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1、房地产开发企业会计与纳税实务,企业设立及获取土地开发建设阶段,房地产开发企业的开发经营流程,设立企业,获取土地阶段,房地产开发建设,转让及销售房地产,持有房地产,第一章 企业设立阶段会计账务处理,一、注册资本的核算1、投资者以货币出资（1） 房地产开发企业收到投资人投入的货币资金，应在工商登记手续办理完毕后，依据银行加盖受理章的现金缴款单或银行进账单回单的金额分两步进行账务处理借：银行存款验资户贷：实收资本（2） 待公司成立后，开设基本存款账户，需将临时存款账户的资金转入基本存款账户借：银行存款xx银行（基本户）贷：银行存款xx银行（验资户）,2、投资者以非货币财产出资 非货币财产评估价值的确
2、认：如果是企业内部使用，企业内部技术部门或资产管理部门就可以评估。如果是对外投资或企业清算用，那要有会计师事务所或其它有国家认可的，有评估资格的部门进行评估。 （1）投资者以实物资产出资（在办理财产转移手续时，按评估确认的价值或合同、协议或公司章程约定的价值）依据财产转移清单和评估确认价值证明文件，会计处理为：借：固定资产贷：实收资本资本公积资本溢价（2）投资者以土地权出资（办妥手续时，依据财产转移清单和评估确认价值证明文件）会计处理为：借：开发成本贷：实收资本,4、开办费的核算房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成
3、本的借款费用等。依据相关原始凭证，会计处理为：借：管理费用开办费贷：银行存款5、纳税业务的会计核算印花税的会计处理为：（依据印花税的完税凭证）借：管理费用贷：库存现金,第二章 获取土地阶段,一、获取土地阶段会计处理1、获取土地使用权的财务处理（1）用于土地开发的土地使用权A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据和银行转款手续）会计处理为：借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款B、应缴纳的契税（依据契税完税凭证和付款证明）会计处理为：借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款,C、应缴纳的耕地占用税（依据耕地占用税完税凭证和付款证明）会计处理为：借
4、：开发成本土地开发贷：银行存款D、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（万分之五贴花）（依据印花税完税凭证和付款证明）会计处理为：借：管理费用印花税贷：银行存款,（2）用于商品房开发的土地使用权A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据和银行转款手续）会计处理为：借：开发成本房屋开发土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款B、应缴纳的契税（依据契税完税凭证和付款证明）会计处理为：借：开发成本房屋开发土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款,C、应缴纳的耕地占用税（依据耕地占用税完税凭证和付款证明）会计处理为：借：开发成本土地开发贷：银行存款D、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（依
5、据印花税完税凭证和付款证明）会计处理为：借：管理费用印花税贷：银行存款,（3）自建用房的土地使用权A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据和银行转款手续）会计处理为：借：无形资产土地使用权贷：银行存款B、应缴纳的契税（依据契税完税凭证和付款证明）会计处理为：借：无形资产土地使用权贷：银行存款C、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（依据印花税完税凭证和付款证明）会计处理为：借：管理费用印花税贷：银行存款,D、在土地上自行建造办公楼，发生建造费用时，依据付款凭证、税务部门监制的发票或财政部门监制的收据，会计处理为：借：在建工程贷：应付账款等E、办公楼达到预定可使用状态，
6、会计处理为：借：固定资产办公楼贷：在建工程F、每年分摊土地使用权和对办公楼计提折旧，会计处理为借：管理费用贷：累计折旧累计摊销,二、获取土地阶段纳税会计处理土地使用税的会计处理（1）计算土地使用税时(海口地区共有六类，12；9；6；4.5；3；1.5)按每平方米计算,一般按年计算，分配到每季度缴纳。借：管理费用土地使用税贷：应交税费应交土地使用税（2）上交土地使用税时借：应交税费应交土地使用税贷：银行存款,第三章 开发建设阶段,一、成本费用核算1、土地开发成本核算企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整
7、；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。 根据土地开发支出的一般情况，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。,土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等（1）支付土地出让金，依据土地发票和银行转账凭据，会计处理为：借：开发成本土地开发土地征
8、用及拆迁补偿费贷：银行存款（2）支付拆迁补偿费时，依据有关部门规划（拆迁）批准文件，凭借双方签订的拆迁补偿合同和个人提供的收据及银行付款凭据，会计处理为：借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，三通一平（水通、电通、路通、场地平整费）等。（3）支付勘察设计费时，依据设计单位出具的设计发票和银行付款凭据，会计处理为：借：开发成本土地开发前期工程费贷：银行存款,基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。（4）某施工企业
