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1、社区商业步行街设计 童军杰,邻里中心商业面积估算 35个店铺预估约7000平米； 2个食阁预估约2000平米； 1个超市预估约8000平米； 1个菜场预估约500平米； 合计约：17500平米。,社区的 概念,社区是指同一地、同一地区或同一国的人所构成的社会，它大到一个国家的某一人种构成的团体、如美国华人社区；小到某个小区。,邻里中心 概念,“邻里中心”是新加坡的一个社区服务概念,是指在3000-6000户居民中设立的一个功能比较齐全的商业,服务,娱乐中心。 一个典型的邻里中心设置35个商店、2个食阁、1个超级市场、1个菜市场、12台自动提款机。必备功能有:诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药
2、行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。,社区商业操作要点明确社区的界定范围 明确服务人群的消费需求 明确商业形态组合及表现形式,社区商业概念,“家”与“大家”的居住空间延续 归属于开放式生活的圈子 满足生活所需的场所 实现交际沟通的平台 释放友情、亲情、爱情魅力的舞台,社区商业的整体定位,“家”与“大家”的居住空间延续,特色之一：家的延伸，比如：超市是厨房的延伸；美容院、洗衣房是卫生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；咖啡厅、茶座是客厅的延伸；图书馆、音像中心是书房的延伸。特色之二：将日常商业和服务设施规划集中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求
3、；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。真正实现随心所欲的便利生活。特色之三：将商业功能细分，用商业的凝聚力辅射周边数小区，在提供给本小区居民生活便利的同时，吸引更多的消费群体认知认同，从而提升项目商业功能的商业价值。,第三空间,消费理念,更好的 商业品质,高端消费群体 能力/需求,消费群体特征分析,结合中航项目整体因素考虑，项目商业部分按照商业功能细分定位于：倡导“品质服务”功能的服务型商业 提倡“专业主题经营”的主题型商业,本小区入住人群 品质服务型 邻里商业社区配套服务 满足入驻居民生活所需 提升项目整体品质 完善项目配套功能服务价值,特色饮食休闲 生活型 商业街区丰富完善
4、商业结构 形成主题化的商业氛围 扩大商业部分辐射能力 拉动提升商业价值商业价值,高品质服务型 邻里中心,特色饮食休闲商业街区,项目商业部分定位细分,特色饮食休闲商业街区,案例分析,开业时间：2004-3-1 开发商：红石房地产开发有限公司 商业结构：商住楼 、写字楼、商铺 占地面积：37000平米建筑面积：140000平米,杭州红石中央花园,项目名称：红石中央广场商铺 项目位置：拱墅区湖墅南路以东，潮 王路以南 总 长 度：呈倒“L”形，沿湖墅南路长 约300米 经营目的：满足日常居民休闲消费的商业街 商业结构：1-2F独立联体街铺（可做 餐饮）经营方式：持有自行招商商业业态：餐厅、娱乐沙龙、
5、健身美容、百货服饰、社区服务 标准开间：300平米左右二层（单层80-150平米）,项目架构分析,潮王路,湖墅南路,业态分布,商家照片,潮王路,湖墅南路,业态分布,商家照片,、从项目品牌上看，该项目走高端品牌定位，保证了整体形象及项目品质； 、从业态比例看，主要以服饰和餐饮为主，社区服务为辅，配以少量的、健身等业态，比例合理；,业态分析小结,面宽较大，大面积分割，适合品牌商家的进入，保证项目的品质,拖的设计利于商家的布局、经营；,规划设计分析,二层商业用房功能分布明确，商务建筑与住宅建筑以适度变化的立面加以区分、整体风格现代时尚；,规划设计分析,商业环境：该项目位于古北虹桥大型国际社区内，位于
