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1、住房可支付能力探究,以沈阳 贵阳两市为例,住房支付能力,住房支付能力反映了家庭从市场购买或租赁住房的交易能力。美国国家低收入住房委员会、澳大利亚国家住宅发展委员会(NHS)等机构对住房支付能力的定义为:在满足了食品、衣服、交通、医药和教育等必要开支后用于住房消费的能力。,住房可支付性指数,住房可支付性指数(Housing Affordability Index: HAI)用于考察住宅市场中位数收入水平的家庭对 中位数价格住宅的承受能力,若该指数大于等于 100%,则目前的房价没有超过居民的支付能力,反 之则存在支付能力问题。,住房可支付性指数,MEDINC:中位数收入水平家庭的年可支配收入;
2、QINC:获得中位数价格的住宅,家庭必须的资格月收入; PMT:月本利支出额; MEDPRICE:住宅的中位数价格; IR:月抵押贷款利率。,公式中已知数据： p住房贷款金额，i购房贷款偿还月利率，n贷款时间，中位收入其中，住房贷款金额p=住房市场中位价格*贷款额度由于我们很难知道住房市场中位价格，可用（商品房平均销售价格*人均住房面积)代替同理，中位收入可由每月城市居民人均可支配收入代替。,住房可支付性指数,供参考的中位房价与平均房价的比例关系有： 房价方面： 郑思齐（）从国家统计局城市调查数据得出，存量住房市场 价值的中位数为存量住房市场价值平均数的。 满燕云（）算出年全国中位数房价约为平
3、均房价的。 对以上两个比例数字取平均数，中位数价约为平均数的 收入方面： 2年中国社会科学院“中国城市劳动力调查”发现，本地居民的人均收入中位数为平均数的，流动人口的人均收入中位数为平均数的（世界银行，）； 国家统计局年城镇住户调查的家庭收入中位数是平均数的（满燕云，）。 对以上收入的比例数字取平均数，中位数收入约为平均数的77。,住房可支付性指数,从以上房价、收入的中位数与平均数的比例关系看，换算成中位数后得出的房价收入比与直接用平均数算出的房价收入比极为接近 可支付性指数=,沈阳住房可支付性指数,可支配收入，指居民家庭在支付个人所得税之后，所余下的全部实际现金收入（不包括借贷收入） 城镇人
4、口是指居住于城市、集镇的人口，主要依据人群的居住地和所从事的产业进行归类。 2010年沈阳人均住房面积 27.92平方米沈阳晚报户均住房面积74.10平方米 2010年国务院国十条对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;而公积金贷款在首套房贷款政策上，并没有一刀切的从紧，仍然以90平方米为界，实行差别化的信贷政策，即首次购买90平方米以下最低可首付20%，90平方米以上最低首付30%。 30年,已知沈阳市商品房平均销售价格为5884.182元/平方米，人均住房面积27.9平方米/人，设贷款额度为70%得p=588
5、4.182*27.3*80%=128510.535,已知房屋贷款30年年利率为6.550% 月利率=0.00548由公式一得a=0.00637* 128510.535 =818.7合格收入=a/30%=2729.03 已知沈阳市城市居民人均可支配年收入 为23326.20元则城市居民人均可支配月收入=23326.20/12=1943.85 算得可支付性指数 A%=1943.85/2729.03*100%=71.23% 由A%100%得沈阳市市场房价过高，支付负担过重,沈阳住房市场分析,近年来，沈阳的房地产市场一直被业界认为是最健康、最有活力的市场。沈阳的房价一直保持着低调、稳步的上涨，在全国同
6、类城市中属于低价位的水平。2008 年， 在全国房地产市场普遍低迷的情况下，沈阳的房地产市场仍然保持了一枝独秀，沈阳的房地产投资及销售面积在全国副省级城市中均位列第一。,1、房地产投资特点,由2001 年的 6.3%上升到 2008 年的 26.2%，可见房地产业对于国民生产总值的贡献越来越大。 住宅投资保持主导地位，商业地产投资比重加大。 沈阳市房地产市场成为国内和国际资本投资凹地。,2、供给,20012009 年沈阳市商品房价格一直处于稳中有升的状态，在全球经济形势恶化、全国房价普遍下降的 2008 年，沈阳市房价依然有所上涨，可见沈阳市房地产市场的抗风险能力很强。 2009年沈阳市存量房
7、转让量仅为 641 万 m2，而同期商品房 的 销 售 量 达 1 532.9 万 m2，二 者 的 比 例 为12.39，可以说，现阶段存量房失去了市场的主导地位，而存量房成交价格控制在较正常的范围内,3、增量房市场发展特点,增量房市场供需两旺，需求潜力巨大。 销售价格稳中有升，运行平稳。虽然沈市近些年的商品房需求量巨大，但房价仍然保持着温和上涨的态势，没有出现大起大落的非正常现象，可以说商品房房价运行基本平稳 房价与 GDP、人均可支配收入增长比率合理。20012009 年，沈阳市房价与 GDP 增幅比和房价与人均可支配收入比均介于 0.20 和 0.50之间，远低于危险值 1。可以说，房
