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1、都市旅游地产专题研究,深圳欢乐海岸悉尼达令港,案例一：深圳欢乐海岸,1,关键词：华侨城 滨海 主题公园群、文化、商业、娱乐综合体 项目概况 区域背景 总体定位 功能区划 空间布局 核心业态 开发历程 项目实景 开发主体 案例点评,欢乐海岸鸟瞰图,2,案例一：深圳欢乐海岸,项目概况,深圳湾商圈核心位置，华侨城片区临海南端； “塘朗山华侨城深圳湾”城市文化功能轴的起点； 致力打造中国最具国际风尚的都市娱乐目的地。,3,特色概述： 区位价值：华侨城城区南部，深圳湾和华侨城城区的中央客厅；开发理念：海洋文化，生态环保，创新商业；业态组合：主题商业、滨海旅游、休闲娱乐、文化创意融为一体； 客群定位：潮流
2、达人、时尚白领、中高收入家庭、旅游及创意文化人群；达致目标：形成深圳西海岸中心，引领休闲健康的都市滨海新生活方式。,案例一：深圳欢乐海岸,区域背景,4,周边环境： 南：滨海长廊、红树林保护区； 北：锦绣中华、中华民俗村、世界之窗主题公园群和红树湾豪宅； 东：深圳公交总站、滨海疗养院； 西：世界500强深圳总部基地。 通达路网： 道路通达性良好（见右图），公交线路发达； 地铁优势明显（1号线，7号线）； 其他：距广深高速5分钟车程，距机场20分钟车程；莞深惠城际快线途径项目，往来港澳、珠三角十分快捷。 核心资源： 坐拥华侨城1亿的旅游年人流量； 汇聚深圳湾“高端居住权、高端商业圈、教育文化圈、星
3、级酒店圈、旅游文化圈、国际交流圈”七大核心圈资源。,区域特征元素图,城市功能丰富，但商业缺乏的大区域环境； 通达性良好的道路交通路网资源； 中国第一城市旅游品牌华侨城区域优势明显的核心圈资源。,案例一：深圳欢乐海岸,总体定位,5,华侨城DOWNTOWN： 华侨城文化、商业、娱乐的体验中心； 华侨城旅游体验地和信息传播中心； 深圳湾和华侨城城区的中央客厅。,市场定位： 都市休闲+时尚购物+海洋文化主题的零售娱乐目的地 消费群定位： 中高档收入家庭 年轻时尚人群 旅游、观光、休闲人群 文化、艺术、创意人群 特色定位： 娱乐湾、潮流港、不夜城简评： 总体定位从区位、环境、资源等的优势和不足出发，填补
4、该区域空白。 业态搭配，形成综合体提高整体效益。,欢乐海岸平面图（方案有调整）,6,案例一：深圳欢乐海岸,功能区划,7,四大功能板块：都市文化娱乐区、滨海主题公园区、绿色休闲度假区和生态旅游观光区 都市旅游价值链：四大板块空间连片，功能交互，价值共生。,板块规模及特点分析都市文化娱乐区： 占地18.4万平方米 滨水、潮流、娱乐滨海主题公园区： 占地8.5万平方米 玩水、乐水、生态绿色休闲度假区： 占地13.2万平方米 亲水、休闲、高端生态旅游观光区： 占地68.5万平方米 保护、修复、共享,案例一：深圳欢乐海岸,空间布局,8,坐拥华侨城的最南部临海首席空间； “蓝海-美筑-碧水-佳园”步移景异
5、、环环相扣的南北格局； 自然人文景观融合共生的空间大势。,项目南区布局分析： 占地56万平方米，总建筑面积约30万平方米； 总体规划结构为围合式，共享中部水岸景观资源。 建筑形态符合板块功能定位：东部文化娱乐区形成内部共享空间，流线顺畅，空间丰富；南侧滨海区形成与深圳湾红树林带及滨海廊道的有机融合和过渡，将海滨的休闲空间特色延伸；西侧休闲度假区引入环绕水景设计，最大化的满足景观可视性。 各板块特色鲜明又相互融合。,项目北区布局分析： 占地18.4万平方米； 湿地空间与世界之窗、民俗村、锦绣中华等主题公园形成良好衔接； 内部空间丰富，百鸟岛设计独具匠心。,案例一：深圳欢乐海岸,核心业态,9,欢乐
6、海岸购物中心： 总建筑面积约19.3万平方米； 亮点项目：购物中心；SOHO办公及公寓；华会所；OCT创意展示中心；海洋奇梦馆 其中，购物中心：总建筑面积约7.8万平方米。双首层规划、双动线设计；阳光中庭自然采光照明；并配套容纳3000个车位的超大型地下停车场。 购物中心业态组合比例：零售：餐饮：娱乐：设计型酒店=35:34:25:7,中影影城： 中影集团中国最大旗舰店；影院经营面积约11000平方米，设有10个豪华放 映厅及深圳最大的IMAX放映厅，共2200个观影座位。,椰林沙滩： 占地面积约10.2万平方米，拥有中国唯一深入城市中心、进深40米场域的开放式人造沙滩。,曲水湾： 建筑面积约
