和土地用途表：规定通则性的要求，对图则的使用说明。 说明书:作为非法定的技术文件，反映规划意向和目的，有助于对图则内容的理解。,香港法定图则图则,香港法定图则单元划分,美国、香港通则为主，图则

6、为辅 德国图则为主，通则为辅 深圳、广州图则为主，折中路线,第二部分 控制体系,控规的控制体系和要素,（一）控制体系1、土地使用2、环境容量3、建筑建造4、城市设计构想5、配套设施6、交通与环境,（二）控制要素1、土地使用控制1）、用地面积,用地边界,征地边界,2）、用地边界,规划控制线一览表,-30-,加强建筑界面控制 通过建筑控制线和贴线率进行建筑界面控制，加强街道、广场等公共空间的整体性和沿街界面的连续性。,2.1.13. 建筑控制线：指控制建筑轮廓外包线位置的控制线。 2.1.14. 贴线率：指建筑物贴建筑控制线的界面长度与建筑控制线长度的比值。,当仅划示建筑控制线而未标示贴线率时，建

7、筑物在不逾越建筑控制线的条件下，可不贴线建设。 当建筑控制线和贴线率同时标示时，明确控制建筑界面的位置和连续程度。,滨水界面,广场界面,转角商业界面,底层骑楼界面,5.4.3. 建筑控制线退让道路红线的距离应考虑消防、地下管线、生态环境、安全卫生等因素，退让主干路不应小于10米，退让次干路与支路不得小于3米。 5.4.4. 影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的地块，其面临城市道路的主要出入口建筑控制线与规划道路红线之间的距离，不得小于10米，并应留出临时停车或回车场地。 5.4.5. 城市建成区新建、改扩建地块的建筑控制线应根据相邻保留建筑退界距离以及风貌保护的要求

8、合理确定，可小于3米。,建筑控制线的退让要求,-32-,5.4.6. 不同地区建筑贴线率指标（计算规则见附录四）不宜低于表5-4的规定。空间景观构架不要求建筑界面连续的路段只划定建筑控制线，不设定贴线率。,表5-4 建筑贴线率指标表,1、贴线率的计算公式 贴线率(P) = 街墙立面线长度(B)/ 建筑控制线长度(L) 100%,附录四 建筑控制线和贴线率的计算规则,2、街墙立面线长度的计算规则 （1）当建筑为底层架空的形式，且架空高度小于等于10米时，架空部分的宽度L1可计入街墙立面线的有效长度，即该建筑的街墙立面线长度为L2，如图1所示。,（2）当建筑为骑楼的形式时，骑楼建筑轮廓投影线可计入

9、街墙立面线的有效长度，如图2所示。,附录四 建筑控制线和贴线率的计算规则,（3）当建筑外墙面有凹进变化的形式时，若建筑外墙面凹进深度小于等于2米，可计入街墙立面线的有效长度，如图3所示。（4）围墙不计入街墙立面线的有效长度。,用地性质的划分应参照国家标准城市用地分类与规划建设用地标准(GB501372011) 城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分8大类，35中类，42小类，采用字母数字混合型代号，大类采用大写英文字母表示，例如居住用地为大写的R，中类和小类各加一位阿拉伯数字表示，如中类的R1和小类的R11。R ,A ,B ,S,W ,G ,M ,U ,3）、土地使用性质控制

10、,类（公共设施）严格控制S ,U ,G 类（商业开发）适当弹性R ,A,B ,M ,W ,XX类：混合用地,3）、土地使用 性质控制,-37-,3.3.1. 混合用地是指一个地块中有两类或两类以上使用性质的建筑，且每类性质的地上建筑面积占地上总建筑面积的比例均超过10%的用地。,3.3.3. 功能用途互利、环境要求相似且相互间没有不利影响的用地，宜混合设置。鼓励公共活动中心区、历史风貌地区、客运交通枢纽地区、重要滨水区内的用地混合。 3.3.4. 环境要求相斥的用地之间禁止混合， 3.3.5. 用地之间混合引导参见表3-3。,混合用地的定义：,用地混合的原则：,地下空间与地上土地使用性质之间的

11、关系：,3.3.6. 除独立设置的地下空间系统(如民防)外，地下空间的使用性质与地上土地使用性质之间宜保持关联，或符合用地混合引导表3-3的要求。,-38-,表3-3 用地混合引导表,注：“”表示宜混合，“”表示有条件可混合，“”表示不宜混合。 表中未列用地一般不宜混合,（二）控制要素2、环境容量控制1）容积率FAR容积率又称楼板面积率，建筑面积密度，是衡量土地使用强度的一项指标，英文缩写为FAR，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值（万平方米万平方米）。FAR=Ar/Al,容积率的确定：（1） 用地性质 （2）地块区位 （3）地块基础设施条件 （4）人口容量 （5）地块

