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1、东平县及周边区域市场调研报告,前言,近年来，随着经济的发展，房地产已经成为我国经济增长的引擎和支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。特别是2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长态势。借着这股势头自2006年以来，东平县的房价就一直趋于上涨趋势。自东平项目组进入项目地以来，我方人员先后调研商铺1600余家，在售、拟建、售罄楼盘40多个。从宏观角度深入调研，通过对山东省东平县的自然环境、人文环境、交通环境、商业环境、政策环境以及综合市场进行了全面调查，整体数据汇总后形成本案。,（一）区域环境分析 1、区域概况 2、
2、旅游景点 3、区域交通 （二）宏观环境分析 1、经济环境 2、市政规划 （三）项目基本情况分析 （四）商业市场调查分析 1、商业市场数据 2、金汇商业街 3、其他商业街 4、大型商业数据 5、工业园区简述 6、其他县区数据 （五）住宅市场调研 1、竞争板块分析 2、竞争项目个案分析（六）项目决策分析 1、项目SWOT分析 2、项目可行性分析,目 录,第一部分 区位环境分析,东平县俯视图,第一节区域概述,东平县基本情况,东平县位于鲁西南，西临黄河，东望泰山，总面积 1343平方公里，人口78 万人。辖14个乡镇，708个行政村。地势北高南低、东高西低，山区、平原、湖洼各占三分之一。是山东省旅游资
3、源比较丰富的县份之一，境内有众多品味级别较高的人文景观和自然景观。千百年来，生活在这块土地上的人民用勤劳的双手创造了高度的物质文明和精神文明，使东平成为华夏大地上的一颗明珠。,第一节区域概述,东平县行政区划分,第一节区域概述,东平县地理位置,东平县位于北纬354624”至361020”，东经1160252至1163944之间，东与肥城市毗邻，南与汶上县、梁山县接壤，西部隔黄河与东阿县、阳谷县，河南省台前县相望，北与平阴县和肥城市搭界，土地总面积1330.44平方公里，折合2010661.2亩，地势东北高、西南低，县境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原、洼地、湖泊、河流兼而有之。,第一节区域概
4、述,山东第二大湖-东平湖,东平县，隶属泰安市，古称“东原,是历史文化古城，也是历史上著名的京杭大运河山东航段的交通枢纽，元朝时期东平路曾统治半个山东半岛，境内有山东省第二大淡水湖“东平湖“，地理位置上位于鲁西南山区，西临黄河，东望泰山，南邻孔孟故里，北近省城济南。全县地势北高南低、东高西低，山区、平原、湖洼各占三分之一。东平是山东省旅游资源比较丰富的县份之一，境内有众多品味级别较高的人文景观和自然景观。,第一节区域概述,项目区域气候,第一节区域概述,处于鲁西南平原北部，东部受鲁中山区的阻挡，境内受季风的影响，属温带季风型大陆性气候。具有四季分明的特点。春季（35月），冷暖气团对峙，进退不定，骤
5、冷骤热，盛行东南风，气候干燥，回暖迅速。夏季（68月），炎热多雨，高温高湿，降水集中，常有暴雨涝灾。秋季（911月）受大陆气团影响，气温迅速下降，降水减少，云淡风轻，日照充足。冬季（12月翌年2月），盛行偏北风，气压高，温度低，东平湖景区气候干燥。山地丘陵主要分布在该县北部地区，属鲁中南低山丘陵边缘。最高点为梯门镇歪老婆顶，海拔451米（黄海高程）。平原主要分布在南部地区，属大汶河冲积平原，地面高程在40米以上，多数土层深厚，土壤构型良好，适宜农业种植。东平县区域内的年平均降雨量，根据1956年-2002年47年的降雨系列资料计算，多年平均为609.16mm。,水资源丰富,洼地主要分布在东平湖
