彭成XX大工业区项目定位报告

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1、谨呈：彭成实业有限公司,龙岗坪山大工业区地块 入市时机研判及整体定位报告,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目印象：新区中心山景资源具有高端住宅潜质,项目基本经济技术参数 占地面积：100000平米 容积率： 2.0 建筑面积： 200000平米 覆盖率： 30%,1,项目整体定位,02,01,05,04,03,坪山新城区域概况,竞争分析,项目本体分析,现状客户分析,区域房地产市场分析,光明新城,龙华 新城,体育 新城,东部新城,“东部

2、新城”既有政策上的支持，又有高科技与先进制造业支撑，其未来发展势头更为强劲,坪山新城位于东部新城的核心区域：“四大新城”2010年逐步成型深圳向多元化中心发展趋势日益明显，东部新城存在巨大发展潜力,趋势一,坪山新城规划为行政商务中心：坪山新城商务中心、文化体育中心，预计大工业挂牌在09年底10年初,装备制造产业园区,电子信息产业园区,汽车制造产业园区,国家级 出口加工区,燕子岭生活区,行政中心,大工业区功能分区图,行政区配套一览表,趋势二,交通全面升级坪山新城逐步融入深圳半小时生活圈：横坪快速、地铁3号线延长线、深汕公路，近可拉动坑梓、惠阳客户，远可牵引市区客户,交通全面升级，可以为项目拉动大

3、工业区区域外客户，甚至市区客户,中山大道,深汕公路,丹梓大道,龙坪大道,横坪公路,坪西快速干道,往坑梓、惠州,往大鹏、盐田,往中心城、东莞、龙华,往罗湖、福田市区,大工业区,地铁3号线,地铁3号延长B线,趋势三,交通规划实施时间表：坪山新城规划建设的主要交通干道多集中在10-11年通车,趋势三,区域配套2010年投入使用：随着坪山城市化进程加快，市政设施建设，各项配套的完善，2010年可以全部投入使用,坪山,大工业区体育中心 已动工，2009年底建成，2011年体育场馆投入大运会使用，可以提高坪山的知名度，消除外界对坪山的陌生感,大工业区医院，预计2010年建成使用,中心广场，工程基本完工，已

4、经投入使用,马峦山郊野公园，预计2010年前建成,中心学校，框架已经完成，2009年9月投入使用,本项目,河湿地公园，2009已经建成,趋势四,产业支持：大工业区由产业支撑（电子信息、精密机械、生物工程及医疗与新材料），企业未来进驻量大，经济效益增长迅速,现在：电子信息、机械制造产业为主 截止2008年6月，工业项目总计139个，其中投产96个。2008年1-6月生产总值125.82亿,未来（2015）：电子信息、精密机械、生物工程及医疗与新材料四大产业 有43个项目筹备中，在建8个，筹建21个，审批中14个;远景目标（2015）待大工业区完全建成后，年总产值达1000亿元。,四大产业的支撑促

5、进了大工业区经济的迅速发展，同时也为当地房地产市场发展提供了经济基础，并带来大量产业人口，增加置业需求,趋势五,人口支撑：区域产业人口与外来移民的增加将推动东部新城人口增长，促进置业需求增加,随着大工业区产业的发展、成熟，产业人口增加，特别是2011年左右中高级管理人才增加，将会促进有效置业需求的发展,坪山目前保守人口56万，户籍人口只有2.7万人，绝大部分为产业人口与外来人口。,产业 工人,技术研 发人员,一般管 理人员,中级管 理人员,高级管 理人员,（年份） 06 07 08 09 10 11 12,产业工人人数增长曲线,专业人才及管理人员人数增长曲线,（人数）4000030000200

6、001000080006000400020000,企业发展规律：管理及技术人员的比例随企业的发展快速提升 企业发展初期，管理及技术人员比例很小,目前区内人口约56万， 80%左右为普通产业工人,未来规划人口91万,趋势六,坪山新城区域发展趋势小结：工业区产业、配套等2010-2011年框架基本形成，大部分可以投入使用，片区逐步发展成熟，2012年步入快速上升期，2015步入稳定期,区域价值,新区价值2年内将有大的飞跃，本项目的机会点及核心竞争力何在？,竞争对手在做什么？ 区域客户需要什么？ 我们能提供什么？,1,项目整体定位,02,01,05,04,03,坪山新城区域概况,竞争分析,项目本体分

