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1、情景模拟,1、卖方接待 我挂一套房源，请给我评估一个价格，楼下有20万税，净价200万， 我这有多少税？如果税少我要把房价提上去，请帮我评估一下。,2、买方接待 我这样的情况能不能买房？需要什么条件？,3、我买这房子首付要多少？每月还款要多少？,4、签完合同，我还要做些什么？,权证基础知识 与税费计算,2012.10.11,课程目的 权证基础知识 客户能不能买房？ 住房记录如何查询？ 上市交易条件？ 哪些售后需要做？ 房款有哪几种支付方式？税费计算 有哪些税费？ 有多少税费？,权证基础知识,购房资格是否具备？,本地 在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房。外地 能提供自购房之日起
2、算的前2年内，在本市累计缴纳1年以 上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳 证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。,关键词解释 限购：指限制居民家庭通过市场途径购买商品住房和二手住房， 包括与他人共同购买。不包括因继承、交换、分割、房改、法院 裁定等取得房屋。本市：含上城、下城、江干、西湖、拱墅、滨江、之江、下沙、 萧山、余杭。（不含临安、富阳、建德、桐庐、淳安）本市户籍居民家庭：是指家庭成员（包括夫妻双方及未成年子 女）中只要有一人拥有杭州市区户籍居民家庭。居民家庭“已拥有住房”的界定：指居民家庭购房当时其名下 拥有的住房，包括已经所有权登记的住房以及办理预告登记、 商品住房预
3、售合同签订备案、签订二手住房转让合同的住房。,问答解疑 1、问：张三为户口在余杭、单身，原已在杭州购买过一套物 业且出售，请问张三还可以买房吗?可以买几套？ 答：可以，还能买二套。2、问：张三和李四都为杭州户籍，二人名下无房，但有个儿 子（13岁）名下杭州有套物业，请问张三和李四还能买房吗？ 可以买几套？ 答：可以，只能再买一套。3、问：张三为桐庐人，单身，仅在桐庐有1套房子，从2009年 到2012年8月交过1年的社保，请问张三可在杭州买房吗？ 答：答案1：不可。累计满1年社保不完全发生在2010年8月后答案2：可以。2010年8月份以后交满1年社保即可。,住房记录如何查询？,签单居前：与客
4、户明确购房资格、贷款享受政策、税费政策。签单居时：严格核对身份证明、婚姻证明、户籍证明并复印，并让 客户签署购房人家庭成员及名下住房情况申报表（一式四份）。签双居时：收取房东三证原件。签约前10天内：携带以下资料至签约部网上录入及盖章。 1、身份证明复印件；2、婚姻证明复印件；3、户籍证明复印件(未成年亦提供)； 4、 购房人家庭成员及名下住房情况申报表（一式四份）； 5、查档人身份证原件；6、查档人介绍信； 7、非本市户籍居民家庭还需附个人所得税证明或社会保险缴纳证明原件。查档：网上录入后，携带以上盖好章的资料到房产档案馆查档。拿回杭州市区住房情况查询记录。,购房人家庭成员及名下住房情况申报
5、表,问题一：姐弟俩买同一套房子，提供哪些资料？,问题二： 杭州市区住房情况查询记录查询超过10天未签约怎么办？,上市交易条件？,签约预约（经纪人）1、根据居间协议约定，联系买卖双方确定签约时间， 并短信发送签约必须携带资料及时间、地点。2、电话联系签约专员，确定具体签约时间。3、根据已有信息，联系买卖双方，完整填写电子版 签约预约表与税费预算。4、提前24小时签约预约表发签约专员邮箱并电 话确认签约专员是否收到。,签约中后（经纪人）1、于约定签约时间提前1小时到达签约地点，提交 杭州市区住房情况查询记录及住房查询资料， 税费预算表、居间协议及附属转让清单给签约专员。2、接待买卖双方，确认交易条
