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1、定联系人 真号码0739 址邮政编码42家城市中国步商业计划编号：161 授 方： 签 字：公 司： 期：2003年9月18日目 录第一章 摘 要 03第二章 项目介绍 04一、自然条件 04二、资源条件 05三、旅游区目标市场定位 06四、价值评估 07第三章 投资分析 07一、建设投资 07二、效益预测 013第四章 营销策划及管理 17第五章 附录 18第一章 摘 要南山省级风景名胜区位于以高山台地草原风光为主的生态旅游区。白云湖景区是南山省级风景名胜区的一个独立景区，位于巫水之麓，巫水之源，距广西桂林市180公里，距邵阳市206公里，距长沙市 420公里，主要包括白云洞和白云湖两个景点
2、及卡田、新寨两个民俗村，景区内旅游资源丰富，山青林深、水秀洞奇，苗寨民居风格独特，民风原始古朴，文化底蕴深厚，开发旅游业前景广阔。开发宗旨是充分利用白云湖景区的旅游资源进行项目开发，将其建成湘西南旅游文化走廊的中心和桂林国际旅游大都市的后花园，以旅游业发展带动县域经济腾飞，促进少数民族脱贫致富。白云湖景区已由广东中山大学旅游规划设计院编制好建设性详细规划，整个景区旅游开发已获计产2001425号）总建筑面积12000平方米，总投资6710万元，建设期至2005年完成。功能分区规划为：白云洞公园、高峡平湖、民谷风情村、水上游乐园、楚巫文化村等18个景点。白云湖景区由已完成了景区公路、游船码头、水
3、电、通讯等前期基础设施建设，尚需项目开发资金6200万元。根据关于鼓励外商投资条例精神，投资者提供宽松稳定的发展环境。第二章 项目介绍一、自然条件白云湖景区位于白云湖湖区与湖区周边白云洞、卡田村、新寨村四个部分组成。白云湖湖区地貌多为规模不一的大小溪谷和逶迤起伏的群山，在大地构造上属于新华厦构造体系第三隆起带的南端，系湘桂经向构造体系。这里是巫水源头，多条溪水呈树枝状分布，从东、西、南三面汇入白云湖，湖区常年水位为515均水深83余米，云洞系一组喀斯特地貌溶洞群，地层复杂，岩溶发育完好，基岩裸露，形成石牙、漏斗和地下河，多峰丛溶洼，奇洞异石，储水构造多，地下河处于中等发育，水质以碳酸钙型为主，
4、属低矿化淡水，卡田村、新寨地是两个苗族村寨 ，位于湖区周围，以农田耕作和捕鱼为主，至今保持原始的生活习俗，民居建筑具有浓郁的民族特色，村寨风光秀美如画。白云湖景区地处中亚热带季风湿润气候区，属中亚热带山地气候。冬少严寒，夏无酷暑，四季分明，雨量充沛，年均气温16，霜期 260区内植覆盖率高，主要分布常绿阔叶林、杉木林及马尾松林，覆盖率达85%。二、资源条件白云湖景区包括地文、水文、生物景观等自然旅游资源和苗族民俗、节庆文化、戏曲文艺及特色民居等人文旅游资源。地文景观主要指白云洞溶洞群景观。白云洞总面积778亩，上下共六层，全长3400米，洞腔最高处48米，最大洞厅面积4200平方米，洞内石乳、
5、石幔、石帘、石瀑、石柱、石笋、石禽、石兽等象形副真，惟妙惟肖，鹅管石等溶洞奇观密布，秋冬时节，常有白雾从洞口升腾，状如樵夫炊烟，俗称“白云樵隐” ，乃城步著名古景之一。水文景观主要指白云湖，白云湖突起于121米高坎之上，00余座山岛点缀其中，形成无数的峡谷水巷，绵延18公里长，水质纯净，水体清澈，湖面时宽时窄，沿岸山峦起伏，郁郁葱葱，湖光山气相映成趣，生物景观主要指湖岸植被景观和野生动物、鸟类活动，由于多种植物群落的生长型、叶型及树叶生长周期的不同，使植被外貌差异明显，特色各异，具有一定有观赏价值，岩羊、麂鹿、穿山甲、鹰面猴等野生动物经常出没于山林间，白鹭、野鸭、黄鹂等多种鸟类也时而展翅，时而
6、戏水，时而欢鸣，体现出人与大自然的和谐。湖区内聚居的多为苗族，清一色的吊脚楼，苗拳、药浴、油茶等民风盛行，庆鼓坛、青草节等节庆活动热闹非凡，傩戏、舞龙耍狮、苗族歌舞等戏曲文艺节目异彩纷呈，白云湖旅游区内的人文旅游资源丰富而独特。三、旅游区目标市场定位从照城步县旅游市场调查及预测，白云湖旅游区建成后的目标市场布局分为三级：一级目标市场：城步及其邻县、邵阳市。这些地区是游客来源的主力，是先导市场。二级目标市场：怀化、张家界、长沙、湘潭、株洲、永州等500公里以内的胜、资源和贵州黎平等邻近市县。三级目标市场：广东、湖北、上海等中国南方地区。四、价值评估白云湖景区包涵一定的自然景观和人文景观，以溶洞景
