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1、关 于 我 区 轻 轨 沿 线 产 业 发 展 的 思 考硚口 区委 党校 课题 组随着 中国 经济 发 展的 日新 月异，在中国的 各大 中城 市，人 口和 公共交通 工具 的日 益增 多 ，城市 道路 变得 十分 拥挤，市民的出 行也 变得 越来越困 难了 。原 有的 公 共汽 车等 传统 交通 工 具已 不能 满足 市民 出行的 需求，群 众呼 唤方 便、快捷、舒适、大运量 的新 型交 通运 输工 具 。轻轨 等轨道 交通 具有 方便 、快捷 、舒 适 、大 运量 的功 能和 特征 ，是 传 统交 通的换代 品， 非常 适合 在 中国 各大 城市 优先 发 展。随着 各地 经济 的 大发
2、 展，已经 具备 发 展轻 轨交 通的 实力 ，目前 ，我国各 大城 市都 相继 开 始建 设轻 轨交 通。2000 年 12 月 23 日，武 汉轻 轨一号线 一期 工程 正式 开 工，拉 开了 武汉 城市 轨道 交通 建设 的序 幕 。国内 外的轨 道交 通发 展规 律 表明，城市轨道 交通 不仅 仅是 一条 交通 运 输线，还可以 带活 沿线 经济 发 展。例如 ：巴 黎地 铁 已有 百年 历史 ，它 犹 如一 个巨大的“地 下超 市”，地铁 站中 设有 商业 点 800 家 ，包括百 货 店、饮食 店、音像 中心 、书 店、服 装店 、鞋 帽店 、香 水店、花店 、礼 品店 、照相 馆
3、等，一些 名牌 专卖 店也 位 列其 中。此 外，地 铁内还 有数 以千 计的 各 类自 动售货机 。巴 黎地 铁管 理公司 虽然 本身 营运 不 赚钱 ，但“ 地下 经济 ”却 让其一年 可赚 相当 于 1.2 亿元 人民 币。 特别 行 政区 香港 1979 年建 成的 地铁是世 界上 为数 不多 的 能够 赚钱 的地 铁之 一 。它 的赚 钱模 式是 靠 与房 地产联动 发展 获得 效益 。 2007 年 的地 铁物 业发 展利 润大 幅增 加至 83.04亿港元，其中 利润 摊分 占 70.77 亿港 元，主 要是 来自 住宅 销售 ，另外 ，递 延收益 为 12.24亿港 元 。20
4、07 年香 港地 铁的 广告 业务 规模 亦有 扩大，车站内及 车厢 内广 告媒 体 数目 分别 为 20,564及 27,011个。如 今在香 港地 铁的每 一个 出口，地铁公司 都建 了很 多建 筑 。这也 反映 出了 香港 地铁 上盖物业 巨大 的商 业价 值 。武汉 轻轨 一号 线 横贯 我区，一期也已 开始 运营，未来还将 和正 在开发建 设的 武汉 城市 地 铁线 相对 接。国 内外 的成 功经 验表 明，如 何配 合轨道交 通建 设，搞好 产业经 济发 展，是当 地 政府 面临 的一 个新 课 题。基于此，我 区大 部分 地区 都在 武汉 市轻 轨沿 线 附近，如何搞好 我区 轻
5、轨 沿线产业 开发 ，也 是摆 在 我区 政府 面前 的一 个 课题 。针对 这一 课题，我们通过 调查 研究，撰写了对 这一 问题 的 看法 和见解， 以期 能给 区委 、 区政 府参 考和 借鉴 。一、 轻轨 建设 对 带动 沿线 商业地产开 发的 重 要作 用在城 市发 展过 程 中，作 为人 流、物流 、资金 流、信息 流等 生产 要素的重 要载 体，房 地产 开发 充当 着城 市建 设 的 先 锋角 色，在 城市 发展 的各个阶 段，发挥 着举 足轻重 的作 用。随着 轨 道交 通的 出现 ，进 一 步促 使沿线土 地的 重组 与使 用 性质 优化 ，加大了 周边范 围内 的人 流集
