《遵义县420项目初步概念思考韩》由会员分享，可在线阅读，更多相关《遵义县420项目初步概念思考韩（113页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、遵义县原420地块 项目发展方向思考,2015年5月,大 纲,01,项目基础分析,1.1 地块用地条件分析 1.2 区域规划用地分析 1.3 项目用地价值分析,从现状看，有部分待拆迁住房，地形局部有高差，周边人气较为成熟，是遵义县市的结合部；,地块现状,地块周边有大量的生活居住功能用地板块，未来将形成大规模的居住地带，这将成为发展商业提供大量消费客群，提升项目的商业价值，对项目的发展有很大的机会,地块周边现状,从区域规划色块上看，1、2、3、4、5为住宅用地，第6号地块是商业用地，建议调整为商业用地,区域规划,从城市规划上看，项目周边集合多宗商业用地，是难得的商业副中心，具备了商业地产开发的基
2、础条件,城市规划,项目地点,政府批复土地性质是住宅和商业用地，唯德判断存在变性的难度,按照县住房城建局规划设计条件通知书（遵县住规（2013）84）意见，上述宗地使用性质为居住和商业用地。 -县人民政府关于收储龙坑镇原420厂的批复,土地性质,住宅房价普遍在3100左右，根据现有开发成本，住宅开发利润极低、风险很大，竞争相当激烈；,住宅开发现状,02,遵义县市场机会分析,2.1 贵州省旅游大发展机遇 2.2 遵义市旅游发展机会 2.3 遵义县旅游发展机会 2.4 遵义县城市化发展分析 2.5 遵义县复合地产发展机遇,项目5大机会,贵州省2014年旅游产值2895万，过夜接待游客1.03亿次，本
3、项目处于旅游重要轴线上,2014年, 2014年贵州省实现旅游收入2895万元； 2014年,贵州省全年接待入境游客85.5万人次,实现外汇收入2.17亿美元,同比分别增长10.1%和7.6%； 接待省外游客1.42亿人次,同比增长20.1%； 全年接待过夜游客1.03亿人次,同比增长20.3%,国内游客人均花费突破1500元。,机会一：贵州旅游,项目地块位置,2014年旅游人数4800万，全省第二名，实际住宿340万人次，大量的客户向遵义县溢出,在“十二五”期间，遵义将加快川黔渝旅游“金三角”、黔北渝南和武陵山区等旅游景区开发，突出提升遵义会议、四渡赤水、国酒茅台、丹霞遗产、中国茶海“五大品
4、牌”； 加快发展民族文化旅游，打造“一区一圈两线”四大精品，游客人数、旅游综合收入分别实现5000万人次和500亿元以上，年均分别增长25%、30%以上。 2014年遵义市接待游客4800万人次，实现旅游综合收入362亿元，实际住宿347万人次。,机会二： 遵义市旅游,2015年遵义县预计旅游人数200万，综合收益16亿元，项目将承接共青湖旅游集散中心的大量客群,机会三：遵义县旅游,（一）一轴： 县城-乌江镇贵遵高等级公路旅游开发轴规划沿 210 国道分布龙坑商务休闲小镇、共青湖旅游综合体、红色乌江旅游 景区、乌江风情小镇等景点。衔接遵义市旅游线路避暑休闲中线，与遵义市区衔 接，共同组成市域旅
5、游线路避暑休闲中线，是遵义旅游集散的大动脉。 （二）三区 乌江休闲旅游区：规划包括乌江画廊景区、乌江水电厂、偏岩河景区、尚嵇陈公祠、楠木渡景 区及茶馆山红军渡口等景区，主要发展生态文化观光、休闲度假游。 枫香温泉森林康体度假旅游区：规划包括枫香温泉、苟坝遗址、洪关大林、九龙洞及中国仡佬族文化博览园 等民俗文化景区，主要发展康体养生、红色及民族文化体验、避暑休闲度假游。 都市近郊综合旅游区：城区内规划包括龙坑牌坊、共青湖、象山公园等景区，城郊规划包括龙坪、 鸭溪南（原石板）田园乡村体验游、仙人山风光、龙坪瓦厂寺及文化旅游村寨等，主要发展假日休闲、乡村风情体验游。,本案位于“一轴”和“都市近郊综合
