物业前期保安管理方案

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1、1 前期保安管理方案前期保安管理方案 一、安全管理概述 安全管理是物业管理的重要组成部分,在安全管理方面,我们将 充分运用公司管理各类物业的丰富经验,利用现代化的管理手段,依 靠各种先进技术设备与工具,科学组织,精心安排,提供高水平、高水 准、全方位的安全管理,确保来宾、业主、工作人员的安全。 二、安全管理工作特点 天麓,是集洋房、别墅、高层及部分商业综合体为一体的综合性 高档住宅,总占地面积约 700 多亩,物业类型为高档住宅。现在主要 是保障启动期售楼全面工作的顺利开展，安全管理工作特点如下: 1.来宾接待、施工人员多且构成复杂。 启动期项目前期售楼是一个广泛对外开放的场所,开放式工作,接

2、 待人员广泛，而且又有大量的施工人员,人员结构也十分复杂。 2管理面积大 由于天麓项目分 5 期完成，施工时间长，管理区域围栏没有建成， 区域进出口多，无形增加了管理难度。 3.消防等级要求高 高档住宅特别是前期售楼阶段对消防等级要求高。同时,又由于 施工过程涉及电焊，前期电路线路没有系统的管理再加上消防设施 设备部完善一旦发生火灾, 后果不开设想。 2 4.安全管理时间长 高档住宅对安全管理的要求极高，24 小时的安全保卫不得有半 点马虎。 5.车辆管理复杂 前期售楼阶段来宾车辆进出频繁，再加上车库未启动使用，来 宾的车辆主要停放在前期大门口临时停车位，临时停车位位于公路 旁边，来往车辆繁多

3、,对车俩的停放要求更高。做好车辆的管理工作 也是安全管理中的重点。 6.岗位形象及仪容仪表 前期售楼阶段为提高公司品质，树立公司形象，保安形象极为 重要。 三、安全管理目标 1.人员进出井然有序 2.日常办公、休闲环境安全、舒适 3.重大活动顺利进行 4.突发事件迅速得到解决 5.交通事故处理率 100%,无车辆失窃事件 6.治安案件发生率为 0 四、安全管理原则 坚持外驰内张,“人防、技防相结合“的原则。 五、安全管理内容与方式 1.安全管理内容 3 (1)治安管理:防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动,防止任何影 响工作人员、来宾身心健康和工作的行为。保证日常办公、售楼工 作井然有序,重大活动

4、顺利进行,人身安全不受侵犯,财产不受损失。 (2)消防管理:防火及防止各种自然灾害。 (3)交通管理:维护交通秩序,车辆停放整齐,防止交通事故的发 生和车辆破损、被盗。 (4)公共卫生安全管理:做好公共卫生安全管理工作。 (5)紧急事件和突发事件的安全管理 2.安全管理方式 安全管理的方式以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系 统为主;辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员,建立一个严密、 可靠的安全网络。区域安全岗位设置以填补技防“盲点“为准则,根据 前期售楼的实际情况,设置门岗、售楼中心门岗、巡逻岗、样板房岗、 工地巡逻岗以及定点伏击岗等;流动岗按指定路线或非指定路线流动 巡查。一般情况

5、下的安全管理,按规定班次、时间、人员、岗位、工 作性质来执行日常管理任务,特殊情况下的安全管理,则按事件的性 质采取相应的应急措施,如重大活动、突发性事件和紧急事件的临时 性处置、管制,并在大楼的安全管理工作中,设定紧急事件和突发性 事件处理预案。 六、组织建设 1.保安队伍的组建 4 成立保安部,设队长 1 名,下辖保安领班、保安员、消防值班员 （消防专干）、智能控制中心值班员等。 2.保安队伍的管理 (1)保安队伍实行准军事化管理,组织军事体能、消防专业技能、 车辆疏导指挥训练,部门、公司定期组织安保队伍考核。 (2)严格执行请销假制度和交接班制度。 (3)建立应急分队值勤制度。通常按休息

6、班 30%的人员比例可以 外出,每次时间不超过四小时,晚上十点前必须归队。在节日庆典或 有重大活动时,全体待命。 (4)实行值班人员报岗制度。中班每小时、夜班每 30 分钟,向监 控中心报告岗位值勤情况一次,以及时了解各岗位和人员的值勤情况。 (5)实行监管机制。物业管理处保安部队长对保安值班人员的工 作进行督查、指导。 (6)注重形象。保安员是外来客户进入项目看到的第一印象点, 作为保安人员,我公司要求其不但要负责日常安全防范事务,更要担 负起传递物业形象的责任,维护、提升公司的形象。 保安员训练、考核安排表 时 间 训练、学习 项目 内容 5 地点 参加人员 每天 接班前 半小时 前二十分

