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1、青奥公园项目启动会,南京公司G47项目组,2015.3.17,内容目录,2、项目简述,江苏公司于2014年8月29日竞得2014G7地块，竞得价17.6亿元，折楼面地价7005元/平方米。地块占地7.85万平方米，容积率3.2，计容建面25.13万平方米，规划总建筑面积31.67万方，其中地上面积25.13万方，地下面积6.54万方。规划产品形态为高层住宅和沿街商铺，配套可售地下车库。,区位情况：宗地位于浦口区滨江地段，是浦口新城核心启动区，与青奥公园仅一路之隔，距离地铁10号线、长江隧道1.8公里，交通通达性较好；北侧为城南河，东侧为长江，有较好的景观资源。,江心洲,总部大道,河西中部,江心
2、洲,总部大道,珠江镇,河西中部,2、项目简述,3、关键节点,3.1项目整体一级节点计划,二期，开工时间：2015年4月，推售时间：2015年三季度，可售面积8.88万方。,一期，开工时间2014年12月，推售时间：2015年6月，可售面积4.98万方。,三期，开工时间：2016年，推售时间：2016-2017年，可售面积10.51万方。,1#,4#,2#,5#,3#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,3、关键节点,3.2 项目分期开发计划,3、关键节点,3.3 首开区开发重要节点,3、关键节点,3.4 展示区开发节点,3、关键节点,3.5 首批货量开发节点,四、营销策划,4.1
3、产品前期定位报告4.2 竞争策略4.3 价格规划4.4 营销效率4.5 展示需求,【浦口历年情况】2014年整体市场相对低迷，上市量与成交量分别出现25%、38%的降幅，整体供销比1.3:1，市场供大于求；成交价格上涨11.79%。,市场环境分析,4.1.1 当地整体市场分析,【浦口近一年情况】2014年10月份以后，成交量与成交价格企稳回暖，价格稳步提升。,【产品需求分析】80-120为浦口板块主力供销面积段；80-120万供销两旺、供不应求，120万以上则供大于求，120万为浦口片区价格敏感点；刚需化特征明显，且竞争异常残酷。,市场环境分析,【区域市场格局】奥西板块现状开发热点集中于老山、
4、老珠江镇、总部大道及海峡科工园四大片区，对地铁10号线、过江隧道导入客群形成分流。,正荣润江城,中北G08地块,美麟香山居,通宇沿山大道地块,融侨观邸,林景雅园,华府国际,万科金色半山,北江锦城,中海万锦熙岸,金盛田锦上,金盛田阳光青城,通宇新浦7号地块,雅居乐滨江国际,中交G31地块,天朗G87地块,泉城G38,在售,潜在,明发G88地块,建浦G11地块,民康G12地块,老山片区,华润国际社区,启迪G15项目,总部大道区域,金地G37地块,正荣润锦城,传统珠江镇片区,【区域项目信息梳理】老山承接改善、投资及养老，镇区品牌房企以地缘客户为主，总部大道承接河西外溢。,1、区域现状【（单价1.5-
5、1.6万/）：正荣润江城】9月6号首开推出3栋共300套房源，面积为89-143，均价15500元/，去化157套，已购客户多为河西人群，江北客户认为单价过高且无配套，107三房销售最佳（42.6%），其次为89三房（40.8%），135（10.34%）、143（20.68%）3+1房意向客户有限,项目户型配比及销售情况,4.1.2 同产品线市场分析,2、各产品线成交量的趋势 浦口市场成交主力为90以下小三房及90-120 的小三房/三房/四房,2012年10月至今浦口各面积段成交量走势,2012年四季度至2014年二季度浦口成交结构,、【正荣润江城】 产品：面积段78-143，其中892+1
