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1、中锐第一城 开盘前营销策划方案,1,市场调研,2,4,项目SWOT分析、自身研判、核心价值提炼,5,开盘前推广策略安排,6,媒体策略 、平面创意表现,3,项目营销方略,明亮博远服务优势、商务合作建议书,宣城市印象,一,城市概况,宣城,宣城市位于安徽省东南皖南山区与沿江平原结合地带，跨东经 1175811940、北纬29573119。东北至东南与江苏、浙江两省毗邻，为安徽省的东南门户。区域面积12340平方公里，人口275万 ,凭皖赣、宣杭两铁路，318、205两国道保持着与外界畅通的气象，从古至今以地利之便，交通畅达，商品集散，成为江南通都大邑。,历史沿革,宣城作为区域政治、经济、文化中心，历
2、史悠久。早在西汉元封二年（公元前109），丹阳郡郡治就设在宛陵（今宣州区）。晋太康二年（281）析丹阳郡置宣城郡。自此，宣城一直作为州、郡一级政区存在。隋初废郡，改南豫州为宣州，不久又改称宣城郡。唐初置宣州，中间一度改称宣城郡，以后复称宣州。南宋乾道二年（1166）宣州改为宁国府，直至清末。民国期间，宣城先后为第九和第六行政督察区。解放后，1949年5月成立宣城专区。1952年1月，宣城专区撤销，辖县并入新成立的芜湖专区（1971年改称芜湖地区）。1980年2月，芜湖地区改名宣城地区。1982年4月，行署机关移驻宣城。2000年6月，国务院批准撤销宣城地区、设立宣城市，2001年二月正式挂牌成
3、立。,历史人文,谢脁是南齐的著名诗人，南齐明帝建武年间（公元491年-496年）任宣城太守。他“视事高斋，吟啸自若，而郡亦治”，为官清廉，劝民教士的惠绩较多，世称“谢宣城”。 自唐以后，宣城市区以纪念谢脁命名的建筑有：“谢脁楼”、“谢公亭”、“怀谢亭”、“云齐阁”（以谢脁游敬亭山“合沓与云齐”诗句命名）、“绮霞阁”（以谢诗“余霞散成绮”句命名）、“澄江亭”（以谢诗“澄江静如练”句命名）。敬亭山历代修建的先贤祠，谢脁均被列在首位。因此，曾有人将宣城呼之为“小谢城”、“谢公城”。,宣城城市发展规划,二,城市规划-近期规划,城市发展方向：“西进、北跨、东联、南扩” “南控”变“南扩”南部是宣城山水旅
4、游的精华地区，依托鳄鱼湖景区、夏渡森林公园，拓展城市空间 ；中心城区形成“一城、三片区”的城市空间结构，“一城、三片区”是指主城区（包含高教园区、夏渡组团）、北部片区、西部片区以及东部片区（由双桥、宣州民营工业园组团组成），主城区与三片区以绿色空间相隔离。 宣城市总体规划2007-2020,本项目,城南组团是宣城重点发展的休闲、娱乐业，是宣城的后花园,城市规划-远期规划,宣城市城市总体规划(2007-2030年)提出,城市发展目标、性质,市域总人口规模,中心城区人口与建设用地规模,1.规划期限 近期：2007年2010年 远期：2011年2020年 远景：至2030年 2.规划范围 规划范围为
5、市域、城市规划区和中心城区。 市域 范围：包括宣州区、宁国市、郎溪县、广德县、绩溪县、泾县、旌德县一区一市五县在内的宣城市行政管辖地域范围，面积12340平方公里。 城市规划区 范围：根据城乡规划法规定，界定城市规划区总面积为565.5平方公里。 中心城区 范围：包括城市建设用地及敬亭山风景区、扬子鳄湖、周边部分相邻的农田、水域的用地范围，总面积 150 平方公里左右。包括65 平方公里城市规划建设用地以及周边 85平方公里左右的生态用地和农业用地。 3.城市发展总体目标 至2020年，逐步形成“三个基地、一个枢纽”:承接东部产业转移的新型加工制造业基地; 面向长三角的优质农副产品生产供应基地
