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1、深圳市万人市场调查股份有限公司,深国投常熟印象城消费者市场调查报告,2,目录,区域经济发展概述,顾客消费行为与购物评价,调查执行综述,顾客与商圈居民对比分析,商圈居民消费行为与购物评价,居民细分市场研究,几个关注点调查分析,综合建议,3,第一部分 调查执行综述,调查实施,调查设计,项目背景,4,调查背景,常熟印象城购物中心坐落于常熟政治和经济中心，被誉为“黄金商圈”的海虞南路与青墩塘路交界处，于2008年6月5日开业。 该项目总建筑面积83,248平方米，其中沃尔玛营业面积16,500平方米，共392个停车位。 印象城购物中心是常熟首家集购物、休闲、餐饮及娱乐功能为一体的综合性大型国际购物中心
2、。,5,调查设计调查思路,根据购物中心消费群体的不同来划分，可分为两类，第一类是印象城的现有顾客，即在印象城购物中心实现消费的消费者；第二类是商圈居民，仅指在核心商圈内居住或工作的中高收入居民（注：家庭平均月收入在5万元以上）。 调查思路如下：,消费行为,商场评价,品牌偏好,购物期望,消费习惯,消费结构,商场评价,品牌偏好,购物期望,商业价值 最大化,市场定位,品牌调整,品类优化,提升服务,市场容量,6,调查设计调查内容与方法,7,由于本项目西南面受招商城商圈的影响，因此我们在本次调查中排除招商城管理区的调查样本，同时增加了向北扩调查范围。其他方向约取3公里以内，具体调查范围划分如下（蓝色线条
3、区域内）： 东至东三环； 南至沙家浜路； 西至虞山北路和北门大街等； 北至勤丰路和嫩江路。,调查设计调查范围,片区1,片区2,片区3,片区4,8,片区概述,9,项目时间进度,10,执行中的有关情况说明：,1、顾客问卷调查根据现场情况确定访问地点：执行第一天下午在一楼两个电梯口进行定点访问，并同时安排访问员流动访问；第二天直接在两个电梯口进行定点拦截访问；第三天安排一个访问点； 2、居民问卷调查根据现场情况及时调整访问地点：由于部分访问地点人流较少，督导及时根据现场情况，灵活调整访问地点，访问地点不局限于某一点，可在附近流动访问，提高访问成功率；合理控制样本特征：每日统计当日完成样本的性别、年龄
4、特征和片区，发现有偏差时，及时调整后续抽样要求，比如1825岁的比例较大时，后续要求减少该部分访问； 3、深度访谈邀约11位被访对象，实际完成深访11位。,调查实施调查执行（一）,11,该项目从05月8日正式执行至05月11日结束，执行时间共4天。商圈竞争商业网点调查、顾客问卷调查、居民问卷调查同步执行，深访和座谈会在05月04日至05月05日完成。整个执行按计划完成了配额要求。在问卷设计、项目执行过程中，由于得到深国投商用置业有限公司和印象城的大力支持，执行工作总体比较顺利。,问卷调查执行完成情况表,调查实施调查执行（二）,12,调查实施调查执行（三）,深访调查执行完成情况表,租户深访调查完
5、成情况表,13,第二部分 区域环境发展概述,潜在竞争对手情况,主要竞争对手情况,常熟商业发展现状,14,位于中国经济最活跃的区域上海经济圈中心 ； 2008年常熟GDP总量为1150.02亿，在全国县级市中排名第四； 08年常熟市总户籍人口约106.5万，全市财政收入完成162.79亿； 居民储蓄存款554.57亿元，城镇人均可支配收入为24602元,常熟市区域现状,常熟市,上海市,苏州市,无锡市,42KM,43KM,84KM,15,常熟地理位置优越，处于上海经济圈的中心，东倚上海，南接苏州，西邻无锡，具有得天独厚的区位优势； 现有常熟经济开发区和常熟东南经济开发区两个省级开发区和3个市级开发