6、R、1073R为供应主力 户型：设备阳台+挑空，面积赠送比例高，后期难以实现，为绝版户型,892+1房2厅1卫,设备平台+阳台全赠送,入户花园设计,1073房2厅2卫,观景阳台 半赠送,观景阳台 半赠送,填色区块为赠送面积,4.1.3 去化重点项目分析,出行系统：1、酒店式社区出入口，配置高档城市会客厅；2、人车分流系统，车库入口全部采用消音地坪；3、单元入口刷卡电梯平层等候，2.5m/s快速电梯；4、每层外廊栏杆设计1.2m高玻璃护栏；5、入户装甲门，配置电子密码锁。,产品线分析：润江城提供了三大系统，提高社区生活质量,空间系统：1、 89户型专享入户花园；2、大部分户型的卧室、卫生间均有配
7、置飘窗；3、最大约8-10大进深观景阳台；4、玄关可再升级空间。,休闲系统：1、 6万景观空间；2、 3万中央公园，全步行社区；3、慢跑步道，网球场，无边儿童泳池及书吧等休闲场所；4、公园式园林，度假型社区。,展示线分析：在外部的公园用地建临时样板房，售楼处为“游轮”造型，外立面由落地窗围成，内部装饰走清纯文艺路线，有较强的现代感,销售线分析： 9月开盘至今去化46%，其中1073房2卫、总价160-180万去化情况最高；（首开去化以关系户为主，折扣力度大，1月份成交价格已达到16511元/）,推广线分析：不计成本全城覆盖的方式做推广，长期承包2号线广告展示位 效果：线上与线下互动性不足、品牌
8、价值度弱的问题始终没有得到解决,报纸稿,推广线分析：项目主要卖点：临江、地铁、户型、产品细节,2、【华润国际社区】体量73万方，将与本案全程竞争；具备城市资源产品齐全（10万方商业）、双轨道交通的重要优势；由于地块拿地价格较低，未来可能会有一定的价格优势。,产品线： 项目2015年首推E地块4栋高层住宅，住宅产品针对刚需、刚改客群，主力面积段89-108，占比80%,户型功能性强，附加值实用性强，各户型均达到3开间朝南,89 2+1房(中户),89 2+1房(边户),1083房2卫,1294房2卫,1月1号公开市区接待中心，位于二号线集庆门大街站华润置地生活体验馆 住宅：遵循90/50原则，首
9、开推出893R、1083R为主； 商业：预计打造为幸福里系列产品；,售楼处,样板房,新街口与江浦商场两处接待展厅，二号线集庆门大街站华润置地生活体验馆,推广线：华润国际社区未做大规模推广，更注重线下渠道的客户收集,8月20日，华润在南京紫峰大厦举行了南京紫峰大厦举行了南京华润国际社区媒体发布会。 现场售楼处尚未公开，项目已于2014年11月份开始线下拓客。,华润商业： 万象城作为华润旗下成熟的都市综合体运营模式，通常涵盖超级购物中心、高端写字楼、酒店、居住等多种业态，其自身配备的大型都市配套资源支撑项目住宅普遍定位中高端路线。,3、【启迪G15项目】项目分为A、B区规划，A区规划商业综合体，总
10、建面34万方，B区规划住宅社区，总建面23万方，现初步产品定位兼顾首置首改。,数据来源：正荣润江城已成交客户,客户来源：建邺40%、鼓楼15%、本地约20%，其余相对分散 本案须精准锁定以建邺为主的市区客群,4.1.4 产品客群分析（参考正荣润江城）,置业目的：改善50%首置41%投资9% 关注因素：交通36% 区域发展潜力23% 首置、改善客户为主，主要关注交通及区域发展潜力,数据来源：正荣润江城已成交客户,建邺40%,区域客15%,鼓楼20%,主城其他区域20%,桥北其他5%,本案客户地图预判,【本项目客户定位】 25-40岁，新街口以西，工作生活与河西、鼓楼紧密联系的品质首置、首改客户,
11、工作或生活在河西 认可总部大道潜力 关注总价、关注功能性、关注品牌品质,核心客户,重要客户,来源：其他区域首置首改客户 职业：企业职员 目的：首置为主 关注因素：价格、交通、区位价值、与市区的距离和交通便利度,来源：河西、新街口以西外溢客户， 如在河西工作的上班族，首置为主，首改为辅 职业：企业职员、技术人员、老师、公务员等 目的：首置为主 关注因素：价格、性价比、地铁、配套等,4.1.5 结论,【客户未来流向分析】江浦将自然承接奥南外溢客户需求，未来竞争主要来自区域内部,河西中部供应接近尾声，未来供应集中于奥南区域，目前奥南区域均价在2.1-2.35万元/（含精装修），预计未来将突破2.5万
