房地产投资分析重点(考试必备)

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1、第一节 房地产投资概述,一、房地产投资的含义 （二）房地产投资的含义是经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。,第一节 房地产投资概述,二、房地产投资的类型 （一）按投资形式分为直接投资和间接投资 1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产） （1）房地产开发投资 包括商品房开发投资和土地开发投资 （2）房地产置业投资（期房、现房、二手房） 长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费,第一节 房地产投资概述,二、房地产投资的类型

2、 （一）按投资形式分为直接投资和间接投资 2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金） （1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票 （2）投资于房地产投资信托基金（如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs） （3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005-1”）,二、房地产投资的类型 （二）按房地产投资用途不同的划分 1、地产投资 2、住宅房地产投资 3、商业房地产投资 4、工业房地产投资 二、房地产投资的类型 （三）按房地产投资经营方式不同的划分 1、出售型房地产项目投资 2、出租型房地产项目投资 3、混合型房地产项目投资,第一节 房地产投资概述,三、房地产投资的目的

3、（二）避税收入是指因提取房地产折旧而降低所得税纳税基数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。,第一节 房地产投资概述,三、房地产投资的目的 （二）避税收入所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。,房地产避税优势说明,应交的所得税=所得税税收基数所得税率 所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。会计上的折旧年

4、限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。,房地产避税优势举例说明,如一栋砖混结构房屋的建筑物原值为100万元，建筑物的自然耐久年限为50年，而会计上的折旧年限可取20年，该建筑物已经使用了10年，按照直线折旧法，会计上计算的折旧额为：100万（1020）=50万元。因此拥有该建筑物的企业在计算折旧时，应按50万元折旧在税前收入扣除。而该建筑物的实际折旧额为100万（1050）=20万元，相当于会计账面上多提了30万元的折旧额，因此账面上的税前收入减少了30万元，也就可以少交纳30万元的相应所得税，即30万

5、元25%（现行的所得税率）=7.5万元。,第一节 房地产投资概述,三、房地产投资的目的 （二）避税收入 提高房地产投资避税收入的途径： 1、扩大房地产投资规模 2、争取加速折旧 3、操纵应纳税所得额 4、控制开始获利年度,第三节 常用基本概念,四、关于财务杠杆 2、财务杠杆利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称之为利差。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急剧扩大自有资本的收益率；一个小小的不利利差，也会带来自有资本的负收益率。这使我们认识到财务杠杆不是在所有情况下都可以为投资者带来收益。,第三节 常用基本概念,五、关于其他投资经济效果

6、评价指标 2、收益率 （1）全部投资收益率全部投资收益率是在假设项目的全部投资都是投资者的自有资本的情况下所计算的某个投资项目的内部收益率。因为没有借款，所以它不考虑还本付息对现金流的影响，它反映的是全部已投入的自有资本的收益水平。,第四节 房地产市场调查的方法与程序,房地产市场调查是以房地产为特定对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。房地产市场调查的重要性：基础数据和信息的获得最主要的途径。,第四节 房地产市场调查的方法与

7、程序,一、房地产市场调查方法 市场调查的方法主要包括以下几种： 1、普查法 2、抽样调查法（简单随机抽样、分层抽样、分群抽样；配额抽样、任意抽样、判断抽样） 3、直接调查法（访谈调查或深度访谈调查、电话调查、邮函调查、留置问卷调查） 4、间接调查法（观察法、实验法）,第四节 房地产市场调查的方法与程序,二、房地产市场调查程序 1、提出问题，确定调查的目的 2、决定收集资料的方法（一手资料、二手资料） 3、制定调查计划、设计调查表 4、选样 5、数据处理、分析与解释 6、提出调查报告,第四节 房地产市场调查的方法与程序,二、房地产市场调查程序 根据调查目的不同，调查方法可分为： 1、探测性调查

8、2、描述性调查 3、因果性调查 4、预测性调查,第二节 房地产开发项目区位分析,一、影响房地产开发项目选择的因素分析 先简要介绍 1、地域的分析与选择（宏观区位条件） 2、具体地点的分析与选择（即地块分析） 3、在该地点上的开发潜力分析（技术、规划、财力多方面考虑的最佳利用） 4、土地使用权获取方式分析（两种方式的利弊） 5、具体影响因素分析（见下页）,第二节 房地产开发项目区位分析,二、不同类型的房地产项目对区位的要求1、居住项目 居住用地的区位选择应考虑以下主要因素： （1）市政公用和公建配套设施完备的程度 （2）公共交通便捷程度（出行时间和出行支出，四点（居住地、工作地、购物中心、游乐场