7、钟 班前安全会 各种规章制度、安全条例及注意事项。 楼内 接班保安 后十分钟 整装，准备接班 23：00，7：00， 15：00 换岗仪式 各岗位 交接班保安 每周 周一 6 班务会 一周保安工作总结；传达公司、管理处精神；本周工作安排。 管理处 值班室 非值班保安 周三 业务知识学习 法律常识与案例分析、安全保卫知识、保密制度等。 管理处 值班室 非值班保安 周五 体能训练 长跑 适时决定 非值班保安 每月 月底星期天 技能训练 会操 适时决定 非值班保安 月底 7 部门考核 专业技能、 业务知识 适时决定 全体保安 每半年 第六个月底 公司考核 综合知识 （专业技能、业务知识、相关法规等）

8、 适时决定 全体保安 每年 年底 公司考核 综合知识 （专业技能、业务知识、相关法规等） 适时决定 全体保安 3.安全管理工作要点 日常安全管理工作的内容包括:安全监控、楼内巡视检查、六层 8 的特文书库等重点区域检查、地下室巡视检查、外围、广场巡视检 查、车辆疏导等的安全管理,以及每天闭馆播放闭馆音乐(部分楼层、 房间不放闭馆音乐的控制问题),每天闭馆的清场问题,读者存包、衣 着的管理问题,读者不办理借书手续携书出馆等违章事例的处理问题 等。 (1)岗位要求 1)上岗前自我检查,按规定着装,仪容、仪表端庄整洁,做好上岗 签名。 2)严格按岗位职责要求履行任务。 3)保持充沛精力,具有高度责任

9、感、使命感及奉献精神。 4)建立岗位记事本,对异常情况,及时记录备案,并做好换岗和交 接班的口头和书面汇报。 5)礼貌待人,热情服务。 (2)门岗控制工作要点 1)发现形迹可疑、闹事和其他衣着不整的人员阻止其入内。 2)维持门口交通秩序,指挥和疏导进出车辆,引导要及时,手势要 规范,态度要热情。 3)遇有运输车辆出入,详细记录车辆(来自:)来 源与事由。放行时须手续完备(需由需方部门签证的放行条),同时无 其它违规行为。 4)引导前来学习、参观的物业使用人,为不太熟悉本物业的市民 提供指引。 9 (3)安全监控工作要点 1)安全监控系统设立 24 小时监控值班岗,全面了解和严密监视 广场号楼项

10、目(-)内外的安全状况。 2)监控值班岗实行 8 小时轮班制,以确保值班人员精力充沛。 3)密切注意闭路监控屏幕和红外报警系统的情况,发现可疑情况 定点跟踪录像,在大厅、客梯、办公区及其它要害部位发现可疑情况 要采取跟踪监视和录像措施,并通知巡逻保安人员前去询问盘查,同 时向管理处值班人员报告。 4)监控中心人员严守秘密,不得泄漏广场号楼项目(-)监 控点等安保方面的详细资料。 5)对闭路监控、报警系统等每天进行检查,发现问题及时通知工 程部派工程维修人员对闭路电视监视系统和红外线监控系统进行维 修和养护,保证设备能长期正常地运行,确保技防设备的可靠性。 6)闭路监控采取 24 小时录像,录像

11、资料保存期限至少为 1 个月 (具体与甲方商定)。发现录像带的录像质量下降,应及时更换新的录 像带,保证录像图片的质量,在发生某些事件时,能根据录像资料找到 有价值的线索,易于解决问题,达到技防的效果。 (4)车辆疏导工作要点 1)按广场号楼项目(-)车辆有关管理规定放行或禁行。 2)维持门口交通秩序,指挥和疏导进出车辆,引导要及时,手势要 规范,态度要热情。 10 3)遇有运输车辆出入,详细记录车辆来源与事由。放行时须手续 完备(需有甲方有关部门签证的放行条),同时无其它违规行为。 4)进行车库安全服务,停车就位,指挥规范,车辆停放整齐。 5)定时巡视车库,防止用户粗心而造成损失,发现车辆报

