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1、房地产建筑业营改增全面准备与应对策略,主讲人：肖宏伟 2015年5月广东东莞光大集团,肖宏伟老师,资深税务稽查专家 国家税务总局所得税专家库成员 国家税务总局督查内审师资 北京财税研究院研究员 税务干部业务培训兼职教师 Email:,光大集团是以房地产开发及城市建设为核心业务，,主营业务包括： 房地产开发、物业服务、 建筑工程、水泥生产、 智能科技研发、酒店商业、 光大投资等十大板块， “扎根东莞，造福一方”,营改增政策推进情况-已提交国务院审批，争取5月份出台，,税率: 建筑业和房地产业适用11%税率，营改增企业必须面对的十二个事实.doc均适用一般计税方法。 不动产进项税:将新增不动产进项
2、税100%纳入抵扣范围，但试点初期分年度按5%比例抵扣，剩余部分作为期末留抵结转下期继续抵扣 试点实施时间： 可能选择2015年10月1日全面实施三个行业营改增并同步简并税率 财税2015年39号.doc营增斗争史.doc关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知41号.doc,新所得税申报表注意事项,三层架构：41张表。2014年度企业端企业所得税年度申报模拟优化版04091(1).xls2015年企业所得税汇算申报紧急通知.doc（一）体系更合理，填报更便捷。（二）减小会计与税法差异。（三）着眼于政策变化。A000000企业基础信息表税务风险.doc（四）增加信息采集量房地产开发企业
3、特定业务纳税调整明细表填报说明.doc 企业所得税申报表（2014课件）.xls,房地产行业税务稽查典型案例借鉴,郑州人和新天地投资管理有限公司与郑州市二七区国家税务局税收管理纠纷一案行政判决书.doc新疆地税稽查局与新疆瑞成房地产开发有限公司税务行政处罚二审行政判决书.doc韶关盈锦置业与仁化地税价格调整案.doc海南三正实业投资有限公司土地增值税诉讼判决书.doc税务总局曝光4起税收违法犯罪案件剖析当前涉税案件新特点新动向.doc关于当前楼市股市 你需要知道的20句话.doc 海南省地方税务局第三稽查局与被江西省第一房屋建筑公司税务行政处罚纠纷的行政判决书.doc,房地产建筑行业营改增迫切
4、准备事项,财税2013106号，电信业已改。建筑业、金融业预留11%，房地产11？17？服务业陆续行业试点。2015年内消灭营业税。 企业目前迫切需要做两件事： 一是修改票据报销制度，要增票。 二是培养增值税财务人员。 问：延期开发票是否可以抵扣增值税？,第一部分：房地产建筑业营改增全面准备与影响分析,1、营改增前要做好充分学习、准备； 2、企业全员参与。特别是项目经理；房地产及建筑安装企业关注的营改增九大问题.doc 3、建筑业税率11%；房地产17%?上升。建筑企业对营改增有七点忧虑.doc 4、营改增前后的发票管理、税金核算、跨期合同、税企沟通一定要集团统一操作； 5、甲供材、挂靠、分包
5、、BT、EPC等模式。 6、发票！发票！经营成败必将靠发票！,中国建筑协会的政策建议从政策上确保建筑业营改增健康发展.doc,1，应尽量推后建筑施工企业的税改试点。 2，在全国全行业上下游统一进行税改。 3，请求降低11%的增值税率到8%。 4，统一按小规模纳税人征收，先试行35年。 5，“营改增”后，增加的税负即征即退的办法。 6，应尽快修订建设工程造价标准和招投标计价、结算方式、提高造价，以适应增值税是价外税、由消费者来承担的政策目标。,一、建筑安装企业营改增前必须面对的工作事项,1、专票和普票无票的税负比较.doc 2、清包工、包工包料怎样开票？ 3、外出施工证明？财务处理合理性。 4、
