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1、1,曲江地产春天花园项目提案,2,Contents 目录,1/区域位置 地理学 2/竞争项目 历史学 3/未来发展 发展观 4/目标客群 人际观 5/项目定位 社会观 6/产品建议 科学观 7/品牌传播 品牌论 8/推广体系 推广论,二学四观两论,3,地理学,区域位置,4,项目区位,本案,项目位于大兴新区与大明宫遗址保护区核心区域，城市昭示性相对较好，未来发展潜力较大。,居住环境：城市重点开发区域，未来居住环境良好。 交通配套：交通便捷、路网发达，未央路横穿南北，文景路南北走向，自龙首路连接北二环。 商业配套：未央路商圈，北二环商圈将会起到一定带动作用。 教育资源： 目前周边教育资源尚不完善，
2、但伴随城北近几年的飞速发展，未来教育资源必不可缺。城北板块是西安市房地产开发的一大热点区域。,地理位置,区域规划,城北板块,本案位于大兴新区，与大明宫国家遗址公园一路之隔距中心城区车程约5分钟，同时隶属未来房产开发的热点板块,首例成片旧城改造、工业企业搬迁改造区域，总规划面积约12平方公里。其中，莲湖辖区约9平方公里，未央辖区约1.7平方公里，团结水库水环境综合治理区约1.3平方公里。,5,交通配套,地块周边交通非常便利，未央路为城市中轴，文景路连通北二环，可方便抵达城市各个区域。,红庙坡路 东西走向；连接未央路与大兴东路，城区级主干道；（规划中）,文景路 南北走向；自龙首北路，经方新路，连接
3、北二环；（规划贯通至红庙坡路）,未央路 城市中轴，城市级主干道，由北向南贯通城北，连接长安路；,龙首北路 东西走向；西段连接未央路与朱宏路，东段则延伸至大明宫遗址保护区；,规划中的红庙坡路为大兴东路延伸段，同样为城北区的主干道；,6,本案毗邻地铁2号线，将对地块的区位价值和交通便利程度有极大的提升；,1、线路概况： 地铁2号线北起西安北客运站，南至长安区韦曲镇，全长26.4公里，纵贯西安南北，全程行车时间仅39分钟；沿途共设20站，沿途经过大明宫遗址区、钟楼、小寨等西安市繁华区域； 2、建设进度： 地铁2号线自2006年9月29日开工建设，预计2011年建成通车，现将提前一年竣工。 3、载客量
4、： 地铁2号线建成初期（2014年）日载客量约31.34万人次，中期（2021年）日载客量约75.49万人次，远期（2036年）日载客量将达到114万人次，将为重点站点带来大量的地铁商机；,区域发展地铁,7,1,6,5,4,3,2,枣园小学,西安市包装印刷工业学校,西安自考培训学校,枣园双语幼儿园,西安驾驶员培训学校,郭家村幼儿园,基础教育配套尚不完善，缺乏重点教育机构,配套分析教育,朱 宏 路星 火 路,北二环,2,1,3,4,5,6,7,7,陕西省机电工程技术学校,大白杨小学,8,8,9,9,雅典娜幼儿园,未 央 路,8,周边商业配套尚不成熟，缺乏大型购物商场、医疗、酒店，但伴随区域的搬迁
5、改造，未来整体形象将会大幅提升。,商业配套分析,齐贸工业品市场,晶晶食品公司,中国信合,蜀汉酒店,天正秦工业品城,西安市汉邦跃进汽车服务有限公司,凯瑞物资交易市场,水暖工业品商城,怡兰集团汽车修理厂,9,10,项目处于城市未来核心区域，具备一定的发展潜力，具备成为区域明星项目的潜质,区域总结,11,历史学,竞争项目,12,宏观经济发展态势良好，为房地产业发展奠定了良好的平台，促使房地产市场的持续发展，销售和价格保持着相对平稳的态势（见图一）。房地产整体市场趋于理性、供需基本平衡，房价涨幅和GDP增幅呈均衡趋势（图二）。中心区房地产物业稀缺性将更加体现，将出现价格峰值点。人口的快速增长，城市化进
