20130914贡舒片区A3-11地块经济可行性报告

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1、,贡井区A3-11地块经济可行性报告谨呈 二一三年九月,序,近期贡井区A3-11地块即将挂牌拍卖，本报告将根据对区域市场深度研究分析，以及对地块自身情况地透彻剖析，给出经济性的技术参考建议！,报告框架结构,区域市场研究,2,3,区域发展分析,1,地块价值分析,项目定位及物业建议,4,经济可行性研究,5,地块位置情况,地块位置情况： 南临S305南环路段，双向六车道，即三和槟豪汽车4S店街对面； 北对自贡育才小学校新校区； 西毗汽车4S店及未来车管所； 东携新项目紫郡西城,地块处于贡井区新城片区，且为未来核心居住片区，居住氛围渐起；,贡井区老城区,贡井区新城区,地块基础参数,建筑用地范围,北侧绿

2、化广场,东南侧侧绿化广场,西南侧侧绿化广场,东侧配件道路,西侧配件道路,地块红线,地块方正、面积略大，容积率及建筑密度较低、地块本体可塑性较强；,地块规划要求,公租房7758平，最少约129套，退距最少10米，并承建绿化广场和男、西侧城市道路；,1,2,7,3,4,地块四至情况,号地标：地块位置 号地标：蓝光贡山一号 号地标：育才小学校 号地标：西城湿地公园 号地标：紫郡西城 号地标：雅筑、荣新贡院 号地标：三和槟豪汽车 A号线条：长征大道 B号线条：南环路，即S305,6,5,A,B,地块四周以未开发地块为主，西、南侧紧挨汽车园区，东侧靠近居住区，北向民房和学校，整体环境略好；,地块交通及配

3、套,地块A3-11,长征路,S305,交通主要以长征路和S305为主，地块四周均有较便利的交通组织； 配套主要集中在地块东北向，产业聚集，生活配套缺乏，便利不足；,社区内道,项目周围半径配套： 学校：育才小学、青杠林小学、自贡九中 医院：自贡市三医院、自贡市五医院 银行：工行、农行、交行 市政：贡井人民公园、西城湿地公园 餐饮：餐饮一条街 ,地块交通及配套,地块周边一定半径配套基本齐全，但整体商业处于起步期，便利性不足；,地块SWOT分析,内部来说，地块自身优势明显，外部来说，机遇条件较多；,地块特殊考虑,地块A3-11,预赔付地块约30亩,自由地块约20亩,在本地块A3-11之外，公司在此地

4、块周边将有两块土地，其一是【原自有地块，约20亩】，其二是【政府与赔付地块，约30亩】; 若成功拍得A3-11地块，可将三块土地合并分期开发，扩大开发面积，并易形成项目品牌度和物业符合性，可实现各个土地属性的最大化利用；,有一定的土地整合机遇，扩大开发面积，优化资源配置，可实现企业名利双收；,地块情况小结,区域新城核心居住区属性优质的地块，并具备多个优越的外部条件和资源重组，配置优化，实现企业名利双收的机遇,000,报告框架结构,区域市场研究,2,3,区域发展分析,1,地块价值分析,项目定位及物业建议,4,经济可行性研究,5,城市规划：规划中心城区形成“一绿心、两片区、三组团”的空间布局结构。

5、,“一绿心”将建设百万人口城市的“城市复合功能绿心”；“两片区”分别是自井汇东片区、东部新城片区；“三组团”分别是贡井舒坪组团、大山铺组团、沿滩组团。 近期规划到2015年，中心城区建设用地规模达到100平方公里以上，聚居人口达到100万以上；远期规划到2030年，中心城区建设用地规模达到140平方公里，聚居人口达到150万。,城市核心区,贡 井- 舒 坪 组 团,东部新城,大山铺组团,沿滩组团,汇 东 片 区,区域发展城市规划,产业规划：规划形成“一带、四园、七区”的市域产业空间布局。,“一带”指沿乐自高速的产业发展带，集中规划市域四个重要工业园；“四园”为自贡国家高新技术产业园、沿滩工业园

6、、富顺晨光工业园、荣县工业园；“七区”为贡井成佳工业及农副产品加工区、大安牛佛工业及农副产品加工区、荣县长山工业区、荣县新桥工业及农副产品加工区、富顺代寺工业区、富顺赵化农副产品加工区、富顺板桥农副产品加工区。,工业及农副产品加工区,国家高新技术产业园,沿滩工业园,工业及农副产品加工区,区域发展产业规划,资源工业经济基础,得天独厚的旅游资源,西南三省枢纽,图：处于川南经济带核心位置上的自贡,五市横向联系，必经自贡。 三省陆地交流， 必经自贡。 川南风情旅游，必经自贡。,战略地位：川南五市崛起，自贡是门户重镇集川南经济、文化特色于一体。,自贡于川南大发展整体区位中的重要性 川南城市带，位于成渝经

