是否应该取消房产限购令

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1、社会主义市场经济理论课程 课堂讨论题 政府是否应该取消房产限购令 Whether the government should cancel the real estate purchase restrictions,我们的观点是：,面对目前的房地产市场相对比较低迷，特别当前经济出现下行的趋势，政府应该适时取消房产限购令。,房地产业作为经济支柱产业作用几何?,自上世纪九十年代末以来，我国房地产投资额和增加值的平均增长率达到15%以上，高于国民经济的平均增长率。,近十几年，我国国内生产总值每年增加811个百分点，其中有12个百分点是房地产业作的贡献。房地产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业。,

2、房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20%，成为GDP增长的直接推动力。,ps:据国家统计局综合司课题组的研究结果表明，每100元的房地产投资为其他行业创造215元的需求,房地产投资直接拉动中国经济发展,房地产开发投资是支撑中国经济的重要组成部分,房地产开发投资的增长促进中国经济的增长,限购令出台前的,中国房地产市场,2009年美国福布斯评出当前全球七大金融泡沫 中国房市上榜 名列第二,时代杂志：房地产泡沫成中国最头疼问题,据美国时代周刊网站11月16日报道，当美国媒体上充斥止赎权案例数量飙升、房价持续下跌的新闻时，中国媒体报道的却完全是另一番景象。繁荣的房地产业已经成为中国走出经济衰退的标志

3、，但它也成为令中国最头疼的问题。经济学家担心，繁荣的房地产可能变成不稳定的危险泡沫。 房地产业的复苏是中国经济走出全球性衰退的关键因素，但是房价这种“多泡”式的增长趋势，也将加剧房地产业滑向不稳定、危险的泡沫经济。据中国政府数据显示，中国70座大城市的房价10月份上涨了3.9%，达到14个月以来最高涨幅。而且这种现象并不仅仅限于中国沿海富裕城市，就连南宁、昆明以及重庆周边城镇的房价，也都在不断飙升。 尽管大多数观察家认为，中国的房地产市场还不是泡沫，但预防房地产泡沫经济已经成为今天中国政府面临的最大挑战之一。美国银行美林全球研究经济学家称：“快速高涨的房价现在成了中国决策者面对的主要问题之一。

4、”,房地产泡沫,美国著名经济学家查尔斯P金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。,房屋作为人们的生活必需品始终高于需求甚至供不应求,中国房价不断上涨 中国楼市将何去何从？,强有力的宏观调控： 房产限购令,限,购,令,本质而言，“限购令”是政府以保障福利为宗旨，运用行政权对房地产市场进行社会性规制的手段，是政府制

5、定和发布的、具有普遍约束力的抽象行政行为,具体而言，是除行政法规和行政规章以外的其他规范性文件，属于一种政策性的规定，以行政命令的方式出现。,苏州楼市限购令,“限购令”的频繁出台具有一定的背景,一是诸多行政化的调控手段疲软乏力,二是市场化的宏观调控政策迟滞不出,三是房价回暖已成不争的事实，没谱 的房价和蕴蓄的民怨直指民生困境,房产限购令的本质分析,限购令是中国房地产调控政策，在中心城市实施商品住宅限购，遏制投机和过度投资，来控制“房价过高、上涨过快、供应紧张”的局面。是政府采用强制性的行政手段来直接干预市场。尽管，限购政策对房地产市场能够起到一定的调节作用，但限购的本质是一种行政干预，限购政策

6、也只是暂时压制部分需求，不能长期持续下去，是违背市场规律的。它并没有根本的解决住房的问题。对于人们基本生活的需求的抑制会加大人们的不满情绪。从古到今，住房权都是人民的基本权利，是人民幸福的基本保障。因此，从本质上来说，限购令侵犯了人民有房的基本权利。,PART,中国房地产业 市场现状,商品房的空置率,我国自2002年起，商品房空置率始终处在20%上下 中国600多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够两亿人居住。2006年媒体消息,由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭的现象。,在东莞，创辉租售在

