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1、目录：,项目概况 营销动态 产品研究 客户研究,项目概况,项目概况,开发企业介绍：世欧地产,企业简介： 福州世欧房地产开发有限公司于2006年1月18日正式成立，一个组织架构清晰、管理现代化的企业开始昂然起步。世欧地产在短短的五年时间里，在福州投资开发了四个项目世欧彼岸城、世欧上江城、世欧澜山、世欧王庄项目，总投资近300亿，总建筑面积近300万。,项目概况土地,2010年2月4日土地拍卖会上，江西正荣集团经过43轮竞价以60亿拍下2010-02宗地则徐中学南侧地块。此次参与竞拍单位主要有：正荣集团、建发集团、名城地产、利嘉集团，世欧地产、融信地产、北京首开、万科集团。,土地来源：宗地2010
2、-02号（旧城改造“王庄”地块）,项目概况土地,地块安置房建设、廉租房的配建及相关约定,福州首批次旧城改造项目，涉及拆迁安置体量大。,（1）竞得人需向晋安区提供约55.83万平方米的就地安置房。为保持拟建商品房地块的完整性，安置房用地原则上安排在乐东、象园、王庄街以北等3个地块（具体位置，以经市规划局审定的总平面规划设计图为准）。 （2）安置房设计户型原则上分为45平方米、60平方米、75平方米、90平方米、105平方米、120平方米和135平方米，各户型具体套数以拆迁实施单位与拆迁户签订的拆迁补偿协议为准。 （3）按照规划要求，竞得人无偿提供共计16190平方米的公建配套设施（详见公开出让文
3、件），其产权归区政府所有。 （4）竞得人应按下列定价让售以下房屋，其产权归购买方所有： a、按市政府要求配建的廉租房5580平方米（按拆迁安置房总量的1%），由市国有房产中心以3000元/平方米的价格购买。 b、晋安区人民政府以6610元/平方米的价格购买30000平方米的安置住宅。 c、该幅宗地范围内的5个社区，每个社区将购买100平方米的一层店面，共计500平方米，其购买价格为23290元/平方米。,项目概况区位,交通： 城市主干道：东大路、古田路、国货路；八一七路、五一路、六一路； 公交路线： 16、17、81、102、115、117路。 配套： 商圈：宝龙城市广场、东街口、南街、大利嘉
4、城 休闲：南公园、光明港公园、茶亭公园 行政：晋安区政府、福州市时政府 其他：永辉超市、王庄夜市、王庄医院等。,项目位于市中心地段，交通、配套便利。,项目信息表,王庄占地400亩，建筑面积为1687230、容积率为5.0，总规划户数4000户。,地段：市中心地段，交通便利，交通通达性强 ； 规模：42栋迪拜大规模社区，功能复合的集约的新都市主义共同体。,项目效果图,项目诉求点,项目概况：总占地381亩，总建面约169万，商品房面积约57万，商业总面积约30万，打造集居住、商务、出行、购物、文化娱乐等功能高度复台的集约的新都市主义共同体。,项目概况,王庄项目规划建设数十栋40-55层的国际化摩天
5、住宅及大规模高档商业综合体。安置房55.83万，可售高层15栋，soho2栋，集中式商业自持、招商。,项目规划,公主塔,王子塔,营销动态,营销动态推盘分析,世欧王庄项目2012年4月21日，首次开盘，项目先推A2地块楼栋，再推A1地块楼栋。,A3地块,推盘概况,营销动态推盘节奏,多次开盘去化6成以上，整体开盘去化不错；价格方面，节节攀升，2012年上涨幅度较小，2013年涨价幅度有所提升，连续两次开盘，均价涨幅达1000元/。,营销动态推盘分析,4月,2012年,2013年,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,4月,5月,6月,7月,8月,1月,3月,2月,9月,2012.4
