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1、谨呈：海尔地产集团有限公司,1,海尔长沙云海湾项目 物业发展建议,2,项目组工作的阶段划分,与客户进行首次沟通 项目地块现场查勘 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 政府人员访谈 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈,市调成果沟通,整体定位与发展战略报告和中期汇报,项目界定及目标分析 问题结构化分析 市场价值研判 案例借鉴及分析 项目整体发展战略 项目定位 项目产品价值体系建立,规划实施及分期构思 物业发展建议 根据客户意见对中期报告进行修改 参与规划汇报并针对规划方案提出意见,规划沟通并提出相应意见 终稿报告,2011/11/15,2011/12/16,第一阶段 市场调研阶段,201
2、2/01/12,2011/11/22,定位报告回顾,项目属性界定及项目目标,客户定位,项目发展战略,项目属性,形象定位,核心问题,产品定位,重要结论回顾,项目目标,项目属性：,区域属性：,项目目标：,目标1：保证至少20%税前利润率,目标2：塑造品牌，海尔在南方的第一个项目,项目核心问题界定,项目的核心问题,需要重新来判断区域能否支撑城市高端产品定位？,结合项目目标与竞争环境，项目战略思路如何选择？,项目产品价值体系如何建立，项目技术思路如何选择？,城市支撑，区域支撑，竞争机会，客户支撑，规律支撑，高端市场，自身基础全方面判断项目高端定位,通过案例分析，发展趋势判断以及海尔企业优势提出“艺术+
3、科技”的复合地产模式,全面阐述项目的产品价值体系及打造点,客户定位,项目发展战略,项目属性,形象定位,核心问题,产品定位,重要结论回顾,项目目标,项目发展战略,云海湾倡导的是一种一步到位的生活方式，是一种终极置业，不是不停的更换居所，而是通过不断更新科技设施改变生活，是节能、节地、节材的生活方式；,“科技的、艺术的、哲学的”三个核心观念，打造引领市场的新生代豪宅；,科技海尔智能家居系统的运用； 艺术建筑规划与设计； 哲学新生活方式；,客户定位,项目发展战略,项目属性,形象定位,核心问题,产品定位,重要结论回顾,项目目标,项目形象定位,一个城市的珍藏，一个传承的艺术经典,客户定位,项目发展战略,
4、项目属性,形象定位,核心问题,产品定位,重要结论回顾,项目目标,项目客户定位,核心客户,本地客户：长株潭融城区域客户，以当地企业高管、私企老板、政界要员、文艺界人士为主,核心客户,一类重点客户,二类重点客户,边缘客户,长沙周边城市群客户： 长沙周边城市客户，如常德、岳阳、衡阳等地，以当地的私企业主及矿老板为主,京、沪、深等一线城市湘籍客户： 众多湘籍在外工作的高端人士需求是长沙高端产品去化的重要客源之一,华中南城市群客户：武广高铁贯穿湖北、湖南及广东三省，经济往来增强，城市资源魅力得以展现。沿线城市高端人群将成为项目的重要客群,客户定位,项目发展战略,项目属性,形象定位,核心问题,产品定位,重
5、要结论回顾,项目目标,产品户型定位,客户定位,项目发展战略,项目属性,形象定位,核心问题,产品定位,重要结论回顾,项目目标,自我定义区域标杆，突破区域价格平台豪宅借鉴,华润幸福里：深圳顶级都市综合体、超高层、深圳首个单价破4万的高层住宅项目,自09年7月1日开始销售，至09年11月27日，短短5个月共150天： 高层平面单位762套完美售罄，共实现销售金额逾40亿元,当之无愧的深圳单盘销售冠军 创深圳非别墅首个单价破4万的楼盘,幸福里 3栋49层超高层,位置 深圳罗湖滨河大道与宝安南路交汇处，万象城南侧 住宅指标 综合体指标：总建面积55万平米（含木棉花酒店） 住宅综合体指标 总用地面积：14