6、宋园路和姚虹路之间，属于次级路段。距中山西路南北高架4分钟车程。附近约5条公交线路，距轨道交通地铁2号线8分钟车程，10号线在建中。周围公建设施良好，商圈经济环境成熟。,古北黄金城道步行街,a、商圈范围：古北新区一、二区的主轴线黄金城道是该地区重要性的城市公共交往空间，定位为景观休闲步行街，宽46m-80m，长约630m，用地面积近4公顷。 b、商圈客户来源：周边众多高端社区居住的中高收入阶层人士 c、层数/层高：2层，大约3.6米/每层 d、商业业态及配比：景观、高档购物、餐饮、服务、休闲、便利、娱乐为一体的艺术休闲广场 e、基本商铺单元尺寸：300平方米左右（两层为一个单位） f、其他：无
7、公共厕所、平面图说明。有残疾人专用通道。三）、租售方式 开发商统一出售，现出租价格为10-12元/平方米（含物管费用）,基本参数指标,总平图,项目平面图,项目图片,此项目在上海整个大环境是独一无二的。“融合花园”是本项目的景观设计手法。景观设计概念为结合法国传统花园和法国现代园林设计，成为一个景观“新品种”。传统上法式古典建筑的立面设计细致和准确。当代的法式建筑仍保有精密的细部，但整体设计趋向於简洁。将这样设计风格的转变，转化到景观设计原则称为“Cultivar Gardens（融合花园）”。,项目特点,设计要点,空间的要素 城区需要街道和广场，构成多样化的城市结构，街道和广场也是人类居住最基
8、本的要素。 包括主要街道、小巷、主要次要广场等。,大拇指,黄金城道,街道的空间尺度和街道立面、街道细节等的设计直接影响到人群活动的集中与否、行人的感受。,空间的要素,街道的尺度 尺度宜人的街道宽度： 一般2- 4个车道宽的车行道，约3- 4米的人行空间较舒适。 大空间中利用行道树、花坛、构筑物等布置形成宜人尺度小空间。,中凯城市之光,上海新天地,街道的尺度,商业街道建筑高度低层建筑给人的心理尺度比较亲切，较之高层建筑，人群在底层建筑周边活动的发生性高。商业街区多为四层以下建筑。 沿街立面高度与街道宽度存在一定适宜的比例关系。,上海新天地,碧云体育中心,商业街道建筑高度,商业街道沿街建筑 过长的
9、单调的建筑立面产生无趣的单调的城市空间。 立面感知：看上去平直、单调的使行人心理感觉很漫长，富于变化的街道使步行变得有趣。 底层尽量在短的距离内设置尽可能多的商店，设置对街道的开口。,黄金城道,碧云体育中心,商业街道沿街建筑,商业街区的平面长度 街道过长易使人疲惫，一般根据活动内容、人行心理距离，设置局部放大的节点作为聚集点和休息点。500米左右为人心理易接受的长度。 街道平面局部扩大的点状空间与连续的线形街道空间形成穿插和对比，创造空间的丰富性。,黄金城道,商业街区的平面长度,商业街区的空间变化与商业业态 不同的商业形态对街区的空间有着不同的要求。服饰等需要对尽可能多的街道人流展示尽可能多商
10、业内容的业态需要开放、便捷的街区空间，特色餐饮、咖啡吧等业态需要相对私密、宽松的街区空间。,上海新天地,上海新天地,空间变化与商业业态,逗留区域 城市空间的柱廊、雨篷、遮阳篷等使人可以有停留和观察的空间，能给人提供心理上的防护，又有良好视野。 停留区域中柱子、树木、街灯之类作为可以依靠的驻足之处。,大拇指,尚乐坊,逗留区域与细节设计,细节设计 绿化 街道铺装 座椅 台阶 店招 道旗 照明 噪声 防护,大拇指,上海新天地,逗留区域与细节设计,成功商业街道的营造商业街道的定位、街区空间尺度、商业建筑设计、商业活动内容、相关服务配套设施等各因素相辅相成，同时发挥作用的时候，会创造出成功的整体商业街道