6、.21 A2-5#、6#开盘,2012.5.26 A2-3#开盘,2012.7.28 A2-7#开盘,2012.9.22 A2-2#开盘,2012.12.1 A2：8#开盘,2012.12.29 A3 ：2#（soho）开盘,2013.3.10 A1-6#开盘,2013.5.25 A1-7#开盘。,2013.8.17 A1-8#开盘。,20124.7 世欧王庄产品说明会,营销动态营销动线,2011.12.25 营销中心开放,2012.1.12 公开预约,2012.11.21 世欧王庄mv首发,2012.12.16 财富双子塔推介会启幕,2013.2.23 样板房开放,2013.5.11 招商说
7、明大会盛大启幕,2013.6.28 世欧广场招商发布会,2013.8.16 直升机看房启动,2013.7.28 王子塔新品发布会,产品规划：商品住宅A1、A2地块，已推 A2地块2#-9#楼及A1地块6#、7#、8#楼，主力户型128-142三房及142-176四房。待推A2地块1#楼及A1地块1#-5#楼，户型为300、160及130。,158、133、133、159 四房、三房、三房、四房,已推,待推,安置房,安置房,安置房,176、135、135、157 四房、三房、三房、四房,172、135、135、156 四房、三房、三房、四房,158、135、135、138 四房、三房、三房、三房
8、,142、128、128、142 四房、三房、三房、四房,142、131、131、142 四房、三房、三房、四房,194、142、194 五房、三房、五房,300,160、130、130、160 四房、三房、三房、四房,160、130、130、160 四房、三房、三房、四房,9,1,1,2,3,5,3,5,2,7,6,8,7,8,6,A1地块,A2地块,产品研究,160、130、130、160 四房、三房、三房、四房,产品研究户型鉴赏（一）,产品分析：市中心，以改善型户型为主，户型面积较大；“品”字形户型分布，户型较方正，浪费面积少，户内设计动静分离区隔明显，通风采光佳。,产品研究户型鉴赏（二
9、）,营销动态报广,产品研究,建筑风格,产品研究,现代主义建筑风格,强调建筑随时代发展而变化，现代建筑应与工业时代的条件相适应； 强调建筑师要研究和解决建筑的实用功能需求和经济问题； 主张采用新材料、新结构，在建筑设计中运用和发挥； 主张摆脱历史上过时的建筑传统的束缚； 主张创造新的建筑艺术风格，发展建筑美学； 采用几何外型达成美感； 没有装饰； 简单连续复制的结构。,现代主义建筑是指一种简约、没有装饰的建筑风格。体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。,萨伏伊别墅（法
10、国）,瑞典斯德哥尔摩现代建筑,产品研究,现代主义建筑风格,世欧王庄占地381亩，总建筑面积达162万平方米，规划建设42栋40-55层的迪拜级摩天超豪宅，住宅外立面采用现代几何造形玻璃幕墙，加上拔地而起磅礴恢弘的气势，打造地标性高端形象。,建筑外立面采用新型材料LOW-E中空玻璃。营造与天空荣威一体的俯瞰之感，能随光线变化呈现绚丽之美，同事具有隔热、隔音、防结霜、防潮、抗风、节能灯特定，让居住更舒适；新型结构钢挂铝材结构。永不掉落的钢挂铝材结构，造就更坚固的结构。有效提高抗震能力和承载力。,外立面采用几何外型，无装饰； 简单连续复制的结构。,产品研究,园林景观,产品研究,园林景观打造社区景观规
11、划,由顶级相关ACLA景观规划公司对社区景观精心打造，以“水都、绿都、花都”为主，在流光溢彩之后再享从容雅致，NUO新王庄打造懂得生活的优居社区。,6万平米顶级园林，七重私家花园环绕，一窗览尽千山万树；108种名贵植物精粹，即便在凋零的冬季，也江绿意融融、繁华如春。在市中心流金之地，享三面花香、四面树影的百年传世豪宅，人生自此进入佳境。,产品研究,园林景观打造架空泛会所,巧妙运用层高5米的住宅底层架空，打造主题泛会所，作为社区公共活动区及开放景观区，成为会所的有力补充。,产品研究,三盛托斯卡纳（叠加别墅亲地叠院）,48#、96#、97#叠下01、04单元户型,地下室,一层,二层,产品研究典型户