6、.277平 建筑面积：111.038平 容积率：7.76 绿地率：35% 楼高：49层、164.4米,华润幸福里,幸福里主力户型集中于140-185平之间，非传统豪宅户型区间,房均面积：约50-60平米（舒适度较高）,主力,三房两厅两卫 建面：188平,三房两厅两卫 建面：188平,三房两厅两卫 建面：143平,三房两厅两卫 建面：148平,两房两厅两卫 建面：95平,三房两厅两卫 建面：143平,四房两厅四卫 建面：249平,非主流豪宅面积,产品采用深圳最高品质标准进行打造，首次在住宅项目中首次或罕有使用最高端材质与配置,深圳最高标准的产品品质： 最高水准的建筑装配 最高品质的细节打造 最高
7、标准的施工工艺 最高标准的装修配置,进口洞石外墙夹胶、LOW-E、中空三层玻璃 停车场远距离读卡系统 擦窗机 黑镜钢电梯门 智能化信报箱 美洲樱桃木三层实木复合地板 自动关闭门磁系统的常开防火门,在住宅项目中首次使用或罕有使用的材质和配置：,极致产品打造：洞石、瓷板与陶土板干挂，并首次大面积使用内衬防水铝背板，全石材打造4.2米高的地下大堂及9米层高的首层大堂,外立面打造舞动的格子,建筑立面采用黄金分割的色彩构成原则，红色、灰色和米白色为主色调 洞石、瓷板、陶土板采用干挂工艺，内衬防水铝背板，在住宅项目中首次大面积使用 干挂的安全性测试：400公斤的拉力测试、红外线空谷率测试3,白洞石 深灰色
8、面砖 砖红色面砖 深灰色陶土板 砖红色陶土板 米白仿洞石瓷板,公共空间打造大堂,全进口石材 高品质打造,地下大堂高品质打造：4.2米层高、威尼斯米黄地面、法国木纹石墙面 首层大堂打造标准：9米层高、进口象牙米黄和天然海底黑金花地面、进口白洞石墙面,极致产品打造：深圳住宅首次采用4M/S的高速电梯，并首创宽达2.8米的全进口石材打造的电梯间,电梯深圳首个住宅高速电梯,电梯间深圳首创开阔空间，全进口石材,日本进口日立高速电梯，速度达甲级写字楼标准4m/s 黑镜钢饰面，特制幸福里LOGO； 轿厢内净高达2.8米，开门高度达到2.4米，开门宽度达到1米 轿厢内部采用扪皮及樱桃木饰面，高档美观,电梯间宽
9、度达2.8米，全部使用进口石材打造，为深圳首创 地下大堂电梯间与标准层电梯间同样标准，大面积采用黑镜钢饰面 首层大堂电梯间层高9米，地面为象牙米黄和黑金花、墙面为白洞石 标准层电梯间为阳光电梯间，采光通风极佳，地面为威尼斯米黄、墙面为法国木纹石,极致产品打造：产品打造均采用国际顶级品牌，室内设计由梁志天亲自操刀,万象城工程样板房千锤百炼确保交楼标准的品质和工艺 选取世界顶级品牌精装修交楼 国际顶尖室内设计师梁志天亲自操刀量身定做,华润置地CCDI中建国际梁志天设计事务所贝尔高林CL3设计事务所,C L 3,极致产品打造：三层中空玻璃、地板接口铝条包边、三层实木复合地板采用45度斜铺工艺,三层中
10、空LOW-E夹胶玻璃，最大化景观视野,三层中空LOW-E夹胶钢化玻璃（为住宅门窗玻璃的首创）、高2米宽3米、厚度达到3.4厘米、半吨重-专业吊装,三层实木复合地板：表层为樱桃木、芯层为松木、底层为桦木,保留实木优点，扭转缺点，稳定、耐磨、舒适 地板采用45度斜铺工艺，严格控制流程，有效降噪隔音 每块木板的宽度为15公分（一般为9-12公分）,室内木地板比空中花园地面高出一截，防止空中花园室外雨水流入室内腐蚀室内地板 空中花园与室内地板接口处采用铝条包边，防止地板跷起,极致产品打造：阳角面金属包边、墙面采用手刮腻子工艺、玻璃镜面隐藏柜采用意大利进口滑轮,室内阳角面采用金属包边，防止损坏 墙面采用
11、手刮腻子工艺，非一般直接刷涂料，结实耐用,玻璃镜面隐藏柜：双开门推拉式隐藏柜，采用意大利进口滑轨,极致产品打造：三菱变频多联多户中央冷暖空调、公共区域与户内配置美国原装进口EDWARDS烟感与温感报警系统并取消室内喷淋系统,空调系统,消防系统,日本三菱重工，变频多联户式中央冷暖型空调系统，是三菱重工空调的最高端水平系列 出风口设有灯槽，分散灯光及出风，并进行消音处理，几乎无噪音 设有双向遥控器（墙壁固定和移动）,公共区域和户内均配置烟感和温感报警系统（住宅项目罕见） 住户大堂设置消防栓、手提灭火器和自动喷淋系统 室内取消喷淋系统，设置烟感，厨房设置温感 产品均采用美国原装进口EDWARDS,极