7、6.5万平方米。独栋环水街区式布局及“现代都市商业+历史文化渔村”交融概念，形成小桥流水、庭院步道、绿树簇拥、碧水环抱的现代岭南文化渔村建筑风格。,都市文化娱乐区融合商业、休闲、文化、娱乐多样业态，且与景观互动关联，成为中国首创。,案例一：深圳欢乐海岸,开发节奏,开发时间较长：2005年立项，2012年春节期间一期正式进入试运营； 时代影响较大：迎接深圳大运会的召开，成为其献礼项目； 政府重视较强：深圳市政府扶持的滨海区域观光旅游综合开发重点项目之一 工作连续程度高：七年期间，各项工作环环相扣，接力进行。,11,案例一：深圳欢乐海岸,10,项目实景,一期都市文化娱乐区现状建成项目：购物中心、O
8、CT创展中心、中影影城、传统建筑形式茶馆等。 一期特点：建筑形式多样，大师之作众多，群聚欢乐海岸。,案例一：深圳欢乐海岸,开发主体,项目持续开发，以下几方面较为重要： 华侨城集团的雄厚实力；旅游地产方面的实际经验；项目地块的优势条件；众多国际品牌合作机构的强力支撑。,华侨城集团： 华侨城集团：隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一，拥有房地产、酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造三核心主业，是中国旅游产业第一品牌。 秉承“在花园中建城市”的理念。华侨城总部基地约6平方公里城区已由昔日的一片荒滩变成为今天的一座环境优美、配套完善的现代化海滨城区 华侨城旅游业的发展：始于
9、主题公园的建设，到目前拥有中国规模最大、运营最成功的包括锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷在内的深圳华侨城主题公园群落，并以此形成了一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的文化旅游度假区。,12,商业模式实现创新：不同于华侨城此前所坚持的“旅游+地产”的独特业务模式。而是将更多的开发重心放到文化产业的运营，并配合旅游和餐饮休闲内容的导入，由此进入到了欢乐海岸项目的首期试运营。 资金的支持力度较大：由于商业模式的创新，造成其资金持续投入较高。 招商能力要求较高：项目的开发模式，要求招商方面必须在策划的基础上，早作准备、提前介入，并成功确定商家，以确保后续运营的顺利进行。 业态组合
10、形成对区域商业文化地产的有效补充。但也面临人气提升的现实。 大师云集，建筑特色鲜明，成为提高项目知名度的因素之一。,案例点评,案例一：深圳欢乐海岸,案例二：悉尼达令港,项目概况 开发背景 总体定位 空间布局 亮点项目 项目评价 可资借鉴,13,14,案例二：悉尼达令港,项目概况,达令港（Darling Harbour）又译情人港； 悉尼市中心的西北部，与唐人街相连； 它不仅是悉尼最缤纷的旅游和购物中心，也是举行重大会议和庆典的场所。,15,开发背景,对传统产业类城市用地和建筑的改造再生 在开发过程中，对城市环境、对人的需求给予极大的关注，社会经济和环境改善的“双赢” 成功地实施城市环境的改善，
11、有效地推进城市经济的发展。,16,达令港（Darling Harbor）1826年以当时的行政长官Ralph Darling的名字命名。 1970年代，达令港到处都是空置的仓库，堆积着成千上万吨废弃铁轨。但滨海区非常美丽，且靠近城市 1984 年，新南威尔士州政府正式开始对该区域进行再开发，宣布“经过150年的工业用途后把她还给悉尼人民”。 1988 年在澳大利亚200 周年年庆之际，达令港重新开放。 2000年奥运会期间，达令港作为庆典活动中心，基地也扩展为60公顷。 2002 年数据，港区第三产业的雇员超过四千人，高星级酒店的房间数达2888间，酒店式公寓3341套。酒店的入住率远高于市内