7、观、山水风光、苗族民俗风情为主要内容，是既有一定观赏性，又具备较强参与性的生态旅游区，生态环境良好。景区内水电供应充足，无“三废” 和“躁音”污染，空气清新，水质清沌，安详宁静，环境质量优良，特别是“庆鼓坛 ”与 “傩戏”等民族文化旅游资源与国内同类地区相比，具有突出优势，可作为白云湖景区的特色资源基础。整个景区开发投资估算为6710万元，投资规模中等，随着南山风景名胜区的大力开发建设，以桂林旅游市场为依托，只要充分搞好市场营销策划，不断开拓占领客源市场就能在较短期间收回投资，效益明显，因此，投资白云湖景区开发是十分可行的。第三章 投资分析根据白云湖景区开发可行性论证报告和白云湖景区修建性详细
8、规划 ，景区整体开发投资估算为6710万元， （见表1、建设投资（一） 、景点项目建设投资景点项目建设投资推框算表表1序号景点名称 建 设 内 容 金额(万元)9公里洞内盘桓游道 250白云书院 30诗词碑林 10白云洞避暑同庄 180购物中心 60白 云 寺 40白云洞公园天然冷冻库 20观 景 亭 80铁索桥高架飞越 200高峡平湖娱乐索桥 403 民俗风情村 卡田、新寨两个民俗文化村及移民村2110+90310购置各种游船 280水上游乐区水上建筑 40岛上建筑 305 野生动物园 购买、喂养各种野生动物 50 50森林探险站 30观 景 台 50购置猎枪 5狩猎探险区动物饲养场 100
9、培植花卉 50花岛建亭、榭 60序号景点名称 建 设 内 容 金额(万元)药 材 林 70杉、松木林 50笋 竹 林 50经济植物园珍稀树种林 80水庄、渡假别墅 400渡假宾馆 510休闲疗养区老年活动中心 80情 人 岛 30青峦碧影风雨桥、仿生建筑 7011 古木老林 游道、林木保护、凉亭 150 150土堤、钓鱼台 70垂钓观鱼岛仿生建筑、烧烤场 7813 飞瀑流泉 引水建人工瀑布 80 8014 梁山水寨 建108座水榭、聚义堂 200 20015 山野渔村 新建或搬迁100户渔户村 450 45016 湖区上游接待站新建中高档床位150张 300 300三星级民族宾馆 300网 球
10、 场 20保龄球馆 70游 泳 池 30小庐山游乐城（白云洞至白云湖中途）娱 乐 城 6018 景点维护 维护性建设 150 150合 计 5214 5214（二）景区公路建设改造投资景区公路建设改造投资框算表表2序号 走 向 等级红线宽度(m)性质长度（额(万元)1 白云洞公园道 10 改造 22 码 头道 6 新建 03 休闲疗养区 游道 6 新建 04 休闲疗养区 游道 4 新建 55 码 头 游道 6 新建 46 休闲疗养区 林荫 道 10 新建 87 码头东、西 ) 游道 6 新建 68 码头寨 游道 5 新建 07合 计 32（三） 、景区停车场建设投资景区停车场建设投资框算表表3
11、序号 停车场位置 面积（ 金额（万元）1 码头停车坪 1100 102 渡假别墅、宾馆 900 73 上游接待站 600 44 小庐山游乐城 500 5合计 3100 26（四） 、景区建设征地投资景区建设征地投资框算表表4序号 用地类型 面积(征地价格(万元/亩) 金额( 万元)1 旅游建设用地 802 移民建设用地 103 其它用地 33合计 23(五)、市政及其它建设投资市政及其它建设投资框算表表5序号 工程项目 建设内容及工程量金额(万元)1 绿 化 1建筑景点环境绿化，2、森林防火及病虫害防治。 402 电力系统 建2个变电室、 输电线路 803 电 讯 建 2个讯号塔、个邮政所、光