12、空间环境条件 （6）地块的土地出让条件 （7）城市设计要求 （8）建造方式和形态规划容积率奖励,加强城市开发引导与控制，分类分区确定开发强度 综合考虑城市发展目标，对中心城、郊区采取不同的开发强度分区体系。按照功能布局特点，综合考虑交通条件、环境影响等因素，确定住宅、商办用地的开发强度分级控制体系。,-,表4-1 中心城及宝山新城、闵行新城、虹桥商务区等地区容积率指标表,注：位于I级强度区的住宅组团用地，容积率原则上不小于1.0。,中心城的强度分区较原单元规划减少了一个等级，便于应用。 基本强度区仍以住宅组团用地2.5和商办用地4.0作为开发强度上限，坚持中心城双增双减原则。 五级强度区的特定

13、强度应根据该地区的城市风貌和交通负荷合理确定，充分体现了城市设计的作用和TOD的导向。,特定强度的适用条件,在各级强度区内，某一街坊50%以上（含50%）的用地位于轨道交通站点300米服务范围内（见附录二），该街坊采用此级强度区的特定强度。此强度区的其它街坊采用相应的基本强度。,地块容积率的确定,地块容积率指标依据基本强度、特定强度、容积率修正，以及重点地区的城市设计和交通影响分析综合确定。采用基本强度的街坊，依据周边道路及轨道交通条件，其内部地块容积率允许在其所在强度区基本强度容积率指标上限的基础上有一定量的上浮，即可进行容积率修正（修正规则见附录三）。采用特定强度的街坊，其内部地块容积率指

14、标不得进行容积率修正。,地块容积率修正的适用条件：（详见附录三） 条件一：地块50%以上（含50%）用地面积在轨道交通站点300米服务范围内。 条件二：地块与三条或三条以上城市道路相邻。城市道路指市政道路，不包括总弄。,2、环境容量控制2）建筑密度建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例。建筑密度 =（规划地块内各类建筑基底面积之和用地面积）100 %,2、环境容量控制3）居住人口密度居住人口密度指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为人公顷。具体表现在一块用地上时，就是用该块用地的总人口除以用地面积得出的数值。居住人口密度 = （地块内的总人口数地块的面100%,2、环境容

15、量控制4）绿地率绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该块用地面 积的比例。绿地率 =（地块内绿化用地总面积 地块面积）100 %,各种绿化率计算示意,绿地率 (A1+A3)/S100%,绿化率 (A1+A2+A3)/S100%,公共绿地率 A3/S100%,绿化覆盖率 (A1+A2+A3+A4-1)/S100%,3、建筑建造控制1）建筑限高建筑限高的确定（1）经济因素（2）社会环境因素（3）基础设施条件限制（机场、微波）（4）文保单位，保护建筑的要求（5）城市景观要求,建筑高度城市风貌与天际轮廓 充分尊重城市的历史文脉和风貌特色，保护城市整体轮廓、街巷肌理，严格控制高层建筑布局。,3、建筑建造

16、控制建筑高度计算,中心城：重点保护历史风貌区城市肌理，以及黄浦江沿岸等若干重要景观视廊的城市轮廓线。,黄浦江沿岸,城市肌理,-54-,杜塞尔多夫的新城,嘉定,浦江,松江,郊区城镇的一般地区应以二级、三级高度分区为主，形成以多层和小高层为主（24-50米）的基准高度；城市公共活动中心区、交通枢纽地区等重点地区局部可采用四级高度分区，布局100米以下的标志性建筑；不宜采用五级高度分区。,郊区城镇：注重城市轮廓的整体性，严格控制高层建筑无序布局。,总结国内外城市建设的普遍经验，结合本市城市建设的实际情况，鼓励建设12层以下的多层和小高层建筑。同时考虑消防要求，将三级高度分区的上限确定为50米，并要求将三级高度分区作为郊区城镇的基准高度。,3、建筑建造控制建筑高度控制视线分析,3、建筑建造控制2）建筑后退（1）避免城市建设产生混乱（2）保证必要的安全距离（3）保证必要的城市公共空间和良好的城市景观,建筑退后距离表,