6、件。3、指导交易双方签字。4、礼送客户，整理签约室，确认售后事宜。,交易资料确认 房屋产权必须清晰1、产权人或共有权人中有一方死亡，必须办理遗属或法定继承 手续并完成产权变更（继承）手续；2、产权人与共有权人为夫妻关系现已离异的，必须办理产权变 更（析产）手续；3、产权人名字用的是曾用名，与身份证、结婚证不一致时，需 要做变更手续。,买方需准备资料 1、买方本人全部到场（已婚夫妻双方本人到场）； 2、户口本或户籍证明原件； 3、身份证或军官证原件或护照原件； 4、结婚证原件（买方单身，需提供单身证明）； 5、购房人家庭成员及名下住房情况申报表原件； 6、杭州市区住房情况查询记录原件； 7、按揭
7、的：提供收入证明； 8、外地的：个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。,卖方准备资料 1、卖方本人到场（产权人及共有权人）； 2、卖方身份证或军官证原件； 3、户口本或户籍证明原件； 4、结婚证原件； 5、房屋三证（契证、房屋所有权证、土地使用权证）,特殊情况一：卖方若由代理人代办所需资料 1、代理人本人到场； 2、代理人有效身份证或军官证原件； 3、有效的委托公证书原件（原则上要求4份，最少3份）； 4、卖方的相关资料（身份证、户口本、结婚证）。若卖方的相关资料在公证书中有复印件，无需提供原件，复印有效。特别注意： 、委托公证书时间不得晚于签约时间； 、委托公证书在签约时必须
8、出示原件。,特殊情况二：产权人夫妻离异所需资料 离婚证原件+离婚协议书原件 或民事调解书原件+生效证明原件 或法院判决书原件+生效证明原件（终审不需要生效证明）。特殊情况三：买卖双方为单位所需资料 1、经办人有效身份证原件 2、单位授权书原件 3、单位法定代表人身份证和单位营业执照（或组织机构代 码证）等复印件（加盖公章）,经纪人准备资料（三表一协议）1、签约预约表；2、税费预算单；3、附属转让清单；4、居间协议；,签约完毕，买卖双方各一档案袋，放置内容如下：1、税费清单1份2、补充协议1份3、房屋转让合同1份4、委托代理合同1份5、买方客户协作单1份（给买方），卖方客户协作单1份（给卖方）,
9、哪些售后需要做？,签约后经纪人服务项目1、催收证件资料；2、代办门牌证；3、催买方打房款、税费；4、通知买方办理商业及公积金按揭;5、催卖方交回定金作税费；6、陪同卖方办理银行提前还贷、领取他项权证并注销；7、通知买卖双方办理交房；8、负责处理售后服务纠纷。,房款有哪几种支付方式？,一次性付款分期付款商业按揭贷款市公积金按揭贷款省公积金按揭贷款市公积金商业组合按揭贷款省公积金商业组合按揭贷款,限贷与限购的区别？,1、杭州本地，有1套房，一次性付款，未售，再购是否可以，贷款视为第几套？,限贷全国内 认房 认贷 限购杭州内 认房,2、杭州本地，有2套房，一次性与贷款，售贷款，再购是否可以，贷款视为
10、第几套？,3、杭州本地，有2套房，一次性与贷款，售一次性，再购是否可以，贷款视为第几套？,4、杭州本地，有2套房，一次性与贷款，未售，再购是否可以，贷款视为第几套？,5、外地，外地有2套房，一次性与贷款，未售，再购是否可以，贷款视为第几套？,6、外地，外地有3套房，两一次性与贷款，未售，再购是否可以，贷款视为第几套？,贷款政策,商业（6.55%） 第一套 首付3成 利率基准 贷款年限+房龄30年 第二套 首付6成 利率基准上浮10% 贷款年限+房龄30年 第三套 限贷,市公积金(4.55%) 第一套 3成或4成（00年前） 利率基准 贷款年限+房龄40年 第二套（改善） 首付6成 利率基准上浮