7、最近两个月内关闭了近130家店面 在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场,房地产中介经营困难,尽管中国一线城市的房价在过去数年上涨迅速，但中国的整体房价并不显得“过高”，中国的平均房价仅为泰国的70%和印度的25% 。这也表明，如果中国的人均收入能够保持增长，中国的房价仍有上升的空间。,2012上半年中国房地产楼市数据解读,2010年6月2012年6月中国城市房价排行榜,市场开始走向分化，一些实力较低的房 企正在被洗出市场,泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运 行的同时面临较大的下降压力，一些城 市的房价开始下降,紧缩政策下房地产商面临较大的资金压 力，房地产金融风险加大,

8、成交量萎缩，空置率上升,中国房地产业现状分析,part,限购令的效能评述,（一）无效规制,就“限购令”的效果而言，在投资投机者大量购房的现实条件下，暂购房能起到立竿见影的效果。,然而这种通过抑制消费需求来 对市场进行调控的手段对房价的 抑制、对民生的满足究竟能起多 大效果令人质疑。,“限购令”只直接作用于房屋成交量，然而房价上涨过快的根本原因仍是市场供求不平衡，需求被限，而供给未放大，根源问题得不到解决，“限购令”无疑只是隔靴搔痒。,从某种程度上说，“ 限购令”是地方政府出于对 中央究责和民意压力的担忧而出的应景之策， 更并不能从根本上解决房地产市场中供求失 衡的问题，因此难以达到抑制房价的目

9、的,(二）过度规制,房地产调控的十大弊端,弊端之一，破坏了市场经济的游戏规则。在控制房价方面，只能采取市场经济所允许的基本手段，而不能采用限购、限贷这类极端的手段。,弊端之二，降低了一线城市的市场竞争力。一线城市的经济下滑是多方面因素造成的，然而，不可否认的是，房地产调控是这些因素中的最主要的因素。,弊端之三，强化了人们的户籍身份。在调控政策中，通过户籍的划分，使得人们的权利和权益变得更为不平等。人们可以通过户籍制度来牟取经济利益。,弊端之四，催化了系统性的腐败。在中国目前的大环境下面，由政府直接主导保障房的建设和分配，必然会导致更大的腐败。保障房的种种腐败问题虽然经过了许多的刻意掩盖，仍然是

10、屡屡曝光。,弊端之五，逼迫国内资金流向海外。由于国内在住宅投资方面设限，大量的不动产投资资金流向海外。资金外流的结果必然会对中国的经济造成严重的损害。美国的房地产自今年已经开始复苏，其中，来自中国的买家功不可没。,弊端之六，造成了一线城市租金的过快上涨。政府建造的公租房和廉租房存在着种种问题，并不能满足市场的需要，同时也不受到租户的欢迎。由于私人租赁市场中的房源紧张，导致了房租的快速上涨。,弊端之七，压垮了沪深股市。尽管去年新的证监会领导上任之后，推出了许多利好措施，但是，股市仍然下滑不止，股市今年翻身无望。,弊端之八，小产权房建设遍地开花。由于限购、限贷政策的推出，小产权房越来越受到购买者的

11、青睐。,弊端之九，商业地产泡沫正在吹大。目前商业地产被房地产行业内外很多企业视作投资“避风港”，数量、体量都快速增长。,弊端之十，增加了地方政府的经济负担。地方政府由于经济不振，土地出让金和与房地产相关的税收减少，在这种情况之下，由地方承担大量的保障性住房的建设任务，地方政府显然是难以承担。,房产限购令实际案例分析,10月1日，从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。（每户只能新购一套房。无禁止第三套及三套以上住房公积金贷款的措施）,弊端（从细则内容分析）： 一，限购期限过短，效果难体现。 二，没有明确规定限购的对象。 三，没有严厉限家庭总套