12、警立即 赶赴现场。 6)有重大活动安排,事先预留车位,摆放醒目标志。 (5)巡视检查工作要点 1)勤巡逻,细观察,不放过任何一处非正常点。 2)巡视范围包括广场号楼项目(-)内的商业区、办公 区、各机房、各处通道等。 3)按巡逻路线巡视检查,发现问题及时解决,遇重大问题告知主 管及管理处,巡视中严格杜绝盲点。 4)巡视中思想集中,做到“看、听、闻、问“,发现问题及时向主 管汇报。并注意消防设施、闭路监控、红外监控等器材和设备的完 好性。 5)巡视时有礼有节,认真回答楼内工作人员和其他物业使用人的询问,热 情礼貌服务。 6)接到治安、火警报警信息,及时赶到现场了解情况,做出正确 处理。 7)为了

13、营造大楼环境安静、祥和,采取正装巡逻方式,楼内巡逻 人员身着保安制服佩带对讲机进行巡视检查。 11 (6)车辆管理工作要点 对地下停车场的管理,应突出以下几个方面: 1)制定切实可行的管理制度及运行方案 我公司进驻现场后,首先进行调查模底,合理规划地下停车场的 使用管理,防止乱停、乱放。同时,建立完善的管理制度,确保广 场号楼项目(-)文明、有序的工作、学习、活动环境。 2)进行安全有序的服务 对驶入车场、车库的车辆,均限速 5 公里以下,严防高速行驶,并 有专人指引按规定存放到指定区域,做到车辆停放规范、整齐,分类 科学合理、安全有序,以完善细致的管理,进行安全有序的服务,防止 乱停乱放现象

14、发生。 3)标识系统 为保证行车安全,提供各种停车场标识系统的建立建议,如限高 牌、限速牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶引向牌、禁停标识、 行驶停放识别标记等。 4)实施科技型管理模式 完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密 配合,保证无控制盲点。 5)出入登记管理 贯彻技防为主、人防为辅的原则,做好停车场的出入口控制,建 立车辆停放登记制度,严防被盗事件发生,同时,停车场防止无关人员 进入和逗留。 12 6)规范化的人性管理 在严格规范管理的同时,关注地下停车场的采光、卫生、排气、 通风等基础设施,对地面停车场,配合做好车辆的防护工作,尽量减少 热幅射对车辆使用人员的影响。

15、 关注已停车辆,查看有无损坏、漏油、漏水情况,做好相关记录, 若出现损坏、漏油、漏水等,尽快与使用者联系,减小损失。 7)配合开展重大活动及其它相关工作 遇有计划性重大活动安排时,制定活动开展配合计划,事先做好 预留车位及场地检查工作,摆放醒目标志,并做好协调、劝说及解释 工作。 (7)消防管理 贯彻“预防为主,防消结合“的工作方针,实行人防、技防的有效 结合。以消防监控室为指挥中心,借助先进的消防监控系统和消防设 备设施,做好日常消防防范工作。 消防管理工作必须常抓不懈,通过各种形式,加强物业使用人和 员工的消防意识,提高员工消防技能,保证优良素质。组建一支反应 迅速、技术过硬的义务消防队,

16、按时对消防系统进行联动测试和消防 设施、器材检查,定期进行消防演习,提高物业使用人和员工的防火、 灭火技能。 1)消防监控设施管理 广场号楼项目(-)消防监控系统由报警控制柜、手动 联动控制柜、紧急广播疏散系统、消防电话系统等构成,主要对大楼 13 的消防设施、设备的状态进行监控,在发生消防事故时,自动进行灭 火救灾。 消防监控中心值班员 24 小时对大楼的消防系统进行监控,发 现报警立刻通知相关岗位到现场查看确认,防止超长时间报警,确属 火警则按火警处理程序进行处理,属误报警的,查明原因,消除故障, 恢复系统。 发生火警使电梯迫降时,立即用监控室的对讲电话通知电梯内 乘客保持镇静。 定期对消防系统进行巡视检查、检测,发现问题及时排除,保 证系统的正常运转。 消防巡视检查至少要包括以下内容: 消防通道是否畅通无阻。 消防器材是否已按要求配备。 消防栓内水枪、水带及报警设施是否完好。 消防水源是否满足要求。 烟感、温感、喷淋头是否完好。 自动消防设备是否在联动位置。 做好相关