7、济圈腹心位置 南出海通道，必经之路 西南三省中枢纽带,区域发展战略地位,报告框架结构,区域市场研究,2,3,区域发展分析,1,地块价值分析,项目定位及物业建议,4,经济可行性研究,5,1.自住型占主导：自贡市场受政策影响小，属于典型的自住市场；,市场起步时间晚，产品不成熟 自贡进入稳定发展的房产市场阶段才2年时间，市场缺乏对投资客户的强大吸引力,消费投资形态发展不成熟 整体看来，近年来自贡的经济发展相对落后，居民的消费投资意识及经济支付能力不足，无物业投资需求,经济发展现状决定了自贡对区域外人群外辐射力尚未显现 由于社会就业机会、交通及生活配套等城市发展现状，自贡对区域外人群的牵引力不足，区域

8、外客群对其物业无明显需求,根据对自贡主流楼盘市调结果表明：,自流井：远达仁和半岛、尚东美域 贡井：蓝光贡山一号、西城雅筑 南湖新区：泰丰国际城、南湖公馆,市场特征,自贡市场的客户置业目的以自住为主，几乎占到90%以上的比例，投资客户少,自住型市场表现,自住型市场成因,2.封闭性市场：自贡市场是一个典型的“封闭型”市场,典型的二级城市市场特征，市场供给主要为自贡区域内客户消化，对区域外客户辐射能力弱,开发商以自贡本地为主，部分有多年本地开发经验，但开发仍不十分成熟，部分开发商已建立起一定的品牌和客户认知,产品主要满足本地人自住购房需求（换房改善居住环境或初次置业），少量投资性置业需求,封闭型市场

9、表现,封闭型市场成因,根据对自贡主流楼盘市调结果表明：,区域内三大板块的客户相对封闭，各自主要消化板块内部的置业客群，尤以贡井区域最为明显,随着城市规划的进展，汇东新区，南湖新城，沿滩新城等新城的建设，中铁、恒大、蓝光等大型外来开发商进驻自贡进行开发，这个种封闭性市场格局将可能逐渐被打破,市场特征,贡井区域距离主城区较远，客群覆盖范围较小；自流井区域属于老城区，暂无新可开发土地，无新项目；汇东区域前期推出项目基本售罄，新项目少，以市政府为中心的新的成熟居住区逐渐成型；受政府规划推动，南湖新城和沿滩新城成为继汇东过后的新一轮开发热点。,3.城市社区多核发展：新的房产开发格局成型，自流井和汇东区域

10、可开发土地量小，南湖新城和沿滩新城在政府规划推动下可望发力。,市场特征,4.房产发展处于“上升通道期”：在市场基本面总体向上的大前提下，市场现实面往往受到各种因素影响而出现波动，进而形成不同的波动阶段,市场特征,基于我国国情，一级主要城市受宏观金融调控影响，“迫使”成都地产市场现实面提前上升至 “高位盘整期”，目前成都市场基本进入 “下降通道期”：降价正成为成都房产市场主流，“价不降则无量”； 自贡市场本身发展滞后于成都，但市场内的泡沫大大少于成都市场。目前房地产政策令自贡房产市场的发展受到一定影响，增幅略有减缓，但整体仍然处于 “上升通道期”，量价稳步攀升。,成都市场发展曲线,自贡市场发展曲

11、线,市场大势对本项目的启示,自住型市场,封闭型市场,城市社区多核发展,处于上升通道期,区域市场多为刚性需求，泡沫相对一线城市较小，真正舒居型品质项目是市场需求。,对自贡外的区域辐射力弱，多为区域内市场需求，只有强有力的产品才能吸引自贡区域内其他板块的需求客群。,规划将形成多个城市中心，新城的建设对老城区形成较大的冲击和客户分流。,市场目前发展较为稳定，应趁大势良好的情况下，抢占先机，快速增长,市场特征,土地市场,自贡市2013年土地市场成交量较少，截止目前累计挂拍出让面积约839亩，交总价约7.98亿元，成交均价约95万元/亩。,江北组团,大安片区,贡井区,自流井区,南湖片区,沿滩新城,自流井