6、旅游区”发展核心地带，对于项目有很大的价值提升空间。,2013年遵义县城市化49%，预计2020年达到58%，遵义县城市发展中长期依然看好,2013 年遵义县统计资料：遵义县户籍人口 78.08 万人，城镇人口 38.73 万人, 城镇化水平为 49.60%。 预测 2015年至 2020 年，年均城镇化率增长 1.4 个百分点，2020 年至 2030 年，年均城镇化率增长 1.2 个百分点。 2020 年遵义县城镇化水平将达到 58.84%，2030 年遵义县城镇化水平将达到 70.84%。,机遇四：城市发展,遵义县整个城市呈“一体两翼，一横三纵”的空间布局发展，项目处在城市轴线遵南大道上
7、,机遇五：城市规划,一体两翼 一体：遵义县主城区及拓展区与遵义市主城区形成一体化格局 两翼：东西两片城镇发展区域 一横三纵 一横：326国道、210省道沿线发展轴 三纵： 1、沿黔渝高速、210国道沿线城镇布局发展轴 2、以208省道为依托形成县域西部次级城镇发展轴 3、以206省道为依托形成县域东部次级城镇发展轴,项目地块位置,遵义县已经纳入大遵义市场的一极，但是缺少综合性、生活性、生态型复合地产项目,机会六： 复合地产,由于城区较为密集，人民更向往生态、自然、绿色、度假概念的消费、社交场所,城市发展的需要,现代社会竞争激烈，生活、工作压力极大需要一个路途短，又能放松、回归自然、释放压力的场
8、所；,社会发展的需要,遵义县紧邻遵义市中心城区及黔中经济区核心区，位于渝黔经济走廊中心，是遵义市接受黔中经济圈辐射和中心城区向外扩张的首选地区； 所以遵义县随着宏观政策背景的变化和城镇化进程的不断加快，它将迎来新的发展机遇，撤县设区、融入遵义市中心城区实现一体化发展已是大势所趋。,小结,03,项目发展初步构想,3.1 项目定位思考 3.2 项目核心定位 3.3 项目功能定位,3.1 项目定位思考,整合资源，提升项目价值，提升城市形象,一方面利用城投平台，整合政府政策资源，将本项目打造成为“人文旅游景区，特色商品展销贸易区、文化产业示范基地、创意产业基地、现代服务业集聚区、精品文化生活区”等；
9、另一方面整合相关旅游职能部门，将本项目打造成共青湖旅游集散中心重要组成部分，集旅游行政职能与旅游服务于一体的商贸中心； 第三，整合国内外旗舰性现代服务业资源，以其促进本项目高起点大手笔的建设及运营。 特色商业街 生态度假区 文化风情客栈 文化体验国学馆 精品文化生活区 休闲度假目的地 ,定位思考一,景点旅游化，旅游商业化，商业景点化,商业旅游产业（酒店业、百货零售业、旅游业、主题公园、休闲餐饮、旅游商业等） 文化产业（博览业、娱乐业、演艺业、婚庆基业、创意设计等） 房地产业（商业地产、旅游地产和住宅地产等）,定位思考二,项目定位应该具有以下5大特点,定位思考三,与黔北记忆城对比,差异化定位,4
10、20厂项目,黔北记忆城,差异化定位,生态休闲度假区 现代建筑+黔文化建筑元素 黔北第一夜市（重商业） 最具文化的旅游商业街 黔北文化主题高星级酒店,纯旅游观光地 滇黔古建筑 重文化、轻商业 无主题,420厂项目建成将成为遵义市休闲、娱乐、餐饮、旅游消费的终极目的地,差异,遵义县420厂项目最终融合4大核心，发展成为遵义市最具地方特色和超前理念的休闲、娱乐、餐饮、购物、旅游街目的地,420厂项目发展目标,黔北文化主题特色客栈,黔北地区最具文化的休闲风情商业街,黔北第一夜市,3.2 项目核心定位,整体策略,黔北生态商业旅游城 |人文旅游|特色商业街|文化体验馆|生态消费地|精品生活区|旅游服务业|
11、黔北民族商业旅游城 |人文旅游|特色商业街|文化体验馆|生态消费地|精品生活区|旅游服务业|,项目案名建议,案名备选,贵州黔文化贵州是个少数名族众多的省份，历史悠久，具有很多的地方民俗文化,贵州是一个多民族的省份，除汉族外，世居地少数民族有苗、布依、侗、彝、水、回、仡佬、壮、瑶、满、白、蒙古、羌和土家等17个。 人口最多的少数民族是苗族(368.69万人)，其次是布依族(247.81万人)、侗族(140.03万人)和土家族(102.82万人)。居住在贵州的布依族、水族和仡佬族，人口均占国内本民族人口总数的95%以上。,链接1,贵州名人王阳明，他在贵州的影响：1、创办龙冈书院，讲学文明书院；2、