7、析,现状客户分析,区域房地产市场分析,坪山房地产市场主要由三个片区组成，本项目所在的坪山新城片区随着坪山新城管委会挂牌，将发展为区域的核心,深业东城上邸,本项目,属性：新区中心/行政中心/高档住宅 代表楼盘：万科金域东郡 主流均价：6100-6300元/m2 发展趋势：商务、行政、高档住宅,属性：老城区的扩展区/新兴商住区 代表楼盘：深业东城上邸、牛角龙旧改、坪山围旧改 主流均价：6500元/m2 发展趋势：宜商宜住,属性：工业区 代表楼盘：金众蓝钻风景、振业峦山谷 主流均价： 5000-5500元/m2 发展趋势：居住区+产业园区，中档楼盘,金众蓝钻风景,坪山区域 市场,供应现状70-80m

8、2，80-110m2的中小户型为市场主流产品，舒适型产品缺失,坪山目前在售项目产品主要以70-90平小户型为主，及少量110、160户型； 120以上产品（3房、4房，洋房、别墅）极度缺失，成为坪山市场很大的产品空缺； 120以上户型销售情况均比较良好；,坪山区域 市场,价格现状受龙岗中心城同类产品的价格制约，价格一直处于龙岗片区乃至深圳市场的较低水平,5000,6000,7000,8000,9000,8500,7000,6100,2009.4.11,2008.11,2007. 11,2007.4,7400,时间,东城上邸价格走势,价格,金域东郡价格走势,金众蓝钻价格走势,从目前坪山主要的在售

9、项目结构走势可以看出： 坪山商品房价格一直低于龙岗平均价格，处于较低的水平； 目前在售项目均价在5000-6400元/平米，但仍有大部分本地客户不能承受此价格，坪山整体购买力较弱；,龙岗平均价格走势,坪山区域 市场,未来供应（1）拍卖地块的建面达100万以上，90/70限制、容积率较高、普通住宅,坪山区域 市场,数据来源：世联数据中心,坪山围旧改，建面16.8万，容积率3.6,牛角龙村旧改，建面30.5万，容积率2.5,江岭工业区旧改项目,飞西旧改，建面86万，容积率3,宝山旧改，建面30万,飞东旧改项目,三洋湖旧改，5.7万，容积率2.34,未来供应（2）区域内大量旧改项目，除坪山围旧改进度

10、较快2年内可面市外，其余均不可预测,坪山房地产市场未来推出的项目，旧改项目占主导； 目前坪山围村旧改项目、牛角龙村旧改项目、三洋湖旧改、飞西旧改专向规划已经公示；江岭旧改、宝山旧改、飞东旧改、中俊龙岗下围旧改正在报批； 由于旧改项目需要政府报批，实施时间相对较长；入市有较长的滞后性；,宝山旧改,飞西旧改,飞东旧改,江岭旧改,牛角龙旧改,三洋湖旧改,坪山围旧改,中俊龙岗下围旧改,中俊龙下围旧改，100万,坪山区域 市场,四季度,一季度,二季度,三季度,四季度,一季度,2009年,2010年,深业东城上邸：9万平米/小高层、高层,金众蓝钻：23万平米,二季度,三季度,四季度,振业峦山谷1期：30万

11、平米,2010年，深业、万科一期、金众尾盘期，基本售罄，振业地处偏远，中低品质；未来与本项目产生直接的竞争项目，主要是万科金域东郡二期,万科金域东郡一期：298套,万科金域东郡二期：约12万平米建面,旧改项目：,区域内竞争趋势,万科金域东郡：复制型的发展模式，前期产品主要针对市区客户坪山本地客户接受一般，水土不服，导致目前销售缓慢,典型竞争项目分析,项目针对性分析： 项目前期定位由于受07年市场的影响，产品定位不符合当地市场需求，导致现在销售缓慢； 万科在核心开发主题上一直宣传坪山新城的规划利好，目前又结合深圳第九高级中学宣传人文社区的概念；本项目可以与万科携手炒作片区，充分利用本项目的教育资

