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1、半山豪宅 传世府邸,公元二零零九年，昆明豪宅新巅峰,呼马山项目定位及营销战略报告,本报告严格保密，禁止任何单位、个人未经授权复印、拷贝或商业化利用。,.,报告结构,第一部分 宏观环境 第二部分 竞争 第三部分 自身区位用地分析 第四部分 客户 第五部分 定位 第七部分 产品容积率产品力物业发展建议产品附加值 第八部分 营销 第九部分 经济测算 第十部分 至祥,别墅政策,2003年关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知 鉴于2004年国土资源部和监察部联合下发的关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 限制用地项目目录(2006年本)和禁止用地项目目录(2006
2、年本) 2008年1月3日国务院关于促进节约集约用地的通知,政策的核心内容： 优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。,国务院：保护土地工作应特别禁止别墅类开发,2008年3月5日(星期一)上午9时，第十届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂开幕。吴邦国主持大会。温家宝总理作政府工作报告。 温家宝说，一要认真执行土地利用总体
3、规划和年度计划。坚决控制建设占 地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。,别墅政策,买卖别墅所交纳的税费比普通商品房要多 ，增加交易成本；抑制投资，第二套房提高首付比例及贷款利率政策，提高置业门槛。,别墅交易税费 1、独栋别墅：土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)(30%60%)。个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)(30%60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率20%。 2、联排、叠加
4、、双拼别墅：土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)(30%-60%)。个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)(30%-60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率20%或可以选择征收全额的1%或2%。,第二套房政策： 1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超过90平米住宅首付不低于30%； 2、购买第二套以上住房，首付不低于40%； 3、第二套房贷款利率不低于同期基准利率的1.1倍。,作为云南省的经济中心，昆明近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础,2002年-2006年昆明市历年GDP与固定资产投资情况,GDP增幅和房地产业发展
5、状况的关系,昆明市历年人均GDP发展状况,近年来昆明市GDP增长率保持在10%以上，2006年城市GDP达到1203亿元； 昆明市固定资产投资稳定快速增长，2006年已达654亿元，增幅高达24.8%,昆明市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快； 2006年人均GDP达到203350元，人均GDP增长速度为11.8%；,2006年昆明占云南GDP比例,昆明旅游具有逗留时间长、人均消费高的两大特点，其产业向以休闲度假为主的“富旅游”阶段转化特征明显,万人次,亿元,昆明的旅游收入一直保持一个较高的水平在140亿元左右，游客的人数在2000万人次以上（除受2003年S
