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1、廊坊安居地产粮库项目 市场研究及整体定位报告,谨呈：英国ALD,北京驰城兴业房地产投资顾问有限公司 2015年11月 中国北京,英国朗科恩白宮项目 中国区营销策略报告,1,中国人海外置业市场特点,第一部分,英国白宫项目客群特征,第二部分,项目营销目标和关键策略,第三部分,驰城地产优势和服务内容,第四部分,2,中国人海外置业市场特点,第一部分,3,海外置业“潮起”的原因,在国内经济增速放缓、房地产调控政策影响以及人民币升值等多重因素的催化下，中国高净值人群开始更多将目光转向海外住宅市场以实现资产保值和增值。,国内房地产市场受限购政策影响，大多数一二线城市的购房者都面对没有购房资格的问题,我国投资
2、渠道有限，手里有一笔沉淀资金的人们便会去选择拓宽投资渠道，通过海外置业来实现资产的保值增值,投资者便可以在国际范围内丰富资产配置，使其多元化，同时对冲投资风险。,2008年次贷危机开始，美国房价大幅度跌落，这种趋势并向其他国家蔓延，加之欧洲经济不景气，购买海外房产是投资抄底的好时机,4,中国人海外置业的目的,移民：移民仍是主因 投资：稳定高回报吸引投资客 以房养学：为子女留学作准备 买房养老：可观而稳定的租金回报,度假：家庭休闲度假 资产安全：优化家庭资产配置 政策：国内政策严海外门槛低 汇率：汇率浮动提升投资回报,移民,留学,投资,国内置业海外地产的置业目的比较明确，一般分为以下：第一种置业
3、目的在于移民。很多远赴海外的购房者是为了拿到海外永久居留权。第二种置业目的在于为留学子女买房。“到了高中或大学阶段，很多人的子女为了接受更好的教育而选择出国留学深造。很多国外学校不提供住宿，留学生还得租房，且房租较贵，所以一些国内家长会为孩子考虑置业海外，这样等他们过去探望时还可以自由居住，等孩子大学毕业后，家长或把房子留用于养老，或将房产出售以赚取收益。” 。”此外，还有一种置业目的在于海外养老。“比如，因为目前中国医疗卫生服务体系不是很健全，很多人不知道谁会为自己未来的医疗费用买单，所以很多人会选择像加拿大这样医疗卫生体制完善透明、纯粹福利性的国家置业养老。,数据来源搜房网海外地产,5,从
4、地区分布来看：海外购房主力以发达城市的高端买家为主，来自四个一线城市(北京、上海、广州、深圳)的意向买家数量占全国比重超过四成。其一方面原因在于发达城市中的富裕人群数量相对更多、其对海外移居置业等新兴理念的接受程度较其他地区的置业者为高； 另一方面原因在于这些一线城市的楼市调控压力远高于其他二三四线城市，这促使地区内有相当部分的资产购买需求转向海外。,单位：亿美元,数据来源搜房网海外地产,6,中国海外投资联合会预计，中国个人投资者在海外置业的规模将超过1万亿元人民币,调研数据显示，高达80%的受访高净值人群表示在未来有海外投资需求，超过半数已有海外投资经验。地产是最为热衷的海外投资标的，占海外
5、投资最大比重，超过四成。上层中产群体正逐渐成为海外购房的主力军。 中国内地购房者海外投资的主要目的地仍是美国、英国、澳大利亚、加拿大和新加坡。由于一些国家修改投资移民政策，西班牙、葡萄牙、意大利、希腊等国家得房产也受到极大关注。,置业目的不同选择国家因人而异,数据来源搜房网海外地产,7,海外置业目的明确 市场热点相对集中,美国、英国及澳大利亚等传统移民国家，以及移民政策相对宽松的葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、拉脱维亚等在内的欧洲国家,置业目的一：为了移民而置业,世界排名前五十的学校多集中在美国、英国，国人会重点考虑这两个国家,置业目的二：为了子女留学置业,首选澳大利亚、葡萄牙等气候环境适宜国人居住