12、的酒店。 2002年到访达令港的游客人数为1,300万。 2003年到访者的人数突破1,500万的大关，为当地各行各业带来了巨大的收益。,案例二：悉尼达令港,案例二：悉尼达令港,总体定位,定位为：悉尼展览、会议、娱乐、休闲、旅游中心。借用滨海区的水资源景观； 将原先闲置码头二次开发成集旅游、购物、休闲、娱乐、外展为一体的城市综合体 推动区域第三产业发展 带动悉尼的旅游业、外展业。,17,空间布局,按Keys Young城市设计获奖方案规划中心绿地、展览中心，商市、工艺博物馆、水族馆、航海博物馆等 初见规模开放后，又续建会议中心、两座旅游旅馆、一座由我国广东省赠建的中国园林、一个信息中心和联系铁
13、路客站、CBD的单轨环线，以及悉尼赌场。,总体规划以水面景观为重要资源，并围绕展开 以公园绿地的形式做了景观延伸，塑造了更多的有效景观界面 交通通达性与景观相契合。 中国花园的设置成为点睛之笔。,案例二：悉尼达令港,18,案例二：悉尼达令港,19,谊园(Chinese Garden of Friendship)位于悉尼市心脏地带的文化绿洲,澳洲海洋博物馆(Australian National Maritime Museum)免费参观当地最受欢迎的海洋博物馆,IMAX电影院(IMAX Theatre)您可在楼高八层的电影院内，透过超大屏幕欣赏动感电影,悉尼水族馆(Sydney Aquarium
14、)全球最大的水族馆之一，共有一万一千种澳洲的海洋生物,亮点项目,案例二：悉尼达令港,20,发电厂博物馆(Powerhouse Museum)汇萃了澳洲文化与历史,悉尼会议暨展览中心(Sydney Convention and Exhibition Centre)澳洲举行重要盛事或会议的主要场地,寇卡湾美食港(Cockle Bay Wharf)及英皇街码头(King Street Wharf)是悉尼外出用膳及娱乐购物的两个好去处,港滨购物中心(Harbourside Shopping Centre)提供一个与别不同的购物、用膳和消闲的好地方,亮点项目,案例二：悉尼达令港,21,项目优势,1.丰富
15、的水景观资源 2.临近CBD，拥有大量商务人群 3.完善的业态业种 4.较强户外展览优势 5.城市配套齐全，商圈功能完善 6.拥有部分文化历史标志，工业历史印记 7.地块的形态特殊，天然划分区域。,1.被多条高速公路分隔，人流组织困难； 2.项目初期，没有考虑到住宅的规划，使得整个港口无法融入市区生活； 3.原先的工业区痕迹较重，增加了规划及重新开发的难度； 4.项目前期规划缺乏一定前瞻性，忽略了日常商业和旅游商业的关系，缺乏住宅和商业的联动性。,项目劣势,项目评价,案例二：悉尼达令港,22,充分利用水景资源，大力发展休闲娱乐等亲水业态，刺激集中消费； 结合水景，大力发展延伸性业态（水族馆、水
16、幕电影、海洋博物馆等），利用水景资源形成多层面消费； 多产品、多业态的混合开发，形成巨大的多层次、多需求的消费市场，促使项目成功； 通过历史文化印记，巧妙设置成历史文化展品，增添旅游景点，吸纳旅游群体消费； 巧妙改建工业区的旧有设施，形成独特景观，吸引消费群体； 通过丰富的水景观资源、独特建筑群、多业态业种的综合开发，为城市会展中心提供了发展的温床。,可资借鉴,案例二：悉尼达令港,23,竆N筝琧Q_槾俧)CM?鲩?_-唤曽)ekh?骯惵?垣颅cB2?:犽U皊毋葠?.q饀Z_?V?燀本-8fD氾|6V?摑1彊“?Z9&蓅聉匷簊癦?籬艂1鵯憳Q?莢?.?V潮乃2“?娣賃宅Q唨$ HTv?2?瘤!W
17、炷箝裘7豀糏4 腪甘?闱詋j?X#辐Q柸w&m岶桎茵Z捰奅蓮您?桟?N離妨b?刋)?_?艜 +庱笜侰 ?魻偂U喅冒-汙阬B徙絕拃g肳?oHG3濳綣甐剀7磦?1 籸P?vF?凱泮w7?铪?聨焃騝堌“鋷?X流?iQ?镄?s_UR(m彖娷泚T“3硎mL1鑃r+Z =?竛姑酄?jB滪9Y擥螣?虭( jg03復?H?b玾n=渐d*菂土?涓吷D:Ba侪?袱紑騿PX夰 伽W|N 騝嚯碅啎?S#鱇?-鄤 ?湇B鑀 樠?誃D壚?.2珔鑮谣3鑅C0?0p 嚯?q梽羳G 脤K貳+庱笜侰 ?魻偂U喅冒-汙阬B徙絕拃g肳?oHG3濳綣甐剀7磦?1 籸P?vF?凱泮w7?铪?聨焃騝堌“鋷?X流?iQ?镄?s_UR(m彖娷泚T“3硎mL1鑃r+Z =?竛姑酄?jB滪9Y擥螣?虭( jg03復?H?b玾n=渐d*菂土?涓吷D:Ba侪?袱紑騿PX夰 伽W|N 騝嚯碅啎?S#鱇?-鄤 ?湇B鑀 樠?誃D壚?.2珔鑮谣3鑅C0?0p 嚯?q梽羳G 脤K貳,