6、工程已完工，款没到，财政的，账务怎么处理？ 5、签订工程施工合同，材料采购合同，机械租赁合同等业务，在签订合同注意什么？如何约定发票条款？,房地产建筑业面临营改增八项准备,1.增值税抵扣链条的断裂风险防范 2. 材料、发票合同发票的处理。 3.大宗设备和材料的税制设计衔接 4.人工成本无发票抵扣的解决思路 5.持有物业租赁的税率选择。 6、纳税义务时间的准备与衔接。 7.应对项目地的税收管理模式 8、跨期合同与发票收款时间的衔接。,二、营改增税收政策解读及对房地产建筑行业影响分析,1、营改增对房地产建筑企业的经营模式影响？销售 2、营改增对企业财务指标及绩效评价的影响？ 3，营业税改增值税后对
7、会计核算的影响 4，营改增对企业经营预算工作的影响？ 5、营改增对企业资金管理的要求？,三、企业如何避免在营改增实施过程中多交冤枉税？,资金是否结算 完毕？ 是否已全部申报营业税？ 发票是否开具？ 对方索要增值税专用发票是否可以延迟开具？ 发票缴销后后续事项如何处理？,四、营改增前后与供应商的博弈,梳理采购业务，确定可抵扣范围 首先要列出各种成本费用明细，核对规定或者咨询税局，看哪些可以抵扣，一一记下，做成成本费用、购置资产、工程建设抵扣情况清单。 需要注意的是，已有采购业务要梳理，以前未发生、即将发生的采购业务也要梳理，经常更新清单。,五、营改增前后与客户的谈判,将自家的营改增情况通知供应商
8、和客户，并约定已签订未执行完毕的合同如何履行 应有律师出面拟统一的函，措辞温和，言简意赅，说理清晰，叙述清楚为何原来提供服务发票的合同改给增值税票了，感谢客户的支持等等。 如果客户也在营改增范围内，他们拿到新的增值税专用发票是可以抵扣的，影响下一单合同的价格谈判的。,六、怎样提高可抵扣进项税额合同中规定发票条款即是防范风险也是一种节税策略.doc,修改销售、采购内控流程，体现增值税 了解客户是否也营改增，发票在报价中考虑。 批准权限的级别也要改变，是否含税价？必须在公司内部流程中描述清楚，否则会引起不必要的歧义。 供应商清单要梳理。设置供应商入围门槛 逐一联络供应商，询问是否能提供专用发票，如
9、果不能，也行，降价或不买。,七、进项税额构成要件：,1、必须取得增值税专用发票，普通发票没用 2、增值税专用发票必须通过税务局认证 3、必须及时申报抵扣 4、必须用于生产经营，集体福利和个人消费除外，特别注意非正常损失 房地产开发可以抵扣增值税的范围.doc 建筑业可以抵扣增值税的范围.doc,八、房地产建筑业企业集团营改增准备工作方案要点（2015）.docx,成立应对小组 1、成立平台公司：供应链、劳务派遣 2、重新审阅合同版本 3、梳理集团各项目运营情况 4、核实供应商纳税资质 5、梳理甲方直接采购抵扣应对方案 6、提前规划各项目成本结算工作安排 7、梳理各项目甲方项目业主信息,第二部分
10、：房地产建筑企业营改增制度设计与影响展望,税率、时间、征管、协调 1、企业税负挑战 2、企业管理模式的挑战 3、建筑成本增加的挑战 4、新旧制度衔接阶段的不确定因素挑战 5、加强对承包人和分公司经营管理 6、选择具有增值税纳税人资格的合作商 7、加强税法培训，做好相应报价调整,一、增值税制度改革进程和展望,2013年8月1日全国部分行业试点： 剩下全部行业 金融服务，房地产，建筑，文化体育行，生活服务业加入营改增 2015年底前 （政策发布日期及准备时间未知） 准备时间非常短暂，企业应尽早开始准备工作！,二、营改增给房地产建筑业带来的影响（图）,营改增前后建筑业价值链中主要关系处理,政府 材料
11、设备 供应商 分包挂靠施工企业 各类金融机构 勘察设计广告法律及其他服务商 劳务派遣劳务还是建筑-新疆石河子判决书.doc关于对分包境外劳务是否应开具发票问题的批复.doc,营改增后土地出让金返还情况下应该如何开具票据？,企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理.doc 国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知.doc 财政部关于贯彻落实国务院清理规范税收等优惠政策决策部署若干事项的通知.doc 严禁对企业违规减免或缓征行政事业性收费和政府性基金、以优惠价格或零地价出让土地； 未经国务院批准，各地区、各部门不得对企业规定财政优惠政策。,三、房地产建筑营改增延迟的益处和不利,益处:1，增值税