11、。,社区步行街设计要点,中航项目商业街前期设计,商业部分 建筑设计,商业的经营依赖于商业氛围的营造，物业的外立面更是这一氛围最为直接的外在表现。结合项目 的定位，建议项目的整体设计风格引入一种能够让人产生类似于“家”一样的舒适感的异域风情元 素。结合天津市场情况，不建议项目采用硬朗风格的欧式风格，而是采用色调明快，给人以 柔美质感的地中海风情元素。,色调以暖色为主，淡黄、蓝、白、粉色 外立面材质为防水涂料或是碎石拼花构成 表现元素多是以弧形立面、 内廊、露台、罗马柱等柔 性线条,内外空间过度自然流畅 风格鲜明舒适大方 建筑表现形式丰富多样 外立面装饰成本低,商业部分建筑风格建议,商业部分建筑设
12、计及规划,1,项目商业两个入口处设立2个商业广场， 但其主要功能上会有所不同。,广场1功能：连接两处商业氛围， 形成有效的人流、商流双向过度。,建议以儿童乐园、现代时尚的风格雕塑为主题，形成既能吸引眼球，又能提供附加服务的聚客休闲型广场。同时为了降低市政道路对于人流汇集的影响，建议将此段道路改为步行道路，并以大面积的广场砖拼花来进行装饰，从而从视觉上弱化公路的感觉，将其有效的与两侧的广场衔接沟通起来。,商业部分建筑设计及规划,2,广场2功能：项目商业形象传播， 营造商业氛围。,因紧临连接市区与本案的重要交通十字路口，建议休闲高耸醒目的指示性引导标识。 从而让项目能够从空间环境中跳跃出来，产生巨
13、大的广告传播效应，并且结合一部 分特色鲜明的建筑小品，营造出休闲时尚的商业氛围，为项目商业的经营吸引大量 的人流，留下深刻的印象。,商业部分建筑设计及规划,为了更好的将室内外空间相互连接贯通，商业内街设计建议更多的采用内廊与平台的交错设计，运用丰富的建筑立面表现方式，结合淡雅舒适的色调变化，将步行街的情景空间与商业的经营空间充分相融，营造出舒适、异域、充满惊奇的可观赏、可消费、可生活的情景互动性商业步行街。,步行街的表现方式,建议：商业街区的 F1层设计，在立面 外延伸出2米的内廊 与街区过渡。,商业部分建筑设计及规划,步行街的表现方式,建议此处F2层在延续F1层两米外廊的基础上，立面后缩6米
14、， 在二层形成8米宽的大露台。后期商业经营时，可在露台支些 阳光伞，将商业延伸出来。,全首层概念的营造,增加2处双向自动扶梯，方便消费者穿行。,为了更好的体现F2层的商业活力，建议在项目入库处增加大型坡梯， 将人流直接引导至二层，从而弱化一二层的楼层概念。,商业部分建筑设计及规划,商业部分建筑设计及规划,中心喷泉式许愿池小广场,为增强商业活力，吸引人流向内积聚，建议在步行街的中心位置设置 小型的个性喷泉广场，方便消费者驻足休息或观赏。,商业部分建筑设计及规划,丰富的建筑小品,丰富的充满情趣的建筑小品，不仅能够更为有效的吸引人走入到步行街的内部， 更可以提升小品周边的商铺的商业经营价值，以点带面
15、，提升商业附加价值。,建筑小品表现方式：立面特装、绿植、休息座椅、雕塑、水景、小货台等等。,商业部分建筑设计及规划,设计独特的公共休息座椅和商业导视系统，不但能够帮助消费者更好的进行消费，同时也能够将其变为建筑小品的一部分布置于其中。,中航项目商业街深化设计,2.“廊”空间 介于室内与室外的“灰空间”，提升商业空间品质。,1.商街尺度 长短适宜，开合变化，亲人尺度空间。,3.主题广场的引入 动静结合的游憩空间,聚积人气。,5.泛会所 围绕小区步行出入口的生活广场设置，利用率高，烘托生活氛围。,4.露台空间 结合景观资源与广场空间灵活设置，打造惬意的空中生活平台。,6.廊前街边空间 放大的街边空
16、间形成室内商业的延伸，为居民提供户外休闲与交流的场所。,一、人的商业行为心理倾向,3.据测算，一般消费者连续逛街购物的疲劳时间最多为2小时（可逛1万平方米左右的营业面积的商铺），中老年顾客还要低于这个水平，而只有休闲、娱乐、餐饮等才可以增加消费者的滞留时间。,1.从心理学角度来说，人们倾向于平行的移动，对于垂直方向的移动，在不必要的情况下，人们会选择避免发生。,2.从认知方式来说，人们倾向于通过主要门面及入口来定义功能空间的位置；同时将内部空间感知为整体。,商业模式研究,二、人的行为心理倾向决定商铺位置排序,纯首层店铺 一托二店铺 纯二层店铺 二托三店铺 纯三层店铺,三、垂直方向商业模式选择,