11、10% 贷款年限+房龄40年 第三套 限贷,省公积金(4.55%) 第一套 5成（20年内房子）利率基准 贷款年限+房龄40年 第二套（改善） 首付6成 利率基准上浮10% 贷款年限+房龄40年 第三套 限贷,贷款首付？月还款？总利息？,税费计算,解决两个问题 有哪些税和费？ 有多少税和费？,影响税费因素转让类型,买卖 交换 赠与 继承 析产,影响税费因素房屋性质,住宅按面积分普通住宅：建筑面积140（含）以下非普通住宅：建筑面积140以上按土地性质分：商品房：土地出让房改房：土地划拨 非住宅包括：商铺、写字楼、商住楼、厂房等,影响税费因素其他因素,转让价格 建筑面积 房屋楼层 家庭唯一 购入
12、时间,契证农税缴税（营业税、契税、个税、印花税、土地出让金、增值税） 他项权证交费（交易评估费，他项权证工本费） 房产证房管局交费（房产交易手续费、产权证工本费） 土地证国土局交费（土地交易手续费、土地证工本费）以下假设条件：买卖,办证及税费缴纳流程,办契证 税,契 税,财税201094号 ，2010年10月1日起执行,影响因素记忆：一看性质，二看唯一（买），三看面积1、非住宅，一锤定音 3%2、住宅，非唯一，无论面积 3%3、住宅，唯一 90以下1%；（90-140）1.5%；140以上3%,例题,1. 购买家庭唯一住宅80，100万，契税？ 100万1%=10000 2.购买非家庭唯一住宅
13、80，100万，契税？ 100万 3%=30000 3.购买家庭唯一住宅130，200万，契税？ 200万 1.5%=30000 4.购买非家庭唯一住宅130，200万，契税？ 200万 3%=60000 5.购买住宅150 ，300万，契税？ 300万 3%=90000 6.购买非住宅100，400万，契税？ 400万 3%=120000,个税,影响因素记忆：一看唯一（卖），二看年限1、即唯一，又五年 无2、任意一条不满足征收 1%,个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房暂免征收个人所得税,满5年的判定：根据原契证上的立契时间为起点 计算，至本次合同签定日为终点，计算确定 唯一生活用
14、房的判定：该住房出售时，纳税义务 人（包括配偶）除所售住房外，不再拥有其他房 屋所有权的，则所售住房方可视作家庭唯一生活 用房。,例 题,1、05年5月买进130，原价100万，现价200万， 此房为房东的唯一住宅，求个税？ 无2、 06年5月买进130，原价100万，现价200万， 房东在杭州还有一套住宅，求个税？ 200万*1%=20000,3、 08年12月买进130，原价100万，现价200万， 此房为房东的唯一住宅，求个税？ 200万*1%=200004、 09年5月买进130，原价190万，现价200万， 当时买进房东缴税花了5万，装修花了5万，求个税？ （200-190-5-5）
15、*20%=0,综合税（营业税）,影响因素记忆：一看性质，二看年限，三看面积1、非住宅，一锤定音 差额5.6%2、住宅，不满5年，无论面积 成交价5.6%3、住宅，满5年 140平方米以下免征140平方米以上差额5.6%,注：根据原契证上的完税时间判定年限,至本次合同签定日是否满 5年，2011年1月27日起执行。,例 题,1、04年完税130住宅，原价150万，现价200万，求综合税？ 无2、08年完税130住宅，原价150万，现价200万，求综合税？ 200万5.6%=1120003、04年完税150住宅，原价150万，现价200万，求综合税？ （200万-150万） 5.6%=280004、05年购买150新住房，原价150万，现价200万，求综合税？ 两种可能 不满5年全额 满5年差额5、2000年完税100非住宅，原价150万，现价200万，求综合税？ （200万-150万） 5.6%=28000,印花税,土地出让金,土地出让金=土地分摊面积土地等级缴纳标准 分摊面积=建筑面积总楼层 土地等级缴纳标准如右图,