12、抵扣链条不会中断。 2，有更多时间进行准备。 3，更多时间争取对本行业有利的政策。 4，加入试点时几乎所有供应商已经是增值税纳税人（金融不确定） 不利：1，成本上升。 2.争取低税率的可能性降低. 3，准备时间可能很紧张必须在20151231前？,四、营改增需协调众多相关方利益协调,收入和成本费用、利润变化，对业务影响； .进项税是影响现金流、成本的主要因素； .销项税是否可以转嫁？决定业绩； .协调相关各方在同一价值链上利益分配； .如何协调集团内部各公司利益； .过渡期的处理非常重要； .如何落实营改增带来的益处，如何避免营改增带来的不利影响，如何做到合规；,协调相关各方及集团内的利益，在
13、同一价值链上进行合理利益分配,1，如无法转嫁销项税，可能会涨价或成本压缩、质量监控； 2，其他供应商也存在类似情况，如融资？ 3.营改增供应商、甲方大部分会提出价格变更需求 4，区别各种情况进行处理，逐个谈判 5.酒店、写字楼、餐饮娱乐、会展、文化产业园、养老机构等配套产业的经营均会受到营改增影响，须综合考虑营改增影响。,五、进项税是影响房地产建筑企业现金流和成本的主要因素,.各项前期投入相关的进项税长期无法收回 .营改增可能增加的“进项税”： .土地支出土地出让金征收增值税？ .各类利息支出金融营改增政策及税率未定 .建筑施工支出建筑业税率提高 .其他各类供应商其他各行业税率提高 .存量房产
14、的进项税如何处理 .新建房产如转为投资性房产，是否巨额进项税长期无法抵扣。房地产开发周期长，“进项税退还”?,六、甲方身份有效利用降低税负渠道合理利用简易计税方法？,增值税一般纳税人分一般计税方法和简易计税方法。 政府项目 住宅 综合，不同业态按可售面积比例、按收入比例转出进项税？ 持有物业，商业地产，跨期合同？,七、房地产建筑业应对营业税改增值税的准备小结,一、成立相应的应对部门。整理相关的增值税法规，分析策变化，增值税的思维； 二、销售、供应链、结算、发票、会计处理、内控、流程、计算机系统风险点，提出改进建议；三、分析营改增后税负和毛利率变化；四、对财务和其他相关人员的培训和储备。五、编制
15、公司增值税处理业务指南。包括政策，会计核算，发票及申报、定价策略等。罗牛山税务管理制度.pdf罗牛山税务管理制度（摘要）.doc,第三部分、房地产建筑业营改增税前后合理税收筹划,（一）、营改增前夕，纳税人需要做好的准备 营改增不重新办税务登记，国税要录税种 1.自身经营范围的评估； 2.营改增后的税负变化； 3.财务核算方式的改变； 4.发票的领购、开具、纳税申报的改变； 5.上下游供应链的影响； 6.可能带来的潜在的发展机遇等。,营业税改增值税五大筹划点,1，设立供应链平台公司 2，开发产品精装修 3，设立园林公司 4，设立劳务派遣公司 5，发票开具时间筹划,（二）、房地产建筑业应对内部准备
16、工作（图）.,操作层面的内部全方位准备工作,1，全面对营改增政策及监管动向进行前瞻性预判，全面梳理内部管理流程 2.全方位地评估和分析“营改增”可能为企业带来的潜在税务影响及风险，并进行税负有效性测试。 3.探索税务筹划机会 4.研究过渡期税务筹划（如：经营模式的转型升级、商业合同的重新安排、房产项目销售的时间和方式等），提出过渡期方案,5.针对增值税风险，提出管理建议 6.为修改增值税管理的各项流程制度及编写各项操作手册进行准备 7.开展全方位、由浅入深的营改增培训 8.提出系统改造需求建议 ，包括企业系统与金税系统对接的解决方案 9.根据监管要求或内部管理需要，完成营改增相关的内外部研究分析报告,营改增前财务操作层面,1.价格修订 2.过渡期处理 3.现金流同发票流无法对应 4.发票取得及认证安排 5，发票开具安排 6.完成增值税管理的各项流程制度、操作手册,过渡期财务与发票处理要点,1、利用过渡期，尽快提前开票； 2、成本费用进项税额： 1）跨越营改增时点的在建项目的做法； 2）尽可能地等待进入过渡期，获取进项发票。 3、分包获取专用发票。 4、内控设计。 5、减少个人挂靠。,