12、房的数量。 四，会出现“假厦门人”或“假户口”或“假离婚”或 退房的现象。 五，将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。,厦门,如果货币和信贷没有增加，限购之后把投资性资金从房地产市场排除出去，反倒会使另一领域受到负面影响，从而演变成另一商品的涨价。,所以从长远的角度考虑，其实真正应该做的，是建设出另一个货币仓库，比如股市要扩大，而一些制度建设要跟上，高端服务业也应该迅速向民间资本真正融合。,由此我们可得出：,中国房地产市场前景 The prospects of Chinas real estate market,寒冷的冬天or明媚的春天 持续低迷or市场回暖,房地产开发投资

13、完成情况,2012年1-6月份，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），增速比1-5月份回落1.9个百分点。其中，住宅投资20879亿元，增长12.0%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%。,商品房销售和待售情况,2012年1-6月份，商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，降幅比1-5月份缩小2.4个百分点； 其中，住宅销售面积下降11.2%，办公楼销售面积增长7.1%，商业营业用房销售面积增长2.5%。商品房销售额23314亿元，下降5.2%，降幅缩小3.9个百分点；其中，住宅销售额下降6.5%，办公

14、楼销售额下降1.1%，商业营业用房销售额增长5.4%。,房地产市场已进入向下的周期,高波认为，明年的房价会选择向下，这是房地产市场的周期决定的。即使把那些打压政策全部取消，房价也会选择向下，因为市场已经开始进入下行周期，市场调整不是短期可以完成的。,高波：南京大学经济系教授、博导、南京大学不动产研究中心主任,PART,社会各界对取消房产限购令的呼声,请观看视频1,政府对此的态度,专家、学者对此的态度,李稻葵的观点：,“其实房地产的问题不是经济问题，而是一个社会问题，限购令我称之为局部资本管制安排。”李稻葵认为，限购指的是在市场上对买方或者投资方的数量进行限制，其本质是对市场的一种干预。“估计等

15、待今年年底，北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市的房地产就能调整到预期，紧接着二线城市开始淡出限购政策，会有一种误伤比较小的政策来替代限购。”,央行货币政策委员会委员、央视新科年度经济人物,历史系女博士叶檀说：,长期来看，房地产限购令难以持久。房价已有回调趋势，取消房地产限购正当其时。 取消房地产限购，可以锁定庞大的货币流动性，可以建立统一的全国市场，同时，房地产的资本利得税等，可以让商品房市场成为中国保障房资金的源头活水。,以限购方式抑制房地产投资初衷良好，在短时间内为房地产市场降温的作用明显，但从长期来看，对改变中国犹如洪水猛兽般的存量货币并无好处。货币如水，终将逐势而行，泛滥成灾。存款与

16、房地产市场如同堰塞湖，不可能解决洪水。更重要的是，以行政手段限购还会阻碍中国统一的劳动力市场的形成，无疑是在走回头路。,取消房地产限购是推进房地产总体改革的步骤之一。建立全国统一的市场，建立现实、合法、严格、公平的税收体制，改革基础货币发行体制，加快推进民间投资体制的改革，抽有这些举措将与房地产改革一道，成为中国未来市场改革不可或缺的因素。取消房地产限购，以长效改革取代短期行政手段，是大势所趋。,人大常委会委员 吴晓灵说：,长期采取房地产限购政策与市场配置资源的原则相悖，应更多地运用税收手段来调节。,住建部部长 姜伟新说：,楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。他还表示，一旦全国个人住

17、房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法调节楼市。,南京大学经济系教授、不动产研究中心主任 高波说：,取消限购令不会导致市场出现反弹，如果因此而发生变化的话，也是半年以后或更长的时间，在这么长的时间里，完全可以谋求新的政策对市场进行调整。更重要的是，限购令纯粹是一种行政手段，负面影响要大于正面影响，作为一种行政手段和一种过渡性制度安排，只能是权宜之计，一种应急措施，决不能广泛覆盖，更不能中长期化和制度化，要及时利用当前房地产市场调整的机会，寻求治本之策和建立长效机制。限购延续的时间越长，对市场产生负面影响，特别是对市场的扭曲、对改善性的合理需求的伤害就越大，所以我最希望趁市场选择向下的时候，把限购取消。,