6、ARS影响外）； 昆明的游客平均停留时间为3.3天，消费水平为人均1360元，国内旅客旅游的平均停留时间为2.9天，消费水平为人均426元,昆明人对于居住品质具有较高的追求，再次置业比例高达49%，居住改善型的中高端物业具有较大的本地市场需求,昆明置业人群结构,现有两套住房，一套在昆明市内，另一套在西山别墅二期，物业面积200平米；平常住在昆明市内，周末到西山别墅处度假，全家人一起休闲娱乐。 -陈先生,目前居住市中公寓，面积200多平米。有2套别墅，波西米亚和公园道一号，联排、退台洋房 。再次置业原因很多，能和老人住在一起，所以面积要足够大；私密性好，环境好，自己充分放松的地方；跟客户沟通的平
7、台（占比较大比例）；拥有一座好的别墅，可以提升个人的人格魅力和展现自身的资产实力，和请朋友/客人去高档酒店吃饭就是不一样 -何先生,二次置业比例达36%，三次置业比例达13%，再次置业比例高 别墅和类别墅产品为再次置业客户的主要产品类型 昆明再次置业目的包括，个人生活品质的提高，个人商务的需要，养老需求等多种类型,目前昆明市房地产市场的供求关系可以，需求还是有很大潜力的，昆明人消费比较时髦，敢于消费，都愿意买房和车。 很多人贷款也去再买房，并不是说消费能力一定达到那个阶段，昆明人有超前消费的这个特点 -翟教授,数据来源：2006年昆明房地产市场报告,宜人的环境吸引了大量外来人口，非本地购房者占
8、到总体的40%，存在大量置业目的为非投机性质的休闲度假或自住客户,昆明市个人购买商品住房占市民所购商品住房销售额的以上，居民私有住房的比例已达到以上，在本地消费群体主导的情况下，外地消费者亦开始大量涌入，年市域外购房者约占，外地消费者已经成为昆明房地产市场增长的重要力量。昆明楼市也已经成为一个面对国内为主的区域市场。,2004年省内州市及省外购房者占昆明房屋交易量的40，其中省内州市占25，外省购房者占15。而数据现在颠倒了过来，外省购房者占22%，省内各州市购房者退居16%，双方“互调”了位置。,昆明市已成为中国房地产市场“候鸟式置业”的又一个热点地区。而昆明市四季如春的气候特点和良好的自然
9、生态环境，特别是现代新昆明建设的宏伟目标，把昆明建设成为最适宜人居环境的美好前景，吸引着海内外投资人士，外地人到昆明购房置业呈现上升趋势。昆明的很大部分购房群体主要还是购房自住，投机炒房者很少。据调查，在炒房的主要行为中，炒认购卡号的行为约占，投资性购房比例在以内 。,休闲度假、自住目的置业,非本地置业者比例高,从未来的供应上看，昆明市场的后续供应仍然较大，且主要分布在城市近郊及新城发展带,后续大盘的供应量充足： 世博生态城：占地5000亩的大盘，共分八期开发，目前三期正在开发，即将发售。 新亚洲体育城：占地2500亩的大盘，分四期开发，一期为别墅91套，二期、三期已经售完，目前四期星体花园在
10、售。 世纪新城：占地3500亩，目前销售80%多。 滇池卫城：占地2500亩，分多期开发。,未来土地供应计划： 昆明主城区住房建设规划2006-2010的住房发展布局，普通商品房二环路以内90平米以下小户型供应比例不低于50%，二环路以外区域适合建设90平米以上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心区的居住功能。 2007年商品房建设面积500万平米，经济适用房40万平米。 2008年、2009年商品房建设建筑面积500万平米，2010年商品房建筑面积542万平米。 整个五年规划期内商品房供地规模12894亩，折合860公顷。从2007年开始平均每年商品房土地供应3000亩。,城市房地产市
11、场整体特征总结,昆明房地产市场目前已形成以城市中心为核心三个基础不同特征各异的圈层，其中城市近郊及新城发展带为昆明商品住宅的主要供应区，世博园板块、滇池板块和广福路新城板块为房地产市场核心区域,城市房地产 板块初步形成,昆明房地产市场现实需求远大于与其经济发展水平相当的城市，主要由于本地居民对于居住改善型的中高端物业具有较大的市场需求；同时宜人的环境吸引了大量外来人口，非本地购房者占比高，昆明房地产市场具有巨大的市场潜力。,内外需求拉动强劲 市场潜力巨大,受房地产政策调整影响，2004年以来昆明房地产投资与销售大幅度上升，同时房地产价格的上涨幅度与人均可支配收入上升幅度基本保持一致，房地产市场
