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2、1. 项目区位及用地 2.项目宗地现状 3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格 第三章 项目法律及政策性风险分析 1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价 第四章 市场研究 1. 区域市场成长状况 2. 区域市场供应产品特征 3. 整体市场对本案影响因素 4. 目标客户、产品及价格定位 第五章 规划设计要点 1. 初步规划设计思路 2. 规划设计的可行性分析 第六章 项目开发计划 1. 开发机遇 2. 开发周期安排 3. 销售周期安吼汾固吓笼莹晃蒜日说阿巧虾相瀑浆泡讨事靠错凭软刨潞掳歇捶炎匪服腆坑昼妖爹缚遇袱幢鹿勃简
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5、分析2.项目合作方式及风险评估3.总体评价第四章 市场研究1. 区域市场成长状况2. 区域市场供应产品特征3. 整体市场对本案影响因素4. 目标客户、产品及价格定位第五章 规划设计要点1. 初步规划设计思路2. 规划设计的可行性分析第六章 项目开发计划1. 开发机遇2. 开发周期安排3. 销售周期安排第七章 投资收益分析1. 成本预测2. 税务分析3. 经济效益分析4. 项目资金预测第八章 可行性结论1. 项目优势2. 项目劣势3. 结论及建议2第一章 项目决策背景 一.内部因素1.A 市 B 公司公司项目布局B 公司自 92 年进入 A 市市场以来，先后开发了城市花园、B 公司中心大厦、世贸
6、广场、都市花园、B 公司新城等项目，其中城市花园、B 公司中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约 17 万平方米，B 公司新城位于城市北部的北辰区，面积约 60 万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，A 市 B 公司的主要项目集中在城市的北部。反观 A 市的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，B 公司的物业分布与 A 市的总体规划和城市发展方向不尽相符。B 公
7、司自 92 年进入 A 市市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为 A 市的地产先锋，在 A 市人的心目中已树立起第一品牌的形象。B公司产品应属于整个 A 市市，而不是某个区域。所以 B 公司有能力，也应该去开发 A 市的其他市场，让 B 公司物业深入 A 市每个角落。结合 A 市的总体规划和城市发展方向，我们应在 A 市的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区 A 市钢厂住宅项目，南部地区 A 市玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了
8、B 公司在城市南部无项目的空白。 2.A 市 B 公司公司经营现状：目前 A 市公司在手有两个项目，B 公司花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目） 、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自 98 年开盘以来热销 A 市市，成为 A 市公司的主要利润支柱，但到 2002 年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求，A 市公司必须再上新项目，3要达到每年有 3-5 个在开发项目
9、，保证 A 市公司经营利润指标和 B 公司产品在 A 市的市场影响力。在目前市场呼唤 B 公司的大好形势下，A 市 B 公司应充分利用 B 公司 A 市地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让 B 公司品牌深入到每个 A 市人心中。玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为 A 市城市建设做出贡献。A 市公司现状项目及在谈项目分布:该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于 A 市市区的南部, 行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势
10、:根据 A 市市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。A 市市主导风向为西南风，西南部区域正处于 A 市市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。经济发展状况来看，该项目所在的河西区是 A 市市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高于除和平区以外的其他各区。规划在河西区 A 市宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政中心南迁，南部土地升值潜力大。沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大型超市等全国闻名的商业设施。项目距离
11、规划的东南半环黑牛城道段不足 3 公里，东南半环是 A 市市中心市区规划路网中的两个半环之一，是 A 市市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统一组织建设的大型安居居住区，占地面积192公顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。所有以上各种因素，为 B 公司在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境。4第二章 项目概述一.宗地区位及用地1.项目区位该宗地位于 A 市市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住区,行政区划属于河西区
12、,距离中环线围堤道段 5 公里,距离正在建设的东南半环线约 3 公里,距离南楼市级商业中心约 6 公里，距离规划友谊路市级行政中心约 5 公里。2.项目用地该项目宗地为国有土地，毛地面积约 525 亩,目前为 A 市市玻璃厂厂区用地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表：名称 面积(万平米) 折算成亩数毛地面积 35.02 525其中市政代征地(含退解放南路道路及绿化带、退卫津河道路及绿化带、退北侧道路及绿化带、退南侧道路用地)6.27 94可建设用地面积 28.75 431其中区内配套用地（含小学及幼儿园、配套公共服务
13、设施用地）2.70 41净住宅用地面积 26.05 391可建设用地用地率 82%净住宅用地率 74%53.项目地块内各种用地政府控制性规划指标:序号 用地性质 用地面积(万平米)容积率 建筑密度(%)建筑限高(M)绿地率(%)1 住宅地块 1 9.89 1.4 30 50 402 住宅地块 2 3.17 2.0 30 80 403 住宅地块 3 7.4 1.6 30 50 404 住宅地块 4 4.54 1.0 30 30 405 24 班小学及 15 班幼儿园用地1.79 0.8 25 25 406 储蓄所、物业管理等公共服务设施用地0.91 1.8 50 50 20二.宗地现状1.四至范
14、围:东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。 2.地势状况项目用地主要为 A 市玻璃厂的厂区,地势平坦,场地标高与解放南路标高基本相一致。3.地上物现状地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍(约 36 户 42间房)。厂区内绿化树木较多（为工厂自己种植，在园林局未登记,可根据规划要求进行拆除或保留） 。4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有无变电站、换热站等设施？）（1）项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。（2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。（3）项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。
15、（4）项目用地西侧有一个 40 平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项6目建设无影响。（5）项目用地内有玻璃厂自己打的 2 口热水井（在地热办有登记） ，出水温度 50左右,可根据规划予以保留,可为项目提供一部分热水。5.地质情况 场地原为农田，厂区已有 50 年历史，无不良工程地质条件。三.项目周边的社区配套1.周边 3000 米范围内的社区配套配套设施分类 名称教育设施 电子仪表技术学校水浒武术学校医疗卫生设施 无商业设施 劝业超市、津洋宾馆、津洋酒店、太平洋酒店金融设施 无市场 珠江装饰城、环渤海装饰城、梅江装饰城A 市汽配城交通设施 门前有去大港区 628、659 公交线路，
16、距项目 1 公里处有 96、954 路终点站文化设施 无体育设施 无总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。2.宗地周边 3000 米外可辐射到的主要公共设施如下(主要指南楼商业片区和友谊路沿线):公用设施种类 公用设施名称教育设施 大学：A 市财经学院、轻工业学院、职业技术师范学院高中校：北师大 A 市附中（市重点） 、第四中学（市重点） 、南楼中学（区重点）医疗设施 A 市医院，河西医院，A 市医大第二医院（三级甲等）7大型商业设施 津华五金商场、南楼商场、南楼家乐购物中心一店及二店、河西商场、登发装饰基地、十八街麻花总店文化设施 A 市日报大厦、河西图书大厦、A 市科学技术馆、A 市国展中心、A 市礼堂体育设施 河西体育场大型公