6、 散 以及 资源转换 ，直 接刺 激了 商业地 产开 发的 强度 ，其建 设布 局和 特征 ，改变 了城市原 有结 构，对 城市 空间 形态 产生 了直 接 的影 响。随 着武 汉轻 轨一 期向二期 两端 全线 延伸 ， 武汉 城市 核心 区开 始 沿轻 轨二 期向 两端 伸展 , 我 区应按 照“友 好协 作、优势 互补、互利互惠 、实现 双赢”的原则 ，强化 与轻轨 快速 交通 线建 设 的全 面对 接，借 轻轨 建设 的重 大机 遇，优 化产 业结构、完善 城市 功能 、改变 城市 环境 ，加 大 商业 地产 开发 力度 ，努力 提升区域 核心 竞争 力。（一 ）改 善城 市 空间 ，实
7、 现持 续发 展从城 市发 展历 程 来看 ，轨道沿 线地 产的开 发对 城市 空间 发 展形 态起着决 定性 的导 向作 用 ，有轨 道交 通的 城市 与无 轨道 交通 的城 市 相比，在城市 空间 形态 上有 着 极大 的差 异性，在硚口城 市空 间发 展中，轻轨充分地利 用了 轨道 交通 的 特点，促使沿线 商业 地产 的开 发，迎 合国 家战 略发展布 局，从 而引 导城 市空 间形 态的 转变，打造成为 联系 武汉 三 镇的 信息纽带，科学地调 整与 优化 硚口 的发 展，为 硚口 的可 持续 性发 展 提供 有力保障 。（二 ）提 升开 发 档次 ，树 立城 市标 杆房地 产开 发
8、 需 要 持续 的热 点，需要 兴 旺的 人气 。轻 轨的 出 现，对武汉市 特别 是硚 口地 区 房地 产市 场来 说深 远 意义 大于 现实 意义 。轻轨 将极大地 延伸 人们 的居 住 空间，改变人们 的居 住与 置业 的理 念，进 一步 提升生活 品质 和改 变生 活 方式；在更大程 度上 ，轻轨 可以 将一 个区 域的 品质整体 地提 高。武汉 市近年 来的 临江 临湖 亲 水住 宅，武昌 教育 住 宅、汉阳新区 开发 ，已 初步 形成气 候，唯独 硚口 地 区的 房地 产开 发缺 乏 亮点 ，尤其是 受区 域购 买力 的 限制 ，使 硚口 近几 年的开 发建 设档 次一 直 难以
9、得到提升 ，楼 价没 有形 成 梯次 ，土 地级 差没 有得到 充分 展现 。有 了轻轨 以后，政府 加大 沿线 土地 的 供应 和配 套 设施的 投 入，再加 上合 理引 进 国内 外地产巨 头和 商业 百强 企 业建 设高 品质、大手笔的 城市 综合 体，就 能够 凝聚人气，将硚口旧 城改 造与 商业 地产 的发 展 结合 起来，激活并增 强硚 口城市地 产开 发的 极化 效 应，树立 城市 地产 开 发新 的标 杆。此外 ，轻轨 的建设必 将引 起土 地功 能 的重 新划 分，重 新提 升土 地的 功能，大大提高 土地的价 值。对开 发商 来说，如果 能充 分利 用 土地 重新 划分 的
10、商 机 ，那 将是非常 有远 见的 决策 。（三 ）发 挥交 通 优势 ，优 化产 业结 构容量 巨大、快捷安全 的轨 道工 程项 目 建成 后，将 极大 地缓 解城 区交通压 力、提高 城市 综合功 能，同时 对于 优 化区 域功 能布 局、带 动沿 线产业发 展、拓 展城 市发 展空 间也 具有 十分 重 要的 意义。轻轨一号 线自 东西方向 贯穿 硚口 区各 主 要功 能区，并将硚口 与周 边城 区紧 紧相 连 ，形成 了硚口 腹地 的“ 黄金 轴线”。已投入运 行的 轻轨 一期 工程 ，在 硚 口区 的东部初 步带 动了 商贸 服 务、休闲 娱乐 、房 地 产业 等产 业的 发展 。正
11、在 紧张施工 中的 二期 工程 ，也将 促进 西部 地区 产业结 构的 调整 和城 市 功能 的优化。 因此 ，轻 轨快 速 交通 线建 设是 提升 区 域竞 争力 、增 强产 业辐射 力、壮大 综合 经济 实力 的 重大 历史 机遇 。二、 轻轨 沿线 地 产开 发存 在制 约因 素( 一) 土地 供应 受 到极 大的 制约 。依 据 物 权法 的 规定 , 开发 项目用地 不仅 需要 符合 城 市总 体规 划，更重 要 的是 严格 遵守物 权 法的规定，充分 尊重 地块 上物业 所有 权人 的权 益 。开 发商 的商 业开 发 行为 ，不受 物权 法认可 和保护 ，政 府今 后也 不能向