12、从宏观上看处于健康的快速增长阶段。,行业大势处于 健康发展阶段,昆明市场的后续供应仍然较大，主要分布在城市近郊及新城发展带，同时根据与房地产市场发展紧密联系的相关指标的分析，昆明房地产市场具有较大发展空间。,未来供应持续旺盛 市场发展空间大,市场处于阶段 性盘整期,受07年以来宏观政策及金融政策的影响，行业处于阶段性盘整期，北京、深圳等一线城市房价有所回落，受此影响，消费者观望心态较重，持币待购现象较普遍。,.,报告结构,第一部分 宏观环境 第二部分 竞争 第三部分 自身区位用地分析 第四部分 客户 第五部分 定位 第七部分 产品容积率产品力物业发展建议产品附加值 第八部分 营销 第九部分 经
13、济测算 第十部分 至祥,昆明市低密度 市场分类,根据价值资源及其在市场上的不同表现,可以将昆明 市低密度市场分为三类。,分类,价值资源,产品,区域,价格,代表项目,功能,特征,昆明目前在售低密度产品主要集中在三个板块，滇池板块，世博园板块，呈项果林水果板块， 其中开发较早成熟是滇池板块与世博园板块。,昆明低密产品主要集中分布在滇池板块，世博园板块，呈贡果林水库板块,2007年，普通住宅均价为3850元/平米，高级公寓均价为6751元/平米，别墅物业均价为8245元/平米，分别比2006年上涨了27.7%、29.18%和53.82%。,从目前供应环节来看，昆明主城区（主要指四区范围内）鲜有700
14、0元/平米以下的别墅物业。大部分联排别墅物业售价在7000-10000元/平米，双拼别墅售价在9000-13000元/平米，独栋别墅售价在12000-15000元/平米，别墅最高售价突破20000元/平米,昆明市别墅市场价格,区域竞争楼盘分析,区域竞争楼盘分析,区域竞争分析小结,区域竞争楼盘均为低密度产品,包括多层洋房、叠加别墅、联排、双拼、独栋；即有纯别别墅楼盘如智者山丘、也有纯洋房楼盘如金色交响，更多的是既有别墅、类别墅、小高层的综合性楼盘。 片区别墅和类别墅楼盘的容积率在0.350.74，以多层洋房和小高层为主的楼盘容积率在1.41.59。 价格：由于世博片区是昆明的低密度板块之一，因此
15、片区的别墅、类别墅产品价格高，而多层和小高层产品价格较低，同时世博片区的各类物业价格比区域周边远郊竞争楼盘如野鸭湖、智者的山丘等高出许多。,本项目在行政区域上属于白沙河片区，白沙河片区市场认知度低、片区不成熟。本项目北面紧临世博园、从项目到世博园大门、世博车市仅6分钏车程，因此在房地产板块上、在项目所在区域上，可以也必须将项目纳入世博高尚居住板块， 如果项目容积率控制在0.81.0以内，将是以别墅、类别墅为主的产品，具有较高的市场价格优势，如果项目的容积率在1.0以上将是以多层和小高层为主的产品，不具有价格优势。,区域竞争分析对本项目的启示,独栋市场供应： 世博生态城三期独栋即将供应市场，且均
16、为350500的大独栋，总价较高，均在6001000万， 野鸭湖有较多独栋供应，由于野鸭湖位于远郊， 茉莉唐朝仅有1套， 智者的山丘有独栋产品供应，均为150220的经济型独栋 世博片区独栋价格较高在1800020000元/市场机会： 因此目前世博片区独栋产品极期稀缺，尤其是250300的舒适型独栋产品在世博片区存在市场空白， 世博片区独栋价格较高在1800020000元/ 同时本项目的地段、与城市的距离、配套方面比野鸭湖、智者的山丘有较大优势，因此本项目可以此为主力独栋产品。,区域竞争分析对本项目的启示【独栋别墅】,联排、双拼市场供应： 在区域7个竞争楼盘中有5个楼盘有联排或双拼供应，联排为区域低密度市场的主力供应产品； 联排、双拼的面积在150300之间，主力供应面积在200220，最大的为茉莉唐朝的联排为300，最小的为智者的山丘的联排为150； 世博片区联排价格较高在1400020000元/市场机会： 联排作为片区低密度产品中的主力产品，市场需求较大，世博片区联排价格较高在1400020000元/，结合本项目的容积率，本项目可考虑较多配置联排产品； 根据市场的主力面积区间，建议本项目以180230平米联排为主，配以少量220260平米双拼。,