6、;以自然生态和宣城地域文化为特色的旅游休闲度假基地;皖苏浙边界地区重要的交通枢纽。努力成为安徽省“科学发展的先行区、承接东部产业转移的先行区、在中部崛起的先行区”。 4.城市性质 皖苏浙毗邻地区新兴工贸城市、宜居的生态城市、历史文化名城。,近期 2010 年，宣城市域总人口为 295 万人，城镇化水平为43-45%；远期2020年，宣城市域总人口为320-325万人，城镇化水平为60-62%。,近期2010年，中心城区人口规模43万人；远期2020年，中心城区人口规模65 万人；远景至2030年，中心城区人口规模80 万人。 近期 2010 年，中心城区建设用地 43 平方公里，人均建设用地1
7、00平方米；远期2020 年，中心城区建设用地65 平方公里，人均建设用地100平方米；远景至2030年，中心城区建设用地80 平方公里，人均建设用地100平方米。,龙岗抗大八分校旧址,城市规划-远期规划图,城市发展方向,龙岗抗大八分校旧址,“西进、北跨、东联、南扩” 西进：依托宣城经济技术开发区，跨越合杭高速，沿宣南线择地建设西部片区。 北跨：跨过敬亭山，主要在宣南铜高速公路北部建设北部片区。 东联：依托水阳江、双桥、宣州工业新区东区，拓展城市空间。 南扩：南部是宣城山水旅游的精华地区，依托扬子鳄景区、夏渡森林公园，拓展城市空间。 2.城市空间结构 中心城区形成“一城、三片区”的城市空间结构
8、，“一城、三片区”是指主城区（包含高教园区、夏渡组团）、北部片区、西部片区以及东部片区（由双桥、宣州民营工业园组团组成），主城区与三片区以绿色空间相隔离。,2010年1-9月宣城市房地产市场供需析,三,1-9月房地产市场销售情况,1、供应情况9月份，市区（含宣州区、开发区、市本级，下同）全部新建商品房批准预售16万，月环比增加156%；其中商品住房1542套，14.7万，月环比分别增加186.6%和171.1%。1-9月，全部新建商品房批准预售85.2万，同比增长47%；其中商品住房批准预售6987套,69.2万,同比分别增长50.8和39.3%。2、销售情况9月份，在三一亚龙湾、翡翠城檀溪苑
9、等多层项目新开盘的带动下, 受通货膨胀预期及多层消费习惯等多种因素影响，市场销售大幅增长，排队买房现象重现，全部新建商品房登记销售10.2万，销售额3.9亿元，同比分别增加28.8%和37.4%，月环比均增加88.3%；其中扣除政策性住房后，纯商品住房登记销售700余套，7.2万，销售额2.6亿元，同比分别增加36.2%、22.5%和27.4%，月环比分别增加98.9%、85.3%和67.1%。但一些高层项目，特别是续建的高层老项目，销售仍不够乐观。1-9月,市区商品房销售量同比虽仍有下降，但降幅较1-8月份有所缩减。市区全部新建商品房登记销售56.8万，销售额21.8亿元，同比分别下降19.
10、7和3.3%;其中商品住房4724套、50万，销售额18亿元，同比分别下降12.6、17%和1.9%。商品住房中的纯商品住房为4094套，44.6万，销售额16.9亿元，同比分别下降17.9、19.5%和4。,1-9月房地产市场销售情况-续,2010年以来，宣城楼市月度宅销量由2009年底的千套以上骤降至200多套，其后各月宅销量始终呈现出起伏不定的态势，而在4月楼市新政出台后，宣城楼市月度宅销量又经历了一轮缩水，直到刚刚过去的9月，月度宅销量才再次恢复到700套以上，接近新政出台前3月份水平。从全年走势来看，进入2010年以来，宣城楼市的月度宅销量相较于2009年年底千套以上出现了明显的下滑
11、，在年初跌至单月成交242套的最低点，随后在3月涨至年内高点724套，但是随着4月楼市新政的出台，宣城楼市宅销量又陷入了一轮下跌，始终在不足500套的低位盘整，直到刚刚过去的9月，宅销量大涨至716套，基本恢复到新政出台前的水平。,1-9月房地产市场价格情况,9月份，扣除政策性住房后的纯商品住房预售挂牌均价为3986元/，同比增长12.7%，月环比下降4.7%。9月份，因大唐御苑的拆迁还房，以及亚龙湾项目的团购等因素对房价的拉低作用影响，实际登记销售均价3585元/，同比增长4%，月环比下降9.8%，如扣除大唐御苑的拆迁还房因素，纯商品房登记销售均价3959元/，与8月份基本持平。1-9月，全