6、区，该区西边是黄河，东边是东平湖滞洪区，属黄河冲积平原除腊山、昆山、马山等少数孤山残丘外，其余均为地面高各40米以下的湖洼地，最低点在新湖乡轩场附近，海拔1236.7米。东平湖为山东省第二大淡水湖，是“水泊梁山”的仅存水域，由一级湖和二级湖组成。全部湖泊水面176940.5亩，折合117.94平方公里，占全县总面积的8.8%。东平湖水面好，饵料丰富，风光秀丽，具有发展水产养殖业和旅游业市巨大潜力。县内有18条河流，主要有黄河、大汶河、汇河、金线河等，戴村坝景区全县河流总水面52914.7亩，折合35.28平方公里，占全县总面积的2.6%。地表水资源量，多年平均为13559.25万m3。地下水资
7、源量，多年平均为19130.625万m3。水资源总量，多年平均为32689.875万m3。可利用量，多年平均为26290.6921万m3。人均426.2m3，亩均162m3。,第一节区域概述,地质资源,东平县矿产资源比较丰富，具有储量大、分布相对集中等特点，探明的金属、非金属和能源矿藏主要有铁、煤、水泥用灰岩、页岩、白云岩、建筑用砂、木鱼石、矿泉水等品种。能源矿藏：煤炭探明储量1.7亿吨，主要分布在戴庙乡，正在准备建井开采。 金属矿藏 铁矿探明储量7.35亿吨，居全省第三位，泰安第一位，分布于东平县彭集镇和老湖镇水河一带，埋藏浅，宜于开采。 非金属矿藏 水泥用灰岩主要分布于东平县北部山区和湖西
8、山区，初探明储量10多亿吨，平均品位52.34%，可作为百万吨以上大型水泥厂的原料基地。 页岩（紫红色页岩）主要分布在梯门乡、接山乡、老湖镇和银山镇一带，探明储量5414.72万吨，估计总储量可达2亿吨以上。该矿产可利用高科技研制出高强、轻质新型建材产品，可用于水泥配料及砖瓦用原料， 开采该矿种不占用耕地，应大力推广应用。 白云岩主要分布在接山乡尹山庄、大羊乡丁家坞和旧县乡等地，探明储量2000万吨，矿石平均品位MgO198%。 木鱼石主要分布在老湖镇一带，探明储量60万立方米。 建筑用砂主要分布在大汶河、大清河河道内，现有储量3500万吨。 矿泉水主要分布在州城镇和银山镇。其矿化度、锶、锌、
9、偏硅酸、溴等指标达到了国家饮用矿泉水标准。,第一节区域概述,具有国内知名度的旅游景点,第二节旅游资源,罗贯中故居,高速线路,第三节区域交通,区域交通线路,第三节区域交通,国道105、220线，省道250、255、331， 济南至菏泽高速通过县城。目前政府规划东平向西南区域规划，并大力发展第三产业，特别是旅游业。,经济指标-三产业比例,第一节区域概述,农业、制造业、服务业的产业比重变化明显，预计2015年比值达到7:49:44,经济指标-三产业比例,第一节区域概述,东平县整体收入涨幅明显，2009年后达到每年3成的递增率。,东平县人均收入水平逐年提高。,第二部分 宏观环境分析,东平经济存在的问题
10、,第一节经济环境分析,最近几年，东平经济发展速度递增，城市建设、环境绿化等方面达到了明显的改善，道路整修、城乡改造建设框架基本完成。旅游市场也日趋完善，县城的商业发展也具有一定的规模，围绕百货大楼、医院、车站形式的商品零售区极大满足了居民的生活所需，但商业中心还有待完善，中心区结构不完善导致交通堵塞、脏乱差等问题还有待解决，目前还没形成具有地域性的特色行业。 工业企业数量有所提升，经济总量有了一定提高，但总体水平薄弱，旅游业发展较为迅速，但规模有限。工业企业以及旅游业在招商引资等方面缺乏必要的引导和干预，缺乏发展的核心竞争力，总体来说，东平经济的发展在邻近县市中，还存在一定的差距。,东平县前期
11、规划效果显著,第一节市政规划分析,编制完成了东平县城市总体规划（2008-2020年）及新城区控制性详细规划、城市绿地系统规划、城市水系景观规划、白佛山公园规划、农村住房建设和危房改造规划等各类单体规划30余项。,主要实施了文化发展中心、白佛山公园一期、清河公园、旅游码头、引水入城、水浒古镇、博物馆等一批重点建设工程，对焦村、李泉子、卜楼、赵桥、虹桥、后屯、赤脸店、一担土、李范村、护村等城中村、对原糖茶公司、土产公司、副食品公司等旧城区实施开发改造，打造了焦村新社区、山水人家、杭州花园、御泉龙庭等一批现代化居住小区，实现工程总投资12亿元，建筑面积60余万平方米。,以净化、绿化、亮化、美化、硬