6、区，成为外资投入的高度密集区； 城乡面貌正在改造，交通设施进一步完善； “方塔街商圈”和“招商城商圈” 发展成熟，成为常熟的商业中心；其他多个商圈正逐步成型，如“城东、东北商圈”、“海虞镇商圈”和“高新产业园商圈”等。,常熟商业进入新的时代：立足于常熟经济高速发展的经济起点、东进北扩的规划，以及住宅产业的规模，更多更高档、影响力更大的商圈在常熟各个区域逐渐出现，常熟商业体量迅速猛增，为常熟下一轮的快速发展注入新的动力。,发展现状,前景展望,区域发展现状与前景,16,区域经济发展现状,区域经济健康发展,消费需求不断加快,2008年常熟市地区生产总值为1150.02亿元，同比增长14%；第三产业增
7、长速度最快，08年第三产业增加值为460.03亿元，增长率为17%，高于第一产业的0.5%和第二产业的13.1%，实现了经济平稳较快的增长。与全国其他县级市相比，县级市排名第四，常熟地区经济发展较快。,2008年常熟经济平稳健康发展，居民消费需求正不断加快。,随着人们收入水平的提高和社会保障体系的不断完善，居民消费需求日益多元化并继续优化升级；2008年常熟市社会消费品零售总额达263.68亿元，同比增长25.3%；各个行业发展迅速。其中，2008年批发零售业零售总额为236.03亿元，增长24.2%，住宿和餐饮业增长39.2%。,&,注：以上数据引自常熟市政府网站常熟市国民经济和社会发展统计
8、公报,17,区域交通与人口发展现状,区域交通现状,区域人口现状,2008年常熟市继续在城乡面貌改善，全年完成47.5公里农村样板路创建，多条高等级公路和大桥建设或投入使用。2008年客运量、货运量分别为5437万人和1548万吨，同比增长率分别为9.1%和8.1%，实现了较快的增长；港口货运吞吐量达到了4020万吨，同比增长21.3%。现与51个国家和地区的251个国际港口实现了通航通商,2008年常熟市交通继续改造，良好的交通环境为交通运输业带来了不断发展的机遇。常熟市城镇化发展速度较快，性别比例更为理想。,常熟市2008年年末全市户籍人口为106.50万，其中城镇人口数为70.55万，城镇
9、化水平高。区域内人口自然增长率为-1.54 ，其中人口死亡率为7.63，同比下降0.1个千分点；男女比例为102:106，相对于全国性别比例更为理想。,&,注：以上数据引自常熟市政府网站常熟市国民经济和社会发展统计公报,18,第二部分 区域环境发展概述,潜在竞争对手情况,主要竞争对手情况,常熟商业发展现状,19,主要竞争对手分布,欧尚,方塔街,黄河路,海虞路,环城东路,北 门 大 街,海 虞 南 路,青墩塘路,20,主要竞争对手概况-总体概况,21,整体布局一楼为精品时尚馆：精品女鞋、精品男鞋、国际精品、化妆品、珠宝钟表； 二楼为名媛淑女：精品女装、文胸内衣； 三楼为时尚少淑/童品/床品：精品
10、少淑、精品童装、精品家居； 四楼为休闲运动/绅士男装馆：休闲运动、精品男装、精品男装。,服装代表品牌精品女装（81个）：朗姿、OTT、季候风、雅莹、天意、遇见、爱特爱、伊芙心悦、第一印象、流行秀、衣恋、艾格周末、衣臣、lulu、阿玛施、台秀、浪漫宣言、秀姿和歌力思等 精品男装（26个）：韦乐、沙弛、迪莱、派克、凯撒大帝、堡马、堡尼、诺贝达、万宝龙、曼哈顿等 休闲运动（21个）：李维斯、马克华菲、阿迪达斯、耐克、杰克琼斯、Lee、佐丹奴、360、左岸、坚持自我、茵宝等； 精品童装（22个）：巴布豆、ABC、米奇.米菲、一休、ELAND衣恋、吗拉丁、小熊等；,其他代表品牌珠宝首饰（18个）：周大福
11、、周大生、谢瑞麒、爱迪尔、帝舵等； 化妆品（14个）：Lizabeth Areden、玉兰油、欧莱雅等； 文胸内衣（19个）：艾格、黛安芬、安莉芳、舒雅、曼妮芬、贵夫人等 精品男包（5个）：希伯莱、沙弛、卓凡尼、金利来、卡渃奇等； 精品女鞋（16个）：爱意、百丽、思加图、JC、爱魅、千百度等； 精品男鞋（18个）：爱步、健乐士、SKAP、巴利宝和沙弛等； 国际精品（9个）：宝姿、雅格师丹、都彭、万宝路、HUGO BOSS等； 精品家居（6个）：仙合、富安娜、艾莎、阿芙萝、罗莱和多样屋等。,主要竞争对手概况-华地,22,整体布局负一楼为：超市、食品、百货、保健品、家电、电脑、手机等； 一楼：美容