12、部新建商品住房和纯商品住房的登记销售均价分别为3604元/和3785元/，同比分别增长18.2%和19.2%。纵观宣城楼市全年月度宅均价的走势，可以看出其宅均价始终保持在33003900元/的狭小空间内变化，且宅均价相对较低。究其原因，一是因为宣城楼市以内部自我消化为主，各项目定价较为平均；二是宣城楼市年内成交量始终低迷，也在一定程度上保持了宅均价的稳定。,1-8月房地产开发主要指标完成情况,18月,全市房地产开发主要指标规模均前移进位（见上表）。全市完成房地产开发投资52.69亿元，同比增长27.95%，总量和增幅分别居全省第五位和第十二位，位次较17月份分别前进了1位和3位。18月，新建商
13、品房的新开工面积、施工面积和销售额分别为307.24万、712.10万和51.45亿元，同比增幅分别为87.9%、37.9%和44.1%，总量分别居全省的第三位、第四位和第三位，位次均较17月份前进了一位，增幅分别居全省第六位、第六位和第九位，均超过全省66.8%、29.6%和36.0%的平均增幅水平。1-8月，市区全部新建商品住房销售均价3659元/，位居全省17个地级城市第九位，同比增长21.6%，居第7位。,项目周边竞争楼盘调查,四,本案竞争项目板块分布图,本案隶属 城南板块,宣 城 柏 庄,本案,贝林阳江港湾,康桥风景,国鑫世纪新城,从区域的角度看，多个项目对本案的合围之势已然形成,区
14、域市场竞争将愈发激烈,美都新项目,房型：三室两厅 面积：102平方米,房型：四室两厅 面积：117.31平方米,房型：三室两厅 面积：123平方米,房型：二室两厅 面积：84平方米,房型：二室两厅 面积：78平方米,房型：二室两厅 面积：109平方米,房型：二室两厅 面积：83平方米,户型：三室二厅二卫 面积：108平方米,户型：三室二厅二卫 面积：106平方米,售楼部,户型：三房两厅两卫 面积：127,户型：二室二厅一卫 面积：87平方米,户型：二室二厅一卫 面积：86平方米,竞争项目产品要素对比,因多层住宅的稀缺性，各家楼盘的多层房源去化较快；市场经过09年的强劲复苏，区内销售均价也大幅上
15、涨；多层均价在4100-5000元/之间；小高层、高层均价在3900-4600元/之间；物业类型以多层、小高层为主；高层为辅；多采用1梯2户、2梯4户的排布设计；,竞争项目核心客户群体分析,客户群主要集中在市区客户、企事业单位职工、公务员、下边县城居民等。,竞争项目配套分析,本案周边竞盘项目在内部配套上突出的主要包括中央景观、幼儿园、商业配套等；周边配套基本共享,竞争户型配比分析,可以看出，本案周边竞盘项目在主力套型的特征表现为：套型以二室二厅、三室二厅为主，二室户面积段主要在80100之间，三室户面积段主要在110140之间。,本案周边在售竞盘项目卖点 BY 定位广告语,本案周边竞盘项目在定
16、位广告语上突出的项目核心卖点主要包括地段、配套、环境、周边配套、景观等。,总结,通过对本案周边楼盘的调查，及与本案的对比，可以得出本案周边楼盘所具备的特征：1、在位置上，本案位处东南，竞争项目比较集中。2、在规模上，本案与周边楼盘相比，属于大规模楼盘，在规模上占有优势。3、在价格上，目前周边在售住宅商品房的销售均价约在3900元-4700/左右。4、在产品上，本案周边楼盘目前主力销售面积在90110；套型主要为三室二厅。6、在卖点上，本案周边楼盘的卖点集中在位置、配套、环境等硬性指标上，所以本案卖点只有从软服务，如景观、户型、物管等进行突围。7、在营销上，本案周边楼盘宣传方式以户外广告为主，由于市区较小，口碑传播能力较强，所以营销组合方式相对简单。8、在竞争上，本案未来的竞争对手放量面积约在100万以上，所以本案后市的竞争压力较大。,
