物业管理最新司法解释

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1、2018/8/30,1,物业管理司法解释与纠纷处理 深圳房地产和物业管理进修学院 李钊,2018/8/30,2,关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 与 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 两个物业管理最新司法解释,2018/8/30,3,焦点房地产网李钊博客主页 http:/ 我的电子邮箱 QQ:138231038,2018/8/30,4,司法解释的概念和性质 司法解释是由最高人民法院针对司法过程中具体运用法律、行政法规问题所作的解释 中华人民共和国人民法院组织法第三十三条明确规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释。

2、” 法律由全国人大及其常委会颁布 法令国务院令，即行政法规 司法解释不得与宪法、法律、行政法规冲突，否则冲突部分无效,2018/8/30,5,在司法工作中具体应用法律、法令的问题包括： 第一，对法律、法令规定不够具体明确而使理解和执行有困难的问题进行解释 第二，由于情况的变化，对某类案件的处理依据因有不同理解而需作出解释 第三，为统一审理案件的标准而就某一类具体案件说明应如何理解和执行某些法律、法令规定 第四，对各司法机关之间应如何依据法律、法令规定的精神相互配合审理案件进行解释,2018/8/30,6,在我国，从法理上广义的司法解释就是指由最高人民法院和最高人民检察院对审判和检察工作中具体应

3、用法律问题所作的具有普遍司法效力的解释 司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“批复”三种 司法解释是国家最高司法机关对司法工作中具体应用法律问题所做的解释 司法解释分为最高人民法院的审判解释、最高人民检察院的检察解释和这两个机关联合作出的解释 审判解释和检察解释有原则性分歧时，应报请全国人大常委会解释或决定,2018/8/30,7,物业管理的司法解释 最高人民法院民事审判第一庭起草了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释、关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 这两部司法解释分别经最高人民法院审判委员会第1464、1466次会议通过，与2009年5月25日颁布

4、，2009年10月1日实施,2018/8/30,8,两个司法解释修订稿数十次易稿时间长：2003年国务院物业管理条例出台后，最高人民法院就展开了制订司法解释工作，历时6年，备受社会各界关注立法慎重：经公开征求对司法解释修改建议、最高人民法院审判委员会第1464、1466次会议通过等程序，数十次易稿范围广：涉及业主、业主大会、业主委员会、开发商、物业服务企业等多方利益均衡利益：各方利益的博奕,2018/8/30,9,关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,2018/8/30,10,司法解释之规定 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国

5、物权法等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。,2018/8/30,11,不动产所有权的构成,2018/8/30,12,建筑物区分所有权的构成,2018/8/30,13,业主的建筑物区分所有权 中华人民共和国物权法第六章,专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”,专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”,专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主大会组织的成员权”,2018/8/30,14,建筑物区分所有权的法律关系,专有部分建筑物 物权关系 共用部分（共有部分）所有权基地使用权（地上权、租赁权等）业主大会（区分所有权人集会） 建筑物

6、区分所有权 管理人 业主委员会管理组织 业主、物业使用人管理服务人（物业管理公司）物权法-国家基本法律物业管理条例-国家行政法规物业管理司法解释规范基础 各地方物业管理法规及国家各部委行政规章管理规约（业主公约)业主大会决议、决定,2018/8/30,15,司法解释第一条规定 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际交付了房屋的,房

7、屋购买者仍然是房屋所有权人-符合物权法之第十五条规定 但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押不得对抗善意第三人 登记并非取得所有权，登记只能取得所有权证书,2018/8/30,16,对于不动产物权： 其依法律行为而发生变更者，按照物权法不动产统一登记规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，均须经登记，始生效力-物权法之第九条规定 非依法律行为而取得不动产物权，如买卖、赠与、继承、遗赠、拍卖、合法建造、强制执行、公用征收、法院判决等，非经登记，不得处分-物权法之第十五条以及第二章第三节之规定,2018/8/30,17,中华人民共和国物权法第二章第三

8、节之规定：第三节 其他规定 第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。,2018/8/30,18,业主的概念,业主与非业主使用人身份界定 业主中华人民共和国物权法规定的建筑物区分所有权人物业管

9、理条例规定的房屋所有权人 非业主使用人物业使用人、住户、租户等 不动产所有权按国际惯例以产权证书确认 没有办理产权证书签订了售房合同 发展商将客观上已经交付了房屋 业主 业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和中华人民共和国婚姻法界定,2018/8/30,19,中华人民共和国婚姻法之规定 中华人民共和国婚姻法-作为国家基本法律规定了夫妻共有财产和夫妻个人财产 第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所

10、有的财产，有平等的处理权。 既然是夫妻共同所有，那么无论是否产权证书有无署名夫妻双方理所当然就应该都是所有权人，即都应该是业主,2018/8/30,20,第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。 理所当然，房屋所有权作为夫妻个人财产，一方是所有权人，另一方则是非所有权人 即一方作为所有权人自然就是业主。而另一方非所有权人自然就应该是非业主,2018/8/30,21,第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所

11、得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿 这里说明作为夫妻业主资格可以依法转化，只要有书面明确约定即可,2018/8/30,22,业主身份的确认 房屋所有权证书登记人（查询确认） 房屋买卖合同的合法买受人 房屋继承人和受遗赠人 房屋合法建造人 生效的行政、仲裁或司法文书确认人 夫妻双方共同财产所有

12、人,2018/8/30,23,司法解释第二条之规定 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。,2018/8/30,24,“（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”这三者

13、是任何一个满足即可 特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围,2018/8/30,25,司法解释第三条之规定 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除

14、外。,2018/8/30,26,专有部分与共用部分之范围界定,确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用： 内容：专有部分专项服务、特约服务共用部分常规服务 责任：专有部分业主自己负责共用部分物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责 费用：专有部分业主自己承担共用部分物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊 权利与义务不同 有利于解决纠纷,2018/8/30,27,专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间,墙体,地板,天花,墙体,中心线,专有部分之中心说,2018/8/30,28,专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间,墙体,地板

15、,天花,墙体,中心线,专有部分之空间说,2018/8/30,29,专有部分之最后粉刷层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间 最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层 各种管线的共用部分与专有部分划分 专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施 共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施,2018/8/30,30,司法解释存在的问题 公共照明、公共通行（第三条）、公共通道（第十五条）-逻辑错误，混淆了公有制与私有制之界限。在建筑物区划内应当是大家业主共同拥有和共同使用，即共用或共有场所、共用或共有设备 具有构造上的独立性-有的专有部分并非具备构造上的独立性 能够登记成为特定业主所有权的客体-由于现行房产登记要求四至合围、2.2米层高的限制，许多专有部分并非可以进行产权登记 根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台、露台-楼顶平台、露台应当属于大家业主之法定共用部分,