9、承包的地下管道安装工程已竣工，依据双方认可的工程结算单和施工单位提供的建筑发票，会计处理为： 借：开发成本土地开发基础设施费贷：应付账款某施工企业（5）若A地土地开发工程完工，其中自用的一部分土地尚未投入使用，其余的一部分全部转让，月终结转本块土地的开发成本。依据土地开发成本归集分配表，会计处理为：借：开发产品自用土地商品性土地贷：开发成本土地开发借：营业成本土地转让成本贷：开发产品商品性土地,（6）若自用的那部分土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中，则结转土地开发成本的会计处理为：借：开发成本房屋开发土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费贷：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿费前期
10、工程费基础设施费,谢谢，祝君事业蒸蒸日上，马到成功！,房地产开发企业会计与纳税实务,转让及销售房地产阶段,第四章 转让及销售阶段,一、土地使用权转让的会计核算。依据发票账单、收款证明，确认已实现的土地转让收入：借：银行存款贷：主营业务收入-土地转让收入结转已转让土地的实际成本：借：主营业务成本-土地转让成本贷：开发产品-商品性土地按照规定，计算应纳税额借：营业税金及附加贷：应交税费-应交营业税-应交城市维护建设税-应交教育费附加-应交土地增值税借：管理费用-印花税贷：银行存款,二、商品房销售的会计核算。,1、承购人支付首付款：借：银行存款贷：预收账款 2、商品房按揭贷款到账，应依据银行收账通知
11、等收款证明进行账务处理：借：银行存款 其他货币资金-按揭保证金户贷：预收账款3、承购人违约，贷款银行从按揭保证金户扣款，应依据贷款银行扣款证明进行账务处理：借：其他应收款X贷：其他货币资金按揭保证金户4、承购人补缴还款额，依据银行收账通知等收款证明进行账务处理：借：其他货币资金按揭保证金户贷：其他应收款X5、按揭保证金解冻，依据银行转账单据进行账务处理：借：银行存款,三、代收配套设施费、办证费、维修基金的核算。,1、公司收到承购人甲的购房定金， 借：银行存款贷：预收账款-甲2、预收承购人甲支付首付款，借：银行存款贷：预收帐款甲3、承购人甲按揭贷款，依据销售不动产发票记账联，银行收账通知进行账务
12、处理：借：银行存款贷：预收账款-甲4、收到承购人甲交纳配套费用、维修基金、办证费，借：银行存款贷：其他应付款甲（配套费用）贷：其他应付款甲（维修基金）甲（办证费）,5、计算应交纳的营业税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税。借：应交税费应交营业税应交城市维护建设税应交教育费附加应交所得税应交土地增值税贷：银行存款借：管理费用印花税贷：库存现金6、支付代收配套费用、维修基金、办证费用，借：其他应付款甲（配套费用）甲（维修基金）甲（办证费）贷：银行存款,四、商品房销售会计处理,1、商品房办理竣工验收时，按实际成本结转开发成本：借：开发产品房屋贷：开发成本2、商品房移交时，确认商品房销售收入：借：
13、预收账款 贷：主营业务收入3、月末，结转商品房销售成本：借：主营业务成本贷：开发产品,4、计算销售商品房收入负担的营业税金及附加：借：营业税金及附加贷：应交税费应交营业税应交城市维护建设费应交教育费附加5、清算土地增值税：借：营业税金及附加贷：应交税费-应交土地增值税6、清算后补缴土地增值税时，借：应缴税费应交土地增值税贷：银行存款,五、特殊情况下商品房销售的处理，委托方式销售。,1、委托销售时，因不需要进行实物交付，不需要进行账务处理。 2、承购人缴纳房款时，借：银行存款贷：预收账款3、收到代销清单，支付甲专业销售公司销售手续费时,借：销售费用贷：银行存款4、房屋竣工验收，移交承购人时，应确
14、认商品房销售收入：借：预收账款贷：主营业务收入5、确认收入的同时，结转房屋销售成本：借：主营业务成本贷：开发产品房屋,六、特殊情况下商品房销售处理，视同买断方式：,1、代销商品房移交甲专业销售公司时，确认销售收入：借：应收账款贷：主营业务收入2、结转房屋销售成本：借：主营业务成本贷：开发产品房屋3、收到甲专业销售公司销售商品房款，依据银行收款通知等收款证明进行账务处理：借：银行存款贷：应收账款,七、分期收款销售商品房收入的确定,1、预收款销售商品房，收取预收款时，借：银行存款贷：预收账款2、商品房移交承购人时，应确认商品房销售收入：借：预收账款贷：主营业务收入商品房销售收入3、结转商品房实际成
15、本：借：主营业务成本贷：开发产品,八、商品房交付后分期收款销售商品房,1、商品房移交时，依据房屋实际成本进行账务处理：借：分期收款开发产品贷：开发成品2、按照销售合同规定，第一笔房款付款日期已到，根据合同约定的收款金额进行账务处理：借：应收账款贷：主营业务收入商品房销售收入 3、根据房屋全部销售成本占全部销售收入的比率计算出本期应结转的销售成本：借：主营业务成本贷：分期收款开发产品4、收到承购人支付的分期付款额时，根据收款收据记账联、现金缴款单或银行收账通知等收款证明进行账务处理：借：银行存款贷：应收账款,九、售后回购开发产品收入的确定,1、收到购房定金时，借：银行存款贷：预收账款甲公司2、商
16、品房移交甲公司时，确认商品房销售收入：借：应收账款甲公司预收账款甲公司贷：主营业务收入商品房销售收入3、发生销售退回和折让时，应依据销售不动产发票记账联，若甲公司已付清房款，发生销售退回或折让需退甲公司购房款的，还应附退款证明进行账务处理：借：主营业务收入商品房销售收入贷：应收账款甲公司 同时应冲减退回商品房的主营业务成本。,十、面积差的会计处理。,1、收取面积差价，依据销售不动产发票记账联、收款证明进行账务处理：借：银行存款贷：主营业务收入2、支付面积差价，依据销售不动产发票记账联（红字）、付款证明进行账务处理：借：主营业务收入贷：银行存款,十一、销售周转房的核算,1、在改装修复时发生的各项费用，借：销售费用贷：应付账款/银行存款2、周转房在改装修复后对外销售时，应办理房屋交接手续，并根据账单价款借：应收账款/银行存款贷：主营业务收入-周转房销售收入同时结转周转房销售成本时，应按周转房的原值扣除累计摊销额的净值，借：周转房周转房摊销/主营业务成本周转房销售成本贷：周转房在用周转房,