6、程的加快，房地产投资占固定资产投资的比例也将随之提高，将会刺激房地产投资热潮的再一轮兴起。,房地产市场西安房地产市场整体来说稳步上升，供需平衡，价值持续攀升。,图一：2007-2008年西安市区商品房均价,图二：2002-2007年房地产投资占固投比例,宏观分析城市,13,市场分析住宅,进入09年之后，西安住宅市场 供需两旺，量价齐涨,09 年西安住宅市场成交量持续走高，一季度大幅升温，二、三季度成交量则于高位稳步攀升，四季度第一个月份直线飙升。 10 月份住宅成交不但再次突破历史高点，更创下133.95 万的绝对峰值。全市住宅成交133.95 万，环比大幅上升24.93%；同比08 年10
7、月份上涨190.37%。 09 年开年成交均价一路小幅上扬，3-5 月涨势趋缓，6-8月连续大幅上涨，9 月略有盘整，10月再次冲高至5082元/。,14,市场分析购房目的,潜在客户中以首置类需求和改善型需求为主，投资比例较低。,15,市场分析青睐房型,购买房型偏好：潜在客户购房目的及其购买力决定了2 房和3 房始终是市场供求的主力。,16,首置类客户占据多数，但随着成交量不断攀高，首改类的客户所占比例不断上升。,市场分析购房动机,17,客户普遍喜欢带入户花园或者大阳台的房型。对房子的采光、通风以及布局合理性最为关注。,市场分析功能偏好,18,市场分析年龄架构,成交客户年龄结构：住宅成交客户年
8、轻化趋势明显,19,市场分析诱引,喜欢的购房优惠：折扣和赠送面积的优惠活动最容易吸引客户购房。,20,从整体商业市场分析来看，西安的商业地产中心化、规模化成为主流趋势,市场分布 市中心大型综合商业过度集中，缺乏合理规划，竞争激烈。 商圈格局随着城市格局的变化开始出现变革，形成新区域和社区中心 除大型综合商业外，其它类型商业分布基本合理。,市场供应： 全市商业近些年供应量将有着一定程度的增加。 市区大型商业过剩，内城、高新区、曲江等将是商业供应集中区。,市场变现： 价格理性，有上升空间； 餐饮娱乐业成规模、成体系、成品牌，空置率相对较低； 大型综合商业空置率较高。,市场趋势： 业态区域在城市扩容
9、下形成多元化 国际零售商、品牌进入，档次逐步提升 社区商业、地铁商业将成为主导,市场分析商业,21,结合项目地块条件、交通、规划等，综合分析项目未来商业类型,百货,商业街,社区商业,大型综合超市,大型专业店,餐饮娱乐,市场竞争情况及区域发展情况， 不适宜百货业态。,地块毗邻文景路，比较适合,地块条件基本满足,地块条件基本满足，对地上、地下 及绿化广场要求较高,地块条件基本满足，需要大型的 地面停车场,需多面临街，充分利用景观、可视 性、临街面,市场分析地块商业分析,22,08年西安市及竞争区域销售统计表,数据来源西安房地产信息研究中心,09年上半年西安市及竞争区域销售统计表,【英泰行观点】：0
10、9年上半年西安各主流区域的销售面积、销售金额均已突破08年全年销量的25%； 但从成交单价上来看，全市、城南和高新片区的成交均价均较08年全年的成交均价有所提高，其中全市提高约242元/，高新提高400元/，城南提升376元/；城北区域由于房地产市场发展相对落后，且存在较多的经济适用房，对单价拉动较大，均价上升171.9元/；,城北市场 销售分析,作為西安后发展区，随着城市改造的进行，销量持续攀升，未来供应量大，但价格处于中低水平,23,市场供应,09年上半年施工面积仍居城南之后，名列第二，城北区供应方面仍表现充足，而且从土地市场分析，未来城北区供应市场仍有赶超城南区的可能。,09年上半年西安
11、城北区商品房施工面积较上年同比增长39.26%，占全市施工面积总量的26.28%，该比例较上年增长了1.48个百分点。 上半年城北区商品房竣工面积较上年同比增长26.55%，占商品房竣工面积总量的26.23%。新开工面积较上年同比增长30.49%。,信息源自西安房地产信息网,24,城北市场主力销售户型为两、三房,其面积集中在70-110平米之间,2009年上半年城北区分户型成交比例,城北区09年上半年住宅成交价以3800-4200元/为主,占到了25%的比例;其次为4200-4500元/的成交价为主,占到了解15%的比例;再次为3000-4800元/的价格为主,占到11%的比例; 城北区住宅成