12、致产品打造：BOSCH安防系统、德国进口速宾停车场系统、首次配置远距离读卡技术，信报箱使用门禁卡和密码双重设置,智能化系统,安防智能化系统 全面采用德国BOSCH安防系统，包括可视对讲系统、门禁系统、闭路电视监控系统及防盗报警系统 客厅和主卧设有红外微波双鉴（一般是单项鉴别）探测器及紧急报警按钮,停车场远程读卡系统 采用德国进口速宾/Schedit & Bachmann停车场系统，并在住宅项目中首次配置了远距离读卡技术，无需停车即可快速进出智能化信报箱 有别于传统的锁型信报箱，使用门禁卡和密码锁双重设置，并采用黑镜钢饰面,精致园林设计：贝尔高林设计1万平庭院与泳池、小区整体抬高1.5米、五维立
13、体绿化园林、利用高差丰富景观效果、首次将园林引入地下大堂,香港贝尔高林设计总监亲自主笔设计 园林面积1万平米，主要由庭院和泳池两部分组成 小区整体抬高1.5米，与周边环境相区隔； 园林与君悦酒店和万象城二期休闲广场统一规划设计，营造超五星级的私家园林 “五维立体绿化”园林特大型乔木、常规乔木、高灌木、中低灌木和草坪 通过高差的变化营造跌落水景、坡地、台阶，营造独立、幽静的居住环境和丰富的景观效果 首次将园林引入了地下大堂，每栋的地下一层大堂与室外都是相连通的。,园林打造私密性,精致园林设计：采用户外艺术廊的方式，将会所与园林相结合，提升住户艺术感知,这些盒子亦可当作一个一个的艺术廊,室內的建筑
14、元素 再也不是室內的建筑设计,而是一件一件的艺术品。这个戶外的园林再配合室內建筑设计的元素,將它演变成一个戶外艺术廊,称为 艺林 当人们进入这个家园，也随着进入一个艺术空间,艺术廊,华润幸福里的营销创新,第一个颠覆深圳传统豪宅标准的都市综合体高尚住宅项目； 第一个做more cup的豪宅项目； 第一个在酒店设展厅，展厅内设置闭合式销售流线的项目； 第一个在展厅的影视区播放情感诉求片子的项目； 第一个在展厅使用黑白素模的项目； 第一个将项目logo 运用到极致的项目; 第一个真正与时尚奢侈品牌紧密嫁接，并按照奢侈品营销路径操作的项目； 第一个售次开售前无线上推广仅凭自有资源和客户精准排查筛选打响
15、头炮的项目； 第一个以小众范围点对点推介形式启动产品价值洗脑的项目； 第一个以可替代产品价格的安全、预警和危险区间来做价格可行性验证的项目; 第一个从始到终都以低调方式开盘却实现销售奇迹的项目；持续深入维系老客户及业主（节日短信、邮件、电话回访，满意度调查，赠送万象城娱乐项目礼包、电影专场、路易威登新店开业等）； 持续通过综合体配套的启动和开业制造大事件大推广（08年因城市而生产品发布会，09年倾城之恋产品发布会，lv开业，君悦开业）,自我标杆化豪宅KPI体系，来自幸福里的借鉴,极致产品：,产品采用深圳最高品质标准进行打造，首次在住宅项目中首次或罕有使用最高端材质与配置 极致化外立面、公共空间
16、、内部装修、机电和智能化系统、园林和会所设计,精致园林：,贝尔高林设计1万平庭院与泳池、小区整体抬高1.5米、五维立体绿化园林、利用高差丰富景观效果、首次将园林引入地下大堂 采用户外艺术廊的方式，将会所与园林相结合,营销手段革新：,充分运用建筑、围墙、楼书宣传渠道，进行客户深访，采用统一专属物料VI 实行“一对一”选房策略，每位销售手持PDA 项目与时尚奢侈品牌紧密嫁接，并按照奢侈品营销路径操作,项目物业发展体系,海尔U-home系统、成熟的豪宅高科技环保技术,科技层面,云海湾产品体系,科技层面,艺术层面,房子及社区的艺术及情感的感官体验,人生的哲学、追求的生活方式.,海尔云海湾是对现有市场的彻底颠覆，是对客户感知的一次整体超越，是对已有的成熟技术的一次系统智能整合应用，是对居住艺术的创造,文化艺术层面,哲学层面,科技层面,我们习惯了标榜，习惯了贴标签 告富目前长沙高端市场普遍的做法,具有主题性与艺术性 具有象征性与标签性 具有交流性与参与性,我们真正需要是一种回归，寻找一种无忧的生活 云生活从心里富裕的生活,