9、所）总距离最短） （3）环境因素 （4）居民人口与收入如“闹中取静”的说法。,第二节 房地产开发项目区位分析,二、不同类型的房地产项目对区位的要求2、写字楼项目 影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括： （1）与其他商业设施的接近程度 （2）周围土地利用情况和环境（工业或政府机构） （3）易接近性（交通便捷程度、停车位）,第二节 房地产开发项目区位分析,二、不同类型的房地产项目对区位的要求 3、零售商业项目 商业项目的区位选择原则： （1）最短时间原则（1030分钟车程以内的距离） （2）区位易达性原则（近火车站、港口、汽车站） （3）接近购买力原则（人口门槛） （4）满足消费心理原则（投其所好

10、、差异化） （5）接近CBD原则（接受CBD辐射）,第一节 房地产开发项目总投资与 总成本费用的估算,房地产开发的总成本费用有两种分类方法： （1）包括开发成本和开发费用。 开发成本包括土地费用（土地使用权出让金和土地征用及拆迁安置补偿费）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期间税费、不可预见费。 开发费用包括管理费用、财务费用和销售费用。在计算土地增值税扣除项目时应采用此类划分。,第一节 房地产开发项目总投资与 总成本费用的估算,房地产开发的总成本费用有两种分类方法： （2）包括开发直接费和开发间接费。 开发直接费包括土地费用、前期工程费、建筑安装

11、工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费。 开发间接费包括管理费用、财务费用和销售费用、其他费用、开发期间税费、不可预见费。,第一节 总投资与总成本费用估算,2、前期工程费估算（实例见教材P246）房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“五通一平”等阶段的费用支出。（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用一般可按项目总投资的一定百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%3%。（2）项目的水文、地质、勘探所需费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。,第一节 总投资与

12、总成本费用估算,2、前期工程费估算 （3）土地开发中的“五通一平”（给水、排水、通电、通路、通讯、土地平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和“五通”的费用。这些费用估算可根据实际工程量，参照有关标准进行。,第一节 总投资与总成本费用估算,3、基础设施建设费估算（实例见教材P246）基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。一般说来，详细估算

13、时，供水工程可按水增容量（吨）指标计算，供电及变配电工程可按电增容量（千伏安）指标计算，各类围墙、管线工程按长度米指标计算，室外道路按道路面积平方米指标计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。,第一节 总投资与总成本费用估算,4、建筑安装工程费（实例见教材P246）建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内基本装修费等。（广州房屋造价信息）建筑工程费包括结构、建筑、特殊装修工程费；设备采购及安装工程费包括给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装等。,第一节 总投资与总成本费用估

14、算,4、建筑安装工程费建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。,第一节 总投资与总成本费用估算,5、公共配套设施建设费估算公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。,第一节 总投资与总成本费用估算,9、销售费用估算销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销

15、售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。 （1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%3%。 （2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%。 （3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%。以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%6%。,第二节 收入税金估算和资金筹措,2、租售价格的确定 （1）房地产开发产品定价方法 成本导向定价法（成本加成定价法和目标定价法） 购买者导向定价法（认知价值定价法和价值定价法） 竞争导向定价法（领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法）,第二节 收入税金估算和

16、资金筹措,二、税金估算 5、土地增值税（先预征，结束后清算）土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。是对转让房地产获取的增值额征收。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。,第二节 收入税金估算和资金筹措,二、税金估算 5、土地增值税 （1）计算增值额的扣除项目： 房地产开发成本（土地出让金、土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费 、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等） 房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用） 旧房或建筑物评估价格（转让旧房地产时适用） 转让房地产有关的税金（“两税一费”和印花税） 财政部规定其他扣除项（按开发成本的20%）,第二节 收入税金估算和资金筹措,二、税金估算 5、土地增值税（广州市计算举例） 土地增值税实行四级超率累进税率，从30%60%。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。,