12、化为重点，高标准完成了东山路、西山路两条主道路和稻香街、佛山街、龙山街等三条主要街道的综合整治，加大了白吉河改造力度，更换广告牌匾650块、玻璃门窗426个、高标准路灯183盏，粉刷墙壁8万平方米，栽植各类苗木60万棵，新增绿化面积12万平方米，实现投资1亿元，营造了良好城市环境，县城面貌有了较大改观。,编制完成了各乡镇总体规划，调整或编制了200多个村庄建设规划。加快了小城镇开发建设步伐，基础设施配套功能和服务水平明显提高，对经济发展的承载、聚集和带动能力显著增强。大力开展了村镇环境综合整治，加强了村镇基础设施和公共服务设施建设，实施了沿街建筑物粉刷美化，规范了广告设置，强化了“五乱”治理，
13、城乡面貌焕然一新。,加强了建设工程的招投标管理，建立健全了建设领域安全生产管理制度，提高了施工现场安全施工水平；严格施工标准和规程，强化质量安全意识，扎实开展了 “质量诚信、用户满意” 创建活动。加强了对全县建筑行业的监督和管理，扩大、壮大了建筑施工队伍，培育起鑫海、隆腾、宝龙、州建、昌宏等一批实力强、信誉高的建筑企业，促进了我县第三产业的健康发展。,1,3,5,2,4,规划核心：东延、西连、南跨、北展,第一节市政规划分析,按照统筹城乡、合理布局、节约土地、功能完善的原则和“东延、西连、南跨、北展”的发展思路，进一步拓展县城规模，围绕建设生态宜居家园，积极构筑以“两区、三园、一带、十一镇”为框
14、架的城镇空间格局，到2012年，全县城镇化水平达到51%，县城建成区面积达到35平方公里，人口达到26万人，跨入中等城市行列。到2020年，全县城镇化水平达到62%以上，县城建城区面积达到80平方公里，人口达到50万人。,东平县整体规划,第一节市政规划分析,东平县控制性详细规划,第一节市政规划分析,东平县新城区中轴线城市设计,第一节市政规划分析,第三部分 项目基本情况,地块规划指标,第一节项目概述,该地块位于虹桥社区 规划用地：8411平方米 土地性质：金融商业用地 容积率：1容积率3.5 建筑密度：大于40% 绿地率：大于25% 建筑限高：低于40米,龙山街,香山街,汇河街,东原路,项目区域
15、位置,第一节项目概述,银山街,佛山街,东山路,望山街,汶河街,稻香街,县政府,东平镇政府,105国道,人民医院,中医院,文,文,明湖中学,文,实验小学,文,第三实验小学,文,实验中学,韩山街,高级中学,金汇商业街,西 山 路,至东平湖,平湖路,光大广场,光大家园,本案,宿昌路,项目地块现状,第一节项目概述,项目地周边情况,第一节项目概述,第四部分 商业市场调查分析,东平核心商业-金汇商业街,第一节商业街调查分析,金汇商业街位于汇河街东原路与西山路中间路段，为目前东平商业中心。附近百货、三联等大型超市汇聚，人流量达到每分钟18人左右，自行车、电动车流量每分钟约26辆左右。主要经营服装、鞋帽、餐饮
16、。,第一节商业街调查分析,金汇商业街示意图,东原路,东山路,楼梯,楼梯,楼梯,农贸市场,农贸市场,金佰汇,客来多共2层，2000 ，大卖场主营中低档服饰，二层女装,儒原,金汇商业街,韩山街,尚客优,商业街东侧北街,商业街西侧北街,商业街西侧南街,商业街东侧南街,金汇商业街数据汇总表,第一节商业街调查分析,第二节商业街市场调查数据,金汇商业街东侧北街数据1-7,金汇商业街东侧北街数据8-14,第二节商业街市场调查数据,金汇商业街数据15-21,第二节商业街市场调查数据,金汇商业街东侧北街数据22-28,第二节商业街市场调查数据,金汇商业街东侧北街数据29-35,第二节商业街市场调查数据,金汇商业街东侧北街数据36-42,第二节商业街市场调查数据,金汇商业街东侧北街数据43-49,第二节商业街市场调查数据,金汇商业街东侧南街数据1-7,第二节商业街市场调查数据,金汇商业街东侧南街数据8-14,