12、元/；首选总部大道区域，总部大道将实现自然的区域价值与价格承接； 海峡科工园将对总部大道区域外溢客户形成低价分流。,【项目定位】低层级客户受珠江镇片区分流， 未来竞争主要来自正荣、华润、启迪项目,本项目定位需低于奥南、高于珠江镇,4.2 竞争策略,【低于奥南】与奥南同等或略低总价下，面积增加15-20，多一房功能。,150-180万总价线：本项目85-90紧凑三房PK奥南两房，总价更低，功能超越； 200-210万总价线：本项目110-115标准三房两卫PK奥南紧凑三房一卫，舒适性更佳； 250万以内总价线：本项目135-1403+1房PK奥南紧凑、标准三房两卫，功能超越；,奥南：,【高于珠江
13、镇】不做小面积两房，避免珠江镇或板桥低价板块三房竞争分流,金域蓝湾案例回顾 单价提升后，80以下两房受到区域低价项目三房分流,项目与珠江镇产品总价关系：,80两房：输总价又输功能，客户选择珠江镇三房； 85-90三房：输总价不输功能，追求地段、品牌品质客户选择本项目。,【弥补空缺】105-110标准三房两卫补缺正荣该面积段空缺，以125-130更低面积3+1房分流正荣1353+1房,正荣润江城（折后均价14000元/）：,107-135之间，标准三房两卫产品存在空白，本项目可通过105-110标准三房两卫进行补缺； 本项目作为区域标杆，价格实现度预计高于正荣，针对1353+1房可通过10面积压
14、缩，确保同总价段竞争优势；,107紧凑三房两卫,1353+1两卫,【竞争策略】以85-90紧凑三房及为主力， 110-115标准三房两卫弥补空缺，部分125-130功能3+1房满足奥南外溢功能改善需求,客户总价承受力,客户需求特征,竞争市场及规划限制,客户主流承受总价区间在150-200万之间，上限为250万元； 普遍需求三房产品，同时对产品舒适性有一定追求； 相比奥体，客户受同等甚至更低总价下，更强功能、舒适性的实现选择本项目； 小面积产品保证三房功能； 抓住正荣定位空挡；,4.3 价格规划,立项预计以高层（毛坯）16500元/平方米、底商32000元/平米，储藏室4000元/平米， 车位1
15、4万/个（车位销售率50%，50%按照成本价计固定资产）， 可实现销售43.28亿元，预计项目开发周期为6年。 15年预期新推4栋住宅，预期签约均价15580元。,营销节点描述,4.4 营销效率,4.5 展示需求 1、楼栋布局排列 围绕地块，环形排列。最大限度利用外部资源，内部打造低覆盖大栋距的纯高层社区。,2、建筑风格：现代简约风格,3、景观布局利用场地优势，结合小区入口，打造一个层次多样、景观优美的广场空间。内部空阔的景观空间，布置自由的小区景观，确保户户可观景。,4、景观设计风格 大量运用弧形元素，跑步道、休闲区域的融入，打造成为现代简约，年轻活力的园区。,5、体验点布置方案 项目沿城南
16、河路段为主要体验区域，以植物为背景，主入口以雕塑形式凸显整体现代风格。,6、售楼处布置示意,售楼处功能区设置,书吧,瑜伽室,设备租赁 中心,母婴室,露台,露台,课室,售楼处功能区展示示意,7、样板间装修示意：简欧风格,7、样板间装修示意：简约时尚,7、样板间装修示意：小清新风格,五、规划设计,5.1项目规划分析,5.2产品研发,5.1.1 区位分析,南京市浦口新城核心区，河西新城体育文化 轴(奥体中心）商业文化轴（ RBD）、青奥中心轴三条城市 轴线的跨江交汇点。 距南京长江隧道2km，距地铁十号线临江站1.5KM。,本案,5.1.2 区位分析,本案,本案位于成河南路于横江大道交叉口，距南京长江隧道2km，距地铁十号线临江站1.5KM。,5.1.3交通分析,本案,5.1.4 项目用地分析,5.2 产品研发分析 5.2.1 总图及基本指标 5.2.2 整体空间效果 5.2.3 立面图 5.2.4 交通分析 5.2.5 消防分析 5.2.6 高度分析 5.2.7 竖向设计 5.2.8 产品类型分布 5.2.9 日照分析 5.2.10 管线分析 5.2.11 住宅户型设计 5.2.12 公共建筑设计 5.2.13 地下车库平面图,