12、交面积主要集中在70-110平米之间,占到了30%的比例;其次为50-70平米的二房成交为主,占到了12%的比例;再次为110-144平米的面积段为主,占到了9%的比例.,2009年上半年城北区户型成交价格,分 析,成交分析,25,城北区市场均价在3800-4200价格段的销量表现较为突显.,09年1月-09年6月城北普通住宅各价格段销售套数分布,从成交价格段分布图中可以看出，09年1月至09年6月销量集中价格段有三个区间表现较为突出，其中销量最突出段为3800-4200元/平米区间，其次为4200-4500元/平米和3500-3800元/平米两价格段。 从总的价格分布情况看，城北普通住宅的销
13、售价格板块化分布较为明显，这一方面说明西安人置业的区域化倾向较为明显，另一方面也说明同板块的价格梯度的层级仍有空隙，价格空间调整的自由度较大。,分 析,价格分析,26,区域楼盘分布图,中天雅苑,宫园壹号,大兴新区,雅荷春天,27,宫园壹号,28,项目透析,6#,5#,7#,4#,8#,9#,3#,2#,1#,项目共规划有9栋高层，层高30-33F 1#：负14层为商业，510层办公标间设计； 2、3#：均为两个单元设计，层高32F,两梯四户，148 154平米，三室、四室设计； 4#：三个单元设计，层高32F，两梯四户，91450平米设计，两室、三室、四室、复式。 5#：四个单元设计，层高32
14、F，两梯五户，91179平 米两室四室设计。 6#：两个单元设计，层高32F，两梯五户，86165平 米，两室、三室、四室、设计。 7、8、9#：一个单元设计，三梯六户，层高33F，89272平米，两室、三室、复式设计。,配套,教 育：社区自带双语幼儿园 医 院：陕西省红十字会第三医院、西安市地矿医院、西安市中心医院； 购 物：家乐、人人乐、龙首批发市场； 市 政：未央区政府、物资局、档案馆； 餐饮娱乐：肯德基、火锅、酒楼、咖啡屋、KTV、保健等方便齐全； 交 通：地铁2号线龙首站，公交线路有26路、36路、209路、117路、202路、228路、409路、609路、618路、600路等多条公
15、交路线。,29,户型配比,从饼状图可以看出项目两室户型持有最高比例，其次为三室，一室标间仅占2%比值。可分析出项目产品主要以大户型为主，其中包含部分复式房源。一室位于临街公寓楼主要用于办公与投资。,30,客群分析,销售均价,前期入市,6500元/平米,5300元/平米,4500元/平米,高峰期,销售中期,项目于2008年11月入市，因受市场不利因素的影响，入市均价保持在4500元/平米。主要客群为区域内购房者，其次为周边片区，与区域整体市场态势相吻合。,项目采用低开高走策略，伴随均价的一路高升，客群也开始产生裂变,伴随市场经济的逐渐转好，本项目价格也开始呈现大幅度上涨，09年4月已升至5300
16、元/平米。区内购房者经济收入已很难支撑现售价格，购买客群也逐步发生变化，已筛选成具有一定购买实力的人群。,项目现阶段价格已升至6500元/平米。已与同区域项目产生明显差异化，客群也随之裂变。09年房地产市场一路走俏，年中旬期间部分炒房团又浮出水面，目标已落到二线城市，本项目借势自身优势已成为温州炒房团及一线城市投资者的炙手楼盘。其次城东商户也占有小部分比例。,31,工程进度,部分楼栋已封顶，现正外立面施工,32,项目评析,项目定位为中高端住宅，物业形态较为丰富，主要以大户型为主，并包含复式，针对社会高端人群。自身配有幼儿园及综合商业，一定程度上弥补现阶段市场上的空白。 项目除自己产品创新外，区域未来及宏观环境也成为本项目一大主力卖点。,33,34,35,中天雅苑,36,项目透析,1#,2#,3#,4#,项目规划：共4栋板点结合高层。 1#：三个单元设计，层高32F，13层为商业。 1单元，2梯3设计。2单元2梯3户设计3单元， 2梯4户设计。 2#：一个单元设计，层高28F，12层为商业， 2梯5户设计。 3#：一个单元设计，层高28F，12层为商业， 2梯5户设计。 4#：四个单元设计，1单元28F，两梯四户， 2单元32F，两梯四户设计，3单元32F设计， 4单元两梯设计。,