6、的地方,置业目的三：为了养老置业,国人首选澳大利亚、加拿大、英国等回报率较高的国家,置业目的四：为了投资买房,8,中国人海外置业的地区选择,讲英语的民主国家有良好的教育体系一流的生活质量强大的法治和产权制度稳定的高租金回报,购房直接获得居留权投资保值、房产有永久产权自由通行欧洲申根国家全家移民，享受欧洲福利换欧盟护照，免签172个国家,西班牙、葡萄牙、塞浦路斯,美、英、澳、加、新,9,房企因素：包括绿地、万科、富力、碧桂园、雅居乐、万达、复星等众多国内知名房企已纷纷进军海外市场。未来随着这些项目陆续入市，新一波海外置业浪潮有可能兴起。,政策因素：即使未来限购、限贷等行政干预退出，但房产税等替代
7、政策将及时补位，国内楼市的政策压力依旧。未来富裕人群持有国内资产的成本上升是大概率事件，这将促使相当部分的高端人群加大海外资产布置。,投资因素：一方面人民币在经过几年的单边大幅升值后，不少投资机构判断未来几年人民币的升值幅度将会收窄；另一方面近期不少海外国家的楼市成交已开始逐步企稳或回归上升通道。这些都有利于进一步消除国内买家在海外投资方面的顾虑。,1,2,3,未来预期-随着我国经济的发展以及房地产限购政策的继续执行，国人海外置 业的浪潮还将不断加剧。,10,中国庞大的移民数量和巨大的海外购买力,为什么不来开拓中国市场？,11,英国白宫项目客群特点,第二部分,12,英国印象教育资源,英国把留学
8、作为一项产业来经营，英国的各大高校在国际上也有很高的威望，特别是英国的硕士一年制学制，更加紧凑的安排了学习时间，是许多留学生的最佳选择，很多留学生在求学之后也留在了英国发展,留学的热点国家之一，拥有全球最好的教育,朗科恩没有知名的学校 留学不会选择这里,13,我们的客户是谁？,Who is our customer?,14,接受物业总价在30-50万的目标客群,投资群中中高端收入阶层,1、年龄集中在3555岁； 2、较强的创业投资意识； 3、事业刚起步有望迅速发展; 4、注重社交圈层； 5、接受新生事物 6、重视消费心理感受，希望得到社会认同；,本案目标客群特征,10万元价格接受度,以投资自住
9、需求为主,倾向留学的热点国家,本案目标客群画像,小面积低总价成为客户首选,居住品质感要求较高,15,16,项目营销目标和关键策略,第三部分,17,主推投资产品特性 ， 高回报率促进客户成交,朗科恩白宫项目在国内营销推广 目标及问题是什么？,在北京设立项目展示中心，全国拓展销售代理，线上线下同步推广 最终成功销售,海外国家多项目类型多，客户选择面广 如何打造项目特色，促进客户买单？,中国市场庞大，客户比较分散 如何推广找客户？,18,从购买物业的类型上看，42.4%的受访者对公寓比较偏好，由于其易于出租，适合投资，颇受购房者的青睐。而40.5%的受访者则对普通住宅情有独钟，有33.9%的受访者则
10、选择购买别墅。仅有不到1成的受访者愿意购买商铺或写字楼做投资之用。,产品与需求对位明确-本案低总价公寓类产品与海外客户的产品类型需求相符,购买物业类型,数据来源搜房网海外地产,19,以北京展示中心为圆点 全国辐射多维渠道拓展,英国海外财富考察旅行团 圈层营销活动多重手段促进销售,20,100套，套均价6.3万英镑/ 价值约630万英镑，6111万RMB,2016.01-2016.06,半年度销售指标,住宅总面积： 11767 住宅总套数：448套，一居54套，复式394套 住宅总销售额：28234101英镑，约2.7亿RMB车位总套数：157个 车位总销售额：970000英镑，约8940万RB
11、M 项目销售额： 29204101英镑，约2.83亿RBM,21,12月,6月,4月,1月,2月,3月,2015年,2016年,中国区总代理签约,重点推进,销售工作 筹备,5月,接待中心 开放,城市代理商签约,春季房展会,考察团发团,下半年计划,23,半年度总体费用投入预算（1-6月）,24,月度营销推广费用预算（1-6月）,25,销售展示中心-位置,销售展示中心要考虑到接待、展示、宣传等功能，建议位置以人流量大、交通方便、区域熟知度高，大型商圈、金融区或使馆区周边为主。,接待中心位置建议： 大型商圈周围：以北京东为主，如国贸、东单、世贸天阶等； 使馆区周边：燕莎、亮马桥、三元桥、三里屯等；