12、化妆品、黄金珠宝、钟表、照相器材、女鞋； 二楼：女装区； 三楼：淑女装、内衣、针织品； 四楼：男装、皮件 五楼：休闲运动服饰、工艺品 六楼：儿童用品、床上用品、家居用品。,服装代表品牌精品女装（43个）：金枝玉叶、幕托丽、柯莱蒂尔、莱克斯曼、卡利亚里、雅莹、沐兰、路易沙美、名师路、阿玛施、法露易娜、CARA咖啦和娜尔思、七公主、艾格、LESS、克里斯蒂娜、读我、我爱露露、杰衣茜、玫瑰传说、她世代、亦谷和KAKO等 精品男装（16个）：鳄鱼、比音勒芬、浪肯、威斯康尼、迈雅、金利来、迪柯尼、沙弛、万里马、虎都、九牧王和雷迪波尔等 休闲运动（20个）：阿迪达斯、耐克、杰克琼斯、苹果、维士堡、Cane
13、lin Kiekha 背靠背、花花公子、Lee、乐斯菲斯、哥伦比亚、匡威、阿玛尼、安踏、霹雳道、茵宝等；,其他代表品牌 珠宝首饰（7个）：周大福、蓝忆、梵迪、老庙、翠佛堂、潮宏基和明牌首饰等； 化妆品（17个）：玉兰油、香水吧、Love For Keeps、水芝澳、美伊娜多、美宝莲帝舵、欧泊莱、奥洛菲等； 文胸内衣（10个）：厚木、曼妮芬、伊丝芬、爱美丽、黛安芬、华歌尔、伊维斯、UNDER WARE、舒雅、爱慕 精品女鞋（8个）：达芙尼、卡地诺、接吻猫、FED、哈森、百丽、瑞贝卡和星期六等； 男鞋皮具（16个）：布鲁斯金熊、海螺、ELLE、金利来、森达、派迪仕、宾度、皇冠、BOMY、诺帝卡和沙
14、弛等；,主要竞争对手概况-华联,23,其他代表品牌 化妆品（20个）：屈臣氏、滇虹润芙香、欧莱雅、宝璐丝、美宝莲、斯特拉、杰尼亚、当娜、玉兰油、妮威雅和莎娃蒂妮等； 文胸内衣（17个）：可可儿、宜而爽、鄂尔多斯、维尔曼、南极人、曼妮芬、富铤、号手、黛安芬、Snoopy、伊维斯等 精品女鞋（13个）：天美意、千百度、安玛莉、康莉、浪斯艇女、伊伴、百斯敦、百思图、森林公主、百丽、贝瑟芬妮等； 精品男鞋（14个）：金利来、苹果、康莉、奥卡索、暇步士、森达、红蜻蜓、富贵鸟、TATA、梦特娇、百丽、和沙弛等； 床上用品（9个）：梦兰、堂皇家纺、MLILY、宝缦家纺、圣布凡、仙合、耶纳诺、澳丹奴家纺和德兰
15、德隆家纺 钟表首饰和皮箱（8个）：瑞士、Swacth、艾迪、米奇、威豹、赛蒂、卡丹路和卡迪乐鳄鱼等,整体布局负一楼为：超市、护肤化妆品等； 一楼：美容化妆品、黄金珠宝、钟表、箱包皮具、女鞋； 二楼：女装区； 三楼：女装、内衣，童装； 四楼：男装； 五楼：休闲运动服饰； 六楼：床上用品。,服装代表品牌精品女装（61个）：红蜻蜓、ONLY、菲格、F.NY、CT、艾格、舒雅、知臣、凯茜夏梦、 米奇、曼娅奴、秋水伊人、JUST MODE、伊芙丽、爱死诺兰、小熊维尼、紫淑、杰施、与狼共舞 VEROMODA、Etam、心裕、真丝、唐朱迪和易菲等 精品男装（40个）：海螺、杰克琼斯、洛兹、滨狮王、莱克斯顿、
16、苹果、金鲨、日驰尼、西蒙贝尔、兽王、金利来、鳄鱼恤、堡狮龙、太平鸟、澳伦多兰、虎都、佛拉特和马克华菲等 休闲运动（27个）：阿迪达斯、耐克、杰克琼斯、日高、天伦天、李宁、乐斯菲斯、彪马、新巴伦、欢腾、灰鼠、花花公子、特步、舒华电跑、背靠背、安踏、霹雳道、茵宝等； 童装（13个）：好孩子、哥比兔、七彩城、嗒嘀嗒、姆明一族、笑咪咪、米奇和梦特娇等,主要竞争对手概况-第一百货,24,第二部分 区域环境发展概述,潜在竞争对手情况,主要竞争对手情况,常熟商业发展现状,25,潜在竞争对手概况,26,区域环境小结,常熟经济实力雄厚，居民消费能力强,一,常熟距离周边发达城市较近，顾客消费易外流,二,商业体量大，同质化严重，传统商圈竞争激烈,三,大量商业设施涌现，各区商圈突起,四,印象城地理位置佳，处于常熟政治中心和经济中心,五,27,第三部分 顾客消费行为与购物评价,顾客满意度评价,顾客消费行为,顾客背景特征,28,