12、源做足文章 复制性的发展模式，导致项目缺少核心产品，整体比较均质；本项目可以通过产品的打造建立与万科的竞争优势,金域东郡产品主要针对市区客户设计，面积偏小，6190平米，布局紧凑，户型不方正，且部分朝向较差，坪山客户接受度很低。,客户姓名：蒋小姐 购买户型：东城上邸89小复式 客户基础背景：约30岁，坪山本地生意人，中专教育程度，三口之家 客户语录： 万科金域东郡我们也去看过，觉得那的户型不好，死角太多，不如你们的方正。 你们的户型比较好，从模型来看入户花园蛮大 你们前面还有一个很大的广场，我比较喜欢，我就住在附时闲的时候也可以逛一下。 你们的房子很高，老远就看到了！在坪山还没有这么高的房子！

13、,基于一期对万科二期预测：3.0容积率的限制仍然以主流的居家2房、3房60-110的居家中端产品为主，会有部分140-160的拼合户型,147200,52800,万科内部员工： 目前准备动三期，不过现在设计方案还未报建，估计2010年下旬推出,万科经济指标,本项目VS万科,1,项目整体定位,02,01,05,04,03,坪山新城区域概况,竞争分析,项目本体分析,现状客户分析,区域房地产市场分析,松平公园,政府用地,本项目,居住用地,商务服务用地,政府用地,功能定位是：深圳坪山新城商务中心、文化体育中心 ，本片区的建设规模总量为201.62万平方米,坪山新城功能,政府用地：所确定的教育科研用地和

14、部分行政办公用地，可以兼容商业性办公功能，结合具体项目安排研发、科研办公等。,商务服务用地：所确定的商业性办公用地，用地性质以综合类用地为主；可结合具体项目设置商业、服务业、旅馆业等。,地块集中布置坪山新城级别的文化设施，主要包括体育中心、青少年活动中心、文化活动中心；居住区应设置相关的配套服务设施,丹梓大道、深汕公路、市政一路、市政二路目前已修建完毕，目前项目区域内尚未通公交，进入性较差,深汕公路,丹梓大道,项目地块,丹梓大道,深汕公路,行政1路,行政2路,区域 交通规划,本项目地块北面规划12号线换乘站，未来坪山新城交通枢纽中心，对本项目商业影响较大,区域交通规划利好,12号线 换乘站,丹

15、梓大道,深汕公路,根据深圳市城市轨道交通近中期发展综合规划，东部工业组团范围内有轨道交通12号线通过，规划结合轻轨站设换乘中心1座，疏散人流交通；本项目后期将承接地铁三号线的主要人流，特别是通勤一族、白领阶层,2.0的中低密度产品意象：2.0的容积率、90/70,整体概况： 建筑面积：20万平方米 住宅面积：18.1万平方米 商业面积：1.25万平方米 公共配套：6500平米 车位：1830个,限制条件 90/70 市政路将项目一分为二，且市政路无法改变,147200,52800,市政路,项目 规划指标,一个中心、一所学校、一个公园、一座山体，资源明显,坪山中心区,万科金域东郡一期,深圳第九高级中学,文,万科：与万科总共建面50万，是一个可以相互利用的规模资源； 学校：2000个学位的深圳第九高级中学 大工业区公园：一期建面23万，已投入使用 大工业区行政大楼：已经投入使用,大工业区公园,项目 资源,竞争力：,本项目具备领驭坪山新城的气质 先天优势、丽质天成新区中心、区域定位高； 住宅集中地，宜居指数高； 2.0的低容积率，具备打造高端产品的可能性； 地块方正，利用规划。,1,项目整体定位,02,01,05,04,03,内部因素,外部因素,项目SWOT分析,项目定位存在的两种发展方向：,