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1、房地产企业多元化融资及创新,中国社会科学院中小企业研究中心 吴 瑕,.,小组互动分组：10人一组，选组长，交换名片。问题讨论： 1、目前房地产企业有哪些融资渠道？ 2、试比较出售股权融资方式、贷款融资方式的优缺点。 3、您是否能接受夹层融资、房地产基金和信托基金等较高融资成本的模式？ 4、从“万宝之争”中您的感悟是什么？,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,第一篇 理念篇观念决定思路 思路决定出路,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,一、如何看待融资难？融资难，融资有风险! 君子爱财，取之有道;企业融资，融资有道! 只有高风险,才有高回报。1、刘永好1000
2、元玩鸽子、鹌鹑起家；2、马云3万元投资做翻译；3、陈天桥花 50万元玩网络游戏；4、王石倒卖玉米遭被告。,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,红顶商人胡雪岩胡雪岩虽然出身贫寒，家庭背景平平，也没有受过高深的教育，却能够白手起家在清朝末期开始经商，先用两间破房子抵押贷款2000两银子，做起的大米的生意，几经艰难，危难之机，灵机一动投靠了左宗棠（楚军将领、陕甘总督）。后来生意越来越好，开钱庄、设药厂、出口蚕丝、买卖军火、介入房地产，不但规模庞大，资金雄厚，而且所向无敌。胡雪岩经商一路青云直上，被清廷封赏黄马褂，赐红顶戴，成为清末最神气、也最有势力的红顶商人。,第一篇 理念篇,中国
3、社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,二、融资的本质是什么？1、融资是管理为什么清朝末期的红顶商人胡雪岩集团，开钱庄、设药厂、买卖军火，不但规模庞大，资金雄厚，而且所向无敌？为什么蒙牛用短短的5年时间就发展成为中国乳业的“超级航母”？为什么陈天桥32岁就成为新中国首富？因为他们掌握了融资技术,把握了赚钱的艺术!,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,2、融资是战略有人说：资本运做、融资上市、并购重组是新经济时代的最热门话题。王石从“加法到减法”，又从“减法到加法”，他到底玩的是什么游戏？ 马云13.5港元玩上市，五年后又以13.5港元玩退市，并且玩得那么认真到底是为什么？朱新礼玩“
4、空手道”很幽默，玩“金蝉脱壳”很利索！战略？是战略！融资是战略！融资是企业发展战略的组成部分，资本运作拓宽了企业家的战略思维空间。,第一篇 理念篇,3、融资是竞争一个企业的自有资金是有限的，用自己的钱只能走滚雪球式的发展道路（简单再生产），决定了企业资本积累速度的缓慢性。 社会资本是无限的，整合社会资源形成规模效应，走膨胀式的发展道路（扩大再生产），决定了企业资本积累速度的迅速性。竞争年代不进则退！,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,4、融资是发展投资创造财富，融资推动发展。资本是创造财富的工具，融资是扩大资本的手段。资本运作的效益远远高于单纯的产品运作效益。胡雪岩、王石、
5、朱新礼、马云带领的企业哪一个不是由小企业长大的呢? 哪一个又不是靠资本运作才把企业做大的呢?,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,三、企业如何正确融资? 1.如何选择融资渠道与方法? 2.怎样运作才能收到最佳效果? 3.如何规避融资风险?,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,掌握融资技术 融资技术一: 制定融资决策八项原则 融资技术二: 控制融资八个关键环节 融资技术三: 灵活运用融资八条渠道 融资技术四: 避免陷入融资八个误区 融资技术五: 采取风险防范八个措施,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,案例：万科的发展与资本运作万科，是我国房
6、地产界和企业界一个响当当的名号。自1992年至今，是万科持续快速发展的黄金30年。2012年万科实现营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%；实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%；为20年来最高水平。今年1-6月份，万科营业收入413.9亿元，同比增长34.7%；实现净利润45.6亿元，同比增长22.3%。作为中国房地产界的NO.1，万科是当之无愧。,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,王石与万科王石背景：王石出生在广西柳州，在北京度过少年时光。作为新中国的同龄人，他几乎经历了那个年代所可能经历的一切：当兵，做工人，77年从兰州铁道学院毕业，分配到广州的一个机关工
7、作。1983年，他辞去了公职，暂别了刚刚组建的小家，孤身一人去到了当时尚是一片荒山滩涂的深圳特区，开始了他的创业之梦。,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,第一桶金：王石是30年风云激荡中屹立不倒的英雄，然而他挖掘“第一桶金”的时候却差点破产，他以倒卖玉米起家，香港一种鸡饲料发现致癌物质的报道让他倒赔70万元，然而他却逆流而行买下更多玉米，后来一个更正报道又让他补回赔掉的钱，还赚了300多万。 1984年，他组建了现代科教仪器展销中心，任总经理，利用特区在进口方面的优惠，倒卖起当时非常走俏的录象机，公司规模和利润急剧膨胀。四年间公司净资产已经达到1300万元。,第一篇 理念篇