12、商业 拆迁 项目 发 放拆 迁许可证 。对 轻轨 沿线 的 项目 招商 和土 地储 备 交易 工作 造成 极大 的冲击 。( 二) 城市 规划 法颁 布实 施后 使武 汉市 规划 审批 程序 陷 入暂 时的真空 阶段 。根 据法 律规定 用地 条件 审批 必须依 照城 市控 制性 详 规作 为依据，但 我市 控制 性详 规没 有经 过审 批，而 原有 控制 性详 规不 适 应现 状的需要，修改完善 还需 要一 段时 间的 论证 过 程，直 接造 成现 在规 划部 门无依据 进行 审批 ，影 响 了部 分轻 轨沿 线项 目 的推 进。( 三) 物 权法颁布实施 后，与 之配 套的 国家 土地 征
13、收、征用条例迟迟 未能 出台 ，使 拆迁无 法可 依，新的 拆 迁项 目也 无法 审批 ，直接 影响到轻 轨沿 线拆 迁项 目 的工 作进 程。( 四) 硚口 轻轨 沿 线旧 城房 屋密 度很 大 ，居住 人口 密集，配 套设 施陈旧，直接 导致 沿线 拆迁工 作难 度较 大，土 地成 本较 高，影响 了 开发 企业的投 资决 策。三、 轻轨 沿线 旧 城改 造及 商业 地产 开 发的 对策 和建 议( 一) 推动 轻轨 沿 线地 产开 发应 对政 策 的建 议1、 加快 推进 土 地挂 牌交 易工 作。 进一步 完善 “专 人负 责，及 时联系，控制 节点 ，重点 跟踪 ”的 土地 交易 协
14、 调工 作机 制，积极 争 取市 土地交易 中心 的支 持。适 应 物权 法 的 要求 ，与 市土 地交 易中 心 共同 探索企业 申报 土地 交易 项 目按 照规 划实 施成 片 开发 的新 措施 ，大力 推动 带有少量 社会 拆迁 地块、净地和无 争议 地块 的 挂牌 工作，共同探索 一条 既合法又 有效 的供 地途 径 。2、 积极 推进 危 旧房 区域 改造 工作 。我区 的旧 城改 造任 务重、 压力大，要 充分 发挥 区危 改办 的职 能，积 极探 索一 条新 形势 下危 旧 房区 域改造之 路。按照“ 先安 置，后拆 迁”的 原则 ，通 过加 大保 障性 住宅的 建设，先建 好安
15、 置小 区，再 对危 旧房 改造 区域 内 的拆 迁户 进行 集体 搬 迁，搬 迁完毕 后， 实施 土地 挂 牌交 易。3、 稳步 推进 安 置拆 迁工 作。 对全 区拆迁 工作 实行 绩效 考核， 运用当前 开发 的拆 迁模 拟 系统 和拆 迁联 动服 务 系统 ，对各类 拆迁 工 作按 照块块为 主，条块 结合 的方式 ，全 面发 动各 街 道和 职能 部门 的作 用 ，积 极消化拆 迁中 的突 出矛 盾 和问 题，为 顺利 推进 拆迁 奠定 良好 的工 作 基础。加强安 置房 工作 力度，计划好年 度经 济适 用 房建 设项 目和 规模，一方面加大对 经济 适用 房项 目 等保 障性 住
16、房 的申 报 建设 力度 ；另一方 面 整合 规范全区 的二 手房 交易 市 场，建 立统 一的 二手 房安 置房 源库，为各类产 权调换搭 建平 台。通 过多 方筹 措安 置房 源，以 应对 拆迁 当中 安置 房 源紧 缺的局面 。（二 ）推 进轨 道 交通 枢纽 型城 市综 合 体建 设的 建议位于 硚口 古田 地 区的 古田 商圈 由轨 道 交通 线沿 解放 大道 “一线 贯通”。该 区域 目前 已 纳入 我市 商业“ 十一 五”规 划，是 规划 中 的武 汉市城市 商业 副中 心之 一 。其 规划 范围 东起 京 广铁 路线 ，西 至古 田 二路 ，南抵沿 河大 道，北达 长丰大 道，总面 积 10 平方 公里 ，人 口 30 余万 。随 着亚洲 规模 最大 的华 中 建材 家居 采购 中心 一 期项 目封 顶，沃 尔玛 、百安 居等世 界 500 强企业 正 式进 驻，中商 平价 入驻古 田四 路 7000 平 方米 卖场；加之 此前 ，麦 德龙 、中百 仓储 等超 市巨 头 的扎 根，古田 城市 商 业副 中心已经 渐成 雏形 。建议 在未 来几 年