12、型分析,三盛托斯卡纳（叠加别墅亲地叠院）,48#、96#、97#叠下01、04单元户型,地下室,一层,二层,产品研究典型户型分析,三盛托斯卡纳（叠加别墅亲地叠院）,48#、96#、97#叠下01、04单元户型,地下室,一层,二层,产品研究典型户型分析,营销展示,产品研究,售楼部外景,售楼部位置,售楼部概况：位于A2地块6#楼、7#楼之间；总层数3层；一楼为接待客户，营销展示功能区，二楼设影音室；后期将建成幼儿园，配套社区。,售楼部外景,售楼部外景,产品研究售楼部,售楼部xx,洽谈区,步入式沙盘,签约区,LED墙,售楼部功能布局：售楼处一楼为营销展示区，采用步入式沙盘，整体风格以红、黑、白色系为
13、主，简洁、时尚。,产品研究售楼部功能分布（一）,休息区,休息区,室外休息区,入口俯视图,售楼部功能布局：售楼处一楼为营销展示区，采用步入式沙盘，整体风格以红、黑、白色系为主，简洁、时尚。,产品研究售楼部功能分布（二）,精美吊灯,吊顶,装饰墙,产品研究售楼部细节,项目自身配套,产品研究项目内部商业配套,集中式商业世欧PARK，采用招商引进高端商业商家，提供生活娱乐、购物等一站式服务。社区沿街底商，规划不同主题商业街区，补充生活的需求。,真冰溜冰场,星美国际影城,集中式商业世欧PARK，采用招商引进高端商业商家，提供生活娱乐、购物等一站式服务。 住宅底商：社区沿街底商，规划不同主题商业街区，补充生
14、活的需求（茗茶街、古玩街、豪车街、明星街、名品街、潮流街、珠宝街）；,公主塔概况： 3.2米层高，40900可分可合空间，自由组合。 钻石立面，顶级玻璃幕墙超高层。 星级大堂，打造极具品质感和生活品位的尊崇商务礼遇。 首创4G级WIFI全楼栋覆盖，户户对讲配备。 3.5米/秒高速电梯。 1800平米空中奢华商务泛会所，营造独特的精品休闲办公形态。 定制式运营托管服务、全楼层监控安防系统、24小时御管家式服务，全面提升办公软环境，实现物业保值增值。,Soho物业概况：共划建设2栋高层soho物业王子塔、公主塔。目前公主塔已推，王子塔为预约中，无具体产品信息。,产品研究项目内部SOHO办公,新型配
15、套停机坪,A3地块1#顶层屋顶，规划建设成直升机停机坪，引领都市新生活。,产品研究,双层下沉式主题会所“诺亚方舟” （顶层豪华无边际泳池）,近千平米的“诺亚方舟”主题会所，屋顶1500“豪华无边际活水泳池”；会所内部提供私属会客厅、红酒雪茄房等高端功能厅。,会所功能分布： 一层：提供养生茶艺区、私属会客厅、咖啡休闲区、休闲书吧、开放式网络冲浪区、红酒雪茄房、儿童辅导中心等丰富功能供业主私享； 二层：福州首创无边际泳池。,产品研究,世欧王庄率先引入指纹锁，新风系统，同层排水，智能化安防，四重恒温墙体等国际领先的智能化系统，打造超级豪宅。,产品研究,智能化系统指纹锁,顶级防盗门+智能指纹锁，国际标
16、准的安全管家 入户门采用顶级防盗门+智能指纹锁的双重配置，首创指纹读头保护盖自动上下开启闭合新技术，开锁方式灵动多样，指纹、密码、卡、机械钥匙随心选择，更能使用显示屏单独查询指纹开门、密码开门或卡开门记录，为家居提供国际标准的安全保障。其优点是：安全、便捷、时尚,产品研究,智能化系统新风系统,新风系统运行示意,优势： 1）不用开窗也能享受大自然的新鲜空气； 2）避免 “空调病”； 3）避免室内家具、衣物发霉； 4）清除室内装饰后长期缓释的有害气体， 利于人体健康； 5）调节室内湿度，节省取暖费用； 6）有效排除室内各种细菌、病毒； 7）超静音。,产品研究,智能化系统同层排水,同层排水，又称“同层安装”，是指在同楼层内平面施工敷设使得污水及废弃物的排放达到或超过同类和其他排水方式，顺利进入排水总管（主排污立管），一旦发生需要疏通清理的情况，在本层套内就能解决问题的排水方式。,