12、精辟的八字教育主张；3、丰富的教学内容和灵活的讲课形式；4、一代示范垂后世,链接2,王守仁（1472-1529），汉族，浙江余姚人。字伯安，号阳明子，世称阳明先生，故又称王阳明。中国明代最著名的思想家、哲学家、文学家和军事家。陆王心学之集大成者，非但精通儒家、佛家、道家，而且能够统军征战，是中国历史上罕见的全能大儒。封“先儒”，奉祀孔庙东庑第58位。其学术思想在中国、日本、朝鲜半岛以及东南亚国家乃至全球都有重要而深远的影响,贵州非物质文化遗产资源丰富,目前，有人类非物质文化遗产代表作名录项，国家级名录项（处），省级名录项（处），市（州）级名录多项，县（市、区）级名录多项；有国家级传承人名、省级
13、传承人名，国家级文化生态保护实验区个、省级文化生态保护区个，国家级生产性保护示范基地个、省级生产性保护示范基地个。,链接3,做强“吃喝玩住购”做雅“观演导商展”,项目核心,吃：风情餐饮街、会馆大型餐饮 喝：美酒街、酒吧巷、茶艺馆 玩：婚纱街、KTV、浴足、洗浴、运动城、儿童国学馆 住：遵义最大的风情客栈群落、高星级主题酒店、精品住宅 购：特色旅游商品街、黔北文化街 观：红色影城、苗族歌舞、酒文化浮雕、明阳书院、博物馆 演：印象遵义演艺中心、文化创意广场 导：导游中心、旅游俱乐部、摄友会 商：文化创意地基、文化商务区 展：遵义世界遗产文化交流中心、特色商品展销,成为遵义县“城中之城”，打造“六大
14、中心”,非遗文化博览馆：从贵州黔文化、手工艺品展示、民俗文化体验、到大众参与的民俗手工艺、农耕文化、歌舞文化，从贵州的本土特色，到黔北文化的异域风情，从规划理念到建筑景观到每一个细节，我们的文化无处不在。 国学馆（阳明学堂、儿童国学馆）：西南最大的阳明道观、阳明书院、儿童国学馆、国学体验馆。 特色生态、文化主题酒店：具有典型黔文化的高星级主题文化酒店，贵州唯一一家以非遗文化为主题的高星级酒店。 特色风情主题商业街：包括非遗特色美食街，古城星光夜市街、民族文化酒吧街。 异域风情客栈：具有民族地方特色文化的异域风情客栈集群。 精品文化住宅（配套）：具有地方特色文化的异域精品配套住宅。,功能定位,0
15、4,各功能板块分析,4.1 国学文化博览馆 4.2 非遗文化传习馆 4.3 非遗文化主题酒店 4.4 特色文化特色商业街 4.5 民族风情客栈 4.6 文化精品住宅配套,4.2 国学文化博览馆,以非遗文化博览馆作为项目发展噱头，引来大量的人群到项目参观、消费，在合理的规划条件下带动商业的大量消费运转,国学文化博览馆,标示性精神堡垒 项目树立标杆，起到强大的昭示性对人流有集聚作用 鲜明的主题定位 通过精致的设施和优雅的环境，塑造出尊贵品位和独特设计氛围 独具特色的功能 充分挖掘并满足旅游客群的需求，同时商务客群的需求，打造以旅游度假客群为主的酒店 个性化需求服务 提供高品质个性化服务，极为周到的
16、管家服务，营造出一种惬意舒适的居住体验,用黔文化建筑建立项目的旅游标志，用文化广场集聚人气并在时令节气举行大型文化活动,博览馆示意,明阳书院,明阳道观,4.3 非遗文化传习馆,遵义最大的非遗文化、特色工艺文化传习基地、明阳学堂及儿童国学体验馆,文化馆,4.3 非遗文化主题酒店,大量的非遗元素构成非遗文化酒店，在地方形成鲜明、独具特色的酒店风格，对项目起到标示性作用,非遗文化酒店,非遗文化酒店作为遵义县规模最大、档次最高端的文化假型高星级酒店，将与遵义市场在营、在建及规划中的高星级城市商务型酒店，形成区别 结合目前区域酒店规模和市场空间预测，建议引进以度假为主的国际、国内品牌高星级度假酒店 非遗文化酒店档次及特色 鲜明的主题定位 通过精致的设施和优雅的环境，塑造出尊贵品位和独特设计氛围 独具特色的功能 充分挖掘并满足旅游客群的需求，同时商务客群的需求，打造以旅游度假客群为主的酒店 个性化需求服务 提供高品质个性化服务，极为周到的管家服务，营造出一种惬意舒适的居住体验,