12、区： 传统老城片区，自贡政治经济文化中心。区域居住环境较成熟，但缺乏后续开发及规划支撑。,贡井片区： 自贡市传统工业区,区域发展落后，规划力度较弱，属城市边缘地带，在标杆项目的带动下区域价值升级；,南湖片区： 目前自贡热点开发区域，未来城市发展方向。,沿滩新城： 政府已着手进行规划打造，目前道路扩建中，区域开发项目较少；,大安片区： 自贡城市中心区的重要组成部分、传统工业基地、农副产品供应基地和文化旅游区，区域成熟度低，后期规划向好；,住宅市场组团划分,江北组团,大安片区,贡井区,自流井区,南湖片区,沿滩新城,自流井区： 老城区域，土地供应少，缺乏后续开发及规划支撑。 典型楼盘：檀木林国宾府、

13、尚东美域,贡井片区： 自贡市传统工业区，汽贸区入住和道路改造建设带动区域价值升级，后期发展潜力较大。 典型楼盘：蓝光贡山一号、西城尚峰,南湖片区： 目前自贡热点开发区域，未来城市发展方向，目前土地供应量较大，且房产市场竞争激励。 典型楼盘：泰丰国际城、南湖公馆,沿滩新城： 产业带动，城市重点发展区，未来供应增长迅速，土地供应量较大，为成为未来竞争热点 典型楼盘：创兴龙湖时代、恒大绿洲,大安片区： 地势原因，土地供应不足，目前项目集中于凤凰山区域。 典型楼盘：恒大名都、凤凰新城,住宅市场组团特征,江北组团,大安片区,贡井区,自流井区,南湖片区,沿滩新城,自流井区： 核心客群：自贡老城区各区置业客

14、群 重点客群：打工返乡置业客群 偶得客群：临近郊县客群及其他二级城市客群,贡井片区： 核心客群：贡井本区域置业客群 重点客群：部分临近郊县及乡镇客群 偶得客群：老城区部分客群,南湖片区： 核心客群：自贡老城区及各区置业客群 重点客群：周边郊县及乡镇客群 偶得客群：其它二级城市消费者,沿滩新城： 核心客群：老城区内及各区置业客群 重点客群：临近郊县及乡镇置业客群 偶得客群：其它二级城市消费者,大安片区： 核心客群：自贡老城区各区消费者 重点客群：打工返乡消费者 偶的客群：临近郊县消费者,住宅市场客户特征,典型案例分析蓝光贡山一号,蓝光贡山一号二期平面图,一期,二期,三期,四期,典型案例分析蓝光贡

15、山一号,蓝光贡山壹号最新高层报价为4300元/，最新洋房报价为5500元/，近30个月的销售价格上涨了300元，涨幅为7.5%；与本项目2010年06月02日第一次对外报出的4000元相比，36个月以来，销售价格累计上涨了300元，涨幅为7.5%。,蓝光贡山壹号高层最新销售均价4300元/平方米， 36个月以来，销售价格累计上涨了300元，涨幅为7.5%。,典型案例分析蓝光贡山一号,典型案例分析创兴西城尚峰,建筑布局：集商住于一体的综合性小区，整个小区分别由9栋25、26层的高层电梯公寓组成围合式布局；建筑风格：Art Deco新古典主义建筑立面；产品打造：纯电梯高层住宅，两梯六户和两梯四户为

16、主；,典型案例分析创兴西城尚峰,项目面积区间为 70-100，以刚需两居和三居室为主，赠送面积较小，有一定可变空间。,典型案例分析创兴西城尚峰,典型案例分析创兴龙湖时代,建筑布局：纯电梯高层住宅，15栋18-32层的电梯高层及两栋独立商业构成，围合错位建筑布局； 建筑风格： Art Deco新古典主义建筑风格 采用两梯六户项目； 景观打造：园林面积高达32000，中国传统园林的造园意境，花岗石、人造石材和自然石材有机结合。,典型案例分析创兴龙湖时代,项目面积区间为 72-136，套型涉及较广，赠送面积较大，户型结构合理。,典型案例分析创兴龙湖时代,报告框架结构,区域市场研究,2,3,区域发展分析,1,地块价值分析,项目定位及物业建议,4,经济可行性研究,5,规划发展提高了城市吸附力和活力，市场需求将逐渐增加； 房地产市场成熟度较低，房价基础较低，具有较大的发展上升空间； 贡井区板块发展相较落后，处于宏观市场价值洼地，受产业规划和品牌发展商（蓝光），将加大对城市挤压客群和郊县客群的吸附力； 市场典型项目受产品设计影响较大，功能性产品和外在形象颇受市场认可； 客群封闭性较强，地缘性客群占各项目成交客群的绝对比值；,