12、缆 1004 给排水系统 供水干管、排水干管、 供水池、水站 905 交通工程 旅游车辆，3个码头，运输船只 2306 公共服务设 施 摄影点、游乐场所、垃圾转运站、 诊所 607 景区管理费 10/年8 不可预计费 5合计 615目前，已由建了湖区入口公路、码头、电讯等部分设施建设，尚需6200万元开发建设资金。二、效益预测白云湖景区可遵循“边投资、边经营、边受益” 开发原则，根据目前成投资50%后可按年接待25万人次的10%递增比预测投资收益。（一）白云洞公园景点1、年游客客量=25万人次 10%=旅游总收入 =年游客量 每万人次消费数=00万元 /万人次=500万元3、年总利润 =年旅游
13、总收入 利率（40%）=500万元 40%=200万元（二）高峡平湖景点1、年游客量=25万人次 5%=旅游总收入=50万元/万人次=总利润=35%=）民俗风情村景点1、年游客量=25万人次 5%=旅游总收入=50 万元 /万人次=总利润=40%=125万元（四）水上游乐区景点1、年游客量=25万人次 10%=旅游总收入=80万元/万人次=450万元3、年总利润=450万元30%=135万元（五）野生动物园景点1、年游客量=25万人次 3%=旅游总收入=90万元 /万人次=总利润=元 50%=）山野渔村景点1、年游客量=25万人次 3%=旅游总收入=190万元 /万人次=总利润=40%=57万
14、元（七）狩猎探险区景点1、年游客量=25万人次 2%=旅游总收入=00万元/万人次=200万元3、年总利润=200万元35%=70万元（八）花岛景点1、年游客量=25万人次 3%=旅游总收入=190万元 /万人次=总利润=30%=）经济植物园景点1、年游客量=25万人次 2%=0. 5万人次2、年旅游总收入=00万元/万人次=50万元3、年总利润=50万元 50%=25万元（十）休闲疗养区景点1、年游客量=25万人次 5%=1. 25万人次2、年旅游总收入=00万元/ 万人次=1250万元3、年总利润=1250万元 30%=375万元（十一）青峦碧影景点1、年游客量=25万人次 5%=1. 2
15、5万人次2、年旅游总收入=80万元/万人次=225万元3、年总利润=225 万元 30%=二）古木老林景点1、年游客量=25万人次 2%=0. 5万人次2、年旅游总收入=0万元/万人次=30万元3、年总利润=30万元40%=12万元（十三）其它景点1、年游客量=25万人次 10%=2. 5万人次2、年旅游总收入=00万元/ 万人次=500万元3、年总利润=500万元20%=100万元（十四）湖区上游接待站1、年游客量=25万人次 10%=2. 5万人次2、年旅游总收入=50万元/万人次=375万元3、年总利润=375万元 30%=五）小庐山游乐城景点1、年游客量=25万人次 25%=万人次2、
16、年旅游总收入=50万元/万人次 =3750万元3、年总利润=3750万元 20%=750万元通过对以上景区景点的收益分析，可得出：1、白云湖景区年旅游综合收入=、白云湖景区利润总额=留15%的企业发展基金，上交11%的营业税及利息，74%此可知：项目投资回收期= 100%项目投资回收期= 100%项目投资回收期= 营销策划及管理白云湖开发建成后，营销应坚持“突出民俗文化特色，打造生态健康品牌，主营渡假休闲旅游产品”原则，努力打通桂林城步张家界旅游循环线，通过大力宣传，不断开拓占领中国南方及东南亚旅游市场，努力实现年接待游客递增15增长目标。白云湖景区开发适合独家投资、独家经营、独家管理。应按照
17、现代企业管理模式，组建白云湖旅游开发经营股份有限公司，运用现代企业管理手段，协调开展旅游接待、特色餐饮、娱乐、购物、交通营运等综合配套服务，不断增强市场竞争力。第五章 附 录景区管理机构管理人员介绍颜家连：男，45岁，党员，硕士研究生，参加过79 年自卫反击战，立功受奖，先后担任过乡长、书记、企业法人、局长等职务。饶立旺：男，38岁，党员，本科学历，经济管理专业，经济师，1986建华：男，30岁，金融专业硕士研究生，有注册会计师职称，先后担任过企业总会计，旅游局副局长等职务。阳盛武：男，31岁，党员，毕业于北京舞蹈学院，本科学历，民族舞蹈家，1999年创作的 乡恋在全国少数民族体运会上会上荣获一等奖。现任旅游局副局长，兼全县旅游景区艺术总监等职务。肖辉乐：男，40岁，党员，留美博士，高级工程师，国家注册规划师，1991998年回国支援家乡建设。