8、地产价格上涨与 GDP 增长及居民收入增长基本协调，沈阳市房地产市场运行状况是良好的 房价收入比有所下降。沈阳房价收入比有较大幅度的下降，如每户购房80 m2的房价收入比由 2000 年的 11.16，逐年下降到 2008 年的5.49。从中可以看出，沈阳市房价收入比基本符合国际标准（3-6倍） 2003 年以来，沈阳市坚持以需求为导向的市场供应体系，加大中小户型、中低档次商品房开发建设力度,贵阳市 住房市场与可支付性指数,数据来源： 中国统计出版社 贵阳市统计局,贵阳市在岗职工平均工资（元/年）,人均可支配收入=19420.14,2.贵阳市人均住房面积（平方米/人）,计算中取近三年均值=22
9、.27（平方米/人）,2012年贵阳市商品房平均销售价格取值=4500(元/平米)已知贵阳市商品房平均销售价格为4500元/平方米，人均住房面积22.27平方米/人，设贷款额度为80%得p=4500*22.27*80%=80172元已知房屋贷款30年年利率为6.550% 若还款额若占家庭月毛收入30则合格收入=a/30%=1713.8 已知沈阳市城市居民人均可支配年收入 为19420.14元则城市居民人均可支配月收入=19420.14/12=1618.35元A%=1618.35/1713.8=0.941说明房价略微偏高.,近五年贵阳房价走势,显然,贵阳的房价在全国来说并不算高,但据资料分析,其
10、近年房地产业发展迅速,且其在贵阳对GDP的贡献率逐年增长,而其房价能维持平稳增长跟政府的调控也有一定关系.贵阳市从2004以来GDP增长率都保持在13%以上，全社会固定资产投资、社会消费品零售总额均保持了平稳和较快的增长。目前贵阳市经济增长主要是以固定资产投资来拉动，全市固定资产投资占GDP比重较高，远远高于全国35-50%之间的水平。这说明，贵阳市三大产业结构中（投资、进出口、消费），固定资产投资仍然占据主要比例，城市经济增长模式为投资拉动型。从统计数据可以看出，2004以来年贵阳房地产主要指标均出现了较快的增长。房地产投资在贵阳市GDP中所占的比重在不断加大，已经逐渐成为贵阳市经济增长的支
11、柱产业之一，对贵阳市GDP的拉动作用越来越明显。房地产开发投资年均增长25.2%，高于同期GDP年均11.19%的增幅，房地产开发投资对GDP增长的贡献率也逐年增加。从国家统计局公布的70个大中城市房地产价格指数情况看：贵阳市房地产市场仍然持续保持平稳发展态势。分析预计，2013年，贵阳市房地产市场将会继续呈现平稳发展态势，新建商品住宅销售价格仍将稳中有升。,遏制房价快速上涨，贵阳市近年来出台一系列政策.首先,把加大棚户区改造，增加中小套型作为重要内容。2011年以来，贵阳市共完成棚户区改造1748万平方米，改善了 3.7万户约11万人的住房环境。2013年计划实施1320万平方米的棚户区城中
12、村改造任务。按照“政府让利、企业微利、群众得利”的运作方式出台系列 优惠措施，引导和支持企业开发中小套型中低价位普通商品住房。贵阳市最大的棚户区城中村改造项目花果园项目，90平方米及以下套型占68%，4500元 平方米及以下套型占65%。据统计，去年贵阳新增的12.55万套商品住宅中，120平方米及以下套型占76%，其中90平方米及以下套型6.53万套， 占52%，5000元平方米及以下套型6.98万套，占供应套数的56%，中小套型中低价位住房供应量的增加，激活了刚性需求，平抑了房价。,贵阳市采取停建“经适房”，大力推进“公廉并轨”等措施调控楼市，让房地产市场发展态势“健康、理性、可控”。 贵
13、阳市1998年开始实施经济适用住房建设，相继建成了世纪园、金狮、绿苑、碧海花园等约1200万平方米经济适用住房，累计解决近12万户家庭居住问题，是全国较早通过兴建经济适用住房解决中低收下家庭住房困难的省会城市之一。与全国其它城市一样，随着贵阳市经济适用住房建设规模不断扩大，部分建设单位违规建设，加上购房对象标准控制难度较大，一些高收入超标购房者也 能买到经济适用住房，使得为解决中低收入家庭住房困难的经适房建设变了“味”。为改变这种状况，贵阳市2007年启动“住有所居”行动计划后，提出了暂停 新增审批经济适用住房，截至目前共计取消了30余个经济适用住房项目。,同时，贵阳市加大了以公租房为主的保障
14、性住房建设，积极探索住房保障新模式，开创性地实现廉租房和公租房并轨管理，实行梯度保障，2011年出 台了贵阳市公共租赁住房管理暂行办法，形成了“政企并力、建储并举、公廉并轨、租补并行”的住房保障建设管理新模式。“公廉并轨”的实施，进一步扩大了住房保障覆盖面，保障对象从最初的最低收入群体，扩大到无收入限制的无房群体；从最初的只保障城镇户籍家庭，扩大到新就业无房职工、新就业中专毕业生和 非本市户籍的外来务工人员等“夹心层”群体全部纳入保障，受益群众大大增加。2007年至2013年2月，受益家庭4.7万户，是实施“住有所居”行动计 划前保障家庭的16.8倍，到“十二五”期末，贵阳市将有近12万户家庭纳入公租房保障范围，受益人口将达40万人。,谢谢,