12、特点：人流量大、资源丰富、交通方便，区域熟知度高；,使馆区,金融区,26,销售展示中心-功能区,展示中心最好为底商，展示面大，易识别；功能区要包括区域沙盘、项目沙盘、洽谈区、办公区、活动区等功能，面积建议200-300。,27,销售物料-楼书,用于介绍开发商情况、区域信息、产品信息、投资回报率测算、英国税费等下相关购房信息。,28,销售物料-DM单,内容涵盖开发商情况、区域信息、产品信息、投资回报率等，主要用于派单拦截。,29,销售物料-户型图,包括每个户型、室内建材配备、装修标准及相关费用,30,销售物料-礼品,用于邀约客户、微信送礼以及现场活动等，由于客户多以投资移民、留学居多，故礼品建议
13、以中高档为主。,31,线上新闻、微博、论坛官网等精准圈层传播依托新浪微博、搜房网、微信等线上资源及各类非传统媒体精准传播；通过线上有奖问答、抽奖等，实现项目的快速传播。线下通过派单巡展、短信、Call客、投资讲座论坛、各类圈层活动、特殊渠道挖掘依托媒体人及民间意见领袖、已购房者，引领舆论导向，通过各类圈层、主题活动、海外投资移民、留学讲座等渠道蓄积客源。,立体式营销模式,如何找到目标客户-多维立体营销,32,线上-精准圈层传播,竞价排名,微信,论坛发帖,网络详情页,微博,33,精准圈层传播-竞价排名,按效果付费，见效快、关键词数量无限制、不分难易程度，可有效提升项目销售额和品牌知名度。,竞价排
14、名特性： 按效果付费，费用相对较低； 出现在搜索结果页面，与用户检索内容高度相关，增加了推广的定位程度； 竞价结果出现在搜索结果靠前的位置，容易引起用户的关注和点击，因而效果比较显著； 搜索引擎自然搜索结果排名的推广效果是有限的，尤其对于自然排名效果不好的网站，采用竞价排名可以很好弥补这种劣势； 可以自己控制点击价格和推广费用； 可以对用户点击情况进行统计分析；,34,精准圈层传播-网站详情页,在搜狐、搜房、新浪以及各大海外置业网站建立项目网络详情页，增加线上传播力度，扩大项目影响力。,35,精准圈层传播-论坛发帖,在北京、上海、深圳等高端项目的业主论坛里定时发布项目帖子； 在知名论坛，如百度
15、贴吧、笆篱网论坛、天涯定期发布项目信息；,36,精准圈层传播-微博,定期发布项目信息及相关投资移民、留学等信息，并通过微博抽奖吸粉，快速传播项目，提高项目知名度。,37,精准圈层传播-微信,建立项目微信公众平台，每周3-4篇微信，随时更新项目动态、投资移民、留学以及活动信息；,38,海外留学机构,高端资源嫁接,海外房展会,多级销售渠道商：,巡展派单：,海外移民机构,线下全面 多维拓客,线下-多元有效的客户渠道,39,选择人流量密集且相对人群素质较高端的社区、写字楼以及商超门口进行派单、巡展，有效拓展意向客户。 编制客户地图，针对性的展开巡展派单工作集中拓客。,多渠道客户拓展-派单、巡展,物料准
16、备：项目推介PPT、推介物料、推介礼品； 推介排期：推介为集中形式，巡展为展览形式；针对场地安排，制定详细的排期计划；,40,1、驰城地产所代理过的全国项目所累积30万客户资源； 2、驰城地产核心管理团队操作过的项目累计的80万客户资源； 3、驰城地产公司资源库里私人企业主、银行VIP客户、高尔夫俱乐部会员、车友会会员等100万客户资源； 4、购买其他有投资意向的客户资源进行CALL客。,多渠道客户拓展-CALL客,210万客户资源助力白宫项目快速去化！,41,多渠道客户拓展-短信,加大短信的投放力度， （网络电商、短信资源数据库、内部数据库）针对不同客户偏好，分客群进行诉求打造，对话目标客群。 例如： 通货膨胀居高不下，你还为投资而苦恼吗？“精装公寓总价49729起，7%净收益！”把人民币换成英镑，规避贬值。详询：0108888888,大撒网，广布线,42,全国各圈层推介目标群体： 综合商会类： 上海工商联合会 浙江商会（宁波商会、温州商会、嘉兴商会、义乌商会） 北京市工商联 山西商会（晋商商会） 行业商会类： 山西煤炭进出口协会 宁波服装业商会 行业 上海工商联合会钢铁贸易商会 上海汽车行业协会 ,