8、,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,“规范” 是快速成长的基础 王石想做一番事业，而不是做暴发户。 1988年，他意识到公司要长远发展，就必须要“规范”。决定对公司进行股改。结果成为中国大陆第一家按照国际惯例向社会公开发股的工商企业，并且更名为万科企业股份有限公司，股份制改造使得万科健康地发展壮大，在规范化的道路上稳健成长。,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,万科与地产万科以做贸易起家，先后尝试过诸多产业，1988年才开始介入房地产开发，由于缺乏政府背景，他们拿的第一块地的地价高出市场价十倍以上！有人说：当年的万科就象个野孩子，别的孩子有饭吃，万科却得自个找饭吃，甚至是
9、去抢饭吃。,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,后来者居上在房地产开发行业，万科是个迟到者，但正是介入市场时的这种不利处境，迫使万科在与市场对接的路上比同行们走得更快。在同行眼里，万科和王石都有点“怪“，他们总是会有一些和别人不一样的想法，但事实证明，他们在大多数时候走到了同业的前面。从最初的“物业管理牌“到“规划牌“、“环境牌“，再到如今的“环保概念“、“高科技智能化概念“，在理念和实践上，万科一直走在国内同行的前面。,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,万科定位：领跑者万科给自己的定位就是一个“领跑者“的角色。“搞企业有点像万米跑，有人喜欢领跑，有人则愿
10、意跟跑，而万科的角色是领跑。“王石说：“这样可以逼着自己不断提高，万科要求自己开发的住宅永远是同行观摩、效仿的对象。“ 今天的万科，在相当程度上已经实现了这一目标。经多年积累，以“城市花园“为代表的系列品牌已经树立起“设计精心、配套完善、物业管理出色“的良好形象，逐步确立了自己的专业优势。,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,万科的经营战略第一、 减法战略在“剥离中经营“从84年成立到93年，近十年的时间里，万科一直在做“加法”：四面出击，投资北上沈阳，南下北海，东到上海，西进乌鲁木齐等十几个城市；涉足地产、贸易、零售、制造、文化、广告、印刷等十几个行业。万科的报告就象政府工
11、作报告一样，除了国防部和宣传部的开支之外，几乎什么都有。最后发现，由于多方投资，资源分散，业务架构不合理，所以尽管有很好的管理制度，有很高的工作效率，利润回报还是都给消耗掉了。,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,万科的教训同在深圳的康佳（地产业），都是在80年代中期发展起来的，他们一直坚持走专业化道路，销售已经达到上百亿规模，而万科一直在20亿左右徘徊。所以，万科最大的教训就是走了一条多元化的道路。,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,全面调整 1、以房地产为主业，以住宅为核心，调整业务，盘活存量。 2、在业务架构上，以房地产为主，由多元化向房地产集中；
12、3、在经营品种上，城市中、高档民居为主，改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法； 4、在投资地域上，由全国的13个城市转为重点经营深、沪、京、津、沈阳五大城市； 5、在股权的投资上，从94年起，万科对在全国30多家企业持有的股份，开始分期转让。,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,第二、品牌战略集中资源做品牌“集中资源做品牌”是对万科战略调整的高度概括。而物业管理和小区规划，是构成万科地产品牌的两大支柱。 专业打造品牌 ；品质打造品牌 ；价格打造品牌 ；服务打造品牌 ；企业领军人物打造品牌 ；创新打造品牌 。,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,第
13、三、稳健发展的战略“高于25%的利润不做”第四、规范化战略把权力移交给职业经理团队,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,万科的资本运作首份国际惯例招股函1988年的规范化股份制改造，让万科获得了2800万元资本金，并开始涉足房地产业。1991年1月万科股票正式在深交所上市交易，获得资本市场平台的支持，配售和定向发行新股所募集的1.3亿元人民币，万科的发展如虎添翼。1992年，发行B股，引进国际资本和管理经验，建立一个开放的组织架构。万科率先获得了发行4500万B股的资格。,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,1997年万科通过配股募集资金3.83亿元，重点加
14、大深圳市场的投资开发，一举奠定万科在深圳市场的领先地位，初步形成了万科地产化架构。2000年专业化调整基本完成后，万科开始新一轮稳健的城市发展战略，并再次进行增资配股，募集资金6.25亿元,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,借助资本市场做大做强2002、2004年两次共计发行34.5亿元可转债，绝大多数成功转股；2006年底，通过向特定对象非公开发行4亿A股股票的方式，募集资金总额42亿元；2007年8月成功增发股票3.17亿A股，募集资金高达100亿元；2008年，万科再度获得资本市场支持，发行了59亿公司债券，令公司保持了充足的偿债能力。,第一篇 理念篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,第二篇 房地产企业渠道篇,第二篇 渠道篇,中国社会科学院中小企业研究中心 吴瑕,融资渠道与方法一：债权融资 （一）国内银行贷款：房地产开发贷款、个人住房贷款、土地储备贷款、商业用房贷款 （二）典当融资 （三）信托项目融资 （四）金融租赁融资 （五）国外银行贷款 （六）发行债券融资,
